房地產(chǎn)上市公司的盈利能力分析[畢業(yè)論文+任務(wù)書+開題報(bào)告+文獻(xiàn)綜述+外文翻譯]

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0_ _屆）</b></p><p>　　房地產(chǎn)上市公司的盈利能力分析</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級(jí) 會(huì)計(jì)學(xué)

2、 </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號(hào) </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b>&l

3、t;/p><p>　　近年來，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)也得到了飛速發(fā)展，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中極其活躍也備受關(guān)注。不管房地產(chǎn)公司承認(rèn)與否，房地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)的觀念已深入人心。那么房地產(chǎn)行業(yè)是否是像普遍消費(fèi)者們認(rèn)為的那樣是一個(gè)暴力行業(yè)，他們的盈利能力到底怎么樣，這就是本文研究的主要方向。本文將采用杜邦財(cái)務(wù)分析體系，從凈資產(chǎn)收益率這個(gè)核心指標(biāo)出發(fā)，收集36家在上證所上市的房地產(chǎn)公司

4、的資料信息，然后進(jìn)行整理分析，了解房地產(chǎn)上市公司的盈利能力，尋找近五年影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的影響因素。試圖為提高房地產(chǎn)上市公司的盈利能力提出一些建議。</p><p>　　本文第一部分先對(duì)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)概念進(jìn)行闡述，簡(jiǎn)單介紹我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展史和上海證券交易所的概況。第二部分首先介紹了盈利能力的概念和常用的評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)，然后系統(tǒng)介紹了本文研究采用的杜邦財(cái)務(wù)分析體系。第三部分以2005年-2

5、009年在上海證券交易所上市的36家房地產(chǎn)上市公司為研究樣本，通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和圖表分析，得出這五年房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力良好的結(jié)論；并分析總結(jié)各因素對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響程度。第四部分為提高房地產(chǎn)上市公司的盈利能力提出若干建議并闡述了本文研究過程中的局限性。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；盈利能力；杜邦分析</p><p><b>　　Abstract</b>&

6、lt;/p><p>　　In recent years, driven by China's rapid economic development, the real estate industry has been the rapid development of China's national economy. And becomes a sunrise industry and pillar

7、 industry. It is extreme active in the market economy and also causes for concern. Whether the real estate companies believe it or not, real estate, the concept of a lucrative industry has been firmly established. So whe

8、ther the real estate industry is a violent industry as consumers generally considered and </p><p>　　The first part is told about the related concepts of the real estate and real estate industry, a brief hist

9、ory of the development of the real estate industry and an overview of the Shanghai Stock Exchange. The second part introduces the concept of profitability , common evaluation methods and evaluation indicators and the sys

10、tem used in this study to describe the DuPont financial analysis system. The third part is based on 2005 -2009 in 36 Shanghai Stock Exchange listed companies as samples of r</p><p>　　Keywords: Real Estate Li

11、sted Companies; Profitability; Du Pont Analysis</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1 房地產(chǎn)概述1</b></p><p>　　1.1 房地產(chǎn)相關(guān)概念1</p><p>　　1.2 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程1&l

12、t;/p><p>　　1.3 滬市房地產(chǎn)上市公司概況2</p><p>　　2 盈利能力概述4</p><p>　　2.1 盈利能力內(nèi)涵4</p><p>　　2.2 盈利能力的評(píng)價(jià)方法4</p><p>　　2.3 評(píng)價(jià)盈利能力的常用指標(biāo)5</p><p>　　2.4 杜邦財(cái)務(wù)分析體系

13、5</p><p>　　3 運(yùn)用杜邦財(cái)務(wù)分析體系的盈利能力分析7</p><p>　　3.1 樣本的選取7</p><p>　　3.2 凈資產(chǎn)收益率8</p><p>　　3.3 總資產(chǎn)收益率和權(quán)益乘數(shù)10</p><p>　　3.3.1 權(quán)益乘數(shù)10</p><p>　　3.3.2

14、總資產(chǎn)收益率11</p><p>　　3.4 銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率12</p><p>　　3.4.1 銷售凈利率12</p><p>　　3.4.2 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率14</p><p><b>　　3.5 結(jié)論16</b></p><p>　　4 建議及局限性18</p>

15、;<p><b>　　4.1 建議18</b></p><p>　　4.2 研究局限性19</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)20</b></p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)，是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。近幾十年來，隨著我國(guó)土地有償使用，房屋商品化、住房制度改

16、革和房地產(chǎn)綜合開發(fā)等一系列房地產(chǎn)政策制度的演變，房地產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)在居民家庭財(cái)產(chǎn)中的份額逐步增加；許多中國(guó)人寧愿拋棄低廉的租金不租房而要去買房。種種形勢(shì)都促使了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)作為綜合性行業(yè)，其興衰對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的作用是顯而易見的。眾多投資者也是考慮到了以上諸多利好因素才選擇投資房地產(chǎn)行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力也備受關(guān)注。評(píng)價(jià)盈利能力的財(cái)務(wù)體系很多，杜邦財(cái)務(wù)分析體系就是其中一個(gè)。它不僅綜合體現(xiàn)出一個(gè)公司的盈利能力，還可以通

17、過對(duì)綜合指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率層層分解，在各個(gè)方面具體分析上市公司的盈利能力。這樣有助于了解公司在各個(gè)階段的業(yè)績(jī)變化趨勢(shì)，弄清阻礙公司盈利能力的因素，得知公司的財(cái)務(wù)實(shí)力的大小和經(jīng)營(yíng)機(jī)制是否健全，了解整個(gè)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，也為如何提升上市公司的盈利能力提供研究基礎(chǔ)。</p><p><b>　　1 房地產(chǎn)概述</b></p><p>　　1.1 房地產(chǎn)相關(guān)概念</p>

18、;<p>　　從古至今，房地產(chǎn)（Real Estate）一直都是人們賴以生存的基本條件，也是維持勞動(dòng)再生產(chǎn)得必備物質(zhì)條件之一。對(duì)房地產(chǎn)的理解我們可以通過字面開始，“房”是指房屋，延伸一下也就是泛指建筑物，“地”是指土地，“產(chǎn)”即指產(chǎn)權(quán)。因此房地產(chǎn)是指土地、建筑物和依附在土地和建筑物上的各種權(quán)利和利益。從其概念中我們就可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)不僅僅是一種物質(zhì)的存在，具有使用價(jià)值；也表現(xiàn)為人們擁有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。而與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)質(zhì)

19、就是其權(quán)屬（也就是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)）的運(yùn)行過程。</p><p>　　房地產(chǎn)區(qū)別于其他商品具有不可移動(dòng)性、稀缺性、耐久性、多樣性等自然特征和建設(shè)周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大、開發(fā)條件差、涉及面廣、供求調(diào)整緩慢、變現(xiàn)難、保值增值性等社會(huì)特征。</p><p>　　1.2 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三行業(yè)。其

