富建帝逸國際建設(shè)項目可行研究報告

1、<p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　一、項目總論</b></p><p>　　1.1 建設(shè)項目總論</p><p>　　1.1.1 項目名稱</p><p>　　1.1.2 項目坐落位置：</p><p>　　1.1.3 主要經(jīng)濟指

2、標</p><p>　　1.1.4 項目概況</p><p>　　1.1.5 建設(shè)單位概況</p><p>　　1.2 建設(shè)項目的必要性</p><p>　　1.3 可行性研究結(jié)論及建議</p><p>　　1.4 可行性研究的編制依據(jù)</p><p><b>　　二、 市場分析<

3、;/b></p><p>　　2.1 宏觀經(jīng)濟形勢分析</p><p>　　2.1.1 國際方面</p><p>　　2.1.2 國內(nèi)方面</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　2.2.1 2008-2009年房地產(chǎn)市場運行特點</p><p>　　2.2.2

4、 影響2008-2009年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析</p><p>　　2.2.3 2010年本區(qū)域房地產(chǎn)市場展望</p><p>　　2.3 本區(qū)域房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　2.3.1 回顧2008-2009年本區(qū)域房地產(chǎn)市場的情況 </p><p>　　2.3.2 2010年本區(qū)域的房地產(chǎn)市場展望。</p>

5、;<p>　　2.4 SWOT分析</p><p>　　2.4.1 項目的優(yōu)勢</p><p>　　2.4.2 項目的劣勢</p><p>　　2.4.3 項目的市場機會</p><p>　　2.4.4 項目面臨的威脅</p><p>　　2.5 項目的市場定位</p><p

6、><b>　　三、項目建設(shè)條件</b></p><p>　　3.1 項目建設(shè)的用地條件</p><p>　　3.2 項目建設(shè)的自然條件</p><p>　　3.3 市政配套條件</p><p>　　四、項目規(guī)劃設(shè)計方案</p><p>　　4.1 設(shè)計指導(dǎo)思想及設(shè)計特點</p>

7、<p><b>　　4.2 總平面設(shè)計</b></p><p>　　4.3 建筑設(shè)計及結(jié)構(gòu)設(shè)計</p><p>　　4.4 經(jīng)濟技術(shù)指標</p><p><b>　　五、項目的實施進度</b></p><p>　　六、項目的銷售方案策劃</p><p>　　6.1

8、房地產(chǎn)營銷渠道策略 </p><p>　　6.1.2 分期廣告策略</p><p>　　6.1.3 企業(yè)直接推銷</p><p>　　6.1.4 委托代理推銷</p><p>　　6.1.5 網(wǎng)絡(luò)營銷</p><p>　　6.1.6 房地產(chǎn)超市營銷</p><p>　　6.1.7 項目營銷活動

9、建議：</p><p>　　6.2房地產(chǎn)營銷促銷策略 </p><p>　　6.3 銷售期營銷計劃</p><p>　　6.4 營銷方案媒體的選擇與分析</p><p><b>　　6.4.1平面媒體</b></p><p>　　6.4.2 電視媒體</p><p>　　6

10、.4.3 戶外媒體</p><p>　　6.4.4 其它媒體</p><p>　　6.5 銷售價格的市場定位</p><p><b>　　七、項目總投資估算</b></p><p>　　7.1 估算依據(jù)和原則</p><p><b>　　7.2 總投資估算</b></p

11、><p>　　7.3 總投資資金來源</p><p><b>　　八、項目財務(wù)評價</b></p><p><b>　　8.1財務(wù)效益</b></p><p>　　8.2 贏利能力分析</p><p>　　8.2.1全部資金評價指標</p><p>　　8

12、.3 不確定性分析</p><p>　　8.3.1 盈虧平衡分析</p><p>　　8.3.2 敏感性分析</p><p>　　8.4 經(jīng)濟效益綜合測估</p><p>　　九、項目綜合評價及結(jié)論</p><p><b>　　一、項目總論</b></p><p>　　1.

