《商品房預售合同示范文本》的簽訂與把握

1、1,1,國家《商品房買賣合同 》（預售）暨山東省新建商品房買賣合同（預售）示范文本解讀,2,《商品房預售合同 》示范文本解讀,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述二、2000年版的商品房買賣合同示范文本修訂理由三、2014版商品房買賣合同文本概述四、新版商品房買賣合同文本主要內容,3,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述,（一）歷史與作用（二）法律依據（三）結構內容（四）新版《商品房買賣合同》修訂對房地產市場

2、的影響,4,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述,（一）歷史與作用2000年商品房買賣合同示范文本是在1995年的《商品房購銷合同》示范文本的基礎上修訂而成的?！渡唐贩夸N售管理辦法》第23條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。”該示范文本起到了積極的作用，但也存在不少的問題。各地根據本地的情況，對

3、2000年示范合同文本進行修訂，形成了地方性的示范文本。,5,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述,（二）新的法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章的頒布法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章目錄截止到1999年，先后頒布了或修訂了眾多與商品房買賣密切相關的法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章。,6,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述,（三）結構內容1.說明部分與合同正文部分說明部分進行說明和提示；正文部分涉及到房屋買賣中的主要條件和很多容易發(fā)生

4、爭議的事項。2.包含了四個附件，給當事人充分的協(xié)商空間，維護了交易自由。附件1：房屋平面圖；附件2：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明；附件3：裝飾、設備標準；附件4：合同補充協(xié)議。,7,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述,（四）2000年版《商品房買賣合同》修訂對房地產市場的影響2000年版的合同示范文本對房地產市場的影響主要在以下幾點：1．保障買受人的權益2．承諾和告知合同重要事項3．引導買賣雙方自行約

5、定4．合同的適用性和可操作性增強,8,二、2000年版的商品房買賣合同示范文本修訂理由,2000年以來的十余年里，實踐中出現了大量的新情況與新問題，我國的法治建設也在不斷發(fā)展。這使得2000年版的合同示范文本越來越不適應我國房地產市場發(fā)展的需要。（一）商品房現售與預售中的各種糾紛（二）修訂思路及修訂的主要內容（三）合同示范文本設計原則,9,二、2000年版的商品房買賣合同示范文本修訂理由,（一）商品房現售與預售中的各種糾紛

6、1. 房屋質量糾紛2.開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計引起糾紛3.延期交房糾紛4.出賣人不按約定條件交付基礎設施及其他設施糾紛,10,二、2000年版的商品房買賣合同示范文本修訂理由,（二）新的法律法規(guī)規(guī)章和司法解釋的頒布1.新頒法律法規(guī)規(guī)章和司法解釋目錄2.修訂必要性3.新的制度,11,二、2000年版的商品房買賣合同示范文本修訂理由,（三）修訂思路及修訂的主要內容在《合同法》倡導的公平、合理、合法的指導思想基礎上，吸收近年

7、來的主要立法成果和管理經驗，設計預防、注意和提示性條款及可執(zhí)行性和保障性的條款，提高合同示范文本的科學性、公正性和實用性，平衡雙方的權利、義務關系，矯正因交易信息不對稱、經濟力量不對等而造成的利益失衡，引導雙方當事人依法簽約。,12,三、2014版商品房買賣合同文本概述,（一）商品房買賣合同示范文本的意義（二）商品房買賣合同示范文本的效力（三）區(qū)分現售與預售（四）新版商品房買賣合同示范文本的結構（五）2014版商品房買賣合同新規(guī)

8、要點解讀,13,三、2014版商品房買賣合同文本概述,（一）商品房買賣合同示范文本的意義1.便捷交易，提高效率2.減少糾紛，維護當事人合法權益3.細化法律規(guī)定，維護房地產市場秩序,14,（二）商品房買賣合同示范文本的效力《合同法》第10條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第41條規(guī)定：“房

9、地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，……”，商品房買賣必須簽訂書面合同?！逗贤ā返?1條規(guī)定：“書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式?！睂嵺`中，商品房買賣合同的書面形式主要是指合同書。,15,三、2014版商品房買賣合同文本概述,（三）區(qū)分現售與預售新版的商品房買賣合同示范文本分為兩種文本：一是，《商品房買賣合同示范文本（預售）》；一是，《商品房買賣合同

