深圳市土地征收成本對城市住宅價格的傳導(dǎo)機(jī)制研究.pdf

1、隨著城市化進(jìn)程的加快，全國各地城市土地價格高漲不下。土地征收價格與土地出讓價格之間差距懸殊加大，由征地矛盾引發(fā)的沖突愈來愈嚴(yán)重，大幅度提高農(nóng)民補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的呼聲愈來愈高。黨的十八大報告明確提出：“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例?！钡鞯爻杀敬蠓岣邔Τ鞘械貎r和房價的影響尚不明確。為研究土地征收成本提高對城市地價和房價的影響，本文將城市土地征收成本置于整個城市土地價格傳導(dǎo)體系中，在一個統(tǒng)一的價格傳導(dǎo)體系下，研究土地征收成本對

2、土地出讓價格、土地出讓價格對城市住宅價格的傳導(dǎo)機(jī)制和傳導(dǎo)效應(yīng)。旨在揭示征地成本對城市住宅價格的傳導(dǎo)機(jī)制、土地成本—價格間相互作用機(jī)制，為政府部門改革征地制度、創(chuàng)新城市土地市場價格管理和調(diào)控城市土地價格提供科學(xué)依據(jù)和理論支撐。
　　為研究城市土地征收成本提高對城市土地出讓價格的傳導(dǎo)機(jī)制和傳導(dǎo)效應(yīng)，根據(jù)影響因素建立了城市土地征收價格與土地出讓價格之間的傳導(dǎo)模型，引入局部均值分解法進(jìn)行量化研究，獲得模型傳導(dǎo)閾值區(qū)間，發(fā)現(xiàn)兩個土地市場的價

3、格間具有傳導(dǎo)作用，但傳導(dǎo)效應(yīng)不足3％。根據(jù)建立的模型，模擬了三種提高征收成本的情景下土地出讓價格的變化，發(fā)現(xiàn)征收價格的增加會引起土地出讓價格上升，征收價格提高的比例要明顯高于土地出讓價格提高的比例，而且隨著征收價格的提高，土地出讓價格也在提高，但提高的幅度卻在降低。通過對土地征收價格傳導(dǎo)效應(yīng)分析，發(fā)現(xiàn)存在“庫茲涅茨曲線”傳導(dǎo)形式。
　　采用Eviews軟件建立自向量回歸模型(VAR)，研究深圳市居住用地出讓價格與住宅價格之間的傳導(dǎo)

4、機(jī)制和效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)居住用地出讓價格與住宅價格之間具有長期的協(xié)整關(guān)系，住宅價格變化引起居住用地出讓價格的變化要大于居住用地價格變化引起的住宅價格變化。
　　居住用地出讓價格和住宅價格具有空間傳導(dǎo)效應(yīng)，存在以城市居住用地出讓整體價格水平和住宅整體價格水平趨同現(xiàn)象。研究居住用地出讓價格與住宅價格的互動關(guān)系，發(fā)現(xiàn)福田區(qū)是整個深圳市土地價格和住宅價格的發(fā)生源。在居住用地出讓價格傳導(dǎo)中，福田區(qū)的一個價格擾動，首先影響到羅湖區(qū)價格，其次是福田

5、區(qū)自身價格發(fā)生變化，再者是南山區(qū)，最后是鹽田區(qū)。而在住宅價格傳導(dǎo)中，福田區(qū)的一個價格擾動，首先影響到福田區(qū)自身價格發(fā)生變化，其次是羅湖區(qū)，再者是南山區(qū)，最后是鹽田區(qū)。
　　建立模型對居住用地出讓價格和住宅價格的空間傳導(dǎo)程度進(jìn)行量化分析，發(fā)現(xiàn)每個地區(qū)居住用地出讓價格和住宅價格發(fā)生變化時，都會不同程度地影響到其他地區(qū)價格發(fā)生波動。抽樣證實居住用地土地出讓價格對周邊住宅樓盤具有滯后影響，且滯后作用時間不一。同一塊宗地出讓對不同樓盤的滯后