基于稅收臨界點的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析

1、◇科技論壇◇科技罾向?qū)?014年O5期基于稅收臨界點的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析楊明，孫洪濤2(1吉林長春130000；2中鐵集裝箱運輸有限責任公司沈陽分公司長春營運部吉林長春130000)【摘要】土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)中的重要成本，它能積極有效的籌劃土地增值稅和合理的避稅，對降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)盈利的能力也有一定的作用。本文通過相關(guān)條例對通過改變房屋銷售價格和提高可扣除項目金額進行稅收籌劃都進行了相關(guān)的探討和研究。

2、【關(guān)鍵詞】稅收臨界點；當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅；解決方法及措施土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個人單位并針對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額進行征收的一種稅收房地產(chǎn)企業(yè)主要從事著對房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售工作這其中土地增值稅影響著稅后利潤在提高盈利能力和降低房地產(chǎn)企業(yè)成本上應該有效的籌劃土地增值稅和進行合理的避稅本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。我們應該了解納稅籌劃的原則這樣才能對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅

3、籌劃進行科學有效的分析。(1)事先籌劃：就是說稅務籌劃必須在納稅前通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與相應的控制下來協(xié)調(diào)進行。(2)遵紀守法：此條規(guī)定明確了納稅人對國家納稅的義務及其立法精神的宗旨要求其必須按照合法的節(jié)稅方式來促進企業(yè)的發(fā)展。(3)經(jīng)濟且有效：企業(yè)在進行稅務籌劃時應該進行一定的“成本效益分析和討論”然后對當前的經(jīng)濟情況有所掌握在進行稅務籌劃的時候不能單單只注重納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅從而導致忽略了籌劃方案而引發(fā)的多余費用的

4、支出1以臨界點稅率為基礎(chǔ)籌劃土地增值稅《土地增值稅暫行條例》中第六條規(guī)定的計算增值額扣除項目包括：取得土地使用權(quán)隨支付的金額、開發(fā)土地所需的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金、財政部所規(guī)定的其他的扣除項目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》中第七條規(guī)定土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額沒有超過扣除項目金額50％的部分。其中稅率為30％、增值額超過扣除項目金額50％未超過扣除項目金額100％部分其中

5、稅率為40％、增值而超過扣除項目金額100％未超過扣除項目金額200％的部分稅率為6O％《土地增值稅暫行條例》中第八條規(guī)定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標準住宅并出售且增值額未超過扣除項目金額20％的、被國家依法收回和征用的房地產(chǎn)。首先在房地產(chǎn)立項時對房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品進行測定。如果設定的開發(fā)產(chǎn)品為住宅在規(guī)劃時盡量將產(chǎn)品開發(fā)為普通住宅，以滿足普通標準住宅優(yōu)惠政策?！敦斦?、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅(20

6、06)21號規(guī)定(略)?！敦斦?、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知》(財稅(2006)141號)強調(diào)：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)2005)26號制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。即應同時滿足以下條件：①住宅小區(qū)建筑容積率在10以上；②單套建筑面積在120平方米以下：③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交

7、易價格12倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。即在項目立項時1、控制建筑的容積率在10以上，2、戶型設計時，將面積控制在普通標準住宅的面積標準內(nèi)其次房地產(chǎn)公司可以通過適當減少銷售的收入或?qū)煽鄢椖拷痤~進行一定比例的增加從而將增值稅率控制在20％以下并達到減免增值稅的目的。因為以上籌劃方式都是通過調(diào)整臨界稅率在

8、基礎(chǔ)上進行的因此叫做關(guān)于『缶界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產(chǎn)企業(yè)利用控制自身的房地產(chǎn)價格來進行增值稅的籌劃：房地產(chǎn)企業(yè)通過增加可扣除項目金額進行增值稅的籌劃。利用對房地產(chǎn)價格的控制權(quán)對企業(yè)增值稅進行籌劃的方法主要分為兩點：降低房地產(chǎn)價格并將增值稅調(diào)整在20％；通過降低房地產(chǎn)價格把增值稅從高稅率等級降為低稅率等級以減少增值稅11減免土地增值稅的籌劃《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過總成本的

9、20％時免征土地增值稅。所以房地產(chǎn)企業(yè)將增值率控制在20％這個臨界點上就可以有效的避免繳納土地增值稅。12減少土地增值稅的籌劃此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對房地產(chǎn)價格的控制并將增值稅率從40％降到30％：將增值稅率從50％調(diào)到40％或30％：將增值稅從60％調(diào)到50％、40％或者30％減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好2增加可扣除項目金額的稅收籌劃土地的增值是以增值額度和扣除項目金額的增值率大小進行征收工作增值率越大，

