淺談公墓管理維護(hù)費(fèi)的提取_管理和使用

1、65淺談公墓管理維護(hù)費(fèi)的提取、管理和使用淺談公墓管理維護(hù)費(fèi)的提取、管理和使用阜新市公墓管理所阜新市公墓管理所程文吉程文吉時(shí)代華時(shí)代華公墓管理、維護(hù)費(fèi)，(以下簡(jiǎn)稱管護(hù)費(fèi))是指從經(jīng)營(yíng)性公墓墓穴銷售后，從銷售額中提取的每年度用于墓區(qū)(骨灰存放設(shè)施)日常管理的儲(chǔ)備資金。它的合理計(jì)提、全面管理與有效使用，不但關(guān)系到廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益能否得到保障，也關(guān)系到國(guó)家對(duì)公墓的宏觀管理，關(guān)系到公墓自身能否形成良性循環(huán)及可持續(xù)性發(fā)展的能力，所以，它是關(guān)系公墓

2、前途和命運(yùn)的大問題。下面，我們將從理論研究入手，談一下我們對(duì)這一問題的認(rèn)識(shí)和工作中的一些做法。一、關(guān)于對(duì)公墓管護(hù)費(fèi)的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)(一)關(guān)于公墓管護(hù)費(fèi)的性質(zhì)我們認(rèn)為，公墓管護(hù)費(fèi)，對(duì)于管理者來(lái)說，在性質(zhì)上是負(fù)債，在形式上是預(yù)收賬款。對(duì)于這點(diǎn)，我們要從公墓經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合財(cái)務(wù)管理的相關(guān)理論來(lái)分析。1公墓經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，決定了公墓的經(jīng)營(yíng)收入，要由墓穴收入和管護(hù)費(fèi)收入兩部分組成。(1)公墓的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，由開發(fā)期和管理期兩部分構(gòu)成。公墓經(jīng)營(yíng)的核心是國(guó)

3、家土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)，公墓的經(jīng)營(yíng)管理和土地是密不可分的。這就決定了這種經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，在空間上的不可移動(dòng)性和時(shí)間上的長(zhǎng)期性。這種長(zhǎng)期性，按時(shí)間順序劃分，由開發(fā)期和管理期兩部分構(gòu)成。開發(fā)期，是指從征地開始起至墓穴完工交付使用時(shí)為止。在此期間內(nèi)，主要進(jìn)行場(chǎng)地平整，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、砌墓、墓區(qū)配套設(shè)施建設(shè)、長(zhǎng)期綠化等工作，以建設(shè)工作為主。管理期，是指從墓穴出售開始，至一個(gè)使用期完畢(如20年)止，主要從事墓穴維護(hù)、衛(wèi)生清理、經(jīng)常性美化等工作，以管理工

4、作為主。(2)開發(fā)期和管理期兩個(gè)期間是并行的，兩種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)同時(shí)存在。從宏觀、整體上看，一個(gè)公墓從開始建設(shè)至完全封閉，都應(yīng)屬于開發(fā)期；但從微觀、個(gè)體上看，一個(gè)墓穴出售后就已轉(zhuǎn)入管理期。目前，絕大部分公墓都是邊建設(shè)、邊出售，所以，就這些公墓而言，兩個(gè)期間是同時(shí)存在的。(3)兩個(gè)期間內(nèi)的兩種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，構(gòu)成管理者兩種不同性質(zhì)的收費(fèi)。開發(fā)期內(nèi)，我們主要進(jìn)行的是墓穴開發(fā)等生產(chǎn)性活動(dòng)等，這些活動(dòng)的進(jìn)行，導(dǎo)致墓區(qū)、墓穴的成型，構(gòu)成了經(jīng)營(yíng)者對(duì)墓穴使用權(quán)的

5、所有權(quán)。出售這個(gè)使用權(quán)，收取的是墓穴使用費(fèi)。管理期，我們主要進(jìn)行的是墓穴維修等服務(wù)性活動(dòng)，并據(jù)此有權(quán)要求客戶支付服務(wù)費(fèi)，收取的是管理、維護(hù)費(fèi)。2管護(hù)費(fèi)和使用費(fèi)不同的成本基礎(chǔ)決定了兩部分收入的性質(zhì)。墓穴使用費(fèi)，是由征地費(fèi)、墓料成本、人工費(fèi)等已經(jīng)實(shí)際完成的成本構(gòu)成的，是現(xiàn)實(shí)成本，由這種67積的有限性決定了公墓開發(fā)期的有限性。在墓穴飽和后，公墓何去何從如何才能在經(jīng)濟(jì)保障處于管理期的公墓能長(zhǎng)久地正常運(yùn)轉(zhuǎn)公墓自身在經(jīng)濟(jì)上的可持續(xù)發(fā)展能力，是我們現(xiàn)

