皇姑區(qū)田義屯地塊項目匯報(終終稿)20130426

1、沈陽皇姑區(qū)田義屯地塊項目匯報,目錄contents,,城市背景綜述,副省級省會城市,東北地區(qū)中心城市，東北區(qū)域性金融中心,中國最重要的裝備制造業(yè)基地,沈陽,沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟、金融、文化、交通、信息和旅游中心，中國15個副省級市之一，中國七大區(qū)域中心城市之一，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積12942平方公里，市區(qū)面積3495平方公里。,沈陽市最新行政區(qū)劃圖（2010年市內(nèi)九區(qū)版）,| 城市

2、背景綜述,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市戶籍人口及增長情況,截止2012年底，沈陽市戶籍人口接近726萬人。自2005年來，沈陽戶籍人口一直平穩(wěn)增長，2007年同比增幅達到0.9%，此后該指標開始下降，2009年該指標基本穩(wěn)定，年增長率在0.4%，年均增長約3.1萬人。,數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市GDP及增長情況,沈陽市主要經(jīng)濟指標增幅繼續(xù)在全國副省級城市中名列前茅，GDP一直呈穩(wěn)

3、定上升的趨勢。2012年全年GDP值6700億元，同比增長11%。,數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市城鎮(zhèn)年人均可支配收入情況,沈陽市2012年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26430元，同比增長13.3%，自08年以后沈陽市人均可支配收入增速下降，現(xiàn)已趨于平穩(wěn)。,數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市財政收入變化及增長情況,2012年地方財政一般預算收入715億元，比上年增

4、長15.3%，是2008年的2.5倍。,數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市固定資產(chǎn)投資變化及增長情況,2012年沈陽市固定資產(chǎn)投資額為5600億元，比上年同期增長22.81%。其中房地產(chǎn)投資仍保持高位增長，繼續(xù)成為沈陽市全社會資產(chǎn)投資增長的主要動力。,數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市人均消費支出及增長情況,2012年沈陽市人均消費支出19417元，增長7.0%。從近幾

5、年沈陽城鎮(zhèn)居民人均消費支出水平來看，自2008年居民消費支出同比增幅達到至高點之后，此增長幅度一直呈下降趨勢，受經(jīng)濟形勢日益惡化的影響，居民消費變得日漸謹慎，致使其增長幅度下降，但沈陽城鎮(zhèn)居民人均消費支出占城鎮(zhèn)人均可支配收入的75%左右，基本持平，市場整體消費觀依然比較健康。,數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局,| 城市背景綜述,七城聯(lián)合 ，造就沈陽東北中心城市 ；中央政府的政策支持，振興東北老工業(yè)地；交通樞紐地位，東北城市群的領(lǐng)軍城市。,加快

6、建設(shè)東北中心城市，建設(shè)“大沈陽”城市群是“十一五”規(guī)劃的發(fā)展目標。到2020年，市域常住人口將達到1130萬，城鎮(zhèn)人口達到990萬，城鎮(zhèn)化水平達到87.5%左右。中心城區(qū)城市人口735萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模730平方公里，人均城市建設(shè)用地99.3平方米。,沈陽市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）區(qū)域空間協(xié)調(diào)發(fā)展示意圖,沈陽及遼中南城市群在中國版圖的新戰(zhàn)略地位,| 城市背景綜述,沈陽經(jīng)濟環(huán)境對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是十分有利的，全市GD

7、P穩(wěn)定增長表明經(jīng)濟大勢的穩(wěn)定，城鎮(zhèn)居民人均收入水平提升以及人均消費的穩(wěn)定上升使老百姓理性消費觀念越來越明顯，對于主流房地產(chǎn)市場利大于弊，而房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定上漲，則表明市場供應(yīng)將長期處于穩(wěn)定狀態(tài)，可以滿足客戶不同購買需求，從整體來看，沈陽的房地產(chǎn)市場仍將處于一個健康穩(wěn)定的大環(huán)境之中。,,本體分析,| 本體分析,本項目位于沈陽市正北方向，地處皇姑區(qū)北部，三環(huán)繞城高速南側(cè)，是于洪區(qū)、皇姑區(qū)及沈北新區(qū)交界處。南距北陵公園3公里，北距香緹瀾山項目

