倫達金融大廈地上十八層與地下二層投標書

1、<p>　　物業(yè)管理理念、管理特色、管理經(jīng)驗</p><p>　　我們對『倫達金融大廈』的認識</p><p>　　『倫達金融大廈』位于上海市黃浦區(qū)外馬路974號，與董家渡路交叉口處，毗鄰黃浦江，坐擁黃浦區(qū)商圈，俯瞰浦江美景?！簜愡_金融大廈』大廈占地面積3226平方，總高81米，建筑總面積22000平方米，分為地上十八層與地下二層。</p><p>　　『

2、倫達金融大廈』決定了開發(fā)商追求高品質(zhì)的物業(yè)管理公司的目標即：“辦公環(huán)境的安全和溫馨舒適，人性化的服務和房產(chǎn)的增值性”。</p><p>　　上乘的物業(yè)要求有上乘的物業(yè)管理與之相匹配，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不但能使物業(yè)錦上添花，相得益彰，而且會增加物業(yè)的附加值，拓展物業(yè)的升值空間。</p><p>　　何謂上乘的物業(yè)管理？上乘的物業(yè)管理就是要實現(xiàn)人性化服務和規(guī)范化管理。人性化服務是根據(jù)不同的業(yè)主/租

3、戶，提供個性化服務、零距離服務、隱形服務和無缺陷服務。規(guī)范化管理是依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理要求和ISO9001:2008質(zhì)量管理體系標準，落實物業(yè)管理工作的每一個環(huán)節(jié)，控制到每一個細節(jié)，規(guī)范到每一項操作，精確到每一項支出。</p><p>　　從上述指導思想出發(fā)，形成了我們對『倫達金融大廈』物業(yè)管理服務方面的如下理念。</p><p>　　『倫達金融大廈』物業(yè)管理總體服務理念</p>

4、<p>　　我公司將『倫達金融大廈』物業(yè)以專業(yè)的管理與服務加以保障；讓我們的人文服務關懷所有租戶，把握租戶的心理，以周到、細微的管理與服務將『倫達金融大廈』打造成一個前衛(wèi)、環(huán)保、安全、有序的國際化金融大廈。</p><p>　　我公司在最大限度提升『倫達金融大廈』辦公品質(zhì)的基礎上，充分考慮到『倫達金融大廈』這一特點，利用我公司多年來積累的客戶網(wǎng)絡和物業(yè)營銷理念，與開發(fā)商協(xié)同打造金融大廈經(jīng)典。從上述指導

5、思想出發(fā)，形成了我們對『倫達金融大廈』物業(yè)管理服務方面的如下理念。</p><p>　　以業(yè)主/租戶為核心來構建管理和服務的總體架構</p><p>　　物業(yè)管理以什么為出發(fā)點？不是從“我”（管理者）出發(fā)，而是從“人”出發(fā)，這個“人”就是我們的服務對象，即業(yè)主/租戶。全體業(yè)主/租戶的需求就是我們的服務內(nèi)容，“以人為本”決定了我們將采取的各項服務措施，建立落實服務措施的各級管理組織機構，培訓

6、符合服務標準的物業(yè)管理服務人員。遵循現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)。</p><p>　　全面滿足業(yè)主/租戶的一切心理需求</p><p>　　根據(jù)著名心理學家馬斯洛的人的需求層次理論，人的需求由低到高分為五個層次，即：生理需求――安全感――情感關愛――受尊重――自身價值實現(xiàn)。這些都是人的正常、合理的需求，理應得到尊重和滿足。作為物業(yè)管理，應該以自己出色的工作，使業(yè)主/租戶上述各個層次的心理需求得到全

7、面的滿足。從這個理念出發(fā)，『倫達金融大廈』的管理者除了常規(guī)的物業(yè)管理工作外，還大有可為之處（如強化對員工的文明禮貌培訓，使業(yè)主/租戶處處感覺受到尊重；通過公開物業(yè)管理辦事程序，接受業(yè)主/租戶的監(jiān)督，增加物業(yè)管理的透明度；有條件時出版金融大廈刊物，加強同業(yè)主/租戶的情感溝通和交流等）?？傊?，“以客為尊”的服務理念為物業(yè)管理者開拓了廣闊的為業(yè)主/租戶服務的天地。</p><p>　　內(nèi)緊外松，強化金融大廈的安全管理&

8、lt;/p><p>　　『倫達金融大廈』綜合金融大廈的特點，安全問題的重要性尤勝于普通物業(yè)。因此就需要我們在管理和服務工作中作為重中之重，特別傾注。我們的方法是內(nèi)緊外松，外表上給人以寬松祥和的感覺，而實質(zhì)上嚴密周全，萬無一失。充分運用智能化安保技防手段，同時強化人防和物防以協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，增強對不法之徒的威懾力，使之不敢冒險犯禁。</p><p>　　安保技防設施是通過人

9、的操作發(fā)揮作用的，關鍵是對物業(yè)管理的公共秩序維護員工加強培訓，通過培訓提高公共秩序維護人員的素質(zhì)，提高每個公共秩序維護人員的責任心，這樣才能真正提高公共秩序維護的服務質(zhì)量。協(xié)助社會治安管理機構，為『倫達金融大廈』的業(yè)主/租戶營造一個安全、祥和的金融商務辦公環(huán)境。</p><p>　　提高標準，重視金融大廈的環(huán)境管理</p><p>　　整潔的環(huán)境關系到『倫達金融大廈』業(yè)主/租戶的切身利益，

10、環(huán)境管理可以反映出物業(yè)管理的專業(yè)水準與否，也是考核金融大廈的物業(yè)管理服務的基本條件。我們對此將十分重視，以近乎呵護自己孩子的態(tài)度來維護『倫達金融大廈』的生態(tài)環(huán)境。</p><p>　　我們將全面參照國際環(huán)境管理標準來制訂本項目的環(huán)境管理規(guī)范，做好金融大廈的工作環(huán)境舒適。”</p><p>　　尊重個性、強調(diào)疏導，保持金融大廈的總體協(xié)調(diào)</p><p>　　二次裝修管

11、理是商務辦公物業(yè)中非常重要的管理過程，對『倫達金融大廈』業(yè)主/租戶進行二次裝修的管理，應充分尊重業(yè)主/租戶希望在裝修中獲得個性化的體現(xiàn)，使業(yè)主/租戶的審美心理得到充分的滿足。同時，為維護全體業(yè)主/租戶的利益，依據(jù)法律、法規(guī)對可能造成物業(yè)負面影響的違章裝修行為，作出統(tǒng)一的限制規(guī)定，加強日常的巡視檢查和嚴格管理，以保證金融大廈的安全和總體建筑風格的統(tǒng)一與協(xié)調(diào)。</p><p>　　對二次裝修中可能發(fā)生的問題將采取事前

12、向業(yè)主/租戶宣傳告知，發(fā)現(xiàn)裝修施工問題及時解決，與裝修業(yè)主/租戶保持密切聯(lián)絡，變禁堵為疏導的辦法。即由物業(yè)管理處組織聯(lián)絡專業(yè)人員或設計單位，對業(yè)主/租戶的裝修方案是否會影響物業(yè)的結構安全作出評估建議、提出指導和修正意見。將業(yè)主/租戶的二次裝修從設計和裝修施工申請階段既納入有序管理。從而使業(yè)主/租戶的意愿得到更好的實現(xiàn)。希望通過這一做法得到裝修業(yè)主/租戶的支持，順利完成『倫達金融大廈』二次裝修管理工作。</p><p&