10、示范文本（現售）》。這是因為商品房預售和現售存在一些重要的的區(qū)別，由此產生的糾紛不同，當事人在合同中約定的內容也有所不同。,16,三、2014版商品房買賣合同文本概述,（四）新版商品房買賣合同示范文本的結構2000版的示范文本分為三部分：1.說明；2.正文；3.附件。2014版商品房買賣合同示范文本分為四部分：1.說明；2.術語；3.正文；4.附件。,17,（五）2014版商品房買賣合同新規(guī)要點解讀,1.開發(fā)商違反

11、合同承諾，最高可賠雙倍的總房價款2.交房必備測繪報告，水電暖氣要實際可用3.交房通知至少提前10日，查驗交付不得有前提4.空氣質量、建筑隔聲、節(jié)能措施明確列入合同5.質量擔保措施首次列入買賣合同6.購房者信息保密義務的明確提出7.補充協(xié)議的約定要更謹慎8.要求開發(fā)商在附件中重點披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況,18,住房城鄉(xiāng)建設部 工商總局關于印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》的通知建房[2014]53號,各省、自治區(qū)、直

12、轄市住房城鄉(xiāng)建設廳（建委、房地局）、工商行政管理局：為進一步規(guī)范商品房交易行為，保障交易當事人的合法權益，切實維護公平公正的商品房交易秩序，貫徹《合同法》、《物權法》等法律法規(guī)和部門規(guī)章，住房城鄉(xiāng)建設部、工商總局對《商品房買賣合同示范文本》(GF-2000-0171)進行了修訂，制定了《商品房買賣合同（預售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房買賣合同（現售）示范文本》（GF-2014-0172）。現印發(fā)給你們，請各地充分

13、認識推行本合同示范文本的意義，積極提倡和引導商品房交易當事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事項和市場交易風險提示等宣貫工作。各地在執(zhí)行過程中發(fā)現的問題和有關建議，及時與住房城鄉(xiāng)建設部和工商總局聯系。自本合同示范文本頒布之日起，原《商品房買賣合同示范文本》(GF-2000-0171)同時廢止。 住房城鄉(xiāng)建設部 工商總局2014年4月9日,19,GF-2014-0171 SDF-2015-0001

14、 合同編號： 商品房買賣合同示范文本（預 售） 山東省新建商品房買賣合同（預售）出賣人： ________________________________買受人： ________________________________中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部 中華人民共和國國家工商行政管理總局

15、二〇一四年三月山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳山東省工商行政管理局,20,20,目 錄說 明 術 語第一章 合同當事人第二章 商品房基本狀況第三章 商品房價款第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第五章 面積差異處理方式第六章 規(guī)劃設計變更第七章 商品房質量及保修責任第八章 合同備案與房屋（不動產）登記第九章 前期物業(yè)管理第十章 其他事項附 件,21,

16、說 明,1.本合同文本為示范文本，由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部、中華人民共和國國家工商行政管理總局共同制定。各地可在有關法律法規(guī)、規(guī)定的范圍內，結合實際情況調整合同相應內容。2.簽訂本合同前，出賣人應當向買受人出示《商品房預售許可證》及其他有關證書和證明文件。 3.出賣人應當就合同重大事項對買受人盡到提示義務。買受人應當審慎簽訂合同，在簽訂本合同前，要仔細閱讀合同條款，特別是審閱其中具有選擇性、補充性、修改性的內容，注意防

17、范潛在的市場風險和交易風險。,22,22,說 明,4.本合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫內容及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協(xié)商確定?！?】中選擇內容，以劃 √ 方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打 × ，以示刪除。5.出賣人與買受人可以針對本合同文本中沒有約定或者約定不明確的內容，根據所售項目的具體情況在相關條款后的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協(xié)議。 6.

