文獻(xiàn)綜述

1、上海市住宅小區(qū)停車(chē)收費(fèi)現(xiàn)狀的調(diào)查分析的文獻(xiàn)綜述行政管理141付曉鳴10142381、、前言如今車(chē)輛保有量的快速增長(zhǎng)，而居住區(qū)停車(chē)配建設(shè)施不足，配建指標(biāo)不能滿足車(chē)位需求，使得居住區(qū)停車(chē)資源嚴(yán)重供不應(yīng)求。同時(shí)2014年年末國(guó)家放開(kāi)住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)費(fèi)的市場(chǎng)定價(jià)，即政府不再設(shè)定指導(dǎo)價(jià)，而由于小區(qū)內(nèi)停車(chē)位天然的壟斷屬性，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)的強(qiáng)勢(shì)地位與業(yè)委會(huì)的弱勢(shì)地位的不平衡，停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)不清使得停車(chē)價(jià)格的定價(jià)權(quán)主體不清，相關(guān)規(guī)范的缺乏和政府部門(mén)監(jiān)管的空

2、缺，使得住宅小區(qū)停車(chē)費(fèi)收費(fèi)亂象頻現(xiàn)，相關(guān)文獻(xiàn)基本都從完善法律法規(guī)、加強(qiáng)業(yè)委會(huì)作用與加強(qiáng)政府監(jiān)督三個(gè)方面提出了建議。、、住宅小區(qū)停車(chē)收費(fèi)亂象2.1.1物業(yè)與開(kāi)放商隨意提價(jià)8月上海的部分新建住宅，停車(chē)費(fèi)一連翻了好幾個(gè)跟頭，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商因此也矛盾不斷。新江灣城一個(gè)新建的別墅小區(qū)，業(yè)主們剛剛開(kāi)始入住，就收到了高額停車(chē)協(xié)議書(shū)，每個(gè)月2400元，比周?chē)^(qū)足足高出6倍。各種變相漲價(jià)也層出不窮。2.1.2居民住宅停車(chē)費(fèi)的去向不透明根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定

3、，小區(qū)公共區(qū)域的收益屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)公司收取的地面停車(chē)費(fèi)，應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同約定的分成比例，在扣除物業(yè)管理成本及稅費(fèi)后，歸入小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金公共賬戶(hù)中，業(yè)主有權(quán)知曉使用明細(xì)。但是目前上海大部分的小區(qū)停車(chē)費(fèi)去向都沒(méi)有明細(xì)。這些小區(qū)共同的特點(diǎn)是沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，無(wú)法憑借簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行監(jiān)督，這成了物業(yè)公司侵占停車(chē)費(fèi)的最好借口。一般來(lái)說(shuō)停車(chē)費(fèi)都是三七開(kāi)，三成給物業(yè)作為管理成本，其余的歸業(yè)主所有。沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的社區(qū)這筆錢(qián)基本都

4、被物業(yè)公司占用，沒(méi)有業(yè)委會(huì)去監(jiān)督，停車(chē)費(fèi)去向不明是住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的一大焦點(diǎn)。、、停車(chē)費(fèi)收費(fèi)亂象的原因分析32停車(chē)位自身性質(zhì)3.2.1居民住宅區(qū)停車(chē)位供不應(yīng)求根據(jù)上海市交通委歷時(shí)一年的上海第五次綜合交通調(diào)查公布的調(diào)查結(jié)果，上海市實(shí)有小客車(chē)總量近320萬(wàn)輛，全市私人小客車(chē)約280萬(wàn)輛（含外牌）。據(jù)推算，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年每年有近40萬(wàn)輛新增車(chē)輛。小汽車(chē)越來(lái)越多，居住區(qū)夜間停車(chē)矛盾也日益突出。全市居住區(qū)配建停車(chē)位為179萬(wàn)個(gè)，而夜間停放需求為290