13、gt;　　注重細節(jié)，精心包裝，使金融大廈的附屬配置更趨完美</p><p>　　一個高檔物業(yè)項目的品味感必定在精細化方面有所體現(xiàn)。為此，我們希望對一些與物業(yè)管理有關的硬件配置作精心包裝（這些包裝并不需要花費很大成本），以使金融大廈的整個環(huán)境包括附屬配置更臻完美。例如對金融大廈的指示標識系統(tǒng)等，物業(yè)管理處將為『倫達金融大廈』度身打造。我們相信通過這些細節(jié)包裝，會給業(yè)主/租戶在不經(jīng)意間留下美好的印象。</p&g

14、t;<p>　　我們的物業(yè)管理服務理念和具體實施方法，將在以下的物業(yè)管理服務方案中詳細表述。</p><p><b>　　管理目標</b></p><p>　　兩年內(nèi)力爭達到上海優(yōu)秀金融大廈的標準，導入ISO9001:2008質(zhì)量體系，為『倫達金融大廈』逐步組織起一個具有專業(yè)化水準的、卓有成效的物業(yè)管理團隊，提供專業(yè)化的服務。將『倫達金融大廈』的辦公環(huán)境

15、最大限度提升。</p><p>　　創(chuàng)建“高起點、高標準金融大廈”</p><p><b>　　高起點</b></p><p>　　辦公在『倫達金融大廈』的業(yè)主/租戶具備較高的文化層次且對工作環(huán)境有較高的要求，為『倫達金融大廈』業(yè)主/租戶提供高起點的物業(yè)管理服務。為了保證我們的服務質(zhì)量，我們將派出優(yōu)秀的物業(yè)管理人員，入駐『倫達金融大廈』。所有物

16、業(yè)服務人員上崗前，均將接受我們服務理念和崗位專業(yè)技能的培訓，經(jīng)考試合格后方能上崗服務。</p><p><b>　　高標準</b></p><p>　　以業(yè)主/租戶滿意為導向，我們的產(chǎn)品是服務，我們將寓管理于服務之中，借鑒外資企業(yè)和國際上先進的物業(yè)管理經(jīng)驗。在物業(yè)管理服務中導入ISO9001:2008質(zhì)量管理體系，運用質(zhì)量管理的控制手段和管理方法。確?！簜愡_金融大廈』

17、的業(yè)主/租戶能得到高標準的物業(yè)管理服務。</p><p><b>　　管理目標</b></p><p>　　針對業(yè)主/租戶顧客滿意率調(diào)查不低于90%，入住率達100%時物業(yè)管理費收繳率不低于95%，按照上述目標我們制定了：</p><p><b>　　質(zhì)量方針</b></p><p>　　『倫達金融

18、大廈』的質(zhì)量管理方針是規(guī)范化管理和人性化服務。</p><p>　　規(guī)范化管理 ——將物業(yè)管理 落實到每一個環(huán)節(jié)，</p><p><b>　　控制到每一個細節(jié)，</b></p><p><b>　　規(guī)范到每一項操作，</b></p><p><b>　　精確到每一筆支出。<

19、/b></p><p>　　人性化服務 ―為業(yè)主/租戶提供 個性化服務、零距離服務，</p><p>　　隱形性服務、無缺陷服務。</p><p><b>　　服務定位</b></p><p>　　根據(jù)『倫達金融大廈』的規(guī)劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及物業(yè)使用性質(zhì)為基點，我公司針對本項目將『倫達金融大廈』

20、的服務定位于高端智能化辦公大廈，并提供優(yōu)質(zhì)的服務標準對貴物業(yè)進行管理。</p><p><b>　　管理理念</b></p><p>　　誠意協(xié)作、齊心開創(chuàng)、信賴永恒</p><p>　　以人為本：人才就是我們的資產(chǎn)。xxxx的每位員工均擁有豐富的房地產(chǎn)服務經(jīng)驗，我們將以專業(yè)的知識和技能為『倫達金融大廈』的業(yè)主/租戶提供最佳的人性化服務。<

21、;/p><p>　　以客為尊：我們凡事以客為尊，并以滿足客戶的不同需要為首任。因此我們細心聆聽，了解個別客戶所需，制定合適的策略。</p><p>　　以質(zhì)為先：我們竭誠為客戶提供全面性的優(yōu)質(zhì)服務，在項目的每個細節(jié)都提供專業(yè)意見，為客戶爭取最高回報。</p><p><b>　　管理特色</b></p><p>　　我司為獨

22、立的港資物業(yè)管理服務機構，專為我們的客戶提供具有各類特色的物業(yè)服務項目；</p><p>　　在邀請工程承辦商為物業(yè)提供服務時，均以公開招標形式進行，務使價格及質(zhì)量受到保障，以客戶利益為依歸；</p><p>　　我司領導層以往均為香港及國內(nèi)多所大型國際物業(yè)顧問公司之主要領導層。對國內(nèi)之物業(yè)管理情況及進展皆了如指掌，客戶可以非常合理之費用便得以享有高質(zhì)素之物業(yè)管理服務；</p>

23、<p>　　我司在上海已領有有效之全外資物業(yè)管理牌照，根據(jù)貴司物業(yè)的實際情況，務求令貴物業(yè)達到相適應的管理水準；</p><p>　　我司管理層員工均為最早期進入國內(nèi)發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務之先鋒領導，對國內(nèi)的有關法規(guī)及國情非常了解，此為其他同業(yè)不可同語，并能令物業(yè)最短時間內(nèi)能達至正常營運標準；</p><p>　　有物業(yè)管理服務的專業(yè)隊伍，有充分的人才儲備。我司具有一個從事多年物業(yè)

24、管理經(jīng)驗，具備高、中級專業(yè)職稱的工程顧問班子，將對貴公司物業(yè)的工程管理工作提供專業(yè)的服務和提供最合理的設備選型建議，使物業(yè)的能源及物料耗費最低，人員配置最合理，設備得到及時與充分的維護保養(yǎng)，確保物業(yè)恒久常新；</p><p>　　我司注重人才培訓，具備成功管理高端物業(yè)特別是超高層甲級綜合寫字樓的經(jīng)驗，并能獨立地、長期地勝任貴司項目服務管理工作；</p><p>　　團隊優(yōu)勢：作為專業(yè)港資背

25、景公司，注重企業(yè)文化營造，公司主要骨干流動率低，每個項目均保持穩(wěn)定的高水平服務；</p><p>　　廣泛的社會資源。承接該項目后我司將會以全部的知識產(chǎn)權和所有資源為貴司項目服務；</p><p>　　我司能根據(jù)貴司項目合理配備人員，最大限度地控制成本，降低物業(yè)運行費用，以實現(xiàn)貴司和業(yè)主的投資回報；</p><p>　　我司更會按貴物業(yè)實際情況，設計一系列之管理方案

26、，以改善及加強物業(yè)的形象，此項措施對物業(yè)的價值保障及增幅有極大幫助；</p><p>　　具有持續(xù)不斷創(chuàng)新高端物業(yè)智能化管理服務的眼光，有影響力的企業(yè)品牌。</p><p><b>　　管理經(jīng)驗</b></p><p>　　xxxx云集了物業(yè)管理方面各種專業(yè)管理人才，擁有著對各種物業(yè)類型豐富的管理經(jīng)驗，xxxx自1998成立就秉承香港的物業(yè)管理