18、雙方當事人可以根據實際情況約定本合同原件的份數，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致；在任何情況下，出賣人和買受人都應當至少持有一份合同原件。,23,23,術 語（專業(yè)術語解釋 ）,1.商品房預售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的取得《商品房預售許可證》的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。2.法定代理人：是指依照法律規(guī)定直接取得代理權的人。3.套內建筑面積：是指成套房屋的套內建筑面積，由套內使用面

19、積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。4.房屋的建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋，結構牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。,24,24,說 明,5.不可抗力：是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。6.民用建筑節(jié)能：是指在保證民用建筑使用功能和室內熱環(huán)境質量的前提下，降低其使用過程中能源消耗的活動。民用建筑是指居住建筑、國家機關

20、辦公建筑和商業(yè)、服務業(yè)、教育、衛(wèi)生等其他公共建筑。7.房屋登記：是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。8.所有權轉移登記：是指商品房所有權從出賣人轉移至買受人所辦理的登記類型。,25,25,說 明,9.房屋登記機構：是指直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。10.分割拆零銷售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將成套的商品住宅分割為若干部分分別出售給買受人的銷

21、售方式。　11.返本銷售：是指房地產開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。12.售后包租：是指房地產開發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。,26,26,商品房買賣合同（預 售）,出賣人向買受人出售其開發(fā)建設的房屋，雙方當事人應當在自愿、平等、公平及誠實信用的基礎上，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規(guī)的

22、規(guī)定，就商品房買賣相關內容協(xié)商達成一致意見，簽訂本商品房買賣合同。,27,山東省新建商品房買賣合同（預 售）,出賣人向買受人出售其開發(fā)建設的房屋，雙方當事人應當在自愿、平等、公平及誠實信用的基礎上，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《山東省城市房地產交易管理條例》、《山東省商品房銷售條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，就商品房

23、買賣相關內容協(xié)商達成一致意見，簽訂本商品房買賣合同。,28,28,第一章 合同當事人,出賣人： 通訊地址： 注冊地址：

24、 郵政編碼： 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 開發(fā)企業(yè)資質證書號： 法定代表人： 聯系電話：電子郵箱： 委托代理人： 聯系電話：

25、 委托銷售經紀機構： 通訊地址（注冊地址）： 郵政編碼： 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 經紀機構備案證明

26、號： 法定代表人： 聯系電話：電子郵箱：,29,第1章“合同當事人”2000年版合同文本規(guī)定的是“注冊地址”，但是由于注冊地址和當事人的通訊地址并不總是一致。由于很多時候法律上要求一方當事人必須書面通知另一方后才發(fā)生一定的法律效果。例如，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解

27、釋》第11條第2款規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”由此可見，明確當事人的通訊地址就很重要。所以，新版示范文本將原來的注冊地址改為“通訊地址”。,30,30,第一章 合同當事人,買受人：

28、 【法定代表人】【負責人】【本人】 ： 【國籍】【戶籍所在地】： 證件類型：【居民身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照】【 】，證號：_____________出生日期： 年

29、 月 日，性別：______________通訊地址： _____________郵政編碼：____聯系電話：__【委托代理人】【法定代理人】： 【國籍】【戶籍所在地】： 證件類型：【居民身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照】【 】，證號：______

30、________出生日期： 年 月 日，性別：______________通訊地址：_____________郵政編碼：_____聯系電話___（買受人為多人時，可相應增加）,31,委托代理人,委托銷售經紀機構,法定代表人,法定,負責人委托代理人,法定代理人,,,,,,,,,,,,,32,二、與原合同內容相比本次修訂主要增加以下內容：,（一）增加委托銷售經紀機構及其備案證明號,（二）將原版

31、本的“委托代理人”修改為“委托代理人”和“法定代理人”兩類，供雙方當事人選擇,（三）將“注冊地址”修改為“通訊地址”，確定送達的唯一性,33,第二章 商品房基本狀況,商品房基本情況,第一條 項目建設依據,第二條 預售依據（增加內容）,第三條 商品房基本情況,第四條 抵押情況,第五條 房屋權利狀況承諾,,,,,,,,34,34,第二章 商品房基本狀況,第一條 項目建設依據 1.出賣人以【出讓】【劃