20、基本活動(dòng)包括土地開發(fā)與再開發(fā)、房屋開發(fā)、土地經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)金融等。房地產(chǎn)在中國(guó)是一個(gè)既古老又年輕的行業(yè)，最早在西周的時(shí)候我國(guó)就出現(xiàn)了有關(guān)地產(chǎn)交易的記錄。但真正意義上的房地產(chǎn)行業(yè)，直到20世紀(jì)九十年代才得到發(fā)展。</p><p>　　新中國(guó)成立以來，房地產(chǎn)業(yè)的變革和發(fā)展在中國(guó)工業(yè)化快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制急劇變革的大背景下展開。改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大致經(jīng)歷了以下四個(gè)階段：</p>

21、;<p>　　房地產(chǎn)起步階段：1979-1991</p><p>　　1978年改革開放，房地產(chǎn)業(yè)也“熱”了起來。住宅制度改革和城市土地使用制度在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的大潮中開始，房地產(chǎn)商品化進(jìn)程也開始啟動(dòng)。為了使房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)有法可依，政府也出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的法制建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)初步形成。</p><p>　　房地產(chǎn)泡沫和調(diào)整

22、階段：1992-1997</p><p>　　1992年在鄧小平南巡講話的帶動(dòng)下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)耶得到迅速發(fā)展，出現(xiàn)了全國(guó)性的房地產(chǎn)熱。1995爆發(fā)了海南泡沫事件，房地產(chǎn)行業(yè)陣痛之后，真正踏上了發(fā)展之路。</p><p>　　房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展階段：1998-2003</p><p>　　1998年房改，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要分水嶺。在之后的這年是我國(guó)房地產(chǎn)行

23、業(yè)大發(fā)展的五年，金融政策和土地政策都相對(duì)寬松，消費(fèi)者的購(gòu)房需求也一直攀升，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)良好。</p><p>　　房地產(chǎn)高速發(fā)展，調(diào)控規(guī)制階段：2003年開始至今</p><p>　　這一時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化和規(guī)?；l(fā)展強(qiáng)勁，但在發(fā)展的進(jìn)程中房投資過熱、房?jī)r(jià)過高和結(jié)構(gòu)失衡等問題也日益突出，政府通過宏觀調(diào)控來抑制和規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資增長(zhǎng)。這是一段發(fā)展與調(diào)控的磨合期。</p&

24、gt;<p>　　其實(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的歷程十分短暫，但其發(fā)展勢(shì)頭卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他的新興行業(yè)。在短短的幾十年時(shí)間里成為我國(guó)的支柱行業(yè)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的存在和發(fā)展提供物質(zhì)條件，并對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有較大的促進(jìn)和帶動(dòng)作用。作為綜合性行業(yè)，其興衰對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有持久深淵的影響。</p><p>　　1.3 滬市房地產(chǎn)上市公司概況</p><p>　　上海證券交易所成

25、立于1990年11月26日，同年12月19日開業(yè)，歸屬中國(guó)證監(jiān)會(huì)直接管理。這是新中國(guó)建立以來中國(guó)大陸建立的第一家證券交易所。根據(jù)上海證券交易所網(wǎng)站（http://www.sse.com.cn）上的信息統(tǒng)計(jì)，截止于2009年末，上海證券交易所擁有870家上市公司，其下房地產(chǎn)行業(yè)板塊的A股房地產(chǎn)上市公司有48家。</p><p><b>　　2 盈利能力概述</b></p><

26、;p>　　2.1 盈利能力內(nèi)涵</p><p>　　獲取預(yù)期希望的利潤(rùn)是每家企業(yè)最根本的目標(biāo)，也是企業(yè)生存和發(fā)展的重要保證。所以盈利能力也是企業(yè)和投資者最為關(guān)心的一項(xiàng)內(nèi)容，盈利能力就是企業(yè)資金增值的能力，它通常體現(xiàn)為企業(yè)收益數(shù)額的大小和水平的高低。</p><p>　　2.2 盈利能力的評(píng)價(jià)方法</p><p>　　一般來說，對(duì)企業(yè)的盈利能力進(jìn)行分析的方法有兩

27、種。一種是比較分析法，一種是比率分析法。這兩種方法都是財(cái)務(wù)研究比較常用的分析方法。</p><p>　　比較分析法是通過某項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與性質(zhì)相同的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析，揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的一種基本財(cái)務(wù)分析方法。這種方法有利于揭示實(shí)際財(cái)務(wù)指標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)指標(biāo)之間的差異。</p><p>　　比較分析法有三中具體的表現(xiàn)形式：</p><p>　　本期的實(shí)際數(shù)據(jù)與前期

28、的實(shí)際數(shù)據(jù)相比較。</p><p>　　本期數(shù)據(jù)和計(jì)劃數(shù)據(jù)相比較。</p><p>　　本期數(shù)據(jù)與同行業(yè)同類數(shù)據(jù)相比較。</p><p>　　而且對(duì)每一種形式下的數(shù)據(jù)又可以選擇絕對(duì)數(shù)、絕對(duì)數(shù)增減額和百分比增減變動(dòng)三種不同的數(shù)據(jù)形態(tài)來進(jìn)行分析。</p><p>　　比率分析法是把某些彼此存在關(guān)聯(lián)的重要項(xiàng)目加以對(duì)比，計(jì)算出比率，據(jù)以確定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)變

29、動(dòng)程度的分析方法。這種分析方法可以克服絕對(duì)數(shù)指標(biāo)不能深入揭示事物內(nèi)在矛盾的缺陷。常用的比率分析法有三種：</p><p>　　相關(guān)比率法，根據(jù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)客觀存在的關(guān)系，將兩個(gè)性質(zhì)不同但又相關(guān)的指標(biāo)加以對(duì)比，求出比率，據(jù)以評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)效率的分析方法。</p><p>　　構(gòu)成比率法，通過計(jì)算某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)指標(biāo)各個(gè)組成部分占總體的比重，探討各個(gè)部分在結(jié)構(gòu)上的變化規(guī)律。</p>

30、<p>　　趨勢(shì)比率分析法，通過比較同一指標(biāo)在若干個(gè)連續(xù)相同時(shí)間隔內(nèi)的變化，預(yù)測(cè)這一指標(biāo)在未來的變動(dòng)方向、增減數(shù)額等發(fā)展趨勢(shì)。</p><p>　　2.3 評(píng)價(jià)盈利能力的常用指標(biāo)</p><p>　　評(píng)價(jià)公司盈利能力常用的財(cái)務(wù)指標(biāo)有銷售凈利率、資產(chǎn)凈利率，凈資產(chǎn)收益率等。銷售凈利率是指企業(yè)凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的比例。銷售凈利率越高說明公司的獲取凈利潤(rùn)的能力越強(qiáng)。資產(chǎn)凈利率是一定時(shí)期凈