8、約4-5公里，西距黃河大街及地鐵二號線延長線（沈陽醫(yī)學院站）0.7-1.1公里。,由于區(qū)劃被機場、鐵路、高速公路包圍，因此總體發(fā)展仍處于相對封閉的狀態(tài)，城市化水平和質(zhì)量均較為落后。,本項目所在區(qū)域目前處于規(guī)劃改造階段，與黃河北大街沿線相比成熟度較差，但未來發(fā)展空間較大。,| 本體分析,739醫(yī)院,沈陽醫(yī)學院,4S店,三臺子樂天瑪特,黃河北大街沿線,,梅江街,陵北街,文大公路及梅江街交匯處,,文大公路,文大公路沿線,梅江街西,萬方小學,|

9、 本體分析,本項目所在地為區(qū)域主要干道——黃河北大街、文大公路、三環(huán)繞城高速及梅江街的主要連接點，具有截留由南向北外溢的客群的優(yōu)勢。公交及地鐵2號線延長線將實現(xiàn)方便、快捷的出行。,道路交通：可通過文大線、梅江街快速駛達北二環(huán)、黃河北大街、文儲路等重要交通干線，實現(xiàn)十分鐘交通圈向北可達道義大學城，向南可達北站、北行商圈，向東可達東二環(huán)地區(qū)，向西可達丁香湖地區(qū)。公共交通：目前通過192路、217路地鐵專線轉(zhuǎn)車，可方便的抵達市內(nèi)各大商圈。,

10、【教育配套】教育資源較多，北部毗鄰大學城，西部臨近沈陽醫(yī)學院，地塊周邊中學、小學配置齊全。缺少大型優(yōu)質(zhì)幼兒園。小學：三臺子第一小學、萬方小學（引入珠江五校）中學：第十一中學、第十中學大學：沈陽醫(yī)學院、沈陽師范大學、沈陽工程大學等。,【醫(yī)療配套】具有較完善的醫(yī)療配套，能夠滿足普通醫(yī)療需求。沈陽醫(yī)學院附屬第三醫(yī)院、何氏眼科醫(yī)院、七三九醫(yī)院,,,何氏眼科,【商業(yè)配套】地塊周邊除黃河北大街與文大線交匯處規(guī)劃的紅星美凱龍外，無大型商場。地

11、塊區(qū)域以基礎(chǔ)性生活配套為主，大中型商業(yè)主要依托黃河北大街三臺子周邊沿街配套支持。,,紅星美凱龍（規(guī)劃）,東方家園建材市場、樂天新瑪特超市、麥當勞、串姐客棧、彤德萊火鍋等。,| 本體分析,本項目所在區(qū)域生活配套成熟，主要大型配套分布在黃河北大街沿線，如樂天瑪特、739醫(yī)院等；教育資源優(yōu)越、密集，重點中學11中、三臺子第一小學、醫(yī)學院、師范大學等。區(qū)域東北部以基礎(chǔ)生活配套為主，目前缺乏大型綜合商業(yè)配套及優(yōu)質(zhì)教育資源，但即將引入重點小學珠

12、江五校，意向地塊將具備學區(qū)價值。,| 本體分析,區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)及居住區(qū)分布分明。東部集中分布工業(yè)園區(qū)，其中東南部為沈飛集團及其下屬工廠區(qū)，東北部為其他中小企業(yè)。西部集中分布居住區(qū)，主要居住人口為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)從業(yè)者。其中西北部以新建居住區(qū)分布為主；西南部及中部以老舊居住區(qū)分布為主。區(qū)域為老舊小區(qū)改造工程的重點對象，未來1-3年將大批量拆遷。,具有50年歷史的沈飛集團及下屬工廠、配套研究所等擁有2-3萬職工，金德、航宇等工業(yè)園區(qū)擁有近萬人職工

13、，同時未來1-2年將有約2萬戶拆遷原住民有住房需求。區(qū)域地緣客群需求旺盛。,拆遷區(qū)域以三臺子老舊居住區(qū)為主，三臺子總面積約14.92平方公里，共有居民4.17萬戶，123495人，人口密度為每平方公里8277人（第六次人口普查數(shù)據(jù)）。預測三臺子拆遷區(qū)域范圍約有1/2，拆遷居民約2萬戶。,沈陽飛機工業(yè)集團（簡稱沈飛）隸屬于中國航空工業(yè)集團公司，是以航空產(chǎn)品制造為核心主業(yè)，是中國重要殲擊機研制生產(chǎn)基地。公司占地面積 800 多萬平方米，現(xiàn)有

