[學習]房地產開發(fā)土地增值稅在策劃和定位中的考慮

1、1,土 地 增 值 稅 —房地產開發(fā)企業(yè),,2,土地增值稅,第一部分：基本政策第二部分：稅收征管第三部分：清算管理,3,第一部分：基本政策,4,基本法規(guī)：,法律依據(jù)1993年12月13日《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》1995年1月27日《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》,5,基本政策—納稅人,轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人

2、。,6,基本政策-征稅范圍,凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為，都是土地增值稅的征稅范圍。,7,基本政策-征稅范圍,國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。

3、個人，包括個體經營者。,8,基本政策-課稅對象,土地增值稅的課稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。,9,基本政策-計稅依據(jù),增值額=收入—扣除項目金額,10,基本政策-收入,貨幣收入實物收入其他收入視同銷售房地產收入----用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為,11,基本政策-收入,對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成

4、成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務機關依照市場價格核定。,12,基本政策-扣除項目金額,取得土地使用權所支付的金額 房地產開發(fā)成本 房地產開發(fā)費用 與轉讓房地產有關的稅金 加計扣除 舊房和建筑物的評估價格,13,基本政策-扣除項目金額,14,基本政策-稅率,增值率 =增值額÷扣除項目金額超率累進應納稅額 =增值額*稅率-扣除項目金額*扣除率,15,基本政策-稅款計算,應納稅款 =增值額

5、15;稅率﹣扣除項目金額×扣除率,16,基本政策-減免稅,暫行條例規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；因國家建設需要依法征用、收回的房地產。,17,基本政策-減免稅,納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20%的；北京市普通住宅標準：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；2.單套建筑面積在140（含）平方米以下；3.實際成交價低于同級

6、別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。,18,基本政策-減免稅,因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。 因“城市實施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況； 因“國家建設的需要”而搬

7、遷,是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。,19,基本政策-減免稅,定期免稅 1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。 1994年1月1日以前已簽訂房地產開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在2000年底首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。,20,基本政策-減免稅,以房地產進行投資、聯(lián)營的征免稅

8、 對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的,或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,均不適用 上述政策。,21,基本政策-減免稅,合作建房的征免稅 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；

9、建成后轉讓的，應征收土地增值稅。,22,基本政策-減免稅,關于企業(yè)兼并轉讓房地產的征免稅 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。,23,第二部分：稅收征管,24,稅收征管—納稅地點,,企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會團體稅務注冊登記地。,25,稅收征管—流程,,項目納稅登記,申報納稅,預繳稅款,清 算 稅 款,,,,26,稅收征管—項目納稅登記,房地產開發(fā)企業(yè)或兼營房地

10、產開發(fā)業(yè)務的單位應在簽訂房地產開發(fā)合同或取得立項批復后30日內辦理項目納稅登記。,27,稅收征管—申報納稅,納稅人應在開發(fā)項目取得銷售（預售）許可證起每季度終了后15日內到開發(fā)企業(yè)核算地地方稅務局辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。,28,預繳稅款,土地增值稅預征情況變動表,29,,土地增值稅預征情況變動表— 續(xù),30,稅收征管—預繳稅款,對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的,應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次

11、日起,加收滯納金。,31,稅收征管—清算稅款,納稅人應申請清稅,稅務機關要求進行清稅的,,,提出清稅申請,,稅務機關受理審核,清稅完成,,,32,轉讓新建商品房收入——轉讓收入扣除項目金額=（清算時允許扣除項目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積申報——按季度申報,稅收征管—清算稅款—清算后再轉讓,33,稅收征管—清算稅款—清算后再轉讓,轉讓使用一年以上的商品房收入——轉讓收入扣除項目金額=取得土地使用權金額+建筑物評估

12、價格+評估費用+與轉讓房地產有關的稅金申報——按次申報,34,第三部分：清算管理,35,清算管理—文件依據(jù),《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》----國稅發(fā)[2006]187號《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法》----京地稅地[2008]92號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知----國稅發(fā)[2009]91號,36,基本內容,37,一、土地增值稅清算的范圍,凡從事房地

13、產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房項目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時，均應辦理土地增值稅的清算手續(xù)。,38,二、土地增值稅清算的條件,（一）納稅人應進行土地增值稅清算的條件 （二）主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件,39,（一）納稅人應進行土地增值稅清算的條件,1、全部竣工并銷售完畢的房地產開發(fā)項目。2、整體轉讓未竣工的房地產開發(fā)項目。3、直接轉讓土地使用權的項目。4、納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發(fā)項目。,40,

14、（二）主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件,1、 納稅人開發(fā)的房地產開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的?？射N售總建筑面積范圍中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。3、經主管地方稅務機關進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發(fā)項目。,41,三、納稅人申請清算時限,（一

15、）納稅人應申請清算的 90日內（二）主管地方稅務機關要求清算的 30日內 (特殊情況可延長至90日),達到清算條件,申請清算,稅務機關通知,申請清算,,,42,清算的申請,43,一、納稅人應提供的清算資料,共11類資料。,44,二、申請時注意要點,（一）清算項目資料是否齊全 對納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。 (二) 清算

16、項目是否與初始登記表 中項目一致,45,（三）各項申報表格的填寫是否符合要求,各類表格應按明細類別歸類匯總后填寫。 例如：“土地征用及拆遷補償費鑒證表”，應按土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、安置動遷用房支出、拆遷補償款的支出分類填寫。,46,（四）《鑒證報告》內容是否規(guī)范,1、整體項目用途與面積分布情況的全面介紹*普通住宅情況說明 2、全部收入項目的組成情況介紹 3、扣除項目金額

