企業(yè)不同搬遷方式下的稅收籌劃

1、稅務園地TAXATIONFIELD企業(yè)不同搬遷方式下的稅收籌劃O文李玉周陳艷萍一!問題背景隨著城市化的發(fā)展越來越多的企業(yè)面臨著搬遷問題選擇何種搬遷方式一定程度上決定了搬遷收人的性質而不同性質的搬遷收人在稅務處理上的差異很大“這一方面對企業(yè)會計人員的會計處理和稅收籌劃能力是個很大的挑戰(zhàn)另一方面也加大了企業(yè)對國家制定相關政策的需求“選擇何種搬遷方式怎樣有效利用當下國家稅收政策進行稅收籌劃是每個財務人員所必須做出的決策“土地使用權及納稅人代墊

2、拆遷補要限期搬遷“該化工廠原址占地償費有關營業(yè)稅問題的通知6面積約200畝該宗土地賬面(國稅函[2009]520號)的規(guī)定只要納稅人出具縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權的正式文件或縣級以上土地管理部門報經(jīng)縣級以上(含)地方人民原購買價為2000萬元地上建筑物賬面價值原值1000萬元累計折舊60萬元凈值400萬元“該化工廠董事會在搬遷前就企業(yè)搬遷采取何種方式進行政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件了分析討論并對每種搬

3、遷方均屬于式下的稅收及利潤進行了對比分析二!企業(yè)搬遷補償收入涉及的稅收政策(一)企業(yè)所得稅政策2012年8月國家稅務總局發(fā)布了5企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法(國稅函72012]40號以下簡稱(辦法))并自2012年10月舊起施行“根據(jù)5辦法6規(guī)定企業(yè)搬遷方式屬于政策性搬遷的在搬遷期間發(fā)生的搬遷收人和搬遷支出可以暫不計人當期應稅所得額而在完成搬遷的年度對搬遷收人和支出進行匯總清算計人當期企業(yè)應稅所得額計算納稅企業(yè)搬遷方式屬于企業(yè)自主搬遷的

4、按照5企業(yè)所得稅法6及其實施條例進行計算納稅“(二詹業(yè)稅政策企業(yè)取得的搬遷補償收人如果屬于因政府收回土地使用權而取得的補償收人無論是從政府直接取得還是從通過出讓方式取得土地使用權的企業(yè)簡接取得的根據(jù)5國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題)(國稅函[20081277號)及5國家稅務總局關于政府收回土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅“但是企業(yè)因轉讓土地使用權或不動產而取得的搬遷補償收人屬

5、于轉讓土地使用權或不動產而取得的經(jīng)濟利益應依法征收營業(yè)稅“(三)土地增值稅政策根據(jù)5土地增值稅暫行條例6第八條規(guī)定因國家建設需要依法征用!收回的房地產免征土地增值稅“同時5土地增值稅暫行條例實施細則6第十一條進一步明確指出因國家建設需要依法征用!收回的房地產是指因城市實施規(guī)劃!國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權“除此之外企業(yè)取得的任何搬遷補償收人均應依法納稅“三!案例分析)兩種不同搬遷方式下的稅收籌劃隨著城市的發(fā)展某

6、化工廠的生產經(jīng)營活動已經(jīng)嚴重影響了附近小區(qū)居民的生活質量不僅對小區(qū)居民的身體健康構成了極大的威脅不利于城市美化也制約了工廠的進一步擴大發(fā)展“應該省!市的環(huán)保部門!政府以及周圍居民的強烈要求該化工廠需詳細分析如下:方案一:企業(yè)自主搬遷企業(yè)自主搬遷泊行轉讓.假設某房地產開發(fā)商愿以每畝80萬元的協(xié)議價格接收該化工廠的土地及其地上建筑物“則該化工廠自行轉讓土地的總收人為16000萬元(200x80=16000)“該收人屬于商業(yè)性搬遷收人或非政策

7、性搬遷收人“根據(jù)相關稅法規(guī)定企業(yè)應繳納各種稅金:應交營業(yè)稅=(16000一2000)xs%二700(萬元)應交城建稅=70Ox7%=49(萬元)應交教育費附加=700x3%二21(萬元)應交印花稅=16000x0.05%=8(萬元)應交土地增值稅油于地上建筑物賬面凈值為400萬元經(jīng)評估重置成本價為3000萬元按50%的成新度折扣率計算則評估價格為3000x50%=1500(萬元)“故:土地增值稅扣除項目金額合計二200015007004

8、9218=4278(萬元)土地增值額=l60()0一4278=11722(萬元)土地增值率氣U下犯4278卜1(X掀戶27喇刀仗P0土地增值額超過扣除項目200%以上的56部分適用稅率為60%!速算扣除系數(shù)為35%“應交土地增值稅=11722x60%一4278x35%二5534.9(萬元)但是根據(jù)5中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則6第十一條第四!五款規(guī)定因城市實施規(guī)劃!國家建設的需要而搬遷由納稅人自行轉讓原房產的比照本規(guī)定免征土

9、地增值稅“符合上述免稅規(guī)定的單位和個人須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請經(jīng)稅務機關審核后免予征收土地增值稅“本條款中的因城市實施規(guī)劃0而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染!擾民(指產生過量廢氣!廢水!廢渣和噪音使城市居民生活受到一定傷害)而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況“該化工廠由于其生產活動對環(huán)境!周圍居民造成了一定程度的影響且不利于當下城市的規(guī)劃與美化符合因城市實施規(guī)劃!國家建設需要而搬遷0的規(guī)定其

