長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究.pdf

1、自改革開放以來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的逐步深化，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)隨之興起，并逐漸成長(zhǎng)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的是房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。長(zhǎng)三角地區(qū)，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)勁的地區(qū)之一，房地產(chǎn)商品化進(jìn)程開啟較早，發(fā)展較為成熟，同時(shí)也是外界質(zhì)疑房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的地區(qū)之一。因此，研究長(zhǎng)三角房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，深入分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制，對(duì)于政府能夠更有效進(jìn)行房地產(chǎn)政策調(diào)控，促進(jìn)長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展具有很強(qiáng)

2、的現(xiàn)實(shí)意義。
　　 首先，本文從兩個(gè)層次對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及價(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行了分析。第一個(gè)層次是對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特點(diǎn)進(jìn)行了概括，包括發(fā)展由快速轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，市場(chǎng)需求受到抑制，供給結(jié)構(gòu)逐漸調(diào)整，房?jī)r(jià)持續(xù)上升但內(nèi)部出現(xiàn)分化，市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范化五個(gè)特點(diǎn)。第二個(gè)層次是對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)16個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)特征進(jìn)行了比較分析，發(fā)現(xiàn)城市間房?jī)r(jià)無(wú)論在絕對(duì)值、相對(duì)值還是上漲幅度上都存在差異性，且房?jī)r(jià)差距呈擴(kuò)大趨勢(shì)。尤其從房?jī)r(jià)收入比情況看，長(zhǎng)

3、三角地區(qū)城市整體高于全國(guó)水平，且內(nèi)部存在分層結(jié)構(gòu)。
　　 其次，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)理論模型以及供求關(guān)系機(jī)制理論，針對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的實(shí)際情況，從房地產(chǎn)需求、供給以及政府的政策調(diào)控三方面對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行理論分析，并據(jù)此建立長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的理論模型。在模型中，影響需求的因素包括人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、人均收入、需求者的心理預(yù)期和需求彈性以及房地產(chǎn)本身和周圍自然、社會(huì)環(huán)境;而影響供給的因素包括成本因素、房地產(chǎn)商數(shù)量、房地產(chǎn)商的

4、心理預(yù)期與供給彈性以及替代品市場(chǎng)情況;政府的政策調(diào)控，包括土地調(diào)控政策、金融調(diào)控政策、財(cái)稅調(diào)控政策。
　　 再次，本文以衡量房?jī)r(jià)水平的商品房平均銷售價(jià)格為被解釋變量，選取總?cè)丝?、地區(qū)生產(chǎn)總值作為需求因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為供給因素，利率、匯率作為政策性因素，這些因素作為解釋變量，利用長(zhǎng)三角地區(qū)2001-2011年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)建立回歸模型。檢驗(yàn)結(jié)果顯示:總?cè)丝?、地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、利率水平與房地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)，匯率

5、水平與房地產(chǎn)價(jià)格成負(fù)相關(guān)，這與我們之前的理論分析相一致，且所有的變量都通過(guò)了t檢驗(yàn)，方程的擬合性較好。
　　 為了深入研究長(zhǎng)三角地區(qū)16個(gè)城市內(nèi)部的房?jī)r(jià)影響因素是否存在差異性，筆者進(jìn)一步利用長(zhǎng)三角地區(qū)16個(gè)城市2001-2011年的面板數(shù)據(jù)建立隨機(jī)效應(yīng)面板數(shù)據(jù)模型。通過(guò)檢驗(yàn)結(jié)果發(fā)現(xiàn):人均收入、利率水平對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響顯著，這說(shuō)明長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要由需求因素推動(dòng)，且政府的貨幣調(diào)控政策松緊程度與房?jī)r(jià)的上漲幅度有密切