5、萬(wàn)輛，配建缺口為38%。中心城居住配建停車(chē)位為64萬(wàn)個(gè)，夜間停放需求為133萬(wàn)輛，配建缺口由2009年的37%擴(kuò)大到2014年的52%。目前，在停車(chē)矛盾突出的中心城區(qū)，停在居住小區(qū)配建車(chē)位的車(chē)輛僅占43%，另有36%的車(chē)輛停在小區(qū)內(nèi)部空間，2%的車(chē)輛停在小區(qū)門(mén)前廣場(chǎng)，9%的車(chē)輛停在小區(qū)周邊道路，10%的車(chē)輛停在非居住建筑。在停車(chē)位供不應(yīng)求的情況下，住宅小區(qū)停車(chē)費(fèi)的價(jià)格也在逐漸攀升。2.2.2居民住宅區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)不清因?yàn)橥＼?chē)位的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)在

6、一定程度上決定了停車(chē)費(fèi)的定價(jià)權(quán)主體，所以我們也需要了解停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。朱俊鋒通過(guò)對(duì)停車(chē)位進(jìn)行類(lèi)型化分析，然后再根據(jù)不同類(lèi)型的停車(chē)位的具體情況進(jìn)行產(chǎn)權(quán)歸屬分析。常見(jiàn)類(lèi)型有路邊劃線停車(chē)位、地面停車(chē)場(chǎng)和地下停車(chē)場(chǎng)。路邊劃線停車(chē)位其所有權(quán)應(yīng)歸屬于小區(qū)全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售；地面停車(chē)場(chǎng)在小區(qū)專(zhuān)門(mén)劃出一塊空地用來(lái)作為停車(chē)使用，其所有權(quán)一般是開(kāi)發(fā)商保有；地下停車(chē)位有兩種情況，一是屬于人防工程，其所有權(quán)分歧仍然較大，朱俊鋒認(rèn)為不能一刀切地規(guī)定其屬于

7、開(kāi)發(fā)商還是小區(qū)業(yè)主，二則是開(kāi)發(fā)商在國(guó)家規(guī)定的防空空間標(biāo)準(zhǔn)之外建設(shè)的地下停車(chē)位，其所有權(quán)由開(kāi)發(fā)商保有，可以單獨(dú)出售或出租，也可以在售房時(shí)一并附隨房屋單元送出。除此之外還有首層架空層停車(chē)位、屋頂停車(chē)位、改建停車(chē)位。的停車(chē)場(chǎng)地進(jìn)行規(guī)劃、出租，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的批準(zhǔn)授權(quán)后才有權(quán)規(guī)劃出租，物業(yè)公司肆意漲停車(chē)費(fèi)，必須受到業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督與制約。廣東省省政府參事王則楚指出由于住宅小區(qū)的停車(chē)位，是住戶(hù)的一種剛性需求，調(diào)整住宅小區(qū)停車(chē)費(fèi)，

8、必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)商議決定。不僅是“占用公共用地的就是產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人或建設(shè)單位的，也必須在經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論決定之后，才能“與業(yè)主或使用人簽訂合同”進(jìn)行調(diào)整。至于產(chǎn)權(quán)不明晰的，更需要明晰后才能討論。因?yàn)檫@些住宅小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)，是在住宅小區(qū)紅線范圍內(nèi)興建的，進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)，都要使用住宅小區(qū)的共有物業(yè)。因此，這些作為住宅小區(qū)專(zhuān)有面積的停車(chē)場(chǎng)，按照《物權(quán)法》，共有物業(yè)的管理費(fèi)分?jǐn)倯?yīng)“按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定”，這些停車(chē)位、停車(chē)場(chǎng)是必須繳納

