投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用研究——以中航地產(chǎn)為例.pdf

1、2001年安然事件爆發(fā)時，人們就開始對公允價值的應用產(chǎn)生了懷疑，認為其對財務(wù)報表起到了負面的潤色作用。自2008年金融危機爆發(fā)以后，很多學者認為在金融危機的大背景下，公允價值的估計失去了估計基礎(chǔ)，甚至一些學者開始全盤否定公允價值。公允價值雖然有其弊端，但是存在即合理，究其本質(zhì)而言，歷史成本與公允價值并不矛盾，歷史成本是過去某一個特定時點下的公允價值，二者是時間概念的不同，歷史成本是不變的，而公允價值是一直波動的。公允價值確有其不當之處，

2、其在我國的運用也經(jīng)歷了啟用、棄用和再啟用的三個階段，這正好說明公允價值不應該也不能被徹底拋棄，而應該被改進后推廣應用，讓公允價值能在整個經(jīng)濟發(fā)展周期中起到應有的作用。2006年頒布的投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定在后續(xù)計量中可以采用成本模式也可以采用公允價值計量模式，但是2007年采用公允價值模式計量的上市公司只有18家，而擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的數(shù)量是其35倍，直到2013年，采用公允價值模式計量的企業(yè)還沒有超過60家。由此可見，公允價值計

3、量模式在實務(wù)界的發(fā)展之路并不順暢，其優(yōu)勢并沒有得到充分的認可和發(fā)揮。在這種背景下對公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用進行研究就顯得非常具有現(xiàn)實意義。
　　筆者欲用行業(yè)分析和個體分析相結(jié)合的方法對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的運用進行宏觀和微觀的分析。在行業(yè)分析方面，筆者通過搜集深滬兩市上市公司2007年至2013年度的年報，統(tǒng)計分析這七年以來采用公允價值計量模式的公司數(shù)量、公允價值計量確認的方法、所處行業(yè)分布以及披露情況，對投

4、資性房地產(chǎn)公允價值計量的運用的整體情況進行分析。在個體分析方面是以中航地產(chǎn)為例，采用案例分析法進行分析。將計量模式改變對公司的影響分為計量模式改變當年造成的短期影響的時點分析和對以后會計年度的長期影響的持續(xù)性分析，分析了中航地產(chǎn)采用公允價值計量的驅(qū)動因素，以及變更后對公司資產(chǎn)、主要財務(wù)指標的影響和運用時面臨的問題。筆者發(fā)現(xiàn)計量模式的改變會增加資產(chǎn)的價值、提高利潤、優(yōu)化財務(wù)指標，便于企業(yè)進一步吸引投資者。聯(lián)想到我國證監(jiān)會及證券交易所的規(guī)定

5、：當境內(nèi)上市公司連續(xù)兩年虧損時，將會被進行特別處理。所以，有些處于ST的企業(yè)通過轉(zhuǎn)換為公允價值模式增加的利潤擺脫ST。但是，公允價值計量也有很多問題，如公允價值取得的成本高、納稅成本高，更典型的問題就是波動性較大，風險較大。對于正常盈利的上市公司來說，很可能由于房地產(chǎn)行情的變化導致其投資性房地產(chǎn)的公允價值驟然下降，從而大幅度影響企業(yè)的凈利潤，最終使企業(yè)處于虧損狀態(tài)，面臨被 ST的風險。這種情況下就顯得上述的規(guī)定對采用公允價值計量的上市公

6、司來說很不合理，筆者建議改為：當境內(nèi)上市公司連續(xù)虧損兩年時，先將公允價值模式下的上市公司的利潤調(diào)整為其扣除非經(jīng)常性損益后的利潤，若該調(diào)整后的利潤仍連續(xù)虧損兩年的，再被進行特別處理。筆者認為只需對公允價值計量模式下已經(jīng)虧損兩年的上市公司進行利潤調(diào)整，沒必要所有上市公司都進行調(diào)整，增大上市公司不必要的工作量。筆者的建議一方面可以減少公允價值波動性對上市公司的影響，另一方面也可以避免上市公司為了擺脫 ST而采用公允價值計量模式，這也正是本文的

7、創(chuàng)新之處。通過文中分析，筆者最后得出結(jié)論認為：首先，公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用有利有弊，上市公司應該根據(jù)自身的情況審慎的進行選擇，不能為了一時的美化財務(wù)數(shù)據(jù)，提高公司利潤，而采取短期投機行為；其次，資產(chǎn)評估機構(gòu)應該統(tǒng)一評估標準，樹立權(quán)威，為上市公司獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值提供更多的支持；再次，政府應該繼續(xù)鼓勵上市公司采用公允價值計量，壯大公允價值計量的規(guī)模，完善相關(guān)制度，防止上市公司隨意確認公允價值，操縱利潤；最后，投資者應該