32、撥】【 】方式取得位于 地塊的建設用地使用權。該地塊【國有土地使用證號】【 】為 ，土地使用權面積為 平方米。土地使用權起始日期為 年 月 日， 終止日期為 年 月 日。買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房）所占用的土地用途為 ，土地使用權終止日期為 年 月

33、 。2.出賣人經批準，在上述地塊上建設的商品房項目的核準名稱為 ，房地產開發(fā)經營權證號 ，建設工程規(guī)劃許可證號為 ，建筑工程施工許可證號為 。,35,第二章 商品房基本狀況,第二條 預售依據（增加內容）該商品房已由

34、 批準預售，預售許可證號為 。修訂依據：（對原合同進行修改完善）針對合同示范文本分為預售和現售版本，刪去“現房”、“預售”選項，在預售合同示范文本中，約定商品房可以預售的依據，填寫預售許可證的核發(fā)機關和預售許可證號。,36,36,第二章 商品房基本狀況,第三條 商品房基本情況 1.該商品房的規(guī)劃用途為【住宅】【辦公】【商業(yè)】【

35、 】。2.該商品房所在建筑物的主體結構為____________，建筑總層數為___層，其中地上_______層，地下______層。3.該商品房為第一條規(guī)定項目中的 【幢】【座】【 】_____單元_____層______號。房屋竣工后，如房號發(fā)生改變,不影響該商品房的特定位置。該商品房的平面圖見附件一。4.該商品房的房產測繪機構為 ，其預測建筑面積共

36、 ________平方米，其中套內建筑面積________平方米，分攤共有建筑面積________平方米。該商品房共有共用部位見附件二。 該商品房層高為 米，有 個陽臺，其中 個陽臺為封閉式， 個陽臺為非封閉式。陽臺是否封閉以規(guī)劃設計文件為準。,37,第三條是關于商品房規(guī)劃用途、層數、位置、測繪面積、陽臺等房屋自然屬性的約定。修訂依據：（對原合同進行細化）實踐中，在交房時出

37、現許多因房屋面積、層高、陽臺以及配套位置發(fā)生變更而拒不收房的糾紛。大部分源于開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設計變更引起的房屋本身屬性的變化；此外，隨著購房人對生活品質的追求，小區(qū)整體配套以及外圍環(huán)境也成為購買商品房的主要理由，配套以及公共服務設施等房屋外圍環(huán)境的改變也導致糾紛頻出。,38,38,第二章 商品房基本狀況,第四條 抵押情況 與該商品房有關的抵押情況為【抵押】【未抵押】。抵押類型: ,

38、 抵押人： ，抵押權人： ，抵押登記機構：________，抵押登記日期： ，債務履行期限：______。 抵押類型: , 抵押人： ，抵押權人： ，抵押登記機構：________，抵押登

39、記日期： ，債務履行期限：______。 抵押權人同意該商品房轉讓的證明及關于抵押的相關約定見附件三。,39,第四條 關于商品房抵押情況的約定,修訂依據：（新增加條款）實踐中，期房、現房的銷售時常會存在土地和在建工程的抵押，而且法律允許抵押物的轉讓；出于對受讓人的保護，在買賣合同中將抵押的情況告知受讓人是法律規(guī)定轉讓人應當履行義務。因此，將“抵押情況”納入合同主條款，要求出賣人履行將抵押情況告知買受人的法定義務

40、；同時，在附件中加入抵押的約定，要求出賣人在出售商品房前取得抵押權人同意轉讓的證明，以保證買賣合同的有效性，降低事后發(fā)生糾紛給買受人造成損失的可能性。,40,40,第二章 商品房基本狀況,第五條 房屋權利狀況承諾1．出賣人對該商品房享有合法權利；2．該商品房沒有銷售給除本合同買受人以外的其他人；3．該商品房沒有司法查封或其他限制轉讓的情況；4．

41、 ；5． 。如該商品房權利狀況與上述情況不符，導致不能完成預售合同登記備案或房屋所有權轉移登記的，*買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人，出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照