14、職工近 20000 人。在該區(qū)域建廠發(fā)展已50余年。,拆遷原住民可選擇原地回遷、拆遷補償款兩種方式。拆遷住房面積多在30㎡以內(nèi)，拆遷原住民多選擇改善居住環(huán)境。雖有部分拆遷原住民選擇原地回遷，但受補助面積及現(xiàn)有資金影響，仍有大量拆遷原住民選擇在獲得拆遷補償款后貸款購置商品住宅。,三臺子拆遷改造目前已啟動，回遷可獲原住房1.2倍面積住房或資金補償。首批拆遷范圍：東至牡丹江街、西至黃河北大街、南至樂山路、北至松山路，臨近黃河北大街三臺子地鐵

15、站。首批拆遷回遷安置地點：東至薔薇河街、西至陵北街、南至桃山南路、北至百花山路，臨近三臺子一校，距離意向地塊2公里，距離拆遷地1.4公里。目前尚未拆遷。,,地鐵2號線三臺子站,,三臺子一校,1.4公里,2公里,距離意向地塊,| 本體分析,,| 本體分析,意向地塊原占地42萬平，考慮到公司資金占用，計劃購置21萬平，容積率為2.0，建筑面積約為42萬平米，商業(yè)比小于等于25%，樓面價2130元/㎡，受拆遷成本及限高影響，容積率2.2樓

16、面價2000元/平，難以實現(xiàn)。,,本項目正在拆遷中,北側(cè)為文大公路及三環(huán)繞城高速，西側(cè)為檢車線及高壓走廊，南側(cè)為居住區(qū)，東側(cè)為金德管業(yè)工業(yè)園及苗圃。宗地西部及南部已形成成熟的居住區(qū)，但居住環(huán)境較差；北部及東部處于區(qū)域規(guī)劃改造初級階段，尚未形成生活氛圍。,該地塊地勢平坦，無起伏，宗地形狀規(guī)則，地質(zhì)條件良好，現(xiàn)地上拆遷物大體已拆遷完畢，土地完整性良好，無市政代征地、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地，可直接開發(fā)建設(shè)。,| 本體分析,南,北

17、,西,東,東側(cè)：小型洗車店以及原始居民,西北側(cè)：皇姑檢車線,北側(cè)：文大公路,東南側(cè)：苗圃,西北側(cè)：沈陽師范大學,西側(cè)：217地鐵公交線,東北側(cè)：金德管業(yè),南側(cè)：沈飛各廠,西側(cè)：本地塊圍擋,北側(cè)：本地居民,| 本體分析,1、本項目位于三區(qū)交界處、三大主要交通干道連接點，具有截留由南至北外溢客群的優(yōu)勢。梅江街及文大公路交匯處將截留由皇姑區(qū)外溢至沈北新區(qū)客群；黃河北大街及文大公路交匯處將截留由皇姑區(qū)、于洪區(qū)乃至鐵西區(qū)外溢至沈北新區(qū)客群。

18、2、產(chǎn)業(yè)集群特征使區(qū)域的地緣性吸附能力強，產(chǎn)業(yè)工人、拆遷原住民等地緣性剛需、首改旺盛且量大，不易受政策調(diào)控影響且足以支撐本案銷售。大范圍拆遷，將帶來2萬戶原住民住房需求；長達50年盤踞的沈飛國企及金德等新工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸附近3萬職工的地緣性住房需求。3、目前意向地塊所在區(qū)域內(nèi)部尚處于改造期，生活配套環(huán)境較差，土地價值尚未直觀顯現(xiàn)，但隨著改造進程加快，住宅價格將得到快速攀升。區(qū)域內(nèi)部城市化進程過慢，大型配套缺失，意向地塊規(guī)劃的大

19、型商業(yè)配套為土地重要價值之一；地鐵延長線醫(yī)學院站距離意向地塊西側(cè)僅0.7公里，地鐵資源為土地重要價值之二；政府將利用皇姑區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源優(yōu)勢，將重點小學資源引入萬方小學并更名珠江五校，重點學區(qū)教育資源為土地重要價值之三。區(qū)域外部居住環(huán)境及配套成熟，隨著內(nèi)部改造的達成，區(qū)域內(nèi)外部聯(lián)通，土地價值將得到大幅上漲。,通過本體分析，意向地塊未來客群來源及客戶量得以解決。需進一步解決問題：1、面對以地緣性剛需及首改為主的客群，何種面積的產(chǎn)品與

