中國城市房價的空間非線性機理研究.pdf

1、房地產(chǎn)價格波動與百姓生活息息相關，也影響著國民經(jīng)濟的健康發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。中國幅員遼闊，各地區(qū)空間位置不同、經(jīng)濟基礎發(fā)展狀況各異，以及受區(qū)域和城市自身特征因素的影響，使得不同城市房地產(chǎn)的發(fā)展表現(xiàn)出明顯的空間差異性。隨著城市房價普漲格局的暫時終結和市場分化趨勢的逐步顯現(xiàn)，關于城市房價影響因素及其波動的空間差異性探討引起人們廣泛關注。形成城市之間房價影響因素的差異及原因有哪些？各城市自身特征因素如何影響房價形成？各個城市房價泡沫的有無及

2、差異程度如何？針對新興加轉軌特征下的中國房地產(chǎn)市場，這些問題都需要進一步地科學探討。信息科技的發(fā)展和交通網(wǎng)絡的進步使得城市之間已不再是彼此獨立的節(jié)點，城市房價形成過程也越來越復雜。這對辨析房價影響因素的作用機理和揭示房價波動空間差異特征，以及如何實施差異化的調(diào)控政策都提出了新的挑戰(zhàn)，城市房價影響因素及波動規(guī)律的探討需要從理論和實證角度進一步拓展。
　　本文在系統(tǒng)總結相關理論知識和已有研究成果的基礎上，以供求均衡理論為依據(jù)構建經(jīng)濟基

3、本面影響因素模型研究房價形成的空間非線性特征；以特征價格理論為依據(jù)從投入力度和產(chǎn)出效果兩方面分別構建模型研究城市公共服務供給和城市價值對房價影響的空間非線性特征；最后構建動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型揭示城市房價波動的空間差異規(guī)律。主要研究內(nèi)容和結論如下：
　　1.提出由“經(jīng)濟基本面——城市投入——城市價值”三個維度構成的城市房價形成機理分析框架體系，并建立模型探討了房價波動的空間差異規(guī)律。
　　遵循“從提出問題到理論建模，再從實證分析到

4、結論建議”的脈絡體系，以供求均衡理論和特征價格理論為依據(jù)，從經(jīng)濟基本面、城市公共服務投入、城市品質特征三個維度分別構建模型，揭示了房價影響因素的非線性作用機理。進而建立動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型考察中國城市房價波動規(guī)律，分析了其空間差異特征。
　　2.構建經(jīng)濟基本面因素對房價影響的理論模型，并借助面板分位數(shù)和混合地理加權回歸方法分析了其對房價影響的作用機理。
　　基于供求均衡理論，構建收入、利率等基本面因素的房價影響機制模型，并使用面

5、板分位數(shù)回歸和混合地理加權回歸方法考察房價形成過程中主要經(jīng)濟基本面因素的作用機理。結果表明經(jīng)濟基本面因素對房價影響存在顯著的空間非線性特征：從房價水平角度來看，房價越高的城市，收入對房價的影響系數(shù)越大；人口密度和建造成本對房價的影響都是在房價較低時較為顯著，隨著房價升高它們的影響作用越來越小且變得不顯著。從空間分布角度來看，在東南沿海發(fā)達城市收入對房價的影響較大，在北方特別是東北城市成本對房價的影響較大，而在中西部地區(qū)城市經(jīng)濟發(fā)展對房價

6、的影響表現(xiàn)得更為明顯。
　　3.從城市居民效用最大化角度建立優(yōu)化模型，使用面板門限回歸方法探究了城市公共服務水平對房價的非線性影響。
　　基于 Tiebout理論，構建城市居民效用最大化基礎模型，并引入面板門限回歸計量方法，檢驗了公共服務供給對城市房價變動的影響。結果表明，公共服務供給對房價影響存在著顯著的非線性門限關系，當城市公共服務供給水平達到一定門限值后，其對房價影響系數(shù)會增大，城市間公共資源配置失衡對形成城市房價分化

7、以及空間差異具有越來越明顯的影響。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控是一個系統(tǒng)工程，應探索與公共服務水平掛鉤的房地產(chǎn)稅收、財政轉移支付等政策。
　　4.提出了由宜居、宜業(yè)、宜商、宜學、宜游五個方面品質特征構成的城市價值指標體系，利用面板分位數(shù)回歸研究了城市價值與房價的非線性關系。
　　以Lancaster消費理論和 Rosen隱形市場理論為基礎，構建城市房價的特征價格理論模型。將城市品質特征分為宜居、宜業(yè)、宜商、宜學、宜游五個方面，在此基

8、礎上選取了40個指標構建城市價值指標體系，使用最大熵權法進行權重設定計算各城市品質特征指數(shù)，并用面板分位數(shù)回歸方法對城市各品質特征與房價的非線性關系進行了考察。結論表明，整體而言對城市房價影響按作用大小依次為宜業(yè)特征、宜居特征、宜游特征、宜商特征和宜學特征。而對房價各異的不同城市而言，這五方面特征對房價影響的顯著性各不相同：低房價城市宜居特征、宜游特征作用顯著，而高房價城市宜業(yè)特征更為顯著；宜學特征對所有城市都顯著但影響系數(shù)較小。

9、>　　5.構建包含預期的房價波動模型，通過迭代回歸方法測算了中國35個大中城市房價波動情況，并檢驗了城市之間房價波動的空間傳導效應。
　　通過建立一個包含經(jīng)濟基本面影響因素和預期因素的動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，并利用迭代回歸方法計算歷年城市房地產(chǎn)均衡價格，將由經(jīng)濟基本面決定的均衡價格與實際價格進行比較，從而測算出各個城市歷年房價泡沫度，最后構造相應統(tǒng)計量檢驗了城市之間存在的房價泡沫的傳導效應。通過對中國35個大中城市進行實證研究，結果表明

10、不同城市之間房價泡沫程度差異較大，但泡沫大小與房價水平高低無關；預期對房價泡沫形成起到了推波助瀾的作用，而城市之間存在的房價波動傳導效應對房價泡沫具有一定的緩解作用。
　　綜上，本文基于房地產(chǎn)價格形成的供求均衡理論和特征價格理論兩大體系構建基礎模型，使用空間和非線性計量方法系統(tǒng)分析了城市房價影響因素及波動特征，探討房價的空間非線性機理，進而揭示房價分化原因和空間差異規(guī)律，彌補了房價影響因素及波動研究中忽略空間非線性特征的不足，一定