42、 %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【全部房價款一倍】【買受人全部損失】【 】的賠償金。,41,第五條是出賣人關于商品房權利狀況的約定修訂依據：（對原合同進行修改完善）1.關于出賣人對房屋權利狀況的承諾，主要涉及權利瑕疵擔保責任內容。2.關于出賣人對權利瑕疵擔保責任的約定,42,第三章 商品房價款,第六條,計價方式與價款,第七條,付款方式與期

43、限,第八條,逾期付款責任,,,,43,43,第三章 商品房價款,第六條 計價方式與價款 出賣人與買受人按照下列第 種方式計算該商品房價款：1.按照套內建筑面積計算，該商品房單價為每平方米 （幣種） 元，總價款為 （幣種） 元（大寫 元整）。2.按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米 （幣種）

44、元，總價款為 （幣種） 元（大寫 元整）。3.按照套計算，該商品房總價款為 （幣種） 元（大寫 元整）。4.按照__________________計算，該商品房總價款為 （幣種） 元（大寫 元整）。,44,44,第三章 商品房價款,

45、第七條 付款方式及期限 （一）簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金 （幣種） 元（大寫），該定金于【本合同簽訂】【交付首付款】【 】時【抵作】【 】商品房價款。（二）買受人采取下列第______種方式付款： 1．一次性付款。買受人應當在 年 月 日前支付該商品房全部價款。2．分期付款。買受人應當在 年

46、月 日前分 期支付該商品房全部價款，首期房價款 （幣種） 元（大寫： 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整），應當于 年 月 日前支付。 。,45,第三章

47、商品房價款,3．貸款方式付款：【公積金貸款】【商業(yè)貸款】【 】。買受人應當于____年____月_____日前支付首期房價款 （幣種） 元（大寫 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整），占全部房價款的 ％。余款 （幣種） 元（大寫 億 仟 佰 拾 萬

48、 仟 佰 拾 元整）向 （貸款機構）申請貸款支付。4．其他方式： 。（增加了一種付款方式，即貸款方式付款。 ）,46,第三章 商品房價款,（三）出售

49、該商品房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設。該商品房的預售資金監(jiān)管機構為 ，預售資金監(jiān)管賬戶名稱為 ，賬號為 。該商品房價款的計價方式、總價款、付款方式及期限的具體約定見附件四。,47,第八條 逾期付款責任 除不可抗力外，買受人未按照約定時間付款的，雙方同意按照下列第___種方式處理： 1．按照逾期時

50、間，分別處理 (（1）和（2）不作累加 ) 。(1) 逾期在___日之內，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之 ____的違約金。 (2) 逾期超過_____日（該期限應當與本條第（1）項中的期限相同）后， *出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，應當書面通知買受人。買受人應當自解除合同通知送達之日起___日內按照累計應付款的____%向出賣人支付違約金，同時，出賣人退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分）。出賣人不解除合同

51、的，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之____（該比率不低于第（1）項中的比率）的違約金。本條所稱逾期應付款是指依照第七條及附件四約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2．____________________________________________。,48,第八條是對買受人逾期付款應當承擔的違約責任的約定,修訂依據：（對原合同進行修改完善）按

52、時支付房價款是商品房買賣合同中買受人的基本義務。在商品房買賣合同中，對逾期付款的違約責任約定，是對出賣人合法權益的保護，體現著合同公平公正的原則。按條款設計，將買受人的違約責任分為兩種：一是按逾期天數支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計應付款的適當比例的違約金，合同解除。同時，對出賣人選擇解除合同設立的條件，即買受人逾期達到約定的天數。與2000版示范文本相比，本次修訂體現在雙方當事人關于“違約金的計算、支付期限”的約定上。,

53、49,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),第十條 商品房相關設施設備交付條件,第十一條 交付時間和手續(xù),第九條 商品房交付條件,第十二條 逾期交付責任,50,50,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),第九條 商品房交付條件該商品房交付時應當符合下列第1、2、 、 項所列條件：1．該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件；1．該商品房已取得房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件；2．該商品房已取得房屋測繪