20、其需求匹配？2、在區(qū)域價值尚未直觀顯現(xiàn)時，首期入市產(chǎn)品價格如何確立？,,市場分析,當前政策環(huán)境現(xiàn)狀,“新國五條”延續(xù)2010年來調(diào)控取向，抑制投資投機取向不變。再次確認了今后一段時間內(nèi)調(diào)控“有保有壓”的原則。,| 市場分析,1、2012年下半年市場明顯回暖，此態(tài)勢在進入2013年后依然以強勁的局面出現(xiàn)，新“國五條”是中央政府對調(diào)控決心的再次表態(tài)。2、“有統(tǒng)一有差別”成為“國五條”特點，提出的調(diào)控措施大多是對現(xiàn)有政策的強調(diào)和完善。統(tǒng)一

21、的有：房價控制基本原則及統(tǒng)計口徑、供地計劃的最低限額、限購的區(qū)域類型及資格審查要求、對房產(chǎn)稅試點擴圍的明確表態(tài)；差別化的有：地級縣級市嚴格實施差別化信貸并將地級市外來務(wù)工人員納入保障房體系。3、釋放2013年房地產(chǎn)政策堅持調(diào)控連續(xù)性的信號，穩(wěn)定市場預期。,限購政策細化并嚴格執(zhí)行，房產(chǎn)稅試點范圍擴大。,未來政策走向預測,1、進一步完善并嚴格執(zhí)行限購政策。本次“國五條”決定了其他地級、縣級市是否將限購的權(quán)利下放至省政府，考慮到各省經(jīng)濟發(fā)展

22、及市場情況不盡相同，避免限購對市場發(fā)展較快城市的一刀切而做出的變化，目前地方政府已陸續(xù)出臺相關(guān)政策，沈陽市已將限購范圍由二環(huán)內(nèi)擴大至全市范圍，但目前仍無具體執(zhí)行細則出臺，預計將在4月18日-22日房交會后出臺相關(guān)執(zhí)行細則。2、擴大房產(chǎn)稅試點范圍。我國目前對房產(chǎn)稅作用的預期主要為調(diào)節(jié)市場供需、平穩(wěn)市場，而非增加地方財政收入，故而2013年開展試點的城市為一線及部分房價上漲過快的二線城市的可能性較大。近日財政部表示，我國未來的房產(chǎn)稅絕不可

23、能覆蓋低收入人群，房產(chǎn)稅改革應(yīng)該是堅持只調(diào)節(jié)高端?？梢姡乱慌慨a(chǎn)稅試點的征收對象、范圍及其標準將有所調(diào)整和完善，但突破口仍以高端住宅及部分新增住房為主。,二季度傳統(tǒng)推盤旺季將受到影響，需求受到抑制，量價上漲乏力。,未來樓市走向預測,1、短期價格上行勢頭或被抑制，供求關(guān)系有所轉(zhuǎn)變。2、重點一二線城市受供應(yīng)有限、政策趨緊影響，成交量上升有限，總體供過于求壓力不減。,在順應(yīng)中央的同時，地方政府有意于引導市場健康發(fā)展。,地方政府態(tài)度,本次地

24、方“新政”出臺較晚，且具體執(zhí)行細則目前尚未推行；本次限購雖擴大至全市范圍，但未明確限購標準是“認房”還是“認貸”，為政策留有尋隙空間；通過加大拆遷等刺激住房需求；近期一些地方了二套房貸款比例，沈陽目前除部分銀行上調(diào)軟陶商貸貸款利率1.2倍，尚無貸款比例上調(diào)消息；首次針對于公積金提取放寬政策，將便于利用公積金快速接貸，利于舊房銷售、購置新房。,新政將刺激部分剛需商品住宅需求量的增加，抑制改善需求。理性選擇及觀望加劇，客戶質(zhì)量大幅下

25、降，難成交。整體短期抑制明顯，回暖后勁有余。,對樓市影響分析,利：部分二手房需求將過度為商品住宅的新需求，同時拆遷也增加了部分以剛需為主的住宅需求，但需時間。通過公積金提取政策放寬，促進樓市在限購下持續(xù)運轉(zhuǎn)；而二環(huán)內(nèi)全精裝房則預留了價格上漲的空間。弊：改善類客戶購房計劃將暫?；蚪K止；客戶將更加理性，加大了成交周期，同時要件審批周期的延長加大了回款的周期。,| 市場分析,沈陽市土地成交情況在2012年出現(xiàn)6月份、11-12月份兩次高峰，