31、利潤(rùn)和平均資產(chǎn)總額之間的比率，該指標(biāo)越高說明公司的資產(chǎn)利用效率越高。凈資產(chǎn)收益率是公司一定時(shí)期凈利潤(rùn)與平均資產(chǎn)的比率，這個(gè)指標(biāo)是評(píng)價(jià)公司自有資本以及其累計(jì)獲取報(bào)酬水平的最具綜合性與代表性的指標(biāo)，反映公司資本運(yùn)營(yíng)的綜合效率。凈資產(chǎn)收益率也是杜邦財(cái)務(wù)分析體系的核心指標(biāo)。

32、 </p><p>　　2.4 杜邦財(cái)務(wù)分析體系</p><p>　　利用財(cái)務(wù)比率進(jìn)行分析，雖然可以了解公司各個(gè)方面的財(cái)務(wù)狀況，但無法反映公司各個(gè)方面財(cái)務(wù)狀況之間的關(guān)系，因?yàn)槊總€(gè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)都是從某一特定的角度對(duì)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的分析，但都不足以用來評(píng)價(jià)公司的整體財(cái)務(wù)狀況，為了彌補(bǔ)這方面的不足，應(yīng)該采用綜合財(cái)務(wù)分析的方法，將一系列具有相互關(guān)聯(lián)的財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合起來，既要能

33、夠全面反映企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況，又可以體現(xiàn)不同財(cái)務(wù)指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系。企業(yè)的綜合財(cái)務(wù)分析方法有很多種，例如沃爾評(píng)價(jià)體系、EVA評(píng)價(jià)體系等。而杜邦財(cái)務(wù)分析體系是其中最常用也是比較實(shí)用的一種。這種分析方法首先由美國(guó)杜邦公司的經(jīng)理創(chuàng)造出來的，故稱之為杜邦財(cái)務(wù)分析體系。這個(gè)體系圍繞凈資產(chǎn)收益率展開，通過分解得到兩個(gè)重要的比率，即總資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)；再對(duì)總資產(chǎn)收益率進(jìn)行分解，得到另外兩個(gè)比率，即銷售利潤(rùn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。由于杜邦財(cái)務(wù)分析框架由這

34、些分屬不同類型但又具有相關(guān)性的比率組成，因此杜邦財(cái)務(wù)分析體系框架的中心—凈資產(chǎn)收益率，是一個(gè)綜合性極強(qiáng)、極具代表性的財(cái)務(wù)比率。凈資產(chǎn)收益率可以反映財(cái)務(wù)總目標(biāo)實(shí)現(xiàn)或者完成情況，在企業(yè)管理中發(fā)揮重要作用。</p><p>　　杜邦分析體系將有關(guān)分析指標(biāo)按內(nèi)在聯(lián)系加以排列，從而直觀地反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的總體面貌（基本框架見圖1）。</p><p><b>　　圖1 杜邦分析

35、體系</b></p><p>　　3 運(yùn)用杜邦財(cái)務(wù)分析體系的盈利能力分析</p><p>　　3.1 樣本的選取 </p><p>　　本文以截止于2009年末在上海證券交易所上市的房地產(chǎn)公司為研究對(duì)象，以上海證券交易所網(wǎng)站上顯示的房地產(chǎn)上市公司統(tǒng)計(jì)來

36、看，共有48家房地產(chǎn)上市公司。因?yàn)楸敬窝芯繑?shù)據(jù)為2005-2009年5年之間各個(gè)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)據(jù)，因此剔除了2005年之后上市的公司和在2005-2009年這段時(shí)間任何一年公司性質(zhì)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司。本文在研究過程中選用了銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，因此也排除了在年報(bào)中沒有提供相應(yīng)數(shù)據(jù)，導(dǎo)致某項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)不能統(tǒng)計(jì)計(jì)算得出的公司。另外，由于ST公司存在股票終止上市的風(fēng)險(xiǎn)，其公布的年報(bào)數(shù)據(jù)和真正市場(chǎng)反應(yīng)存在

37、較大出入，因此也將這些公司排除在外。最后本文選用了36家公司為有效研究樣本。</p><p>　　本文選取的上證所房地產(chǎn)上市公司摘取于上海證券交易所網(wǎng)站。其他所涉及采用到的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料均取自中國(guó)上市公司資訊http://www.cnlist.com/（具體研究樣本公司見表1）。</p><p><b>　　表1 樣本公司</b></p><p>

38、;<b>　　續(xù)表</b></p><p>　　3.2 凈資產(chǎn)收益率</p><p>　　凈資產(chǎn)收益率(ROE)是整個(gè)杜邦財(cái)務(wù)分析體系的核心指標(biāo)，它是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的財(cái)務(wù)比率，直接代表了企業(yè)凈資產(chǎn)的獲利能力。一般來說，該指標(biāo)越高，說明投資帶來的收益越高。首先我們來看一下近五年房地產(chǎn)上市公司的凈資產(chǎn)收益率的變化情況（見圖2和表2）。</p><p&g

39、t;　　圖2 2005-2009年上證所房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率走勢(shì)圖</p><p>　　表2 2005年-2009年凈資產(chǎn)收益率變化表</p><p>　　從給出的圖表中可以看出，在2005-2009這連續(xù)5年期間，房地產(chǎn)上市公司的凈資產(chǎn)收益率上升勢(shì)頭較猛。特別是在2006年和2007年凈資產(chǎn)收益率均值增長(zhǎng)率達(dá)到了23.66%和18.19%。在之后的2008年凈資產(chǎn)收益率達(dá)到了最

40、高點(diǎn)9.3%，但2009年凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)了拐點(diǎn)，有了一點(diǎn)點(diǎn)下降，降幅為5.04%。因此總的一個(gè)趨勢(shì)是在前兩年呈比較快速的增長(zhǎng)，而后增長(zhǎng)幅度大幅度減少，在2009年出現(xiàn)下降。</p><p>　　伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我從2003年開始對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一些調(diào)控政策，2005到2008年這一階段，正值中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，這一階段應(yīng)該說中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上最好的一段發(fā)展時(shí)期。2003年到2008年，這

41、一時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了高增長(zhǎng)、高效率和低通脹，出現(xiàn)了非常好的發(fā)展格局。房地產(chǎn)行業(yè)也在這個(gè)階段得到了良好快速的發(fā)展。在這個(gè)階段，宏觀政策為了防止經(jīng)濟(jì)過熱，防止房地產(chǎn)增長(zhǎng)太快，政府實(shí)行的是防止經(jīng)濟(jì)過熱的緊縮性調(diào)控。2008年下半年開始受金融危機(jī)的影響，在接下來的一年多時(shí)間里政府轉(zhuǎn)向了一輪全面刺激性的政策。所以在近一年政府的刺激性政策下使房地產(chǎn)的需求增加，在這段時(shí)間雖然受金融危機(jī)影響，需求量并未減少，金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不是很明顯。<

42、/p><p>　　從凈資產(chǎn)收益率的最大值最小值中我們可以發(fā)現(xiàn)在2005年和2006年這兩年期間有負(fù)凈資產(chǎn)收益率存在，即有公司出現(xiàn)虧損。其中2005年有三家公司出現(xiàn)虧損，2006年只有一家虧損，但這兩年的最大值又在歷年之中遙遙領(lǐng)先。因此這兩年標(biāo)準(zhǔn)差也是最大的。在之后的三年都沒有一家公司發(fā)生虧損，這說明這個(gè)行業(yè)的總體業(yè)績(jī)是在提高的。我們從標(biāo)準(zhǔn)差這個(gè)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是十分不平衡的，兩極分化嚴(yán)重，雖然在這段時(shí)期內(nèi)平