10、增值稅越高，下面舉例說明：房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目時取得土地使用權(quán)花費金額200萬元房地產(chǎn)開發(fā)的成本是400萬元如果企業(yè)產(chǎn)生的利息費用能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分擔提供金融機構(gòu)相關(guān)證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費用：利息(20O400)5％=利息費用30萬元，如果企業(yè)利息無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算，或無法提供金融證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(200400)10％=60萬元這樣的結(jié)果比預算高出3O萬元。(i)企業(yè)應根據(jù)自身情況進行測算，選擇對自身清算

11、有利的計算方式來增加可扣除項目金額如上例若實際發(fā)生的大于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％以上的采用利息加費用扣除的方法若實際發(fā)生的利息低于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％時房地產(chǎn)開發(fā)費用就采用房地產(chǎn)開發(fā)成本乘以10％的比例的方式(2)房地產(chǎn)企業(yè)也可通過提高房屋的品質(zhì)及性能的方式，增加房屋的成本達到增加扣除額金額降低增值率目的。企業(yè)進行稅務籌劃時應該注意的問題：1)國家應該加速完善稅務籌劃的立法工作：企業(yè)要進行合理的稅務籌劃就應該有完善的稅法來進行制約和管理。從

12、我國稅收立法現(xiàn)狀來看應該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規(guī)范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業(yè)避稅行為：改革征管體制；稅收立法的透明、簡明、和可操作性。2)增強企業(yè)納稅人的納稅意識樹立正確的稅收籌劃觀念：企業(yè)納稅人自身的納稅意識要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務籌劃和節(jié)約稅金指出的目的在企業(yè)稅收籌劃的過程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的也是最有效的。3)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)的稅務籌劃人員：籌劃人員應該具備法律、稅收、財務會計

13、、統(tǒng)計、金融、數(shù)學等方面的知識，還應該具備嚴密的思維邏輯和精密的統(tǒng)籌謀劃的能力。土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。所以，對房地產(chǎn)企業(yè)來講進行合理的土地增值稅籌劃至關(guān)重要。本文對納稅籌劃原則及籌劃方式都進行了有力講解，通過相關(guān)條例對通過改變房屋銷售價格和提高可扣除項目金額進行稅收籌劃進行了相關(guān)的探討A和研究?！瘛緟⒖嘉墨I】[1]楊勇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅策劃三法[J]審計與理財，2008，7：2425[2]韓玉芬土地增值稅

14、納稅籌劃策略fJ]時代金融，2009，2：79—80[3]伯龍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃實務操作[J]公共管理123◇科技論壇◇科技罾向?qū)?014年O5期基于稅收臨界點的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析楊明，孫洪濤2(1吉林長春130000；2中鐵集裝箱運輸有限責任公司沈陽分公司長春營運部吉林長春130000)【摘要】土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)中的重要成本，它能積極有效的籌劃土地增值稅和合理的避稅，對降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)

15、盈利的能力也有一定的作用。本文通過相關(guān)條例對通過改變房屋銷售價格和提高可扣除項目金額進行稅收籌劃都進行了相關(guān)的探討和研究?！娟P(guān)鍵詞】稅收臨界點；當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅；解決方法及措施土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個人單位并針對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額進行征收的一種稅收房地產(chǎn)企業(yè)主要從事著對房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售工作這其中土地增值稅影響著稅后利潤在提高盈利能力和降低房地產(chǎn)企業(yè)成本上應該有效的籌劃土地增值稅和

16、進行合理的避稅本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。我們應該了解納稅籌劃的原則這樣才能對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃進行科學有效的分析。(1)事先籌劃：就是說稅務籌劃必須在納稅前通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與相應的控制下來協(xié)調(diào)進行。(2)遵紀守法：此條規(guī)定明確了納稅人對國家納稅的義務及其立法精神的宗旨要求其必須按照合法的節(jié)稅方式來促進企業(yè)的發(fā)展。(3)經(jīng)濟且有效：企業(yè)在進行稅務籌劃時應該進行一定的“成本效益分析和討論”然后

17、對當前的經(jīng)濟情況有所掌握在進行稅務籌劃的時候不能單單只注重納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅從而導致忽略了籌劃方案而引發(fā)的多余費用的支出1以臨界點稅率為基礎(chǔ)籌劃土地增值稅《土地增值稅暫行條例》中第六條規(guī)定的計算增值額扣除項目包括：取得土地使用權(quán)隨支付的金額、開發(fā)土地所需的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金、財政部所規(guī)定的其他的扣除項目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》中第七條規(guī)定土地增值稅實行四級超率累進稅率