26、2013年一季度延續(xù)了2012年11-12月份土地成交態(tài)勢，同比2012年一季度成交量上漲了66%。與2012年年初相比，經(jīng)歷了幾輪強政調(diào)控的沈陽開發(fā)企業(yè)已相對理性，對市場經(jīng)過深入分析，整體信心向上，對市場趨于樂觀，拿地熱情較高。,,,,,,| 市場分析,2013年一季度沈陽市商品住宅新增供應(yīng)148.1萬㎡，同比去年同期下降了26%，一季度整體表現(xiàn)供應(yīng)不足。2012年中下旬土地市場的熱度將在2013年下半年商品住宅市場新增供應(yīng)量上將得到

27、體現(xiàn)，預計2013年沈陽市商品住宅新增供應(yīng)同比2012年將呈整體上揚態(tài)勢。,,| 市場分析,2013年一季度，沈陽市商品住宅銷售面積約212萬㎡，同比增長了37%，但與2011年同期市場水平仍存在較大差距。,,| 市場分析,沈陽2013年商品住宅需求結(jié)構(gòu)與2012年趨同，仍以剛需為主，部分首改。全市主流需求面積段為60-90㎡，其次為90-120㎡。60㎡以下投資類、140㎡及以上再改類產(chǎn)品需求受到抑制。,| 市場分析,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)

28、據(jù)庫,截止至2013年3月，一季度全市商品住宅均價為6554元/㎡，同比去年上漲了1%。價格上漲幅度較小，全市住宅價格平穩(wěn)。 皇姑區(qū)住宅價格與全市平均水平基本持平。由于皇姑區(qū)核心區(qū)域基本無供應(yīng)，導致核心區(qū)域需求向皇姑區(qū)邊緣外溢，因此住宅價格與其它傳統(tǒng)市內(nèi)五區(qū)相比較低。隨著皇姑區(qū)內(nèi)老舊居民區(qū)改造進程的推進，區(qū)域住宅價格有持續(xù)上漲的空間。,| 市場分析,,,皇姑區(qū)受整體供應(yīng)的影響，銷售面積約為104.7萬平，市場占有率僅約8

29、%，但需求量明顯超過區(qū)域新增供應(yīng)量。供不應(yīng)求導致皇姑區(qū)客群大量外溢周邊區(qū)域，于洪區(qū)吸納了大量皇姑區(qū)外溢需求，銷量全市最高。,2012年以及13年1季度，鐵西、于洪、東陵區(qū)域商品住宅銷售面積居全市前列。其中，于洪區(qū)銷量最高，約238.45萬㎡，市場占有率為17%。,| 市場分析,皇姑北部板塊競爭關(guān)系,,四臺子板塊,萬山路板塊,黃河北大街沿線板塊,外溢（價格、供應(yīng)量引起）,外溢（配套引起）,外溢（價格、供應(yīng)量引起）,本項目周邊區(qū)域內(nèi)主

30、要可分為萬山路板塊\黃河大街板塊\四臺子板塊.本項目處于萬山路板塊，板塊需求旺盛，但供應(yīng)量較少；四臺子板塊有一定的供應(yīng)量且價格相對較低，可吸納萬山路板塊部分需求，但由于區(qū)位相對較偏，不存在直接競爭。黃河大街沿線板塊與萬山路板塊臨近，但供應(yīng)量較低。未來將有新項目入市，價格有拉升趨勢。萬山路板塊客戶外溢主要由供應(yīng)量差異、價格差異、配套差異引起。,| 市場分析,,意向地塊,,,,,,加華小城,麗江苑,恒大雅苑,保利溪湖林語,黃河府,,五

31、礦地產(chǎn)體訓中心地塊,,麗晶置業(yè)模具廠地塊,| 市場分析,,意向地塊,麗江苑簡介,銷售現(xiàn)狀：項目目前在售二期，主要在售多層產(chǎn)品，成交均價7000元/㎡。后期規(guī)劃三棟17層高層以及11棟多層以及1棟公寓。,已入住,在售,售罄,未售,| 市場分析,,,,,,加華小城,麗江苑,恒大雅苑,保利溪湖林語,黃河府,,五礦地產(chǎn)體訓中心地塊,,麗晶置業(yè)模具廠地塊,| 市場分析,,意向地塊,加華小城簡介,銷售現(xiàn)狀：該項目目前庫存95套房源，為尾盤去

