深圳市土地征收成本對(duì)城市住宅價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制研究.pdf

1、隨著城市化進(jìn)程的加快，全國(guó)各地城市土地價(jià)格高漲不下。土地征收價(jià)格與土地出讓價(jià)格之間差距懸殊加大，由征地矛盾引發(fā)的沖突愈來愈嚴(yán)重，大幅度提高農(nóng)民補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的呼聲愈來愈高。黨的十八大報(bào)告明確提出：“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例?！钡鞯爻杀敬蠓岣邔?duì)城市地價(jià)和房?jī)r(jià)的影響尚不明確。為研究土地征收成本提高對(duì)城市地價(jià)和房?jī)r(jià)的影響，本文將城市土地征收成本置于整個(gè)城市土地價(jià)格傳導(dǎo)體系中，在一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格傳導(dǎo)體系下，研究土地征收成本對(duì)

2、土地出讓價(jià)格、土地出讓價(jià)格對(duì)城市住宅價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制和傳導(dǎo)效應(yīng)。旨在揭示征地成本對(duì)城市住宅價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制、土地成本—價(jià)格間相互作用機(jī)制，為政府部門改革征地制度、創(chuàng)新城市土地市場(chǎng)價(jià)格管理和調(diào)控城市土地價(jià)格提供科學(xué)依據(jù)和理論支撐。
　　為研究城市土地征收成本提高對(duì)城市土地出讓價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制和傳導(dǎo)效應(yīng)，根據(jù)影響因素建立了城市土地征收價(jià)格與土地出讓價(jià)格之間的傳導(dǎo)模型，引入局部均值分解法進(jìn)行量化研究，獲得模型傳導(dǎo)閾值區(qū)間，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)土地市場(chǎng)的價(jià)

3、格間具有傳導(dǎo)作用，但傳導(dǎo)效應(yīng)不足3％。根據(jù)建立的模型，模擬了三種提高征收成本的情景下土地出讓價(jià)格的變化，發(fā)現(xiàn)征收價(jià)格的增加會(huì)引起土地出讓價(jià)格上升，征收價(jià)格提高的比例要明顯高于土地出讓價(jià)格提高的比例，而且隨著征收價(jià)格的提高，土地出讓價(jià)格也在提高，但提高的幅度卻在降低。通過對(duì)土地征收價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)分析，發(fā)現(xiàn)存在“庫(kù)茲涅茨曲線”傳導(dǎo)形式。
　　采用Eviews軟件建立自向量回歸模型(VAR)，研究深圳市居住用地出讓價(jià)格與住宅價(jià)格之間的傳導(dǎo)

4、機(jī)制和效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)居住用地出讓價(jià)格與住宅價(jià)格之間具有長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，住宅價(jià)格變化引起居住用地出讓價(jià)格的變化要大于居住用地價(jià)格變化引起的住宅價(jià)格變化。
　　居住用地出讓價(jià)格和住宅價(jià)格具有空間傳導(dǎo)效應(yīng)，存在以城市居住用地出讓整體價(jià)格水平和住宅整體價(jià)格水平趨同現(xiàn)象。研究居住用地出讓價(jià)格與住宅價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)福田區(qū)是整個(gè)深圳市土地價(jià)格和住宅價(jià)格的發(fā)生源。在居住用地出讓價(jià)格傳導(dǎo)中，福田區(qū)的一個(gè)價(jià)格擾動(dòng)，首先影響到羅湖區(qū)價(jià)格，其次是福田

5、區(qū)自身價(jià)格發(fā)生變化，再者是南山區(qū)，最后是鹽田區(qū)。而在住宅價(jià)格傳導(dǎo)中，福田區(qū)的一個(gè)價(jià)格擾動(dòng)，首先影響到福田區(qū)自身價(jià)格發(fā)生變化，其次是羅湖區(qū)，再者是南山區(qū)，最后是鹽田區(qū)。
　　建立模型對(duì)居住用地出讓價(jià)格和住宅價(jià)格的空間傳導(dǎo)程度進(jìn)行量化分析，發(fā)現(xiàn)每個(gè)地區(qū)居住用地出讓價(jià)格和住宅價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，都會(huì)不同程度地影響到其他地區(qū)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。抽樣證實(shí)居住用地土地出讓價(jià)格對(duì)周邊住宅樓盤具有滯后影響，且滯后作用時(shí)間不一。同一塊宗地出讓對(duì)不同樓盤的滯后