建筑工程招標標底與投標[1]

1、第六章 建筑工程招標標底與投標報價,建筑工程招投標概述招投標建筑工程合同價的確定,建筑工程招投標概述,工程施工招投標的基本概念工程招標的條件工程招標的方式工程招投標的程序,一、工程施工招投標的基本概念,承發(fā)包是承包方和發(fā)包方之間的一種商業(yè)行為。工程承發(fā)包是指建筑企業(yè)作為承包人(稱乙方)，建設單位作為發(fā)包人(稱甲方)，由甲方把建筑安裝工程任務委托給乙方，且雙方在平等互利的基礎上簽訂工程合同，明確各自的責任、權(quán)利和義務，以保證

2、工程任務在合同造價內(nèi)按期按質(zhì)的全面完成。招投標是實現(xiàn)工程承發(fā)包關系的主要途徑。1、招標：指招標單位開展招標活動的全過程。由具備招標資格的招標單位(或招標代理單位)，就擬建工程編制招標文件和標底，發(fā)出招標通知，公開或非公開地邀請投標單位前來投標，經(jīng)過評標、定標，最終與中標單位簽訂承包合同。招標人通過招標的手段，利用投標人之間的競爭，選出信譽可靠、技術能力強、管理水平高的承包商或合作單位，達到投資省、質(zhì)量高、工期短等目的。2、投標：指

3、投標單位進行投標活動的全過程。即投標人在同意招標文件中提出的條件和要求的前提下，在規(guī)定的日期內(nèi)填寫標書并遞交給招標人，參加競爭及爭取中標的過程。投標人通過有選擇的投標，競爭承接資信可靠的業(yè)主的適當?shù)墓こ探ㄔO項目，以取得較高的利潤。3、招標與投標是交易過程的兩個方面，最終的行為結(jié)果是簽訂承包合同。,二、工程招標的條件,1、招標單位應具備的條件：(1).必須是法人或依法成立的其他組織；(2).有與招標工程相適應的技術、經(jīng)濟、管理人員

4、。(3).有組織編制招標文件的能力；(4).有審查投標人投標資格的能力；(5).有組織開標、評標、定標的能力。2、招標工程應具備的條件：(1).項目已正式列入國家、部門或地方的年度固定資產(chǎn)投資計劃，或已經(jīng)包政府有關部門備案；(2).已經(jīng)向招投標管理機構(gòu)辦理報建登記；(3).概算已批準，招標范圍內(nèi)所需資金已經(jīng)落實；(4).建設用地使用權(quán)已經(jīng)依法取得；(5).滿足招標需要的有關文件及技術資料已經(jīng)編制完成，并經(jīng)過審批；(6

5、).招標所需的其他條件已經(jīng)具備。,三、工程招標的方式,1、公開招標：招標單位按照法定程序，通過報刊、廣播、電視、網(wǎng)絡等公共媒體發(fā)布招標廣告，凡符合規(guī)定條件的承包商不受地域、行業(yè)和數(shù)量的限制，均可在規(guī)定的時間內(nèi)向招標單位申請投標。優(yōu)點：業(yè)主有較大的選擇范圍，擇優(yōu)率高；有助于開展競爭，打破壟斷。缺點：準備招標、對投標申請單位進行資格預審和評標的工作量大；招標時間長、費用高；投標者越多，中標機會越小，風險越大，損失的費用越多。2、邀請招

6、標：招標單位向預先選擇的數(shù)量有限的承包商發(fā)出邀請信，邀請他們參加投標競爭。邀請對象數(shù)量以5~10家為宜，但不應少于3家。優(yōu)點：簡化了招標程序；節(jié)約了招標費用、縮短了招標時間；提高了投標單位的中標率。缺點：可能會排除某些有競爭力的承包商參與投標；由于競爭的激烈程度較差，有可能回提高中標的合同價。議標：業(yè)主指定幾家承包單位，分別就有關事宜進行協(xié)商，直到與某一家承包商達成協(xié)議，將工程任務委托其去完成。議標的單位不應少于2家。適用于有保