32、化階段，12年成交均價6800元/㎡。目前，尾盤在售一層、頂層特價房5700元/㎡，后期無規(guī)劃。目前該項目二手房成交均價7000元/㎡。,,售罄,,,在售,| 市場分析,,,,,,加華小城,麗江苑,恒大雅苑,保利溪湖林語,黃河府,,五礦地產(chǎn)體訓中心地塊,,麗晶置業(yè)模具廠地塊,| 市場分析,,意向地塊,黃河府簡介,銷售現(xiàn)狀：目前4棟高層在售，庫存155套。正常銷售均價為6800元/㎡，其中一棟樓暫時為無證違規(guī)銷售狀態(tài)，一次性付款售價為

33、4680-4800元/㎡。二期規(guī)劃洋房產(chǎn)品，預計售價10000元/㎡ 。,,未售,,基本售罄,,在售,| 市場分析,無證銷售樓,,,,,,加華小城,麗江苑,恒大雅苑,保利溪湖林語,黃河府,,五礦地產(chǎn)體訓中心地塊,,麗晶置業(yè)模具廠地塊,| 市場分析,,意向地塊,保利溪湖林語簡介,銷售現(xiàn)狀：該項目目前在售三期多層產(chǎn)品，成交均價5800元/㎡，庫存334套。項目四、五期暫無規(guī)劃。,售罄,在售,售罄,未售,| 市場分析,,,,,,加華小城,

34、麗江苑,恒大雅苑,保利溪湖林語,黃河府,,五礦地產(chǎn)體訓中心地塊,,麗晶置業(yè)模具廠地塊,| 市場分析,,意向地塊,銷售現(xiàn)狀： 高層規(guī)劃共計47棟，已推出8棟，目前在售4棟高層里面部分房源，共計200套左右，成交均價6200元/㎡（含精裝修）。,恒大雅苑簡介,,在售,,在售,,售罄,,未售,| 市場分析,區(qū)域供需兩旺型產(chǎn)品為60㎡以下及70-110㎡面積段。考慮到國五條限購對60㎡以下小戶型影響較大，建議少量規(guī)劃該面積段產(chǎn)品。主力產(chǎn)

35、品面積段定位在70-110㎡。,競品樣本項目：加華小城、麗江苑、黃河府、恒大雅苑、保利溪湖林語,,剛需類,改善類,,| 市場分析,,| 市場分析,1、70-90㎡二室為供需兩旺型產(chǎn)品，其中：70-80㎡二室去化率較高，建議規(guī)劃為主力產(chǎn)品；80-90㎡二室競爭激烈，建議發(fā)揮公司該面積段戶型規(guī)劃優(yōu)勢，以85-90㎡三室產(chǎn)品與區(qū)域內(nèi)該面積段二室產(chǎn)品展開直接競爭。2、100-110㎡三室及60㎡以下一室雖然去化率較高，考慮國五條，建議少量

36、規(guī)劃。,板塊內(nèi)住宅價格漲幅較大，2011、2012年價格上漲幅度分別達20%、30%。旺盛的需求是支撐價格大幅上漲的主要因素。受到區(qū)域供應(yīng)量及供應(yīng)品質(zhì)雙重影響，大量需求向周邊區(qū)域外溢。2012年無新增供應(yīng)，且區(qū)域內(nèi)項目品質(zhì)較低，因此區(qū)域銷售面積統(tǒng)計量大幅下降。,| 市場分析,注：萬山路板塊以麗江苑、加華小城為主要供應(yīng)項目,| 市場分析,建議70-80㎡二室為主力規(guī)劃產(chǎn)品，滿足市場主流需求；建議85-90㎡三室為次主力規(guī)劃產(chǎn)品，與

37、市場該面積段展開直接競爭；建議少量規(guī)劃100-110㎡三室及60㎡以下二室產(chǎn)品，作為主力產(chǎn)品的承接和補充。,各面積段產(chǎn)品建議如下：,,客戶調(diào)研分析,沈陽公司在售七盤，各項目銷售受定位及客群影響較大。除外地客戶，各項目客群可分為兩類，第一類為地源性客戶，第二類為外溢性客戶。其中，地緣性客戶又分為原住民及產(chǎn)業(yè)客群，也就是“在此居住”和“在此工作”，鐵西兩項目主要為地緣性客戶居多。外溢性客群又分為主動外溢和被動外溢，主動外溢客群購房目的為改