10、自行轉讓房地產所得收人可向有關部門申請不繳納土地增值稅即可節(jié)約稅金5534.9萬元“綜上該化工廠采取自行轉讓的搬遷方式下的獲利情況:繳納土地增值稅時的獲利情況:轉讓該土地獲得的利潤=16000一2000一400一700一49一21一8一5534.9=7287.1(萬元)應交企業(yè)所得稅二7287.lx25%=1821.775(萬元)獲得的凈利潤二7287.1一1821.775=5465.325(萬元)免征土地增值稅時的獲利情況:轉讓該土地

11、獲得的利潤二16000一2000一400一700一49一21一8=12822(萬元)應交企業(yè)所得稅=12822x25%二3205.5(萬元)獲得的凈利潤=12822一3205.5=9616.5(萬元)該化工廠因符合國家相關政策勿需繳納土地增值稅雖然因此企業(yè)繳納了1383.725萬元的企業(yè)所得稅但是獲得的凈利潤卻增加了4151.175萬元“方案二:政策性搬遷按照5國有土地房屋征收與補償條例6(國務院2011年第590號令)的規(guī)定5辦法6指

12、出由于社會公共利益的需要在政府主導下企業(yè)進行的整體搬遷或部分搬遷為政策性搬遷“該化工廠選擇政府主導的搬遷方式符合5辦法6中第一章第三條的規(guī)定:由政府組織實施的科技!教育!文化!衛(wèi)生!體育!環(huán)境和資源保護!防災減災!文物保護!社會福利!市政公用等公共事業(yè)的需要屬于政策性搬遷飛政府主導搬遷由政府收回土地給予企業(yè)一定的搬遷補償“假設政府在搬遷文件中明確指出:每畝土地補償款為50萬元地上房屋建筑及其設備搬遷補償款為2500萬元“則企業(yè)獲得的政府

13、補償總收人為12500萬元(200x502500=12500)o該收人屬于政策性搬遷收人按照相關稅法規(guī)定政府收回土地所支付的補償款不繳納營業(yè)稅!城建稅!教育費附加!印花稅和土地增值稅而只需計算申報繳納企業(yè)所得稅“5辦法6規(guī)定企業(yè)的搬遷收入加除搬遷支出后的余額為企業(yè)搬遷所得.企業(yè)政策性搬遷后新購置的資產一律按照稅法的規(guī)定進行處理其支出不得從搬遷收人中扣除對政策性搬遷所涉及的資產(辦法6也分兩種情況進行了規(guī)定:一是搬遷后原資產經(jīng)過簡單安裝或

14、不安裝仍可以繼續(xù)使用的在該資產重新投資使用后繼續(xù)計提折舊或攤銷費用二是搬遷后原資產需要大修理后才能重新使用的該資產的凈值加上大修理支出為該資產的計稅成本“在該資產重新投資使用后就該資產尚可使用的年限計提折舊同時該大修理支出應進行資本化不得從搬遷收人中扣除“假定該化工廠根據(jù)搬遷規(guī)劃計劃在五年內將原資產搬遷至規(guī)劃地發(fā)生的搬遷費用和資產處置支出300萬元并經(jīng)過大修理使得資產得以重新使用為此花去10000萬元的大修理費用加上資產凈值合計為304

15、00萬元高于政府補償總收人不需繳納企業(yè)所得稅“該化工廠最終獲得的利潤二12500一2000一400一300=9800(萬元)綜合方案一!二的結果可以看出:雖然方案一的總收人比方案二的總收人高出3500萬元但由于方案二有相關稅收優(yōu)惠政策較方案一少繳納了稅金最后獲利更多“方案二較方案一(繳納土地增值稅)的最終利潤高出4334.675萬元.方案二比方案一(不需繳納土地增值稅)的最終利潤多出183.5萬元“因此該化工廠董事會應該選擇方案二實現(xiàn)企

16、業(yè)低稅收!高利潤的目的“但是否一味從節(jié)稅上進行稅收籌劃就能滿足企業(yè)利潤最大化的目標呢如果企業(yè)自行轉讓獲得的收人比在政府主導下搬遷所獲得的政策性收人多得多盡管企業(yè)需要繳納高額的相關稅金但扣除稅費后仍可能比政府收回土地獲得的利潤更多此時企業(yè)最優(yōu)的選擇則是自主搬遷!自行轉讓的搬遷方式.接上述案例若政府給予企業(yè)的土地補償款為每畝20萬元補償?shù)厣戏课萁ㄖ捌湓O備搬遷補償款為1500萬元其余條件不變“則企業(yè)獲得的政府補償總收人為550萬元(200x

17、2o2500=5500)可獲得的凈利潤為2800萬元(5500一2000一40()一300=2800)“此利潤遠低于方案一中繳納增值稅時獲得的凈利潤5465.325萬元和方案一中不繳納增值稅時獲得的凈利潤9616.5萬元“在此結果下該化工廠應選擇方案一采取企業(yè)自主搬遷的搬遷方式并向有關部門申報免予征收土地增值稅實現(xiàn)企業(yè)的低稅收高利潤的目的“四!總結隨著國家稅收制度的完善越來越多的企業(yè)選擇政策性搬遷方式以期獲得節(jié)稅的優(yōu)惠“但是企業(yè)不僅需要