27、先進服務理念，并融合國外先進的物業(yè)服務管理經(jīng)驗，為內(nèi)地房地產(chǎn)市場引入了“物業(yè)管理顧問”“酒店式公寓管理”兩大全新港式服務模式。業(yè)務從單一的委托物業(yè)管理發(fā)展到如今的“物業(yè)服務全程策劃”、“物業(yè)服務顧問”、“委托物業(yè)服務”、“商業(yè)招商”以及“資產(chǎn)管理服務”等。從物業(yè)策劃、推廣、租賃、招商，到物業(yè)工程、驗收、入伙、日常管理服務等制定了一整套規(guī)范的管理檔案，建立并通過了國際質(zhì)量管理體系的認證。</p><p>　　xxx

28、x于2005年至今就已經(jīng)獲得了“ISO9001：2008國際質(zhì)量管理體系的認證”；并于2009年起連三年獲得 “中國物業(yè)服務百強企業(yè)”稱號、中國物業(yè)管理“行業(yè)地區(qū)綜合實力企業(yè)十強”企業(yè)稱號；從2012年起我公司獲得了建設部頒發(fā)的“物業(yè)服務企業(yè)一級資質(zhì)”、上海市行業(yè)協(xié)會頒發(fā)的“誠信承諾AAA企業(yè)”稱號；xxxx（上海）管理的“佘山月湖山莊”、“亞太大廈”獲得市優(yōu)稱號。</p><p>　　xxxx依照“金鑰匙服務”

29、服務理念，先后承接了甲級寫字樓有：『利星國際大廈』、『亞太廣場』『中國石化大廈』、『寶蓮城』、『多媒體大廈』等；物業(yè)管理面積多達150余萬平方米、物業(yè)顧問面積達170余萬平方米；在上海市房地產(chǎn)、物業(yè)管理市場上創(chuàng)造著一個個令人矚目的成績。</p><p>　　xxxx注重企業(yè)文化的建設和對員工的培養(yǎng)，特別是對管理層員工制定了一系列的激勵機制和提升機制，使得全體員工團結一心、克難奮進、提升自我、共同應對，許多高管層同

30、仁都是跟著港聯(lián)看著港聯(lián)一起成長，使之造就了xxxx的輝煌。</p><p>　　項目組織架構及人員配置</p><p><b>　　人員組織架構圖說明</b></p><p>　　組織機構的設置原則是精干高效，利于管理運作，指揮順暢；</p><p>　　管理處內(nèi)部實行垂直領導，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率；</p&

31、gt;<p>　　管理人員要求素質(zhì)高且一專多能，會操作電腦，文字及口頭表達能力好，擁有一定的智能化知識。所有員工既是自己所在崗位的專家里手，同時又是其他崗位的多面手；</p><p>　　財務人員包含在客戶服務中心內(nèi)，負責制定管理處財務計劃和費用預算方案，監(jiān)控資金運用，做到?？顚Ｓ?；負責各項收費業(yè)務的管理，做好管理處財務報表及費用分析報告，接受工商、稅務部門及業(yè)主/租戶的監(jiān)督檢查；</p>

32、;<p>　　管理處經(jīng)理負責同屬地相關部門的聯(lián)系，爭取得到各界的支持；負責管理處的對外宣傳和各種對外活動；搞好管理處內(nèi)部的員工關系；監(jiān)督其他部門的工作；</p><p>　　客戶服務中心負責日常的業(yè)主/租戶接待工作，建立和管理業(yè)主/租戶租戶檔案，加強與業(yè)主/租戶和租戶的聯(lián)系；處理業(yè)主/租戶的投訴和糾紛；做好會所的管理工作；協(xié)助做好褒優(yōu)罰懶等的監(jiān)查工作；</p><p>　　由

33、監(jiān)控室值班人員受理夜間報修、投訴，負責及時處理夜間所發(fā)生的突發(fā)事件，并認真做好當班值班紀錄；</p><p>　　工程維保部負責所管物業(yè)及其設施設備的管理、養(yǎng)護，保證物業(yè)的正常使用和設施設備的良好運行；負責對業(yè)主/租戶入住后的室內(nèi)裝修，按《業(yè)主/租戶規(guī)約》和物業(yè)管理相關規(guī)定進行監(jiān)督檢查；</p><p>　　秩序維護部負責管轄區(qū)內(nèi)的治安維護、消防安全、車輛管理等工作；協(xié)助做好裝修等的監(jiān)查工

34、作；</p><p><b>　　運作方式及考核辦法</b></p><p><b>　　管理職責和權限</b></p><p><b>　　管理處運作方式</b></p><p><b>　　運作流程圖</b></p><p>&

35、lt;b>　　運作流程圖說明</b></p><p>　　運作流程設計原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊緊銜接，既無盲點、又無沉淀；</p><p>　　整體運作各個環(huán)節(jié)的詳細工作分解流程將嚴格按照我公司IS09001：2008版的質(zhì)量管理體系進行運作；</p><p>　　整個運作策劃由公司總經(jīng)理掛帥，公司各職能部門參與指導

36、，并提供資源保障、技術支持，以確保整個過程的順利進行；</p><p>　　運作過程將由當?shù)胤康鼐旨伴_發(fā)商進行監(jiān)督并指導，及時對出現(xiàn)的問題進行溝通、協(xié)調(diào)并解決，以使『倫達金融大廈』的日常管理能更成功、更具有特色。</p><p><b>　　公司有力支持</b></p><p>　　若我公司獲得『倫達金融大廈』的物業(yè)管理權，我們將委派駐場經(jīng)理，

37、成立“『倫達金融大廈』管理處”。為了形成資源共享、降低管理成本、實行有效管理、著眼長效管理，我公司總部將給予資源和技術方面的支持，使現(xiàn)場管理更符合『倫達金融大廈』的要求，更符合現(xiàn)代物業(yè)管理服務的需求。</p><p><b>　　協(xié)助各方關系</b></p><p>　　開發(fā)商、街道、政府有關主管部門和居委會等相關各方是物業(yè)管理公司的依靠，也是物業(yè)管理公司堅強的后盾，

38、更是對物業(yè)管理公司的管理作出評判最公證、最直接的組織和部門。物業(yè)管理公司應積極依靠上述相關各方，在為業(yè)主/租戶提供物業(yè)管理服務的同時，應多聽、多征求他們的意見，保持良好的溝通，協(xié)調(diào)好相互之間關系，以得到他們的支持與幫助，確保物業(yè)管理服務的各項工作更貼近金融大廈，真正實現(xiàn)為廣大業(yè)主/租戶服務的管理本質(zhì)。</p><p><b>　　人力資源配合</b></p><p>

39、　　人力資源是企業(yè)各種資源中最重要的資源。在企業(yè)管理領域，一個項目的成敗主要取決于人。正如英國格言所說：“合適的人在合適的位置上?！比耸屡嘤柟ぷ骶褪且瀼厝珕T性、全過程原則，對管理處的全體人員進行培訓，提高員工素質(zhì)，適應管理服務需要。其主要工作為人員招聘、培訓及考核。通過人員招聘和培訓，將合格的人員輸送到合適的崗位上；通過考核將不合格的人員撤換或進行再培訓。</p><p><b>　　工程維修保障&l