38、善居住品質(zhì)，被動外溢性客戶受中心房價較高影響，轉(zhuǎn)向距原住地或原工作地較近的價格洼地區(qū)域。愛家酈都及香緹瀾山項目原定位為主動外溢性客群，但后期由于該類客群需求得不到充分滿足，銷售下滑，定位逐步轉(zhuǎn)向被動外溢客戶。紫提東郡項目客群主要為被動外溢性客群，由于所屬區(qū)域供應(yīng)量較少，銷售穩(wěn)定。盛京綠洲、坤湖麗舍項目客群主要為地緣性客戶及外溢性客戶，但由于區(qū)域市場供應(yīng)量大，客戶不足，導致競爭激烈，銷售遲緩。,不同屬性客群轉(zhuǎn)變特征,| 客戶類型分析,客戶

39、分類,地緣性客戶,外溢性客戶,在此居住客戶,在此工作客戶,主動外溢性客戶,被動外溢性客戶,本項目客群比較充足，有“在此工作”客戶,如沈飛集團、金德管業(yè)等，同時有“在此居住”客群，如大量動遷戶及待動遷戶。同時，由于本項目所處位置恰為沈陽北部老城區(qū)及沈北新區(qū)連接點，能夠充分節(jié)流大量外溢性客群。,所處區(qū)域客群,地緣性客戶,外溢性客戶,在此居住客戶,在此工作客戶,主動外溢性客戶,被動外溢性客戶,2萬戶動遷戶,沈飛15000人，金德8000人等,

40、新老城區(qū)連接帶，外溢性客戶充足,| 客戶類型分析,| 客戶調(diào)研分析,沈陽公司對本項目部分客群進行問卷調(diào)查，主要標本取樣為沈飛企業(yè)職工及少部分原住民。收集問卷共計116份，其中有效問卷103份。,,目標調(diào)研客群,經(jīng)了解，沈飛編制內(nèi)職工共約15000人，新進、退休人員流動每年在300-500人之間，年齡在20-55歲均有分布。薪資穩(wěn)定，薪資上漲速度較慢。,| 客戶調(diào)研分析,沈飛職工薪資構(gòu)成,受訪客戶需求比例為：70-80㎡占比45%，70

41、㎡以下占比9%，80-90㎡占比33%，90㎡以上占比13%。二室需求占比70%，三室需求占比21%。,70%的受訪客戶計劃購買兩室產(chǎn)品；9%的受訪客戶計劃購買一室產(chǎn)品；8%的受訪客戶計劃購買3室產(chǎn)品。,| 客戶調(diào)研分析,受訪客戶計劃購買面積主要集中在70-80㎡之間，占整體45%；其次為80-90㎡，占比33%。,| 客戶需求分析,各面積段需求客戶特征分析：,26-30歲小兩口及36-40歲三口之家為主要置業(yè)客群，對面積段的需求

42、主要受到購買力的影響，多為公積金貸款，購房壓力主要在于首付款的籌集，購房后還款無壓力。80㎡以下需求客群可承受單價集中在6400-6700元/㎡之間，多為首次置業(yè)，可支付6-15萬首付款。80㎡-90㎡需求客群可承受單價集中在6600-6900元/㎡之間，多為二次置業(yè)，可支付16-20萬首付款。90㎡以上需求客群可承受單價集中在6000-6400元/㎡之間，多為二次置業(yè)，可支付26-30萬首付款。,27%的受訪客戶關(guān)注大型商業(yè)配套

43、；26%的受訪客戶關(guān)注公共交通；25%的受訪客戶關(guān)注上下班距離。,購房敏感點：受地緣性需求影響，上下班距離及公共交通成為購房敏感點；由于區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)配套的缺失，成為主要關(guān)注因素。由于位置優(yōu)勢，八成受訪客戶表示會考慮購買本項目產(chǎn)品。,若2014年本案開盤，受訪客戶中意向購房者占比81%，多為沈飛及本地居民。,| 客戶調(diào)研分析,以受訪客戶為代表的區(qū)域地緣性客戶特征對產(chǎn)品、價格定位的影響：,| 客戶調(diào)研分析,1、對本區(qū)域關(guān)注度及接受度較

