我國(guó)商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同的履行順序規(guī)則及完善.pdf

1、商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者普通的產(chǎn)權(quán)人）就同一標(biāo)的房屋與數(shù)個(gè)買(mǎi)受人簽訂的數(shù)份買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以讓渡商品房所有權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)“一物一權(quán)”的原則，特定標(biāo)的房屋只能讓渡給其中一個(gè)買(mǎi)受人，在一般情況下，商品房的出賣(mài)人會(huì)向最后一個(gè)出價(jià)最高的買(mǎi)受人履行，協(xié)助其辦理過(guò)戶登記手續(xù)，導(dǎo)致數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同的履行不能及受害買(mǎi)受人權(quán)利如何救濟(jì)的糾紛。商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同與單一的買(mǎi)賣(mài)合同存在明顯的差別，有其自身的顯著特征。由于商品房

2、的價(jià)值高同時(shí)具有很強(qiáng)的區(qū)域性與稀缺性，有些地方的商品房具有不可替代性，如坐落在重點(diǎn)學(xué)校的“學(xué)區(qū)房”，買(mǎi)受人都希望取得商品房的所有權(quán)而不愿意要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。
　　目前，中國(guó)裁判商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的思路是:在遵循誠(chéng)實(shí)信用原則的前提下，依法保護(hù)守約方的合法權(quán)益，兼顧合同的客觀履行情況及合同目的，同時(shí)打擊商品房的出賣(mài)人與后買(mǎi)受人惡意串通損害先買(mǎi)受人的合法利益，進(jìn)而維護(hù)中國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的交易安全。目前，該類(lèi)糾紛主要有各種不同表

3、現(xiàn)形式，除了雙方辦理了過(guò)戶登記手續(xù)、“惡意串通”以外，有的雙方辦理了預(yù)告登記手續(xù)或者預(yù)售登記手續(xù)，有的買(mǎi)受人實(shí)際合法占有標(biāo)的房屋;雙方支付房款的比例大小，雙方簽訂的合同先后順序不同等等，這些因素可能會(huì)決定買(mǎi)受人最終能否取得標(biāo)的房屋。
　　通過(guò)對(duì)主要發(fā)達(dá)國(guó)家及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同裁判經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，為中國(guó)裁判商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同履行順序方面提供了豐富的司法經(jīng)驗(yàn)。不論是海洋法系的美國(guó)，還是大陸法系的德國(guó)、法國(guó)等裁判經(jīng)驗(yàn)都為中國(guó)

4、處理此類(lèi)糾紛提供了寶貴的參考經(jīng)驗(yàn)。
　　根據(jù)后買(mǎi)受人及次后買(mǎi)受人的主觀心理態(tài)度不同決定其與房屋出賣(mài)人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)是否合法有效，并最終決定能取得標(biāo)的房屋。善意的后買(mǎi)受人與房屋的出賣(mài)人簽訂的合同為合法有效;而惡意的后買(mǎi)受人與房屋的出賣(mài)人弄虛作假、串通一氣簽訂的合同損害第三人的合法利益應(yīng)當(dāng)視為無(wú)效。但在司法實(shí)踐中，很多裁判者把單純的惡意視為惡意串通否定了雙方簽訂合同的效力。從合同法鼓勵(lì)交易的原則來(lái)看，只要雙方?jīng)]有惡意串通損害第三人利益

5、就應(yīng)當(dāng)認(rèn)可雙方簽訂的合同為合法有效。針對(duì)單純的惡意這種情形，可以通過(guò)要求房屋出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的方式來(lái)補(bǔ)救，甚至通過(guò)加重違約責(zé)任的方式使房屋的出賣(mài)人不敢違約。根據(jù)民事主體平等的原則，在處理商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，應(yīng)當(dāng)平等地維護(hù)先買(mǎi)受人與后買(mǎi)受人合法利益，結(jié)合買(mǎi)受人的主觀心理態(tài)度及運(yùn)用預(yù)告登記制度、實(shí)際合法占等各因素來(lái)保障各方的履行順序。
　　因此，簡(jiǎn)單地依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則是很難保證買(mǎi)受人最終能取得標(biāo)的房屋的所有權(quán)。為此，有必要完善