40、t;/b></p><p>　　工程管理部負責整個金融大廈的公共設施設備的維護保養(yǎng)，以及工程外委項目監(jiān)管和處理解決業(yè)主/租戶的報修維修工作，實行統(tǒng)一管理，集中優(yōu)勢兵力，提高維修效率和降低運行成本，使維修工作能真正做到及時、優(yōu)質(zhì)和高效。工程維修實行24小時值班制，分搶修和巡檢兩大類，前者以業(yè)主/租戶報修為主，后者以計劃維修和保養(yǎng)為主，既體現(xiàn)分工又能統(tǒng)一協(xié)調(diào)。</p><p><b

41、>　　客戶服務中心</b></p><p>　　客戶服務中心是處理整個金融大廈物業(yè)管理的接待中心，也是管理處的指揮中心調(diào)度中心和溝通中心，起到業(yè)主/租戶與管理處各部門鏈接橋梁作用。我公司客戶接待為業(yè)主/租戶提供服務和幫助，使業(yè)主/租戶能真正體驗到便捷、優(yōu)質(zhì)的服務平臺。</p><p>　　管理處各部門職責和權限</p><p><b>　

42、　管理處經(jīng)理職責</b></p><p>　　在公司總經(jīng)理的領導下，主要職責是負責編制物業(yè)管理服務方案及年度、月度工作計劃和工作總結；</p><p>　　負責對屬下所有人員的培訓、工作安排及工作監(jiān)督等；</p><p>　　負責管理處公共秩序維護、消防、清潔、綠化、客戶服務、投訴處理的日常工作；</p><p>　　主動與金融大

43、廈業(yè)主/租戶接觸并維持良好關系，保持一流的管理服務。依據(jù)《物業(yè)服務合同》和業(yè)主/租戶臨時公約，盡力滿足業(yè)主/租戶、租戶的要求；</p><p>　　合理分派工作給予屬下員工，使他們嚴格遵照公司的指示工作；</p><p>　　分派下屬員工工作，培訓新進員工，監(jiān)管員工素質(zhì)和工作態(tài)度，保證他們符合公司的要求；</p><p>　　收集各方面的信息，及時提出改進工作和提高

44、服務的意見和建議；</p><p>　　管理處經(jīng)理亦應預計并解決一切有關所管轄金融大廈內(nèi)的管理問題及困難，如超越職責范圍或能力，應及時匯報上級領導；</p><p>　　負責處理物業(yè)管理服務中的突發(fā)事件和業(yè)主/租戶使用人的投訴，果斷決策，及時處理做好記錄，若投訴性質(zhì)及嚴重性超出職位權限范圍或能力，應及時報告上級處理；</p><p>　　根據(jù)公司的要求及指示，定期舉

45、辦應急演習，使全體員工能保持最佳狀態(tài)并實習應急程序，同時也使用戶對管理服務工作有進一步認識，以建立良好的合作關系；</p><p>　　負責組織金融大廈精神文明建設的有關活動；</p><p>　　定期召開管理員工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各級工作人員。</p><p><b>　　客戶接待職責</b></p><p&

46、gt;　　負責好業(yè)主/租戶的入住事項，并安排好人員做好入住必須的各項工作；</p><p>　　負責業(yè)主/租戶入住后二次裝修的指導和審核，并辦好二次裝修的相關手續(xù)；</p><p>　　負責對裝修施工隊的監(jiān)督管理，審查好各裝修施工隊必備的相關文件；</p><p>　　負責好對外窗口的一切接待事項。熱情接待每一位業(yè)主/租戶，做到認真聽取、合理解答、有求必應；<

47、/p><p>　　負責協(xié)助財會人員向業(yè)主/租戶收取管理費和其他應繳納費用，作到當月費用，當月收繳，對有困難的業(yè)主/租戶可上門服務；</p><p>　　負責金融大廈內(nèi)平日相關日常工作，做到每日在金融大廈內(nèi)巡查一至二次，當日發(fā)生的事情，力爭當日解決；</p><p>　　負責接待業(yè)主/租戶的保修事情，作到急修當日解決，一般修理不超過一天；</p><p

48、>　　第一時間處理好業(yè)主/租戶的投訴情況，一時不能解決的應及時向上級匯報；</p><p>　　負責日常的業(yè)主/租戶接待工作，建立和管理業(yè)主/租戶與租戶檔案；</p><p>　　緊密配合管理處做好其他各項工作。</p><p><b>　　財會人員職責</b></p><p>　　在公司計劃財務部領導下，根據(jù)公司

49、會計制度規(guī)定的會計科目設立帳戶，按照確定的會計制度和會計核算形式處理各項經(jīng)濟業(yè)務，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、帳目清楚。月終，要編制總帳目余額試算平衡表并與有關明細帳核對，保證帳帳相符；</p><p>　　及時反映和清理各項會計業(yè)務的往來結算情況，對內(nèi)部往來單位的各項往來掛帳，要及時核對，適時結清，對外來單位的各項預收、預付、應收、應付款項，要嚴格按對象設置二級科目，準確、及時給予結算；</p>

50、;<p>　　嚴格按照現(xiàn)金管理和銀行結算制度辦理現(xiàn)金收支和銀行結算業(yè)務；</p><p>　　對于按照會計手續(xù)填制和取得的各種銀行結算憑證、現(xiàn)金收付憑證及各類電腦托收單據(jù)，在該項經(jīng)濟業(yè)務完成后，應及時作帳務處理；</p><p>　　對于現(xiàn)金的管理，應做到在每日終了，計算出全日的現(xiàn)金收入、支出合計數(shù)和結存數(shù)，并同實際庫存數(shù)核對相符，做到日清月結，保證帳款相符。還要注意保持現(xiàn)金

51、實際庫存數(shù)不超過規(guī)定的限額；</p><p>　　根據(jù)已經(jīng)辦理完畢的收、付款憑證，逐筆順序登記現(xiàn)金日記帳和銀行存款日記帳，并結出余額要及時與銀行對帳核對，最后與會計總帳中的現(xiàn)金和銀行存款科目的累計結余額核對相符；</p><p>　　出納人員使用的保險柜，要注意保守保險柜密碼的秘密，保險柜的鑰匙不得隨意轉交他人；</p><p>　　嚴格管理空白支票、空白收據(jù)和停車

52、場車票，專設登記簿登記；</p><p>　　認真辦理領用手續(xù)。以支票結算時，須在支票上寫明收款單位（人）、結算金額（或現(xiàn)額）、出票日期、支票用途、轉帳支票與現(xiàn)金支票的標識及其他有關要求填列的內(nèi)容，并做好支票的領用登記手續(xù)，禁止經(jīng)辦人員領取空白支票。</p><p><b>　　工程維保人員職責</b></p><p>　　按照維保工作計劃及上

53、級分配的任務，做好物業(yè)設備、設施的養(yǎng)護和維修工作，確保設備設施完好，運行正常；</p><p>　　嚴格按照作業(yè)指導書規(guī)定的程序進行操作；</p><p>　　負責設備及機房的清潔和設備標識的完好、正確；</p><p>　　提出對物業(yè)設備、設施的改良建議和降低能耗的合理化建議，盡可能降低物業(yè)運行和管理成本；</p><p>　　定時巡查設備