43、均凈資產(chǎn)收益率的標(biāo)準(zhǔn)差的呈一直縮小的趨勢(shì)，但即使是在經(jīng)濟(jì)景氣平均凈資產(chǎn)收益率標(biāo)準(zhǔn)差最小的時(shí)期，最高收益率和最低收益率也相差了數(shù)十倍。</p><p>　　從凈資產(chǎn)收益率均值來看，房地產(chǎn)上市公司發(fā)展事態(tài)良好。</p><p>　　提高凈資產(chǎn)收益率實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的基本保證。根據(jù)杜邦財(cái)務(wù)分析體系，該指標(biāo)的高低取決于總資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)。那么接下來我們來看看總資產(chǎn)收益率和權(quán)益乘數(shù)對(duì)凈資產(chǎn)收益率

44、會(huì)有怎樣的影響。</p><p>　　3.3 總資產(chǎn)收益率和權(quán)益乘數(shù)</p><p>　　3.3.1 權(quán)益乘數(shù)</p><p>　　權(quán)益乘數(shù)(EM)是公司資產(chǎn)總額和所有者權(quán)益兩者之間的比率。這個(gè)指標(biāo)也反映了公司的籌資情況。即如何決定資金來源結(jié)構(gòu)，如何運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿來提高公司價(jià)值，降低公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)杜邦財(cái)務(wù)分析體系，我們又可以知道權(quán)益乘數(shù)=1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率），因

45、此權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率的影響。資產(chǎn)負(fù)債率反映了公司的全部資產(chǎn)中由債權(quán)人提供部分的比重，權(quán)益乘數(shù)越高，資產(chǎn)負(fù)債率也越高，對(duì)債權(quán)人的保障越小，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，反之亦然。適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)負(fù)債率可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，也可以在稅收方面給企業(yè)帶來優(yōu)惠（財(cái)務(wù)費(fèi)用可以在稅前扣除）（見圖3和表3）。</p><p>　　圖3 2005-2009年上證所房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率走勢(shì)圖</p><p>　

46、　表3 2005年-2009年資產(chǎn)負(fù)債率變化表</p><p>　　從圖表中看來，在2005-2009年間，房地產(chǎn)上市公司平資均產(chǎn)負(fù)債率變化幅度并不是很大，總體呈上升趨勢(shì)，由于2007年近半數(shù)房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率都有下降，9家房地產(chǎn)上市公司的降幅大于10%，因此平均資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)了小幅下降，在這年的標(biāo)準(zhǔn)差也是最大的，之后兩年又恢復(fù)上升趨勢(shì)。在2009年，多數(shù)公司提了高資產(chǎn)負(fù)債率，因此均值出現(xiàn)相對(duì)較高的增長(zhǎng)

47、幅度，上升了3個(gè)百分點(diǎn)。整體來說，近五年的資產(chǎn)負(fù)債率變化還是比較穩(wěn)定。</p><p>　　3.3.2 總資產(chǎn)收益率</p><p>　　總資產(chǎn)收益率（ROA）是公司凈利潤(rùn)和平均凈資產(chǎn)總額兩者之間的比率，反映了公司資產(chǎn)運(yùn)用和資金使用的效率。（見圖4和表4）。</p><p>　　圖4 2005-2009年上證所房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)收益率走勢(shì)圖</p>

48、<p>　　表4 2005年-2009年總資產(chǎn)收益率變化表</p><p>　　從圖表中看，在2005-2007年3年呈良好的上升趨勢(shì)，在2007年達(dá)到最高峰3.83%，標(biāo)準(zhǔn)差在這一年也出現(xiàn)了最大值。而在之后的兩年開始小幅下降。我們通過上證所房地產(chǎn)公司平均總資產(chǎn)收益率走勢(shì)圖中可以發(fā)現(xiàn)，其走勢(shì)線和平均凈資產(chǎn)收益率的走勢(shì)線十分相似。排除個(gè)別公司在個(gè)別年份權(quán)益乘數(shù)的變化幅度較大對(duì)公司的凈資產(chǎn)收益率產(chǎn)生一定

49、的影響的情況外，我們可以推斷：從整體上來說，權(quán)益乘數(shù)均值保持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍，對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響并不明顯，凈資產(chǎn)收益率的變化主要受到總資產(chǎn)收益率的影響。</p><p>　　總資產(chǎn)收益率也是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，該指標(biāo)的高低也說明公司在增加收入和節(jié)約資金等方面能力的高低。影響該指標(biāo)高低的因素有很對(duì)：產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品成本、銷售數(shù)量和資金占用量等。根據(jù)杜邦財(cái)務(wù)分析體系，總資產(chǎn)收益率又可以分解為銷售凈利率和總資產(chǎn)周

50、轉(zhuǎn)率。接下來我們從銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率兩方面來揭示總資產(chǎn)凈利率變化的原因。</p><p>　　3.4 銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　3.4.1 銷售凈利率</p><p>　　銷售凈利率（Net Profit Margin on Sale）也是衡量公司盈利能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，一般來說銷售凈利率越高，公司的盈利能力也就越好（見圖5和表5）。<

51、;/p><p>　　圖5 2005-2009年上證所房地產(chǎn)上市公司銷售凈利率率走勢(shì)圖</p><p>　　表5 2005年-2009年銷售凈利率變化表</p><p>　　從整個(gè)走勢(shì)圖看來，銷售凈利率在2006年出現(xiàn)了小幅下降后，在之后的兩年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，增長(zhǎng)率分別為37.47%和17.86%。在2008年形成一個(gè)波峰后2009年開始下跌，2009年的跌幅為12.44

52、%。總體走勢(shì)與凈資產(chǎn)收益率的走勢(shì)也基本相同。</p><p>　　銷售凈利率是公司凈利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入兩者之間的比率，其中凈利潤(rùn)是指公司的稅后利潤(rùn)（見圖6）。凈利潤(rùn)主要受到銷售收入和各項(xiàng)成本費(fèi)用的影響。</p><p>　　圖6 2005-2009年上證所房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)率走勢(shì)圖</p><p>　　如圖6所示在續(xù)五年的時(shí)間里，凈利潤(rùn)均值每年逐步提高，增長(zhǎng)趨勢(shì)良好

53、。而且與銷售凈利率的總體上升趨勢(shì)相同。營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是凈利潤(rùn)的主要構(gòu)成部分。</p><p>　　而營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)又主要受到業(yè)務(wù)收入、成本和三項(xiàng)費(fèi)用三個(gè)因素的影響。首先我們來看這幾年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的變化情況（見圖7）。</p><p>　　圖7 2005-2009年上證所房地產(chǎn)上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入走勢(shì)圖</p><p>　　如圖7所示在這五年時(shí)間

