浙江省臺州市外來人員住房選擇研究.pdf

1、在西方發(fā)達(dá)國家,住房市場發(fā)展已經(jīng)很成熟,在住房選擇微觀領(lǐng)域的研究成果十分豐富。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深入,我國的房地產(chǎn)市場也快速發(fā)展,居民家庭的住房消費引起了學(xué)術(shù)界的關(guān)注,但由于我國的房地產(chǎn)市場起步較晚,現(xiàn)有研究成果有限并且數(shù)據(jù)相對陳舊,難以真實反映我國居民目前的住房消費情況;且研究大多屬于宏觀描述性分析或定量分析,實證研究較少,在研究對象上對細(xì)小群體的研究更是有限,為此,在微觀領(lǐng)域?qū)Τ鞘型鈦砣藛T的住房選擇行為進行研究,以豐富住房選擇

2、理論,為我國住房選擇領(lǐng)域的理論進步找到新的切入點,彌補國內(nèi)在微觀領(lǐng)域?qū)μ厥馊后w在住房選擇研究上的不足。另外,隨著我國城市化進程的加快,越來越多的外來人員涌入到城市,外米人員進入城市要解決的首要問題就是住房問題,他們對住房的需求也日漸旺盛;但由于對居民家庭的住房消費行為缺少深入研究,房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的把握帶有很大的盲目性,導(dǎo)致市場供求嚴(yán)重失衡,經(jīng)常出現(xiàn)供應(yīng)總量短缺與過剩的現(xiàn)象,然而開發(fā)商對外來人員的消費需求仍沒有引起足夠重視;為此,研究

3、城市外來人員的住房選擇行為及其購買意愿,考察其影響因素,一方面可以為政府制定相關(guān)住房政策提供理論支持和科學(xué)參考,同時也為房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品定位和客戶定位提供分析思路,發(fā)掘市場機會,使其深入了解影響外來人員住房選擇和住房購買意愿的影響因素,有針對性的開發(fā)和設(shè)計住房,開拓城市外來人員的住房消費市場。可見,研究城市外來人員的住房選擇和購買意愿具有理論價值和實踐意義。
　　 為了考察城市外來人員的住房選擇和購買意愿的特征和影響因素,本文

4、在以往學(xué)者研究的基礎(chǔ)上,構(gòu)建出綜合家庭特征因素、住房特征因素以及體制特征因素的住房租購選擇理論模型和住房購買意愿理論模型。在住房租購選擇模型中,家庭特征岡素包括:年齡、學(xué)歷、婚姻狀況、工作年限以及收入。住房特征因素包括:房屋總價格、面積、距離工作地點的遠(yuǎn)近、到市中心的距離、周邊的環(huán)境與設(shè)施。體制特征因素包括:工作單位的性質(zhì)、是否享有住房補貼以及落戶意愿。在住房購買意愿模型中,家庭特征因素主要有:支付能力、家庭生命周期、居住穩(wěn)定性、投資意

5、向,住房特征岡素包括:當(dāng)前住房的特征、住房的不匹配性,體制特征因素主要是戶籍限制,最終這些因素由以下變量進行表征:首付款、按揭貸款、城市居住人口數(shù)、居住年限、遷居可能性、售租意向、是否單位房、現(xiàn)有住房的滿意度、子女接受教育限制、就業(yè)機會獲取限制以及社會保障參與限制。
　　 本文以臺州市區(qū)的外來人員為主要研究對象,通過實地調(diào)查和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查相結(jié)合的方式獲取數(shù)據(jù),調(diào)查外來人員的同時也調(diào)查本地人員,并將他們作為比較樣本,在研究時與外來人員

6、樣本進行對比分析。通過實地和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查共收集問卷732份,最終獲得有效問卷662份,問卷有效率達(dá)90.43%,通過分層抽樣得到最終樣本本地人員樣本和外來人員樣本各300份。
　　 本文利用SPSS17.0對外來人員樣本進行描述性統(tǒng)計分析、獨立樣本T檢驗以及單因素方差分析,重點運用logit二元回歸和多元有序回歸模型分別對外來人員的住房租購選擇和住房購買意愿進行回歸分析,并與本地人員樣本相應(yīng)的回歸結(jié)果進行比較,分析結(jié)論主要歸納如下:

7、
　　 一、對外來人員的住房租購選擇具有顯著影響的變量有學(xué)歷、距離工作地點的遠(yuǎn)近、周邊的環(huán)境與設(shè)施、是否享有住房補貼、落戶意愿、工作年限、收入以及面積;學(xué)歷越高、享有住房補貼、工作年限越長、收入越高、落戶意愿越強、面積越大、對距離工作地點的遠(yuǎn)近和周邊的環(huán)境與設(shè)施越重視的外來人員,更傾向于選擇購買自有住房。
　　 二、對外來人員的住房購買意愿產(chǎn)生影響的因素主要有首付款、城市居住人口數(shù)、現(xiàn)有住房滿意程度、子女接受教育限制、售

8、租意向、居住年限以及遷居可能性;可支付的首付款越高、城市居住人口數(shù)越多、對現(xiàn)有住房滿意程度越低、售租意向越強、居住年限越久、遷居可能性越小、認(rèn)為子女接受教育受限制越大的外來人員,住房購買意愿越強。
　　 三、在群體特征差異上,外來人員的住房消費主要是選擇租賃房屋,與本地人員相比,住房自有化率明顯偏低,而住房購買意愿則要大于本地人員;在影響住房租購選擇行為的因素上,兩樣本主要在影響因素年齡、婚姻狀況、工作年限、房屋總價格、距離工作