54、報告；3． ；4． 。 該商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。,51,第九條是關于出賣人交付的房屋應當具備條件的約定,一、關于商品房取得建設工程竣工驗收備案證明文件的要求基

55、于竣工驗收備案的規(guī)定，房屋交付竣工驗收合格，應以工程竣工驗收備案的證明文件作為商品房交付的法定條件。二、關于商品房取得房屋測繪報告的要求根據《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定。三、商品住宅須提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》的要求依據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十一條規(guī)定。,52,52,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),第十條 商品房相關設施設備交付條件（一）基礎設施設備1．供水、排水：交付時供水、排水

56、配套設施齊全，并與城市公共供水、排水管網連接。使用自建設施供水的，供水的水質符合國家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標準， ；2．供電：交付時納入城市供電網絡并正式供電，

57、 ；3．供暖：交付時供熱系統(tǒng)符合供熱配建標準，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網， ；,53,53,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),4．燃氣：交付時完成室內燃氣管道的敷設，并與城市燃氣管網連接，

58、保證燃氣供應， ；5．電話通信：交付時線路敷設到戶；6．有線電視：交付時線路敷設到戶；7．寬帶網絡：交付時線路敷設到戶。以上第1、2、3、4項由出賣人負責辦理開通手續(xù)并承擔相關費用；第5、6、7項需要買受人自行辦理開通手續(xù)。,54,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)

59、,如果在約定期限內未達到交付使用條件，雙方同意按照下列第_____種方式處理： （1）以上設施中第1、2、3、4項在約定交付日未達到交付條件的，出賣人按照本合同第十二條的約定承擔逾期交付責任。第5項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付_______元的違約金；第6項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付_______元的違約金；第7項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付________元的違約金。出

60、賣人采取措施保證相關設施于約定交付日后　　日之內達到交付使用條件。（2） 。,55,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),（二）公共服務及其他配套設施（以建設工程規(guī)劃許可為準）1．公共綠地：_____年____月____日達到 ；1．小區(qū)內綠地率： 年 月 日達到

61、 ； 2．小區(qū)內非市政道路：____年___月___日達到 ；3．物業(yè)服務用房：____年___月___日達到 ；4．醫(yī)院：___年___月___日達到 ；5．幼兒園：____年___月___日達到 ；6．學校：___年___月___日達到

62、 ；7.規(guī)劃的車位、車庫：____年___月___日達到 ；8． ；9． 。

63、,56,56,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),以上設施未達到上述條件的，雙方同意按照以下方式處理： 1．公共綠地、綠化率未達到上述約定條件的， 。2．小區(qū)內非市政道路未達到上述約定條件的，

64、。3．物業(yè)服務用房未達到上述約定條件的， 。4．規(guī)劃的車位、車庫未達到上述約定條件， 。5．其他設施未達到上述約定條件的，

65、 。關于本項目內相關設施設備的具體約定見附件五。,57,第十條是關于商品房基礎設施設備、公共服務及其他配套設施交付條件的約定,修訂依據：（對原合同進行修改完善）隨著房地產業(yè)的飛速發(fā)展和人們生活條件日益改善，購房人對商品房品質的要求也逐漸提高。購房人已不滿足于房屋竣工備案合格這一法定的交付條件，與房屋相關的配套設施，如學校、綠地、醫(yī)療等的交付也成為其關心的購房因素。尤其是在商品房

66、預售環(huán)節(jié)，房屋未建成，買賣雙方議定條件時，預見問題不夠全面，糾紛爆發(fā)于房屋交付環(huán)節(jié)，糾紛越來越多的表現為買賣雙方對房屋尤其是配套設施的交付條件、交付接收流程以及責任承擔的分歧上。,58,58,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),第十一條 交付時間和手續(xù) （一）出賣人應當在____年____月____日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房達到第九條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日期屆滿前 日（不少于10日）書面通知買

67、受人辦理交付手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的證件。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點。（二）該商品房達到第九條、第十條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日期屆滿前 日（不少于10日）將查驗房屋的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達（郵政快遞、郵寄掛號信、短信、電子郵件等方式）買受人。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定

68、的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點。 。交付該商品房時，出賣人應當出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權拒