54、運行情況，并做好書面記錄；</p><p>　　任何保養(yǎng)、維修工作完成后，將施工現(xiàn)場清掃干凈。并詳細記錄各類維修耗用材料；</p><p>　　遇突發(fā)事件時，須按照文件規(guī)定的程序，執(zhí)行責任范圍內(nèi)的工作，以最快的速度處理完畢，并詳細記錄全過程；</p><p>　　接到報修任務，須在規(guī)定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場，并設法在最短時間內(nèi)解決；</p><p>

55、　　完成上級布置的其他工作。</p><p>　　公共秩序維護（保安）人員職責</p><p>　　負責金融大廈內(nèi)治安防范、安全保衛(wèi)和消防管理工作；</p><p>　　負責把守大門，禮貌接待問詢。主動熱情為各類業(yè)主/租戶提供便利服務；</p><p>　　嚴格執(zhí)行對外來人員的控制，遇訪客或登記或征得業(yè)主/租戶的同意后方能進入；</p&

56、gt;<p>　　大宗物品搬運出金融大廈，須辦理物品出門手續(xù)，經(jīng)業(yè)主/租戶認可方能放行；</p><p>　　維護金融大廈內(nèi)道路和停車庫秩序，保持道路暢通，制止車輛違規(guī)停放和亂堆貨物的行為；</p><p>　　加強大廈巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑跡象，要跟蹤盤察，并及時報告主管領導，采取有效措施確保金融大廈平安；</p><p>　　巡邏中發(fā)現(xiàn)的其他問題，應做好記

57、錄，及時通知有關人員解決；</p><p>　　定期測試消防設施，參加消防演練；</p><p>　　遇突發(fā)事件，須按規(guī)定的程序，負責執(zhí)行本職范圍內(nèi)的工作；</p><p>　　熟悉金融大廈業(yè)主/租戶情況，與業(yè)主/租戶建立友好關系，及時反饋業(yè)主/租戶的意見和要求，對改進管理處工作提出建議；</p><p>　　監(jiān)督檢查二次裝修有無違規(guī)行為，施

58、工人員是否有證；</p><p>　　完成上級領導布置的其他任務。</p><p><b>　　保潔員職責</b></p><p>　　負責大廈范圍內(nèi)公共區(qū)域和衛(wèi)生間清掃和保潔工作；</p><p>　　每天清掃公共道路、走道、樓梯、電梯、地下停車庫等，每天擦拭電梯門、樓道大門、樓梯扶手等；</p><

59、;p>　　定期清潔走道墻面、公共玻璃、公共天頂、照明燈具、排水渠等；</p><p>　　每天清運辦公垃圾，及時清運裝修建筑垃圾。合理安排清運時間，減少對業(yè)主/租戶的影響。配合綠化工養(yǎng)護公共區(qū)域的綠化；</p><p>　　負責定期采取措施滅蟲害；</p><p><b>　　綠化工職責</b></p><p>　

60、　負責檢查金融大廈范圍內(nèi)的各種觀賞植物的擺放養(yǎng)護工作；</p><p>　　根據(jù)金融大廈種植綠化的情況，編制養(yǎng)護計劃，并負責實施；</p><p>　　根據(jù)不同季節(jié)對綠化進行滅蟲、修剪、翻土、施肥等工作；</p><p>　　對布局不合理的綠化，應及時更換和適宜調(diào)整，確保綠化區(qū)域美觀、舒適；</p><p>　　對草坪進行定期修剪與除草，確保

61、草坪濃綠、平整、無雜草；</p><p>　　制止占綠、毀綠的現(xiàn)象。</p><p><b>　　考核辦法</b></p><p>　　為了保持物業(yè)管理處的高水平服務質(zhì)量，我公司建立了嚴格的考核制度。我公司將自接手物業(yè)樓盤之初，根據(jù)物業(yè)自身的特點，制訂出切合實際的物業(yè)管理目標，并一一分解至各工作崗位，將服務內(nèi)容細化、落實到每一個物業(yè)管理服務人員

62、的身上。因此，完善、嚴格的考核制度，既是落實物業(yè)管理服務的保障措施，又能對各級員工的工作狀況做出適當?shù)脑u價，從而建立良好的競爭上崗和員工激勵機制，實現(xiàn)物業(yè)管理服務的高標準、高水平。</p><p>　　我公司對下屬物業(yè)管理處的考核從物業(yè)管理服務工作和物業(yè)管理服務人員兩個方面著手：</p><p>　　對物業(yè)管理服務工作的考核</p><p>　　物業(yè)管理服務的及時性

63、</p><p>　　物業(yè)管理服務的規(guī)范性</p><p>　　物業(yè)管理服務的人性化</p><p>　　物業(yè)管理服務的滿意度</p><p>　　物業(yè)管理服務工作記錄的真實性</p><p>　　物業(yè)管理服務工作記錄的完整性</p><p>　　物業(yè)管理服務工作記錄的可追溯性</p>

64、;<p>　　物業(yè)設施設備的完好性</p><p>　　對物業(yè)管理服務人員的考核</p><p>　　考核方法（包括但不限于）：</p><p><b>　　筆試；</b></p><p><b>　　口試；</b></p><p><b>　　實地演

65、練；</b></p><p>　　理論考核內(nèi)容（包括但不限于）：</p><p><b>　　崗位職責；</b></p><p><b>　　工作流程；</b></p><p><b>　　服務規(guī)范；</b></p><p><b>

66、;　　物業(yè)概況；</b></p><p>　　法律法規(guī)及公司規(guī)章；</p><p><b>　　實際操作能力考核</b></p><p><b>　　禮貌禮儀；</b></p><p><b>　　工作技能；</b></p><p><

67、b>　　工作內(nèi)容；</b></p><p><b>　　工作流程；</b></p><p><b>　　服務態(tài)度；</b></p><p><b>　　工作能力；</b></p><p><b>　　其他能力考核</b></p>

68、;<p>　　新入公司的員工，工作3個月后，部門要對其崗位職責進行一次考核；</p><p>　　每月對主管及以下的員工的崗位職責、作業(yè)程序掌握情況進行一次全面考核；</p><p>　　每年將對部門主管以下的員工進行一次理論知識考核，考核內(nèi)容為員工所在部門的日常工作程序流程及相關禮貌禮儀；</p><p><b>　　不定期考核：</

69、b></p><p>　　物業(yè)管理處及公司總部根據(jù)實際情況，安排不定期的員工考核。</p><p>　　理論知識考核應在合格以上；</p><p>　　日常工作考核單項評分均需在稱職（3分）或以上，平均每項低于2.5分作為不合格處理；</p><p>　　對考核不合格的員工，相關部門進行討論，確定對其進行培訓、警告、降職、辭退等處理方式

70、。</p><p><b>　　各項管理制度</b></p><p>　　物業(yè)管理作為一項繁瑣，相對勞動力密集的服務產(chǎn)品，她的優(yōu)質(zhì)保障就在于科學完善、合理量化、健全的管理規(guī)章制度。我們在引入ISO9001：2008的基礎上，結合『倫達金融大廈』之特點，擬定了相應的規(guī)章制度，進一步加強管理處的日常管理，提高物業(yè)管理服務質(zhì)量。在此，我們摘錄了部分規(guī)章制度目錄。</p

71、><p><b>　　人事管理類</b></p><p>　　物業(yè)管理人員招聘要點和相關條件</p><p>　　物業(yè)管理公司員工手冊</p><p><b>　　員工服裝使用規(guī)定</b></p><p><b>　　禮貌禮儀工作手冊</b></p&g