7、密性要求或?qū)I(yè)性、技術性較高等特殊情況，不適應采用公開招標和邀請招標經(jīng)招投標管理機構(gòu)審查同意的工程項目。,四、工程招投標的程序,1、招標準備階段：從辦理招標申請開始到發(fā)出招標廣告或邀請招標函為止的時間段。包括申請批準招標(條件準備)，組建招標機構(gòu)(組織準備)，選擇招標方式(確定分標的數(shù)量和合同類型的基礎上)，準備為招標服務的有關文件(招標廣告、資格預審文件、招標文件)，編制標底。2、招(投)標階段：從發(fā)布招標廣告之日起到投標截止之日

8、的時間段。包括資格預審，發(fā)招標文件，組織現(xiàn)場考察和澄清招標文件，標前會議，投標書的提交和遞送。3、決標成交階段：從開標之日起到與中標人簽訂承包合同為止的時間段。包括開標，評標，授標。,招投標,招標文件的內(nèi)容編制標底資格預審投標報價開標評標授標,一、招標文件的內(nèi)容,通常由投標須知、合同條件、技術規(guī)范、投標文件和圖紙幾方面組成。1、投標須知：是招標人對投標人的所有的實質(zhì)性要求和條件，指導投標人正確的進行投標報價的文件，告

9、之他們所應遵循的各項規(guī)定及編制標書和投標時所應注意和考慮的問題，避免投標人對招標文件內(nèi)容的疏忽或錯誤的理解。一般應包括：(1).項目簡述。(2).招標的資金來源。(3).對投標人的資格要求，資格審查標準。(4).承包方式?？們r、單價或其他。(5).工程現(xiàn)場勘察和召開標前會議的時間、地點及有關事項。(6).填寫投標書的有關事項。通常包括投標文件的組成，投標文件的填寫要求，投標書使用的語言，應報送的主要材料，對替代方案的規(guī)定，對

10、招標文件的解釋。(7).投標保證金。(8).投標文件的遞送。包括投標文件的送達地點和截止日期，投標文件的密封和印記，投標文件的簽署，投標文件的修改或撤消。(9).投標有效期。指從投標截止日期到選定中標人并簽訂合同為止的時間段。(10).開標和評標。(11).業(yè)主接受或拒絕任何投標書的權(quán)利。(12).授予合同。,續(xù)招標文件的內(nèi)容,2、合同條件——《建設工程施工合同》示范文本。由協(xié)議書、通用條款和專用條款3部分組成。3、技術

11、規(guī)范：一般包括工程的全面描述；工程所采用材料的技術要求；施工質(zhì)量要求；工程記錄、計量方法和支付的有關規(guī)定；驗收標準和規(guī)定；其他不可預見因素的規(guī)定。4、投標文件和圖紙：投標文件一般包括(1).招標單位規(guī)定的投標書格式；(2).工程量清單：是指招標單位在招標文件中提供的、按法定的工程量計算規(guī)則計算的全部工程的分部分項工程量明細清單。 它是投標人的報價文件，包括報價須知，分項工程報價單和匯總表等?？筛鶕?jù)承包內(nèi)容具體劃分明細表，

12、詳細列出各分項工程名稱和每個分項工作內(nèi)容、單位和估算工程量后，由投標人填報單價、匯總合計成該投標人的報價。工程實施時，以規(guī)范規(guī)定以內(nèi)的實際完成量乘單價，對承包商進行支付。工程量清單既是投標報價的基礎，又是合同實施中業(yè)主進行支付的依據(jù)，也是總包單位分包的基本價格參考依據(jù)。(3).要求補充的資料表：由投標人填報的主要工程量或工作內(nèi)容的單價分析表；合同付款計劃表；分包情況表等。,二、編制標底,標底的概念和作用編制標底的依據(jù)和一般原則標

13、底文件的內(nèi)容與編制方法編制標底需要考慮的因素,(一)標底的概念和作用,1、概念標底是建筑工程造價的表現(xiàn)形式之一。是由招標單位或有編制標底資格和能力的中介機構(gòu)編制，并經(jīng)當?shù)卣型稑斯芾聿块T或工程造價管理部門核準審定的發(fā)包造價。是招標工程的預期價格。2、作用(1).標底是投資方核實建設規(guī)模的依據(jù)；(2).標底是衡量投標單位報價的準繩；(3).標底是評標的重要尺度。,(二)編制標底的依據(jù)和一般原則,1、依據(jù)(1).經(jīng)有關方面審批的