17、的情況介紹*四項成本情況說明4、稅款詳細計算過程 5、需要向稅務機關介紹與清算項目相關的其他鑒證情況的說明,47,清算的審核,48,一、房地產轉讓收入情況的審核,（一）房地產轉讓收入的范圍貨幣收入實物收入其他收入視同銷售房地產收入----用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為,49,（二）房地產轉讓價格的確定,貨幣收入--《商品房購銷合同統(tǒng)計表》及相關合同所記載的

18、金額 實物收入--財產評估 其他收入--專門評估 視同銷售房地產收入----按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。,50,（二）房地產轉讓價格的確定,房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。,51,二、扣除項目金額情況的審核,（1）在土

19、地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（3）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。,52,二、扣除項目金額情況的審核,（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。（5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受

20、益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（6）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。,53,（一）取得土地使用權所支付的金額,1、取得土地使用權所支付金額的構成 地價款+國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用 地價款=土地出讓金或實際支付的地價款 有關費用：包括取得土地的契稅和印花稅,54,（一）取得土地使用權所支付的金額,2、取得土

21、地使用權所支付金額的確認 必須提供已支付的地價款憑證，不能提供的，不允許扣除憑證：國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、地稅局開具的契稅完稅證等,55,（一）取得土地使用權所支付的金額,2、取得土地使用權所支付金額的確認 同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。是否存在將房地產開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額的情形。,56,（二）房地產開發(fā)成本,1、房地產開發(fā)成本的構成

22、 ----土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用,57,（二）房地產開發(fā)成本,1、房地產開發(fā)成本的構成 （1）土地征用及拆遷補償費納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權所支付的金額中，不允許再扣除。 是否存在將房地產開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。拆遷補償費是否實際發(fā)生

23、，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。,58,（二）房地產開發(fā)成本,1、房地產開發(fā)成本的構成 （2）前期工程費 如果納稅人取得的是已經進行了土地開發(fā)的“熟地” 這部分前期工程費在納稅人的房地產開發(fā)成本中就不允許再扣除。,59,（二）房地產開發(fā)成本,1、房地產開發(fā)成本的構成 （3）建筑安裝工程費發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的

24、內容相符。房地產開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常?！　》康禺a開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。　　建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。,60,（二）房地產開發(fā)成本,1、房地產開發(fā)成本的構成 （4）基礎設施費

25、,61,（二）房地產開發(fā)成本,1、房地產開發(fā)成本的構成 （5）公共配套設施費 公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。是否將房地產開發(fā)費用記入公共配套設施費。多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。,62,（二）房地產開發(fā)成本,1、房地產開發(fā)成本的構成 （6）開發(fā)間接費用是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用記入

26、開發(fā)間接費用的情形。開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。,63,（二）房地產開發(fā)成本,2、房地產開發(fā)成本審核的重點： 根據(jù)收款方的性質、支付款項的內容，確定收到票據(jù)的類別：經營性企業(yè)----稅務局監(jiān)制的發(fā)票 行政機關或政府行政管理機構----行政事業(yè)性收據(jù) 征地及拆遷補償費用----書面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)） 其他的白條和收據(jù)----不能作為支出憑證,64,（二）房

27、地產開發(fā)成本 2、房地產開發(fā)成本審核的重點：,核定四項成本的條件：（1）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（2）提供的開發(fā)成本資料不實的；（3）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內容有問題的；（4）虛報房地產開發(fā)成本的；（5）清算項目中的四項成本每平方米建安成本扣除額，明顯高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由無法舉證的。,65,（二）房地產開發(fā)成本,2、房地產開發(fā)成本審核的重點： 開發(fā)

28、成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用可以核定扣除。,66,（三）房地產開發(fā)費用,銷售費用管理費用財務費用,扣除方法： 利息+5%； 10%,67,（三）房地產開發(fā)費用,是否將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用。分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。,68,（四）與轉讓

29、房地產有關的稅金,營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加 印花稅----在管理費用中扣除,69,（五）加計扣除,代收費用金額不包括在加計20%的扣除基數(shù)數(shù)額內 。,70,三、在清算審核時應注意的其他問題,（一）取得土地使用權、房地產產權后直接轉讓的扣除項目 不能加計20%扣除。,71,三、在清算審核時應注意的其他問題,（二）僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目 對取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)

30、土地的成本之和允許加計20％的扣除。,72,三、在清算審核時應注意的其他問題,（三）成片受讓、分期分批開發(fā)轉讓的扣除項目計算方法 按實際轉讓的建筑面積占總開發(fā)建筑面積的比例分別來計算分攤扣除項目金額。,例如：取得土地使用權所支付金額的扣除項目分攤，地價款的扣除，需按全部建筑面積進行分攤，不允許按占地面積進行分攤。具體分攤公式： 取得土地使用權所支付金額÷總建筑面積*清稅面積,73,三、在清算

31、審核時應注意的其他問題,（四）綜合開發(fā)項目增值額確定方法既建普通標準住宅又搞其他類型的房地產開發(fā)，應分別核算增值額。不能分別計算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受免稅優(yōu)惠政策。,74,稅務機關對有關情況的處理,75,一、需要補正資料的處理程序,中止核準通知書,按期補正,未按期補正,停止清算,重新審核,,,,76,二、需要核定征收的處理程序,清算中需核定征收：,清算審核部門,,納稅人,,終止核準通知書,核定征收通知書,評估、稽