我國公共租賃房融資方式的創(chuàng)新.pdf

1、中華上下五千年，傳統(tǒng)的國人一直追求著“安居樂業(yè)”的夢想。“安居”才可樂業(yè)，中國人對“家”的在意，與世界其他國家相比，有過之而無不及。然而，我國住房市場的現(xiàn)狀是，商品房價格持續(xù)攀升，保障房供給又極為缺失。2009年以來，中央政府數(shù)次強調(diào)保障性住房建設(shè)的重要性，以豐富二元住房市場。然而，地方政府貫徹力度及成效卻不盡理想，尤其是公共租賃房，建設(shè)十分遲緩。
　　 公共租賃房的供給對象除中低收入群體外，還包含大學(xué)畢業(yè)生、進城務(wù)工農(nóng)民等社會

2、夾心層。它的建設(shè)難題，歸根結(jié)底是融資難題。而融資難題的核心，則是缺乏合理的收益率空間。收益率包含兩個階段性指標:開發(fā)期間的建設(shè)利潤率及運營階段的投資回報率，兩者一脈相承。一方面，公共租賃房所需資金多、回款周期長、導(dǎo)致建設(shè)利潤低;另一方面，公共租賃房缺乏長效運營機制，資金流動與退出困難，投資回報率不具吸引力。因此，亟需對公共租賃房的融資方式進行創(chuàng)新。
　　 這也正是本文重點研究的領(lǐng)域。利用政府支持（包括成本支持與收益支持兩方面）和

3、構(gòu)建創(chuàng)新的市場化的公共租賃房G-REITs（政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資信托基金）的融資方式，可以有效解決公共租賃房的融資難題。此外，政府支持方式哪種更有效，怎樣構(gòu)建合理的G-REITs融資方式，影響G-REITs收益率的主要因素有哪些，影響方向如何，本文也通過實證分析進行了相應(yīng)的研究和回答。同時，根據(jù)研究結(jié)果，本文以政府為主體，提出了積極影響公共租賃房收益率的政策建議。
　　 總體而言，經(jīng)過理論研究和實證分析，本文得出了以下主要的結(jié)論

4、:第一，公共租賃房建設(shè)困局的主因是融資難題，而融資難題的核心原因是缺乏合理的收益率區(qū)間。因此，提高收益率是解決上述問題的突破口。
　　 第二，公共租賃房收益率包含兩個階段性指標:建房期間，房地產(chǎn)商的建設(shè)利潤率;存續(xù)運作期間，資金參與者的投資回報率。
　　 第三，政府的成本支持與收益支持可提高建設(shè)利潤率;構(gòu)建市場化的G-REITs融資方式可提高投資回報率，兩者的結(jié)合，將提高公共租賃報酬率，有利于吸引社會資金，從而形成公共租