72、t;<p>　　各部門崗位職責及工作要領</p><p><b>　　人事管理制度</b></p><p><b>　　員工績效考核制度</b></p><p><b>　　員工考勤制度</b></p><p><b>　　員工工資發(fā)放制度</b&

73、gt;</p><p><b>　　行政管理類</b></p><p><b>　　辦公室管理制度</b></p><p>　　辦公設備使用管理制度</p><p>　　物業(yè)管理公司檔案管理制度</p><p><b>　　合同審批、保管制度</b>&l

74、t;/p><p>　　文件資料借還、發(fā)放制度</p><p>　　辦公用品、零星勞防用品發(fā)放規(guī)定</p><p><b>　　物品領用制度</b></p><p><b>　　物品報廢制度</b></p><p>　　工作制服及勞防用品發(fā)放管理規(guī)定</p><

75、p>　　管理公司勞防用品使用年限規(guī)定</p><p><b>　　物業(yè)管理采購制度</b></p><p>　　物資申購及采購工作流程</p><p>　　物資驗收、保管、發(fā)料工作流程</p><p><b>　　財務管理類</b></p><p><b>　

76、　財務管理制度</b></p><p><b>　　支票管理制度</b></p><p><b>　　現(xiàn)金管理制度</b></p><p><b>　　備用金管理制度</b></p><p><b>　　會計核算管理制度</b></p&g

77、t;<p>　　計劃審批、請款及報銷管理制度</p><p><b>　　財務收費制度</b></p><p><b>　　固定資產(chǎn)管理制度</b></p><p>　　財務憑證、印鑒管理、使用制度</p><p><b>　　綜合服務類</b></p>

78、;<p>　　物業(yè)管理前期工作計劃</p><p><b>　　物業(yè)管理預算案</b></p><p><b>　　業(yè)主/租戶臨時公約</b></p><p>　　業(yè)主/租戶與租戶手冊</p><p>　　物業(yè)接管驗收標準及檢驗辦法</p><p>　　公共設施

79、接管驗收標準及檢驗方法</p><p><b>　　資料接管移交規(guī)定</b></p><p>　　業(yè)主/租戶/租戶入住程序</p><p>　　業(yè)主/租戶/租戶檔案管理制度</p><p>　　各類服務項目收費規(guī)定及標準</p><p><b>　　物業(yè)公司投訴制度</b>&

80、lt;/p><p>　　業(yè)主/租戶/租戶投訴處理程序</p><p>　　業(yè)主/租戶/租戶投訴意見表</p><p>　　業(yè)主/租戶/租戶回訪制度</p><p><b>　　工程服務類</b></p><p>　　業(yè)主/租戶/租戶報修及維修操作流程</p><p>　　業(yè)主/

81、租戶/租戶報修受理及各部門職責范圍</p><p><b>　　裝修管理規(guī)定</b></p><p>　　室內(nèi)裝修專人巡視制度</p><p>　　動火作業(yè)申請審批制度</p><p>　　外來裝修施工管理制度</p><p>　　物業(yè)設備維護保養(yǎng)制度</p><p>　　

82、機電設備、設施管理臺帳要則</p><p><b>　　臨時用電管理制度</b></p><p><b>　　設備機房管理制度</b></p><p>　　電梯及機械車庫運行及管理規(guī)定</p><p>　　電梯及機械車庫日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程</p><p>　　電梯及機械

83、車庫故障維修標準作業(yè)規(guī)程</p><p>　　電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程</p><p>　　公共秩序維護（保安）服務類</p><p>　　公共秩序維護（保安）樓宇巡查管理作業(yè)規(guī)程</p><p>　　消防工作檔案管理制度</p><p>　　公共秩序維護（保安）部交接班制度</p><p>　

84、　公共秩序維護（保安）巡邏工作制度</p><p><b>　　物業(yè)治安管理規(guī)定</b></p><p>　　物業(yè)公共設施場所管理規(guī)定</p><p>　　停車場及車輛管理規(guī)定</p><p><b>　　消防管理制度</b></p><p>　　突發(fā)事件應急處理要求<

85、/p><p><b>　　保潔服務類</b></p><p><b>　　物業(yè)保潔工作制度</b></p><p>　　物業(yè)保潔工作操作程序</p><p>　　物業(yè)保潔每日檢查制度</p><p>　　物業(yè)保潔用品用具領用、發(fā)放制度</p><p>　　

86、物業(yè)保潔工具設備保養(yǎng)制度</p><p>　　物業(yè)管理常用保潔工具配備一覽表</p><p>　　定期消毒服務工作流程</p><p><b>　　綠化服務類</b></p><p><b>　　物業(yè)綠化管理規(guī)定</b></p><p>　　物業(yè)綠化用品用具領用、發(fā)放制度&l

87、t;/p><p>　　物業(yè)綠化工具設備保養(yǎng)制度</p><p>　　物業(yè)管理常用綠化工具配備一覽表、定期預防病蟲害工作流程等</p><p>　　對倫達金融大廈的相關規(guī)定</p><p><b>　　租戶使用守則</b></p><p>　　業(yè)主/租戶必須遵守和履行《倫達金融大廈管理手冊》及由管理公司

88、按照需要而制定的規(guī)則。</p><p>　　業(yè)主/租戶必須遵守由管理公司制定的裝修規(guī)則。</p><p>　　租戶需如期付清其租用的物業(yè)每月產(chǎn)生之各種能源費、公共分攤和物業(yè)管理費用等。</p><p>　　在未征得管理公司書面同意前，租戶不得變更或改動其單位的原有結構，亦不得改動、損壞、損害、破壞或干擾大廈內(nèi)任何的公共地方或公共設施。</p><

89、p>　　租戶不得改變大廈任何部分的外觀。</p><p>　　租戶不得在大廈窗戶或外墻上安裝任何冷氣機或其它固定設施。</p><p>　　在未征得管理公司同意前，租戶不得改動大廈的中央空調(diào)系統(tǒng)設施 、氣槽、出入氣口、消防系統(tǒng)等設施。如獲得管理者書面同意改動，該改動工程必須選擇具有資質(zhì)的合格承建商中進行，并由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)及監(jiān)督。</p><p>　　在獲得

90、物業(yè)管理公司書面同意后，租戶可以自費在其單位中安裝或增加附屬物 ,但應預先征得有關政府當局之同意，且不可因此引起大廈任何結構性損害，及干擾大廈任何一部分的使用或損害公共設施。租戶在安裝或增加附屬物前未獲得有關政府當局之同意，則管理者有權將之拆除，而該租戶須負責該附屬物清拆及其引起的一切費用。</p><p>　　在未征得物業(yè)管理公司同意前，租戶不能在其單元以外地方加建任何建筑物，或在外墻、公共地方、公共設施等地懸

91、掛、擺放及張貼廣告、招牌、橫幅等其它對象。</p><p>　　租戶不得在大廈屋頂平臺架設或安裝獨立天線或任何其它伸出物。</p><p>　　租戶不得在其租用的單元內(nèi)，安裝或存放任何重量超出樓面負荷之設備或物品，并須負責賠償因此引致的任何損失。</p><p>　　租戶不得切割、更改、損壞或干擾大廈之水、電或空調(diào)的供應，亦不可切割或破壞大廈的任何墻壁、橫梁、地板或