18、：增值額沒有超過扣除項目金額50％的部分。其中稅率為30％、增值額超過扣除項目金額50％未超過扣除項目金額100％部分其中稅率為40％、增值而超過扣除項目金額100％未超過扣除項目金額200％的部分稅率為6O％《土地增值稅暫行條例》中第八條規(guī)定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標準住宅并出售且增值額未超過扣除項目金額20％的、被國家依法收回和征用的房地產(chǎn)。首先在房地產(chǎn)立項時對房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品進行測定。如果設定的開發(fā)產(chǎn)品為住宅在規(guī)

19、劃時盡量將產(chǎn)品開發(fā)為普通住宅，以滿足普通標準住宅優(yōu)惠政策?！敦斦俊叶悇湛偩株P(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅(2006)21號規(guī)定(略)。《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知》(財稅(2006)141號)強調(diào)：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)2005)26號制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。即應同

20、時滿足以下條件：①住宅小區(qū)建筑容積率在10以上；②單套建筑面積在120平方米以下：③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格12倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。即在項目立項時1、控制建筑的容積率在10以上，2、戶型設計時，將面積控制在普通標準住宅的面積標準內(nèi)其次房地產(chǎn)公司可以通過適當減少銷售的收入或?qū)?/p>

21、扣除項目金額進行一定比例的增加從而將增值稅率控制在20％以下并達到減免增值稅的目的。因為以上籌劃方式都是通過調(diào)整臨界稅率在基礎(chǔ)上進行的因此叫做關(guān)于『缶界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產(chǎn)企業(yè)利用控制自身的房地產(chǎn)價格來進行增值稅的籌劃：房地產(chǎn)企業(yè)通過增加可扣除項目金額進行增值稅的籌劃。利用對房地產(chǎn)價格的控制權(quán)對企業(yè)增值稅進行籌劃的方法主要分為兩點：降低房地產(chǎn)價格并將增值稅調(diào)整在20％；通過降低房地產(chǎn)價格把增值稅從高稅率等級降為低

22、稅率等級以減少增值稅11減免土地增值稅的籌劃《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過總成本的20％時免征土地增值稅。所以房地產(chǎn)企業(yè)將增值率控制在20％這個臨界點上就可以有效的避免繳納土地增值稅。12減少土地增值稅的籌劃此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對房地產(chǎn)價格的控制并將增值稅率從40％降到30％：將增值稅率從50％調(diào)到40％或30％：將增值稅從60％調(diào)到50％、40％或者30％減少增值稅的效果不如減免增

23、值稅的籌劃方式效果好2增加可扣除項目金額的稅收籌劃土地的增值是以增值額度和扣除項目金額的增值率大小進行征收工作增值率越大，增值稅越高，下面舉例說明：房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目時取得土地使用權(quán)花費金額200萬元房地產(chǎn)開發(fā)的成本是400萬元如果企業(yè)產(chǎn)生的利息費用能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分擔提供金融機構(gòu)相關(guān)證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費用：利息(20O400)5％=利息費用30萬元，如果企業(yè)利息無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算，或無法提供金融證明，則是：房地

24、產(chǎn)開發(fā)費用=(200400)10％=60萬元這樣的結(jié)果比預算高出3O萬元。(i)企業(yè)應根據(jù)自身情況進行測算，選擇對自身清算有利的計算方式來增加可扣除項目金額如上例若實際發(fā)生的大于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％以上的采用利息加費用扣除的方法若實際發(fā)生的利息低于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％時房地產(chǎn)開發(fā)費用就采用房地產(chǎn)開發(fā)成本乘以10％的比例的方式(2)房地產(chǎn)企業(yè)也可通過提高房屋的品質(zhì)及性能的方式，增加房屋的成本達到增加扣除額金額降低增值率目的。企業(yè)進行稅務籌

25、劃時應該注意的問題：1)國家應該加速完善稅務籌劃的立法工作：企業(yè)要進行合理的稅務籌劃就應該有完善的稅法來進行制約和管理。從我國稅收立法現(xiàn)狀來看應該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規(guī)范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業(yè)避稅行為：改革征管體制；稅收立法的透明、簡明、和可操作性。2)增強企業(yè)納稅人的納稅意識樹立正確的稅收籌劃觀念：企業(yè)納稅人自身的納稅意識要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務籌劃和節(jié)約稅金指出的目的在企業(yè)稅收籌劃的過程中，一定要

26、注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的也是最有效的。3)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)的稅務籌劃人員：籌劃人員應該具備法律、稅收、財務會計、統(tǒng)計、金融、數(shù)學等方面的知識，還應該具備嚴密的思維邏輯和精密的統(tǒng)籌謀劃的能力。土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。所以，對房地產(chǎn)企業(yè)來講進行合理的土地增值稅籌劃至關(guān)重要。本文對納稅籌劃原則及籌劃方式都進行了有力講解，通過相關(guān)條例對通過改變房屋銷售價格和提高可扣除項目金額進行稅收籌劃進行了相關(guān)的探討A和研