14、初步設計和概算投資等文件；(2).已經(jīng)批準的招標文件；(3).全部設計圖紙和有關的設計說明；(4).當?shù)噩F(xiàn)行的工程預(概)算定額及相配套的材料預算價格和市場材料、設備價格，工期定額，各項取費標準，國家或地方有關價格調(diào)整的文件規(guī)定等；(5).施工現(xiàn)場的地質(zhì)、水文、地上情況的有關資料；(6).施工方案或施工組織設計。2、應遵循的原則(1).根據(jù)設計圖紙及有關資料、招標文件，參照國家規(guī)定的技術、經(jīng)濟標準，定額及規(guī)范，確定工程量和

15、編制標底；(2).標底價格的計價內(nèi)容、計價依據(jù)應與招標文件的規(guī)定完全一致；(3).標底價格應力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保證工程質(zhì)量；(4).標底價格應由成本、利潤、稅金等組成，一般應控制在批準的總概算(或修正概算)的限額內(nèi)；(5).標底應考慮工、料、機等價格變動因素，還應包括施工不可預見費、包干費和措施費等。工程要求優(yōu)良的，還應增加相應的費用。(6).一個工程只能編制一個標底。,(三)標底文件的內(nèi)容與編制方法,1

16、、標底文件的內(nèi)容(1).招標工程綜合說明；(2).招標工程一覽表；(3).標底價格；(4).招標工程總造價中所含各項費用的說明。2、標底的編制方法以施工圖預算、設計概算及平方米造價為基礎的標底三種。標底的編制以工程量清單為依據(jù)。 工料單價法 綜合單價法,,(四)編制標底需要考慮的因素,1、標底必須適應目標工期的要求,對提前工期因素有所反映；2、標底必須適應招標單位的質(zhì)量要求,對高于國家驗收規(guī)范的質(zhì)

17、量因素有所反映；3、標底必須適應建筑材料采購渠道和市場價格的變化，考慮材料差價因素；4、標底必須充分考慮招標工程范圍；5、標底要合理考慮現(xiàn)場條件和合理的施工方案。,三、資格預審,資格預審的目的評審的內(nèi)容資格預審的方法,(一)資格預審的目的,1、了解投標者的財務能力、技術狀況及類似本工程的施工經(jīng)驗；2、選擇在財務、技術、施工經(jīng)驗等方面優(yōu)秀的投標者參加投標；3、淘汰不合格投標者；4、減少評標階段的工作時間、減少評審費用；5

18、、為不合格投標者節(jié)約購買招標文件、現(xiàn)場考察及投標等費用。,(二)評審的內(nèi)容,1、法人地位；2、商業(yè)信譽；3、財務能力；4、技術能力；5、施工經(jīng)驗。,(三)資格預審的方法,一般采用評分法進行評審。步驟：1、淘汰資格預審文件達不到要求的公司。2、對各投標者進行綜合評分。3、淘汰總分低于及格線的投標者。4、對及格線以上投標者進行分項審查。,四、投標報價,投標決策投標報價投標文件,(一)投標決策,投標決策是指投標者對是否投

19、標，投標哪幾個項目，是以高價投標還是低價投標的決策過程。在決策時，需要考慮的因素很多，要對投標環(huán)境有客觀、詳盡的分析，從企業(yè)外部環(huán)境、內(nèi)部條件入手，考慮工程、業(yè)主、市場競爭和企業(yè)自身條件等。,是否投標,1、確定投標的目標。根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況確定投標的目標是“獲得最大利潤”或“確保企業(yè)有活干即可”或“為了克服一次生存危機”或“為了占領某一市場，在某一地區(qū)打開局面”等。2、確定對投標機會的判斷標準。即達到這一標準就參加投標，達不到這

20、一標準就不參加投標。投標的目標不同，確定的判斷標準也不同。包括：(1).現(xiàn)有技術條件對招標工程的滿足程度。如技術水平、機械設備、施工經(jīng)驗等能否滿足施工要求。(2).經(jīng)濟條件。如資金運轉(zhuǎn)能否滿足施工進度、利潤的大小等。(3).對生存與發(fā)展方面的考慮。如工程會不會中途停建緩建，由于該工程的施工能否取得有利于本企業(yè)的社會影響等。3、與競爭者對比分析，確定是否投標。首先確定對比分析的因素及評分標準，再收集各競爭對手的信息。若得分優(yōu)于對