54、里，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本都成呈上升趨勢(shì)。從每年的增長(zhǎng)率來看，除了2006年外，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)率都高于主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的增長(zhǎng)率，這也就說明主營(yíng)業(yè)務(wù)成本占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重在下降，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)隨著收入的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。</p><p>　　我們?cè)賮砜纯慈?xiàng)費(fèi)用的變化情況。</p><p>　　三項(xiàng)費(fèi)用包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。三項(xiàng)費(fèi)用也是連年的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率分別為16.14

55、%、28.11%、16.56%和9.13%。在三項(xiàng)費(fèi)用中管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)的金額比較大。銷售費(fèi)用的增加說明公司加大了銷售宣傳和推廣力度，提高服務(wù)質(zhì)量；管理費(fèi)用的增加說明公司加強(qiáng)了對(duì)公司的建設(shè)和管理，隨著業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，公司規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大。各項(xiàng)收入成本費(fèi)用的變化最終綜合反映在凈利潤(rùn)這個(gè)指標(biāo)上。</p><p>　　凈利潤(rùn)每年在增長(zhǎng)，但總資產(chǎn)收益率卻有升有降。特別是在09年跌幅超過10%。說明在個(gè)別年份凈利潤(rùn)的增

56、長(zhǎng)趕不上收入的增長(zhǎng)。公司在增加銷售的同時(shí)要注意定價(jià)，成本，費(fèi)用之間的協(xié)調(diào)控制，這樣才能提高公司的盈利能力。</p><p>　　3.4.2 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(Asset Turnover)是公司銷售收入和平均資產(chǎn)總額兩者之間的比率。可以根據(jù)此指標(biāo)來判斷公司資產(chǎn)的使用效率（見圖8和表6）。</p><p>　　圖8 2005-2009年

57、上證所房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率走勢(shì)圖</p><p>　　表6 2005年-2009年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化表</p><p>　　從圖表中看：這五年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢(shì)，在2006年上升了21.36%之后，開始一路下跌。每年的跌幅分別是8.23%，18.43%和8.96%。上證所房地產(chǎn)上市公司整體的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是不夠理想的，公司對(duì)資產(chǎn)的使用效率較低，在其經(jīng)營(yíng)過程中占用了過多資金，會(huì)影響到

58、公司的盈利能力。</p><p>　　公司的總資產(chǎn)包括流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)兩部分。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，存貨又是流動(dòng)資產(chǎn)中很重要的一部分，是影響總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的重要因素之一（見圖9和表7）。</p><p>　　圖9 2005-2009年上證所房地產(chǎn)上市公司存貨、流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)走勢(shì)圖</p><p>　　表7 2005年-2009年存貨、流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)變化表&l

59、t;/p><p>　　房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)是由多個(gè)項(xiàng)目組成的，基本上每個(gè)項(xiàng)目的周期都超過一年，而且每個(gè)項(xiàng)目之間的進(jìn)度差異也較大。有的項(xiàng)目只剩下部分未出售的成品房；有的項(xiàng)目只是剛剛拿到的土地，甚至是剛拿到部分土地；有的項(xiàng)目正處于施工階段，而施工階段的項(xiàng)目有的已經(jīng)預(yù)售，有的還未預(yù)售等等，所有這些都被記錄于存貨，因此在存貨在房地產(chǎn)行業(yè)的比重較大。</p><p>　　從圖表中看在出房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)占總

60、資產(chǎn)的比例較高，每年都在65%以上。在2006年達(dá)到了74.48%，而存貨更是占據(jù)了了百分之七八十的流動(dòng)資產(chǎn)，公司的存貨占了總資產(chǎn)的半數(shù)以上。在這期間無論是存貨還是流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)，各項(xiàng)資產(chǎn)的走勢(shì)都是一致的，都保持每年增長(zhǎng)，每年的增長(zhǎng)率都保持在20%以上。但流動(dòng)資產(chǎn)和存貨的增長(zhǎng)率基本上都高于總資產(chǎn)的增長(zhǎng)率，在這段時(shí)期內(nèi)，需求增長(zhǎng)較快，企業(yè)在增加存貨來滿足日益增長(zhǎng)的需求。</p><p>　　我們知道房地產(chǎn)公司的總

61、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率較其他行業(yè)較低，適量的存貨有利于公司的周轉(zhuǎn)，給公司帶來效益，但高存貨對(duì)于公司來說就有可能存在產(chǎn)品滯銷的危險(xiǎn)，同時(shí)也使公司的資金利用率大大降低，也影響到公司的凈資產(chǎn)收益率。房地產(chǎn)公司應(yīng)該更加清楚認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，嚴(yán)格管理控制存貨。</p><p><b>　　3.5 結(jié)論</b></p><p>　　對(duì)上證所的房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析的基本結(jié)論：&l

62、t;/p><p>　?。?）從分析出的數(shù)據(jù)來看，這連續(xù)的五年期間的本行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率整體呈上升狀態(tài)，房地產(chǎn)上市公司發(fā)展事態(tài)良好。但行業(yè)發(fā)展不平衡，差距較大。各年度標(biāo)準(zhǔn)差逐漸減小且降幅較大這一情況可以看出這房地產(chǎn)行業(yè)正在處于良好發(fā)展的階段。</p><p>　　（2）權(quán)益乘數(shù)變化不大，資產(chǎn)負(fù)債率在一定小范圍內(nèi)變動(dòng)，具體不同公司間的負(fù)債率水平差別較大。房地產(chǎn)上市公司整體資產(chǎn)負(fù)債率平均值提高了3個(gè)

63、百分點(diǎn)，有4家企業(yè)連著四年資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。這幾年對(duì)住房的需求大增，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目從一開始購(gòu)地的資金投入到銷售資金的回收周期較長(zhǎng)，這個(gè)周期一般大于一年，投入的資金量又大，公司自有資金根本上達(dá)不到整個(gè)項(xiàng)目的資金要求，所以房地產(chǎn)公司必須對(duì)外融資去獲得更多的資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平處于較高水平。一方面，逐年上漲的業(yè)績(jī)使得房地產(chǎn)公司能夠比較容易取得融資，另一方面良好的市場(chǎng)需求也促使公司擴(kuò)大規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)

64、債率在這幾年的有上升趨勢(shì)也可以理解。而且這點(diǎn)變動(dòng)并不是影響凈資產(chǎn)收益率變動(dòng)的主要因素，凈資產(chǎn)收益率主要受到銷售凈利率的影響。</p><p>　　（3）這段時(shí)期內(nèi)存貨增長(zhǎng)較快，存貨占總資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)的比重較高，在09年之前存貨的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于總資產(chǎn)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)公司未來供應(yīng)相對(duì)充足，不會(huì)出現(xiàn)短缺。但過高的存貨水平，也導(dǎo)致了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，將帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)，我們也知道政府出臺(tái)一系列對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)