6、在迫切需要考慮的問題。我們認(rèn)為，未來(lái)的公墓，主要依靠三種收入來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)：一是墓穴管護(hù)費(fèi)收入，二是以墓穴為主體的服務(wù)項(xiàng)目收入，三是無(wú)主墓穴的再次開發(fā)利用。其中墓穴管護(hù)費(fèi)收入是基本收入，服務(wù)項(xiàng)目收入和墓穴再開發(fā)收入是附加收入。以阜新公墓為例，假設(shè)飽和數(shù)量為30000個(gè)，平均售價(jià)為5000元，那么每年就能有150萬(wàn)元的管護(hù)費(fèi)收入，而管理期年均費(fèi)用支出120萬(wàn)元，在管理上基本能做到收支平衡、略有盈余。而且，墓區(qū)安葬的墓穴，我們不但每年能提出一部分管

7、理費(fèi)，還可以以這些墓穴為資源，通過為喪戶增加服務(wù)項(xiàng)目和對(duì)其進(jìn)行二次開發(fā)，來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益，(三)公墓建設(shè)中，對(duì)管理、維護(hù)費(fèi)提取、使用應(yīng)注意的幾個(gè)問題要發(fā)揮管護(hù)費(fèi)的上述作用，必須注意以下問題：1公墓的建設(shè)一定要保證有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。有規(guī)模才能出效益。按我們現(xiàn)在的計(jì)算方法，以一個(gè)墓穴總量為5000個(gè)墓的公墓來(lái)說，如果平均售價(jià)達(dá)到4000元，那么每年的管理費(fèi)不過20萬(wàn)元，月均不過16000元，除去稅金和正常的經(jīng)費(fèi)支出，還能有多少資金用于墓區(qū)的管理呢

8、所以墓區(qū)的規(guī)模，不單對(duì)于前期的開發(fā)者來(lái)說是一個(gè)重要問題，對(duì)于墓區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)管理來(lái)說，更是一個(gè)決定性因素。2注意開發(fā)期墓穴的售價(jià)和管理期管護(hù)費(fèi)收取之間的關(guān)系。我們現(xiàn)在計(jì)提管護(hù)費(fèi)，都是以售價(jià)為基數(shù)的，如果我們單純?yōu)榱虽N售的需要，而把售價(jià)訂的過低，就會(huì)造成后期管護(hù)費(fèi)的不足。公墓只是殯葬改革的一種過渡形式，它不是為所有居民提供的，如此，價(jià)格就成為骨灰葬入公墓數(shù)量的關(guān)鍵因素。現(xiàn)在，由于利潤(rùn)的驅(qū)使，各地區(qū)的公墓都在快速發(fā)展，有些地方已經(jīng)達(dá)到泛濫的程度。

9、公墓之間的競(jìng)爭(zhēng)，都把價(jià)格當(dāng)作一個(gè)重要手段。對(duì)于公墓的低價(jià)傾銷，和賣地?zé)o異，它將給國(guó)家造成長(zhǎng)久的、合法的傷害，給未來(lái)的政府帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)，而且，低價(jià)銷售也降低了公墓自身管護(hù)費(fèi)收取的基數(shù)，給公墓的長(zhǎng)久管理造成無(wú)可彌補(bǔ)的損失。所以，我們考慮，能否根據(jù)公墓的規(guī)模，對(duì)其實(shí)行最低售價(jià)的限制，以此來(lái)保證公墓長(zhǎng)久管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3從建墓之初就要開始計(jì)提管護(hù)費(fèi)，即使初期未提，也要盡量在后期補(bǔ)提。否則，就不能在總量上保證后期管理的需要。4要嚴(yán)格控制支取，不

10、能任意擴(kuò)大口子。應(yīng)以高度的責(zé)任心對(duì)待這個(gè)問題，做到對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)、對(duì)企業(yè)的將來(lái)負(fù)責(zé)、對(duì)未來(lái)政府負(fù)責(zé)。審批權(quán)限最好集中在市級(jí)民政主管部門，并定期檢查督促。5企業(yè)賬面和現(xiàn)金必須同時(shí)提取，不能只提賬面數(shù)而不存現(xiàn)金。如果不注意這個(gè)問題，將來(lái)很可能形成賬面有收入而無(wú)現(xiàn)金可用的狀態(tài)。綜上所述，管護(hù)費(fèi)是維系用戶、企業(yè)與國(guó)家三者關(guān)系的中心環(huán)節(jié)。正確地計(jì)提、管理與使用管護(hù)費(fèi)是處理好三者關(guān)系的關(guān)鍵，二、關(guān)于公墓管護(hù)費(fèi)的提取、管理和使用明確了管護(hù)費(fèi)的性質(zhì)和作用