21、手，則參加投標；若與對手不相上下，則應考慮應變措施；若明顯低于對手，則應慎重考慮。,投標項目的選擇,當投標項目較多，承包商施工能力有限時，必須從中選擇一項或幾項工程投標，而對另一些項目則放棄投標。1、權(quán)數(shù)計分評價法。采用與判斷標準比較打分，選擇得分較高的一個或幾個工程去投標。2、決策樹法——選擇期望利潤最大的項目。通過過去承包過的與要選擇的投標項目同類型的項目的統(tǒng)計資料，確定每種方案的損益值和出現(xiàn)的概率，從出發(fā)點開始不斷分支來表

22、示所分析問題的各種發(fā)展可能性，并以各分支期望值中的最大值作為選擇的依據(jù)。 出發(fā)點(決策節(jié)點) 概率分叉點 終點：損益值,,,,方案枝,,,,,,,,,,,5000,-1000,6000,-1000,0.2,0.8,0.3,0.7,(二)投標報價,投標報價的概念投標報價的計算投標報價策略投標報價技巧,投標報價的概念,投標報價是指施工單位根據(jù)招標文件及有關計算工程造價的資料

23、，計算工程預算總造價，在此基礎上，考慮投標策略及各種影響工程造價的因素，提出投標報價。同一工程，不同單位的投標報價是不同的，它反映了施工單位的管理水平、裝備能力、技術力量、勞動效率、技術措施等。,投標報價的計算,1、工程量審核工程量清單中的各分項工程量并不十分準確，它僅作為投標報價的基礎，并不作為工程結(jié)算的依據(jù)。2、投標報價的費用構(gòu)成(1).工程成本：包括直接費、間接費、投標費用等(2).風險費：受設計深度，工程量計算的準確程

24、度，工程成本估價的準確程度，施工中自然條件的不可預見因素，市場競爭中價格波動的風險因素等的影響。(3).預期利潤和稅金：既能在投標競爭中獲勝，又能達到一定的利潤目標。3、單價分析、匯總標價,投標報價策略,1、本企業(yè)任務不飽滿時，可適當降低報價；當企業(yè)任務已飽滿時，可適當提高報價。2、對一般性房屋建筑報價宜低；特種工程或特殊結(jié)構(gòu)的報價可略高。3、比較簡單的工程或工程量大的工程報價宜低；復雜的工程、施工條件困難的工程，報價可略高。

25、4、投標競爭者較多時，報價要低；本企業(yè)有特長而競爭者較少的工程，報價可略提高。5、工期短、風險少的工程報價可低；工期較長的工程，是一次性固定合同價的或風險性較大的工程，報價可適當提高。6、對工程質(zhì)量、工期、技術等要求高的工程，報價宜提高。,投標報價技巧——不平衡報價,不平衡報價指在不影響總標價水平的前提下，相對于正常水平，提高某些分項工程的單價，同時降低另外一些分項工程的單價，以期既不影響中標，又能在結(jié)算時得到更理想的經(jīng)濟效益。

26、1、“早收錢”的不平衡報價能早日結(jié)帳收款的項目(如基礎、土方等)單價可定高一些，將投標開支、保函手續(xù)費、臨時設施費、開辦費等資金分攤到早期工程價格中，以利于資金周轉(zhuǎn)；后期工程項目(如裝飾、電氣等)單價可適當降低。2、“多收錢”的不平衡報價(1).經(jīng)過工程量核算，預計今后工程量會增加的項目，單價適當提高；預計工程量會減少的項目單價降低。(2).設計圖紙不明確或有錯誤，估計今后會修改的項目單價可提高；工程內(nèi)容說明不清的單價可降低，有