65、的預(yù)期將發(fā)生變化，短期內(nèi)住房供需關(guān)系將可能發(fā)生改變。一旦房產(chǎn)積壓，就會(huì)面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率都普遍過高，房地產(chǎn)公司應(yīng)多注意存貨的管理。</p><p>　?。?）由于這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入節(jié)節(jié)攀升，這些都帶動(dòng)凈了利潤(rùn)的上升，提高了整個(gè)行業(yè)的銷售利潤(rùn)率，行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率也相應(yīng)上升。但這幾年的成本費(fèi)用也呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，特別是在2009年，單單是主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的增長(zhǎng)率就幾乎與主營(yíng)業(yè)

66、務(wù)收入的增長(zhǎng)率持平，因此成本費(fèi)用過高是導(dǎo)致2009房地產(chǎn)上市公司的銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率下降的主要原因。整體來說銷售凈利率是影響近幾年房地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率的主要因素，其次是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。</p><p>　　通過以上分析，可以看出前四年房地產(chǎn)上市公司的盈利能力是在不斷增強(qiáng)的，09年下半年開始時(shí)，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度加大，盡管各地樓市對(duì)新政的反應(yīng)速度和程度不一，但是市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒已是事實(shí)。09年的凈資產(chǎn)

67、收益率和銷售凈利率出現(xiàn)了小幅的下降，這個(gè)必須引起房地產(chǎn)公司的足夠重視。怎么樣才能在新一輪的宏觀調(diào)控高峰中保持并提高公司的盈利能力，這是值得我們認(rèn)真思考的問題。</p><p><b>　　4 建議及局限性</b></p><p><b>　　4.1 建議</b></p><p>　　2005~2009年間由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過

68、快，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，我國(guó)樓市也快速升溫，所房地產(chǎn)上市公司的盈利能力也得到顯著提高。上市公司的盈利能力也一直在提高。在受到宏觀調(diào)控的大背景下，給出以下幾條建議來提高公司盈利能力：</p><p>　　（1）促進(jìn)融資渠道多元化</p><p>　　由于受到政府政策的調(diào)控，在未來房地產(chǎn)公司可能會(huì)對(duì)資金饑渴狀態(tài)表現(xiàn)突出，單純依靠銀行信貸融資方式的公司在國(guó)家銀行緊縮的背景下，面臨的資金環(huán)境日益嚴(yán)峻

69、。房地產(chǎn)公司必須擴(kuò)展多元的融資渠道，降低融資成本，保證良好的資產(chǎn)負(fù)債率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)公司盈利能力。比如利用房地產(chǎn)信托計(jì)劃、吸收海外投資基金等等，以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展。</p><p>　?。?）合理管理存貨，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)調(diào)整存貨策略。</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)的存貨與其他行業(yè)的存貨有著很大的不同。我們可以根據(jù)公司自身情況來合理安排管理存貨，在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不同類別的

70、存貨發(fā)揮不同的作用。比如，對(duì)于已經(jīng)預(yù)售的項(xiàng)目，核心目標(biāo)是保證項(xiàng)目按期完工，這類存貨在資金效率上改進(jìn)的空間很小。對(duì)于已經(jīng)開工還未預(yù)售的項(xiàng)目，在行業(yè)前景看好的情況下，應(yīng)該盡量縮短工程周期，此時(shí)這些項(xiàng)目存貨的增加，有利于盡快實(shí)現(xiàn)預(yù)售回款；對(duì)于企業(yè)來說還可以增加土地的儲(chǔ)備，增加存貨，保證供給。而在行業(yè)走下坡的時(shí)候，預(yù)售可能不是很樂觀，此時(shí)就應(yīng)該適當(dāng)，減緩工程進(jìn)度來減少存貨，減少工程的資金占用，必要時(shí)可能不得不出售土地保證企業(yè)資金安全。</

71、p><p>　?。?）加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)的成本費(fèi)用管理 </p><p>　　我們從上面的分析中可以得知成本和費(fèi)用增長(zhǎng)過快，控制成本費(fèi)用成了重中之重。財(cái)務(wù)人員必須掌握有關(guān)要求，參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息，實(shí)行內(nèi)外審查相結(jié)合的財(cái)務(wù)監(jiān)督，確保數(shù)據(jù)真實(shí)無誤，加強(qiáng)成本的控制。管理層也應(yīng)該設(shè)立嚴(yán)格有效的各方面的制度，嚴(yán)格把關(guān)費(fèi)用支出；結(jié)合當(dāng)?shù)卣?，依?jù)實(shí)際尋找有效降低成本的方法。</p>&l

72、t;p>　?。?）根據(jù)市場(chǎng)變化制定營(yíng)銷策略，加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)</p><p>　　銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要的環(huán)節(jié)之一，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況仍然處于上升的階段，購(gòu)房者的需求量也較大，但隨著政策調(diào)控影響的深入加上同行競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，怎么在眾多樓盤中吸引消費(fèi)者，銷售策略在這個(gè)問題中起到了重要的作用。房地產(chǎn)公司應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)背景，消費(fèi)環(huán)境，區(qū)域特點(diǎn)制定合適的銷售策略來提高銷售收入，增強(qiáng)盈利能力。消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房時(shí)

73、會(huì)選擇多家房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)比，除了價(jià)格企業(yè)品牌信譽(yù)好也是重要的考量因素。因此公司應(yīng)該保證質(zhì)量，重視信譽(yù)，在消費(fèi)者中樹立良好口碑，持之以恒的加強(qiáng)品牌建設(shè)。</p><p>　?。?）用理性客觀的角度來看待行業(yè)調(diào)控</p><p>　　國(guó)家進(jìn)一步實(shí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，適時(shí)推出了穩(wěn)定樓價(jià)的有關(guān)政策。這些政策的實(shí)施，短期來看對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)帶來了不小的經(jīng)營(yíng)壓力。但我們從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看這些政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是有

74、著重要作用的。新政策調(diào)控都是遏制房?jī)r(jià)暴漲，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，防止出現(xiàn)泡沫，控制供需平衡，規(guī)范行業(yè)，使行業(yè)得到平穩(wěn)健康發(fā)展。因此從長(zhǎng)期來看對(duì)房地產(chǎn)公司來也是有利的。房地產(chǎn)公司應(yīng)該用理性客觀的角度來看待行業(yè)調(diào)控。積極配合服從政府出臺(tái)的政策，并在調(diào)控中求發(fā)展。</p><p><b>　　4.2 研究局限性</b></p><p>　?。?）上海證券交易所房地產(chǎn)上市公司樣本的

75、確立具有局限性。本文的研究數(shù)據(jù)來源于中國(guó)上市公司資訊網(wǎng)，盡管各類監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)信息披露有嚴(yán)格的要求，但仍然無法排除上市公司粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的可能性。且選取的樣本已經(jīng)過篩選，數(shù)量較少，不能代表總體情況，研究比較單一。</p><p>　?。?）模型選擇具有局限性。對(duì)上市公司而言，杜邦財(cái)務(wù)分析體系，不能反映上市公司的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，如每股收益率、每股凈資產(chǎn)等項(xiàng)目。而且現(xiàn)有杜邦財(cái)務(wù)分析體系缺少現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)，現(xiàn)金流量

