上海市二手房指數(shù)技術(shù)分析方法研究.pdf

1、本文較為扼要綜述了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調(diào)控政策的概況，近20年來尤其是自2003年以來，這個行業(yè)的投資在我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）中所占的比重逐年增加，其運(yùn)行風(fēng)險對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響日益增大。因此，研究房地產(chǎn)市場的科學(xué)評估方法，將具有重要的學(xué)術(shù)和實用意義。
　　本文采用技術(shù)分析方法，較為深入地分析考察了上海市二手房指數(shù)隨時間變化的規(guī)律性，并在此基礎(chǔ)上對它的后續(xù)走勢進(jìn)行了嘗試性的預(yù)測。主要研究內(nèi)容及其結(jié)果包括：
　　（1）

2、應(yīng)用艾略特波浪理論對上海市二手房指數(shù)隨時間的變化特征進(jìn)行的分析，表明該指數(shù)基本符合5子浪上升結(jié)構(gòu)，且目前處于上升的第5浪之中；在2014年8月~2015年12月期間，或當(dāng)上海市二手房指數(shù)進(jìn)入3061~3423區(qū)間，宜重點關(guān)注其第5浪上升乃至上海市十余年的房產(chǎn)牛市是否會明確出現(xiàn)階段性見頂?shù)男盘枴?br>　?。?）應(yīng)用重標(biāo)極差分析法即R/S分析法考察了上海市二手房指數(shù)隨時間的變化，表明該指數(shù)目前仍處于Hurst數(shù)接近于1的強(qiáng)記憶持續(xù)性上升過

3、程之中，其自2014年7月開始出現(xiàn)較為明顯的回落，可能是為了降低第5浪初期較大的上升速率，目前尚不能確定該浪上升趨勢發(fā)生了轉(zhuǎn)折。
　?。?）為對上海市二手房市場建立實用簡便的風(fēng)險評估方法，構(gòu)建了預(yù)警指標(biāo)EWI和報警指標(biāo)WI。與截止于2013年12月的上海市二手房指數(shù)曲線比較表明，該指數(shù)曲線處于EWI線之上，運(yùn)行狀態(tài)是安全的；截止于2014年9月，該指數(shù)曲線已下穿EWI線而處于預(yù)警狀態(tài)，但與報警指標(biāo)EW線尚高出一段距離，目前暫不需要

4、采取具體的避險操作。
　?。?）將2001年11月以來的上海市二手房指數(shù)變化與國家宏觀調(diào)控政策演變進(jìn)行了比較，表明該指數(shù)對抑制性政策減緩上漲速率的反應(yīng)相對遲鈍，而對保護(hù)性政策促進(jìn)回升的反應(yīng)則比較敏感。目前該指數(shù)處于第5浪上升的中后期且離選擇后續(xù)運(yùn)行方向的時點日益接近，為避免市場向下突破而有害于社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展，建議在國家相關(guān)政策的指導(dǎo)下，上海市適時對現(xiàn)行部分抑制性的調(diào)控政策（主要包括房貸和限購等）進(jìn)行適當(dāng)?shù)乃山墸瑢⑹怯幸?/p>