27、利于以后的索賠。(3).沒有工程量，只填單價的項目(如挖淤泥)單價宜高。(4).對暫定項目如工程不分標，則其中確定要實施的項目單價可提高，不一定做的項目單價可適當下調(diào)；如工程分標，則暫定項目也可能由其他承包商施工，則不宜報高價。(5).不平衡報價的調(diào)價幅度一定要控制在合理幅度內(nèi)(10%左右)，以免引起業(yè)主反對，甚至導致廢標。,(三)投標文件,1、投標書。2、投標保證書。3、報價表4、施工規(guī)劃，各種施工方案和施工進度計劃表或資

28、源安排直方圖。5、施工組織機構(gòu)表及主要工程管理人員人選及簡歷。6、如預將部分項目分包給其他承包商，則需將分包商情況寫入投標文件。7、其他必要的附件和資料。如承包商營業(yè)執(zhí)照、承包商投標全權(quán)代表的委托書及姓名、地址，能確認投標者財務狀況的銀行或金融機構(gòu)的名稱和地址等。,五、開標,在招標文件規(guī)定的日期、時間、地點，由招標單位組織開標，所有投標人參加，并邀請工程項目有關主管單位、當?shù)赜媱澆块T、經(jīng)辦銀行代表和公證機關及監(jiān)理工程師出席。廢標

29、情況：1、標書未密封或未加蓋法人印章和法定代表人或其委托代理人的印鑒；2、標書未按規(guī)定的時間、地點送達；3、投標人未按時參加開標會；4、標書標記不符合招標文件要求，內(nèi)容不全或字跡不清無法辨認；5、標書情況匯總表與標書相關內(nèi)容不符；6、標書經(jīng)涂改后未在涂改處加蓋法定代表人或其委托代理人印鑒。,六、評標,(一)評標組織：評標委員會由招標人代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)根據(jù)工程大小、類別、復雜程度等情況確定，一般

30、為5人以上單數(shù)(7~11人)，其中技術、經(jīng)濟等方面的專家不少于成員總數(shù)的2/3。評委會專家應該從事相關領域工作滿8年，并具有高級職稱或同等專業(yè)水平。(二)評標方法：1、專家評議法——適用于小型工程或規(guī)模較小的改擴建項目。由評標委員會預先確定擬評定的內(nèi)容(如報價、工期、質(zhì)量、施工方案等)，經(jīng)過對共同分項的認真分析、橫向比較和調(diào)查進行綜合評議，最終通過協(xié)商和投票，選擇各項都優(yōu)良的投標人作為中標的候選人推薦給業(yè)主。2、綜合評分法評標

31、委員會事先根據(jù)招標項目特點將準備評審的內(nèi)容進行分類，各類內(nèi)再細劃成小項，并確定各類及小項的評分標準，最終以得分的多少排出次序，作為綜合評分的結(jié)果。3、經(jīng)評審的最低價法以評審價格作為衡量標準，選取最低評標價者作為推薦中標人。評標價是將一些因素折算為價格。,七、授標,1、確定中標人。業(yè)主根據(jù)評委會提供的評標報告，確定中標人。如評委會認為所有投標都不符合招標文件要求，可否決所有投標，招標人應依法重新招標。2、核發(fā)中標通知書。招標人應

32、及時向中標人發(fā)出中標通知書，同時有義務將中標結(jié)果通知所有未中標人。對依法必須進行招標的項目，招標人應自確定中標之日起15日內(nèi)，向有關行政監(jiān)督部門提交招投標情況的書面報告。3、授標。招標人應在中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)與中標單位簽訂施工合同。,建筑工程合同價的確定,建筑工程施工合同按付款方式分為：1、總價合同：在合同中明確完成項目的總價。固定總價合同：按固定總價一次包死，不作調(diào)整。承包商承擔全部風險，適用于設計圖紙詳細、全面，施

33、工工期較短的工程?？烧{(diào)總價合同：在合同中約定，當合同執(zhí)行中因通貨膨脹引起成本變化達到某一限度時(或發(fā)生設計變更等)，調(diào)整合同總價。建設單位承擔通貨膨脹的風險，承包商承擔其他風險。適用于設計文件明確，但工期較長的工程(或工程變化不大的項目)。2、單價合同：投標單位按招標文件列出的各分部分項工程的工程量，分別確定各分部分項工程單價的合同。雙方共擔風險。包括固定單價合同和可調(diào)單價合同。3、成本加酬金合同：建設單位向施工單位支付工程項目的