76、對(duì)于一個(gè)上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是 否順暢起到?jīng)Q定性的作用，因而對(duì)上市公司而言沒有做到更為全面地財(cái)務(wù)分析。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]Alexander Wall.Ratio analysis of financial statements[M].New York:Harper Press,1928.</p>&l

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85、2009．</p><p>　　[16]柯崴．資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)房地產(chǎn)上市公司盈利能力的影響分析[J]．大連學(xué)報(bào)，2008（05）．</p><p>　　[17]劉平，張紅．我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利能力及其影響因素[J]．中國(guó)房地產(chǎn)，2006（3）．</p><p>　　[18]劉倩．企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)模型構(gòu)建—基于主成分析法[J]． 生產(chǎn)力研究，2010（6）．</p

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87、t;　　[22]吳立范．政府主導(dǎo)作用與房地產(chǎn)商社會(huì)責(zé)任[M]．廣州：廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2008．</p><p>　　[23]徐州市地稅局.借鑒績(jī)效評(píng)價(jià)理論探討稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)管理的思考[EB/OL]．http：//www．jsds．gov．cn/art/2009/2/14/art_308_1523．html，2009．02．14．</p><p>　　[24]薛德余，高雷．上市公司盈利能力綜合

88、評(píng)價(jià)及其影響因素研究——基于上市公司數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[C]．紀(jì)念改革開放30周年暨福建省社科界第五屆學(xué)術(shù)年會(huì)-經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展論壇論文集．2008．</p><p>　　[25]姚翠華，鄭亞光.基于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系構(gòu)建[J]．財(cái)會(huì)月刊（綜合版），2006（11）．</p><p>　　[26]張曉明，何瑩．略探企業(yè)“超額利潤(rùn)增長(zhǎng)率”績(jī)效評(píng)價(jià)方法[J]．財(cái)會(huì)月刊，2003（B2）．&

89、lt;/p><p>　　[27]張鳴．公司財(cái)務(wù)[M]．北京：北京大學(xué)出版社，2007．</p><p>　　[28]趙選民，趙曉陽(yáng)．房地產(chǎn)上市公司盈利能力因素實(shí)證分析[J]．財(cái)會(huì)通訊綜合（下），2009</p><p>　　[29]趙玉霞，周桂芳．房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理[M]．北京：人民交通出版社，2007．</p><p>　　[30]鐘翠嬌．我國(guó)證券

90、業(yè)集中度對(duì)盈利能力的影響研究[D]．廣州：暨南大學(xué)，2008．</p><p>　　[31]牛鳳瑞．房地產(chǎn)藍(lán)皮書·中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO．1[M]．北京：社會(huì)科技文學(xué)文獻(xiàn)出版社，2004．</p><p>　　[32]周云，倪麗．房地產(chǎn)概論[M]．北京：中國(guó)環(huán)境科學(xué)出版社，2006．</p><p>　　[33]張鳴．公司財(cái)務(wù)[M]．北京：北京大學(xué)出版社，

91、2008．</p><p><b>　　畢業(yè)論文任務(wù)書</b></p><p><b>　　會(huì)計(jì)學(xué)</b></p><p>　　房地產(chǎn)上市公司的盈利能力分析—以上證所房地產(chǎn)上市公司為例</p><p><b>　　開題報(bào)告</b></p><p>　　房

92、地產(chǎn)上市公司的盈利能力分析</p><p><b>　　一、立論依據(jù)</b></p><p>　　1.研究意義、預(yù)期目標(biāo)</p><p>　　在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中，上市公司無疑在其中扮演了重要角色。隨著證券市場(chǎng)的不斷地完善，投資者的投資理念也越加成熟，開始把目光深入到上市公司的各項(xiàng)能力情況上，對(duì)上市公司的盈利能力尤為關(guān)注。近年來，對(duì)于投資

93、者來說房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)敏感且頗有爭(zhēng)議的行業(yè)，因此給予了更多的關(guān)注 。許多投資者和學(xué)者也選用各種方法，建立各種模型對(duì)房地產(chǎn)上市公司的盈利能力進(jìn)行全方位的分析研究，如何能運(yùn)用合適的研究方法和指標(biāo)，真實(shí)的評(píng)價(jià)和反映上市公司的盈利能力也成為研究的重中之重。通過對(duì)房地產(chǎn)上市公司的盈利能力分析，有助于保障投資人的所有者權(quán)益，有利于保障企業(yè)職工的勞動(dòng)者權(quán)益，有利于債權(quán)人衡量投入資金的安全性，有利于政府部門行使社會(huì)管理職能，有助于幫助了解本行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展

94、是否正常。 </p><p>　　本文將通過杜邦財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模型對(duì)我國(guó)在上證所的房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行盈利能力分析，客觀反映房地產(chǎn)上市公司盈利能力的情況，并針對(duì)分析結(jié)果提出一些增強(qiáng)盈利能力的對(duì)策。</p><p><b>　　2.國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀</b></p><p><b>　　國(guó)外研究：</b></p><

95、p>　　對(duì)企業(yè)盈利能力的評(píng)價(jià)是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，運(yùn)用特定的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，對(duì)企業(yè)盈利狀況以及未來的盈利潛力做出的一種判斷。我國(guó)對(duì)企業(yè)的盈利能力的研究起步較晚而在國(guó)外從20世紀(jì)初開始就有學(xué)者企業(yè)的盈利能力進(jìn)行研究了。</p><p>　　Frederick Winslow Taylor（1911）建立了許多成本計(jì)量指標(biāo)并在《科學(xué)管理原理》中提出了科學(xué)管理理論，根據(jù)成本計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)量與實(shí)際發(fā)生量

96、的比較結(jié)果，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)。這是通過成本費(fèi)用利潤(rùn)率來評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的績(jī)效。Peter.M.Drucher（1950）經(jīng)過實(shí)證研究，提出企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的八項(xiàng)指標(biāo)，指出利潤(rùn)最大化雖然是企業(yè)的主要目標(biāo)，但卻不是唯一的目標(biāo)。從此人開始思考企業(yè)盈利評(píng)價(jià)不應(yīng)僅僅停留在盈利數(shù)量上O'Glove(1978)發(fā)表了一份投資報(bào)告《收益質(zhì)量》，詳細(xì)提出了收益構(gòu)成的分析方法，提出盈利質(zhì)量必須得到重視。至此盈利質(zhì)量正式得到關(guān)注。</p&g

97、t;<p>　　在之后的六七十年代大多學(xué)者開始探索用其他各項(xiàng)指標(biāo)來評(píng)價(jià)企業(yè)盈利能力。Melnnes（1971）對(duì)美國(guó)30家跨國(guó)公司的財(cái)務(wù)績(jī)效分析系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)最常用的的評(píng)價(jià)指標(biāo)是投資報(bào)酬率。</p><p>　　從二十世紀(jì)八十年代開始大量運(yùn)用了績(jī)效模型，建立企業(yè)盈利能力評(píng)價(jià)體系。最早的評(píng)價(jià)模型是由Alexander Wall（1928）創(chuàng)造的。他運(yùn)用沃爾評(píng)分法，選定一些有代表性的重要指標(biāo)，然后用