9、“物業(yè)管理費(fèi)”的。物價(jià)部門(mén)專(zhuān)門(mén)作出規(guī)定：住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)收入，13要繳納為“物業(yè)管理費(fèi)”。而小區(qū)物業(yè)管理合同里，物業(yè)管理費(fèi)的約定，必須由業(yè)主大會(huì)“雙過(guò)半”才能決定。但如今業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對(duì)停車(chē)費(fèi)事項(xiàng)難以平等對(duì)話。雖然根據(jù)現(xiàn)行政策，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間應(yīng)是主人與服務(wù)者的雇傭關(guān)系。但由于業(yè)主的民主意識(shí)維權(quán)能力有限，且目前對(duì)于小區(qū)停車(chē)收費(fèi)管理不夠規(guī)范，全體業(yè)主很難形成有效的民主意見(jiàn)與物業(yè)企業(yè)平等對(duì)話。加之物業(yè)企業(yè)多數(shù)與開(kāi)發(fā)商有著天然的聯(lián)系，大

10、部分小區(qū)物業(yè)企業(yè)處于主導(dǎo)和強(qiáng)勢(shì)地位。如果放開(kāi)車(chē)位費(fèi)管理，極易造成物業(yè)單方面說(shuō)了算，擅自提價(jià)。四、解決方案關(guān)于住宅小區(qū)停車(chē)費(fèi)方面的文獻(xiàn)，大多是基于《物權(quán)法》探討其法律性質(zhì)、探討定價(jià)權(quán)的主體或制度、業(yè)委會(huì)的困境。提出的解決對(duì)策一是加強(qiáng)政府監(jiān)管、二是發(fā)揮業(yè)委會(huì)的作用、三是要求完善停車(chē)費(fèi)的公示制度。黃?？顒P給出了較為具體的計(jì)算方式，認(rèn)為對(duì)停車(chē)費(fèi)進(jìn)行管理，首先應(yīng)分清停車(chē)位和車(chē)輛管理的權(quán)屬關(guān)系，由于劃在公共場(chǎng)地或者業(yè)主共有道路的停車(chē)位歸全體業(yè)主所

11、有，故全體業(yè)主均有使用權(quán)。而物業(yè)企業(yè)對(duì)車(chē)輛進(jìn)行了管理，對(duì)相關(guān)設(shè)施進(jìn)行了維修、維護(hù)，可收取看管費(fèi)。如果車(chē)位足夠業(yè)主使用時(shí)，就不存在車(chē)位費(fèi)的問(wèn)題，只需交納看管費(fèi)。當(dāng)車(chē)位供不應(yīng)求時(shí)，就存在一個(gè)業(yè)主對(duì)車(chē)位的支配權(quán)分配問(wèn)題如果以業(yè)主專(zhuān)屬面積大小分配支配權(quán)，這些業(yè)主便需交納部分車(chē)位費(fèi)以補(bǔ)充自己的支配權(quán)如果將車(chē)位。具體而言，一是要理清車(chē)位費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、看車(chē)費(fèi)等概念，明確物業(yè)與業(yè)主在車(chē)輛管理中的具體權(quán)利和責(zé)任義務(wù)，從而按照服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是

12、可依據(jù)小區(qū)的總體面積、戶(hù)數(shù)、停車(chē)位數(shù)量、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及車(chē)輛看護(hù)管理及相關(guān)設(shè)施維修成本等要素，規(guī)定設(shè)計(jì)一個(gè)車(chē)輛管理收費(fèi)的作價(jià)辦法，將停車(chē)收費(fèi)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)統(tǒng)一管理，扭轉(zhuǎn)停車(chē)收費(fèi)隨意要價(jià)的局面。五、小結(jié)綜上，由于住宅小區(qū)停車(chē)費(fèi)自身存在的壟斷屬性和模糊的產(chǎn)權(quán)，物業(yè)與業(yè)委會(huì)的不平等地位以及市場(chǎng)調(diào)價(jià)下的政府缺位，使得物業(yè)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)定價(jià)，出現(xiàn)隨意調(diào)價(jià)和費(fèi)用去向不明的亂象。相關(guān)文獻(xiàn)提出的解決對(duì)策大都是簡(jiǎn)略的提出要加強(qiáng)政府監(jiān)管、發(fā)揮業(yè)委會(huì)的作用、完善作