92、外墻。</p><p>　　租戶不得在大廈任何部分存放武器、彈藥、煙花或任何危險或易燃易爆物品（包括任何固體、液體和氣體）或存放可能觸犯當時有效的任何法規(guī)、法令或對其它租戶及使用者構成滋擾或危險的其它一切物品（包括任何固體、液體和氣體）。</p><p>　　租戶不得以任何方式破壞公共地方或公共設施。</p><p>　　租戶不得作出或容許其它人作出妨礙或影響該大廈

93、或其任何部分保養(yǎng)的任何事情。</p><p>　　租戶不得作出任何使大廈保險成為無效的行為，否則租戶須承擔因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠等費用。</p><p>　　租戶不得阻塞任何公共地方或通道。</p><p>　　租戶不能利用走廊、樓梯間或其它公共地方放置，存放或棄置任何垃圾、家私或其它物品。</p><p>　　租戶要按

94、照供電局或有關供電條例的規(guī)定，更換、修理該租戶擁有單元的電線、電器設施和裝置。并不得在未獲管理公司批準前，改變、擴大各單元的電線、電器設施或煙感等。各租戶不得使其單元內(nèi)電器的總電流量超過該單元最大容許電流負荷容量。</p><p>　　租戶不得作出任何行為令大廈沖洗或給排水系統(tǒng)堵塞或令該等設施的有效運作受損。</p><p>　　租戶不得在其單元內(nèi)煮食及留宿；</p><

95、;p>　　租戶在離開單元時請自覺關燈、關空調(diào)等，不應留有火種。</p><p>　　租戶若應本身的疏忽致水、氣體、煙或其它物體外溢，損害他人或其財產(chǎn)，則該租戶須對因此而產(chǎn)生的所有訴訟、索賠全部負責。</p><p>　　租戶不得在大廈內(nèi)屬其所有的單元內(nèi)作出或容許其它人士在該部分作出對其它業(yè)主構成損失或損害的行為。</p><p>　　租戶應對其代理人、雇員、訪

96、客及其它使用者等之行為、疏忽或錯誤向物業(yè)管理公司負責。如因上述人士的行為、疏忽或錯誤而發(fā)生損害、損失，則該租戶應支付所有因此而產(chǎn)生的費用或賠償。</p><p>　　租戶無權將物業(yè)管理公司屬下的管理人員用作私人或其它用途。</p><p>　　租戶無權直接懲戒管理公司屬下的職員，租戶如對該職員不滿，應向物業(yè)管理公司提出，由物業(yè)管理公司采取合適的行為。</p><p>

97、;　　租戶不得將其單元用作非法或不道德或與中華人民共和國法律及法令等條款相抵觸的用途，亦不得有滋擾、損害其它業(yè)主/租戶的事情發(fā)生。</p><p>　　如任何單位的租戶欠繳物業(yè)管理費或《管理手冊》內(nèi)規(guī)定應繳之其它款項，或不遵守或履行管理公約和租戶守則所載之任何條款，經(jīng)物業(yè)管理公司書面通知、限期糾正而仍不在限期前糾正者，物業(yè)管理公司有權采取必要措施進行處理，不排除且不限于停止該單元之供電、空調(diào)及違約之租戶使用大廈電

98、梯和其它公共設備、設施及其它服務或采取法律途徑追討，直至該行為獲糾正為止。</p><p><b>　　裝修規(guī)則</b></p><p>　　為維護大廈客戶的共同利益，保證大廈在裝修期間正常的工作秩序，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《倫達金融大廈管理公約》等相關規(guī)定，現(xiàn)制定本管理規(guī)定。</p><p><b>　　裝修申報</b&

99、gt;</p><p>　　大廈客戶入住實施裝修物業(yè)的，應提前一周向服務中心申報。申報登記應提交下列書面資料：</p><p><b>　　租賃合同；</b></p><p>　　裝修方案（包括：施工單位、施工期限、施工方案、裝修設計圖）；</p><p>　　變動建筑主體結構或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應

100、資質(zhì)等級的設計單位的設計方案；</p><p>　　委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書的復印件；</p><p>　　施工人員的身份證復印件；</p><p>　　如實填寫《裝修申請表》；</p><p>　　簽訂《裝修管理協(xié)議》，繳付相關費用；</p><p>　　提交政府主管部門（質(zhì)監(jiān)、消

101、防）的裝修審核報告；</p><p>　　經(jīng)服務中心審核同意，并辦理相關裝修手續(xù)之后，服務中心向客戶發(fā)放《施工許可證》，客戶在取得《施工許可證》后，方可進場施工。《施工許可證》應張貼在單元大門的醒目位置，以便于查驗。</p><p><b>　　裝修須知</b></p><p>　　大廈客戶進行裝修，必須保證房屋的整體性、抗震性和結構安全性，應

102、符合防火、防水、保溫、隔音、衛(wèi)生等有關規(guī)定及建筑功能要求。提醒業(yè)主或使用人在進行裝修施工前，應對名下的單元房屋進行全面檢查，如發(fā)現(xiàn)單元房屋內(nèi)存在需要建設單位整改或維修的問題，須通知服務中心到現(xiàn)場查看并作記錄。建設單位不承擔由于業(yè)主進行房屋裝修而導致的維修責任。</p><p><b>　　裝修禁止下列行為：</b></p><p>　　未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等

103、級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構；</p><p>　　將辦公房間改為衛(wèi)生間、廚房間；</p><p>　　改變大廈立面風格、拆除混凝土墻體或改變玻璃幕墻色彩和形狀；</p><p>　　損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；</p><p>　　其它影響建筑結構和使用安全的行為，包括但不限于占用或阻塞公共走道、封閉或阻塞安全門和

104、安全通道、封閉或阻塞或遮擋消火栓等。</p><p>　　拆除或封閉或移動室內(nèi)消防煙感、溫感探測頭。</p><p>　　安裝各類分體空調(diào)或中央空調(diào)機組；</p><p>　　安裝各類衛(wèi)星或微波信號發(fā)射/接收裝置。</p><p>　　增大戶內(nèi)配電總開關容量或超負荷使用電器。</p><p>　　室內(nèi)裝修超過設計標準或

105、規(guī)范增加樓面荷載的，應當經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案。</p><p>　　本大廈在裝修過程中，應嚴格按照大廈建設單位規(guī)定的要求進行裝修，對地坪樓板的鉆孔深度和對吊頂樓板的鉆孔深度均須予以控制，以確保大廈的安全。</p><p>　　室內(nèi)平面分隔布局以及空調(diào)風機盤管的送、回風口位置和尺寸的調(diào)整應當滿足室內(nèi)空調(diào)氣流循環(huán)和風量、風速的設計要求和使用要求?？蛻粼谶M行此類

106、改動時，可向設計單位進行技術咨詢?？蛻羰覂?nèi)空調(diào)風機盤管的拆除或增加或位置變動，均應向服務中心進行申報，并填寫《暫?？照{(diào)系統(tǒng)使用功能申請書》。工程完工后，空調(diào)系統(tǒng)補水之前，客戶應向服務中心申報填寫《開通空調(diào)系統(tǒng)使用功能申請書》，便于服務中心采取相應的系統(tǒng)排水和補水及水質(zhì)處理等配合措施。</p><p>　　客戶室內(nèi)消防煙感或溫感探測器的位置變動應向服務中心進行申報，并填寫《暫停消防噴淋和消防報警系統(tǒng)監(jiān)控使用功能申請