98、線性關(guān)系將其結(jié)合起來，建立模型，再通過與標(biāo)準(zhǔn)比率進(jìn)行比較，確定各項(xiàng)指標(biāo)的得分及總體指標(biāo)的累計(jì)分?jǐn)?shù)，從而對(duì)企業(yè)綜合財(cái)務(wù)狀況作出評(píng)價(jià)。而Stern Stewart 公司（1993）考慮權(quán)益資本的機(jī)會(huì)成本的補(bǔ)償并予以量化，提出了EVA（Economic Value-Added）評(píng)價(jià)方法，通過EVA評(píng)價(jià)方法所反映出來的企業(yè)業(yè)績(jī)直接體現(xiàn)了股東財(cái)富最大化的企業(yè)目標(biāo)。杜邦公司設(shè)計(jì)了自己的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系—杜邦分析法，它以股東權(quán)益收益率為核心，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)

99、的層層分解，解釋指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系和不同財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)股東權(quán)益報(bào)酬率的影響；將一系列相互關(guān)聯(lián)的財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合在一起全面反映企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況。</p><p>　　運(yùn)用這些評(píng)價(jià)體系模型使企業(yè)自己和公眾投資者更加全面清晰的了解企業(yè)的盈利能力的質(zhì)量和更深層的內(nèi)涵。但以上的財(cái)務(wù)分析模型都只是從財(cái)務(wù)層面對(duì)企業(yè)的績(jī)效進(jìn)行分析，但隨著企業(yè)的發(fā)展壯大，僅僅從財(cái)務(wù)方面對(duì)企業(yè)的績(jī)效分析是不全面的，也是不合理的。因此諸多學(xué)者開始研究戰(zhàn)略模

100、型，利用財(cái)務(wù)方法和非財(cái)務(wù)方法從財(cái)務(wù)層次和非財(cái)務(wù)層次來全面研討企業(yè)的整體能力。</p><p>　　Kelvin Cross和Richard Lynch（1990）提出一個(gè)把企業(yè)總體戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)信息結(jié)合起來的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)系統(tǒng)—業(yè)績(jī)金字塔模型。業(yè)績(jī)金字塔強(qiáng)調(diào)了組織戰(zhàn)略重要性，反映了業(yè)績(jī)目標(biāo)和業(yè)績(jī)指標(biāo)的互贏性，揭示了戰(zhàn)略目標(biāo)自上而下層層分解和行動(dòng)計(jì)劃自下而上逐級(jí)質(zhì)詢重復(fù)運(yùn)動(dòng)的等級(jí)制度。Robert Kaplan和Da

101、vid Norton（2001）明確指出企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵成功要素來選擇績(jī)效考核的指標(biāo)，提出了一整套財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)平衡計(jì)分卡(Balanced Score Card)，它把組織的使命和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為有形的目標(biāo)和衡量指標(biāo)，從財(cái)務(wù)，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)流程和學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)四層面對(duì)公司戰(zhàn)略管理的績(jī)效進(jìn)行財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。平衡計(jì)分卡不僅僅是公司績(jī)效考核的工具，更為重要的是它還是一個(gè)公司戰(zhàn)略管理的工具。</p><p>　　

102、國(guó)外學(xué)者也很早就開始注意影響企業(yè)盈利能力的因素并進(jìn)行了理論研究和相關(guān)的實(shí)證分析。20世紀(jì)50年代，Modigliani和Miller（1968）研究資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值的關(guān)系，得出結(jié)論：企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)影響企業(yè)的總價(jià)值，提出了MM資本結(jié)構(gòu)理論。Bain(1956)認(rèn)為不同產(chǎn)業(yè)在集中度上的差異影響企業(yè)間的盈利能力水平。Smirlock M. (1985) 認(rèn)為利潤(rùn)率與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)相互影響，以2700家美國(guó)銀行為研究對(duì)象，得出市場(chǎng)占有率與銀行利潤(rùn)率

103、具有正相關(guān)關(guān)系。Collins and Kothari(1989)以每股凈資產(chǎn)作為公司成長(zhǎng)性的變量，驗(yàn)證公司成長(zhǎng)性同盈利反應(yīng)系數(shù)（ERc）存在正相關(guān)關(guān)系。</p><p>　　國(guó)外的這些研究成果為我國(guó)國(guó)內(nèi)研究和本次研究提供了相當(dāng)豐富的依據(jù)。</p><p><b>　　國(guó)內(nèi)研究：</b></p><p>　　我國(guó)對(duì)企業(yè)的績(jī)效研究起步較晚，是從2

104、0世紀(jì)50年代開始的。當(dāng)時(shí)國(guó)家開始推行企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算制，企業(yè)也在內(nèi)部開展了班組經(jīng)濟(jì)核算，這可以說是我國(guó)績(jī)效評(píng)價(jià)的萌芽。從此開始，以統(tǒng)計(jì)和財(cái)政部門為主，全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)效益考核指標(biāo)體系得以建立并不斷完善。財(cái)政部出臺(tái)了《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》（1992）其中規(guī)定:企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系由8個(gè)指標(biāo)組成評(píng)價(jià)指標(biāo)體系分別從償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和獲利能力三方面對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行全面、綜合的評(píng)價(jià)。接著我國(guó)又在《國(guó)有資本金效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)規(guī)則》與《國(guó)有資本金效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)操作細(xì)則》（1

105、999）中確立了國(guó)有資本金績(jī)效議價(jià)體系，整個(gè)指標(biāo)體系分為三個(gè)層次，由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo)共24項(xiàng)組成。并運(yùn)用功效系數(shù)法對(duì)國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，以考核經(jīng)營(yíng)者的受托責(zé)任履行情況，就評(píng)價(jià)結(jié)果與薪酬和晉升掛鉤。</p><p>　　除了國(guó)家政府，社會(huì)各界也掀起了對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)研究的熱潮。</p><p>　　陳孝新(2001)通過層次分析法構(gòu)造上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的層次分析結(jié)構(gòu)模

106、型，并以實(shí)例進(jìn)行應(yīng)用分析。該評(píng)價(jià)體系建立了綜合評(píng)價(jià)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的六大指標(biāo)體系：盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、資產(chǎn)管理能力指標(biāo)、成長(zhǎng)能力指標(biāo)、股本擴(kuò)張能力指標(biāo)和現(xiàn)金流量指標(biāo)。</p><p>　　不少機(jī)構(gòu)與各大學(xué)校聯(lián)合也研發(fā)了一些財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)體系。清華大學(xué)與《中國(guó)證券報(bào)》（2001）合推出了上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效排序體系。通過實(shí)證分析給出行業(yè)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的綜合得分、排名及分類情況。同年復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院會(huì)計(jì)系與財(cái)經(jīng)網(wǎng)