44、高，認可區(qū)域價值及當前市場表現(xiàn)的價格，但產(chǎn)品價格需滿足客群實際購買力，在其能力范圍內(nèi)存在價格引導的可能；2、對產(chǎn)品面積的需求主要受購買力限制的影響，在其購買力范圍之內(nèi)存在產(chǎn)品升級引導的可能。,,定位,| 客戶定位,目標客群：區(qū)域產(chǎn)業(yè)職工、拆遷原住民爭取客群：以皇姑為主的老舊居民區(qū)價格被動外溢性首次、二次置業(yè)者。,剛性地緣性客群,被動溢出性客群,被動溢出性客群,,,北臨近文大公路及三環(huán)繞城高速公路，受噪音影響較大。,,,南臨近萬方

45、小學，無采光或噪音影響。,西臨近檢車線，受噪音影響較小，無視線遮擋。臨近高壓走廊，有輻射影響。,東西地塊臨近梅江街，受噪音影響，有一定的基礎(chǔ)商業(yè)氛圍。東地塊東側(cè)臨近空地，無不利影響。,| 產(chǎn)品定位建議,,,,,,住宅（小高）,銀行、餐飲,樓體排布以設(shè)計院最終設(shè)計為準。,底商,受容積率及限高影響，建議以小高層住宅為主要產(chǎn)品形態(tài)，配綜合商業(yè)及獨立商業(yè)。,| 產(chǎn)品定位建議,底商,大型綜合商業(yè),洗浴中心,| 產(chǎn)品定位建議,住宅面積配比建

46、議：以產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢與競品展開直接競爭！抓住市場機會點，滿足目標客戶需求，滿足功能，控制面積！,沈陽公司對黃河大街沿線及以東，二環(huán)以北，三環(huán)以南區(qū)域一二手房及未來入市項目價格進行深入調(diào)查，價格走勢呈現(xiàn)南高北低，西高東低趨勢。北陵西門項目售價基本在12000元左右，向北4公里，現(xiàn)項目售價在7000元左右，差距較大。本項目所屬區(qū)域現(xiàn)售價基本在6500-7000元。,| 價格定位,價格低點6800元/㎡,注：政府在三臺子地區(qū)被征收房屋補償安

47、置條款中核定地區(qū)房屋平均價值為6500元/㎡（新、舊小區(qū)均含）,意向地塊四大價值點足以支撐當前價值區(qū)間，同時具備后期價值大幅攀升的條件。但為防止需求外溢，建議首次開盤價格不宜過高。,,防止需求外溢,| 價格定位,市場權(quán)重比較法,競爭樓盤選擇 | 同價位/同品質(zhì),| 價格定位,通過計算，本項目住宅首期成交均價為6700元／平方米。,| 價格定位,市場權(quán)重比較法,57㎡二室一廳一衛(wèi),戶型建議：南向全明,| 其他建議,79㎡二室二廳一衛(wèi),戶型

48、建議：南北通透、全明、空間舒適,| 其他建議,89㎡三室二廳一衛(wèi),101㎡三室二廳一衛(wèi),戶型建議：南北通透、全明、空間尺度舒適,| 其他建議,| 其他建議,,立面建議：新古典主義風格,,項目開發(fā)初步設(shè)想,| 項目開發(fā)初步設(shè)想,開發(fā)進度總體說明,沈陽市田義村項目計劃2013年7月正式取得土地，2013年9月底之前完成一期施工圖設(shè)計、前期手續(xù)、招投標等工作，具備進場施工條件，2013年9月底正式開工建設(shè)，2014年5月開始一期住宅銷售，7

49、月主體竣工，2015年4月中旬開始外網(wǎng)配套及園林綠化；2014年7月開始底商銷售，9月開始主題商業(yè)銷售。2014年7月底前完成二期施工圖設(shè)計、前期手續(xù)、招投標等工作，具備進場施工條件，2014年8月正式開工建設(shè)，2015年3月份開始二期住宅銷售，4月開始二期底商銷售，5月開始主題商業(yè)、綜合商場銷售，至2016年4月項目全部銷售完畢。,| 項目開發(fā)初步設(shè)想,開發(fā)進度表,,經(jīng)濟測算與分析,| 經(jīng)濟測算與分析,| 經(jīng)濟測算與分析,| 經(jīng)濟測