107、書》。工程完工后，消防系統(tǒng)開通前，客戶應向服務中心申報填寫《開通消防噴淋和消防報警系統(tǒng)監(jiān)控使用功能申請書》及辦理《二次裝修后樓層消防報警開通自檢手續(xù)》，便于服務中心采取相應的消防并網(wǎng)監(jiān)控管理配合措施。</p><p>　　為確保環(huán)境整潔和公共物業(yè)不受損害和污染，客戶在裝修過程中，裝修垃圾應實行袋裝化，并負責將裝修垃圾按照服務中心指定的路線和地點清運、堆放，不得隨意拋棄裝修建筑垃圾。</p><

108、p>　　因裝修施工造成房間內(nèi)管道堵塞或損壞而影響相鄰客戶利益的，由該客戶和施工隊承擔相應的連帶修復和賠償責任。</p><p>　　客戶裝修期間，必須將《施工許可證》張貼于大門上，接受相鄰租戶和服務中心的監(jiān)督。裝修時，請關閉進戶門并保持公共通道、樓梯和電梯的通暢，裝修材料和工具只能置于客戶本身的單元房內(nèi)。使用電梯運輸裝修材料，應提前向服務中心申報，以便服務中心對裝修材料的限高、限重進行事先評估和安排配合。使

109、用電梯運送裝修材料和建筑垃圾一律從地下車庫出入，并應符合服務中心規(guī)定的運輸時段。</p><p>　　裝修施工隊應到服務中心辦理臨時出入證，施工人員進入大廈，必須佩帶出入證，限于在指定區(qū)域內(nèi)活動，并接受服務中心的例行檢查。</p><p>　　施工現(xiàn)場嚴禁吸煙，并應配備足夠的滅火器材，嚴禁儲存危險易燃易爆危險品。動用明火須填寫《裝修臨時動火申請表》，并報服務中心審核同意后方可施工。<

110、/p><p>　　施工隊應有自查制度，當日施工作業(yè)結束前，應檢查有無關閉電源，有無遺留火種，并將可燃雜物清運出現(xiàn)場。</p><p>　　施工隊必須配備合格的持證電工、焊工負責施工用電、燒焊作業(yè)，并服從服務中心統(tǒng)一管理。</p><p>　　裝修施工期間相關的人身安全、財產(chǎn)安全、施工作業(yè)安全等事宜，均由客戶或施工隊自行負責。</p><p>　　

111、裝修人員在裝修過程中，只準使用本層廁所。</p><p>　　裝修竣工后，客戶應向服務中心提交裝修竣工圖并會同服務中心專業(yè)人員根據(jù)裝修圖冊進行檢查。</p><p>　　施工隊退場時，運出之物料、設備、工具等物品，必須至服務中心辦理放行手續(xù)。未辦理手續(xù)的，一律不得運出。</p><p><b>　　停車場庫管理制度</b></p>

112、<p><b>　　職責</b></p><p>　　公共秩序維護人員負責機動車輛進出的指揮、巡檢，使之暢通和有序；</p><p>　　巡邏公共秩序維護人員負責地面臨時停放車輛的檢查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；</p><p>　　大門公共秩序維護人員按《機動車輛管理規(guī)定》有關要求，在《停車單》上做好車輛號牌和進出時間的登記，并收取臨

113、時機動車輛停放費。</p><p><b>　　工作程序</b></p><p>　　凡持有『倫達金融大廈』車輛出入證的機動車輛出入時，門衛(wèi)處的公共秩序維護人員應檢查并提醒駕車者將《車輛出入證》放置于前車窗左下角明顯的位置；</p><p>　　『倫達金融大廈』內(nèi)禁止鳴號，嚴禁高速行駛,遵守交通法規(guī)、條例；</p><p&g

114、t;　　各班交接班前半小時，由上一班公共秩序維護人員將進入『倫達金融大廈』車輛的車號，交由下一班公共秩序維護人員接班后必須簽上本人的姓名；</p><p>　　巡檢公共秩序維護人員每隔二小時，必須對『倫達金融大廈』辦公區(qū)內(nèi)巡檢一次，發(fā)現(xiàn)有停泊于戶外的車輛（包括訪客車輛），應檢查是否持有車輛出入證，車輛的門窗是否關嚴，車輛是否熄火，是否漏油、漏水；</p><p>　　對醉酒駕車者鬧事，應妥

115、善處理。以不影響正常通行和工作為原則，靈活處理；</p><p>　　對軍、警、區(qū)、市級政府車輛應在其出入『倫達金融大廈』時，抄錄車號，事后報告當值班長，在值班記錄簿上說明情況；</p><p>　　『倫達金融大廈』公共區(qū)域禁止任何人員擦洗、拆修車輛，如有此類情況發(fā)生，應立即上前說明并予以阻止；</p><p>　　公共秩序維護人員應熟悉了解『倫達金融大廈』發(fā)放車輛

116、出入證的車輛情況，如停車證號碼、對應的業(yè)主/租戶門牌號，業(yè)主/租戶的聯(lián)系方法(電話)等列表，以便發(fā)生情況時能及時與業(yè)主/租戶聯(lián)系。</p><p><b>　　車輛臨時停放</b></p><p>　　巡邏公共秩序維護人員發(fā)現(xiàn)有車輛需要在地面臨時停車的，應告知車主停放在規(guī)定的停車區(qū)域內(nèi)；</p><p>　　提醒司機關好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重

117、物品隨身帶走；若遇醉酒駕車者</p><p>　　應立即勸阻，并報告班長及時處理，避免意外事故的發(fā)生；</p><p>　　巡邏公共秩序維護人員每二小時對所有臨時停放車輛巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；</p><p>　　門崗公共秩序維護人員對無《停放證》的車輛發(fā)給《停車單》，并按記錄停放的時間實行收費；</p><p>　　遵守《機械車庫使用

118、規(guī)則》，確保機械車庫正常運行；</p><p>　　對出入金融大廈的出租車輛不予發(fā)牌，但要進行盤問。</p><p><b>　　非機動車輛停放</b></p><p>　　當班公共秩序維護人員應督促未辦理停放手續(xù)的業(yè)主/租戶非機動車輛必須到管理處辦理停放手續(xù)，懸掛非機動車輛停放證，并在車庫內(nèi)停放；</p><p>　　

119、非機動車輛必須停放在專用的非機動車庫內(nèi)，禁止停放在金融大廈道路、樓道和綠化區(qū)域內(nèi)，發(fā)現(xiàn)違章停車的公共秩序維護人員有權予以制止并移到指定的非機動車輛停放點；</p><p>　　對來金融大廈走親訪友而進入的非機動車輛，巡邏公共秩序維護人員應督促其停放在非機動車庫內(nèi)，經(jīng)勸止不聽的公共秩序維護人員有權予以移走；</p><p>　　各門崗公共秩序維護人員對無因來訪的非機動車輛一律禁止其進入金融大

120、廈。</p><p><b>　　道路交通管理</b></p><p>　　由公共秩序維護部負責，指派專人負責大廈域地上車輛停放的管理，區(qū)域道路行駛路線明晰。設置專門的車行通道和入口，實行大廈內(nèi)人車分流。</p><p>　　結合警示標志、標牌標識，以及綠化隔離等措施，盡可能做到標識明確，秩序井然。</p><p>