13、1 建設(shè)項目總論</p><p>　　1.1.1 項目名稱：“富建帝逸國際”</p><p>　　1.1.2 項目坐落位置：</p><p>　　本案富建帝逸國際高尚住宅區(qū)位于響水城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和響水實驗小學(xué)用地東界，南齊六排河路，北至桃園路。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對成熟。</p><p>　　1.1.3 主要經(jīng)

14、濟指標</p><p>　　1.1.4 項目概況</p><p>　　“富建帝逸國際”項目規(guī)劃為高檔商住項目，以住宅為主，輔以部分商鋪。建筑總面積22.45809萬平方米。靜謐、怡性自然的生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中，是第一國際品位的高檔社區(qū)。住宅區(qū)規(guī)劃面積19.46306萬平方米（含公共設(shè)施建筑:2.48317萬平方米），其中商業(yè)區(qū)規(guī)劃面積2.38922萬平方米，日照間距合理優(yōu)化。<

15、/p><p>　　位于響水城南片區(qū)CBD核心區(qū)，東至中國南北黃金通道---204國道，南抱響水實驗小學(xué)、響水公園、響水中醫(yī)院，西臨響水體育中心、響水二中，北接響水法院、檢察院、工商局、新城商業(yè)街，新行政中心、四星級灌江國際大酒店都近在咫尺。步行過馬路即可享受響水公園的靜謐和優(yōu)雅，1516戶居民分享各自的私密陽光。</p><p>　　1.1.5 建設(shè)單位概況</p><p&

16、gt;　　建設(shè)單位：鹽城富建置業(yè)有限公司</p><p>　　公司隸屬于富建集團有限公司，注冊資金3000萬元人民幣，為有限責(zé)任公司，主要從事房地產(chǎn)項目開發(fā)。公司現(xiàn)有人員32人，其中有中高級職稱人員21人，在房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、項目策劃、工程管理和營銷方面有豐富的經(jīng)驗和較高的水平。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、項目開發(fā)部、工程管理部、營銷部等。公司設(shè)立以來，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運作，先后在全國各地開發(fā)

17、過近20多家樓盤，累計開發(fā)面積近200萬平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗。</p><p>　　鹽城富建置業(yè)有限公司是獨立的經(jīng)濟實體，作為本項目的法人單位，具有獨立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。該公司董事長劉永輝為企業(yè)負責(zé)人，對該項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還等實行全過程負責(zé)，該公司為本項目的建設(shè)和運營成立了專門班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，滿足項目管理和技術(shù)上的要求，符合對建設(shè)項目法人責(zé)任制

18、的要求。</p><p>　　1.2 建設(shè)項目的必要性</p><p>　　加快響水的城市化進程，美化響水市容，扮靚城南片區(qū)，為建設(shè)新城南，做扎實的支持工作。</p><p>　　繁榮房產(chǎn)市場，促進響水的經(jīng)濟發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮響水經(jīng)濟，為響水城南片區(qū)帶來新的發(fā)展空間。</p><p>　　1.3 可行性研究結(jié)論及建議<

19、/p><p>　　?本項目最為關(guān)鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計劃實現(xiàn)。若銷售進度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項目的投資將更加有保障，財務(wù)收益狀況也將會明顯好于評估的結(jié)果，反之亦然。因此，項目的開發(fā)商對此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進度和建設(shè)投資。</p><p>　　?

20、本項目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的能否按照預(yù)期的計劃實現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項目的收益的實現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項目建設(shè)的全過程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公司進行投資全過程的嚴格管理將是十分必要的。</p><p>　　1.4 可行性研究的編制依據(jù)</p><p>　?。?）《響水縣規(guī)劃和城市管理局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點》及紅線圖

21、</p><p>　?。?）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 （GB 50180—93）</p><p>　　（3）《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2004年版）》</p><p>　?。?）《《江蘇省住宅設(shè)計標準》 （DGJ/J 26—2006）</p><p>　　（5）《富建帝逸國際修建性詳細規(guī)劃設(shè)計》（2009.12）</p>

22、<p>　?。?）其它的國家有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范及標準</p><p><b>　　二、市場分析</b></p><p>　　2.1 宏觀經(jīng)濟形勢分析</p><p>　　2.1.1 國際方面</p><p>　　受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金

23、融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結(jié)束。預(yù)計未來幾年世界經(jīng)濟增長將可望保持在3.0%的水平。其中發(fā)達經(jīng)濟體將于2008年和2009年陷入或接近衰退，2010年的隨后時間世界經(jīng)濟復(fù)蘇將是一個漸進的過程。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟的核心問題。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。金融危機和世界經(jīng)濟增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價產(chǎn)生多方面影響。&

24、lt;/p><p>　　2.1.2 國內(nèi)方面</p><p>　　A、 2009年經(jīng)濟情況回顧</p><p>　　2009年國內(nèi)經(jīng)濟情況可以用16字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。</p><p>　　增長較快。初步核算，2009年GDP比上年增長9%。</p><p>　　價格回穩(wěn)。2月份，物價上

25、漲演繹出一個高峰，CPI當(dāng)月漲幅達到8.7%。</p><p>　　結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。2009年節(jié)能減排也取得了積極進展。</p><p>　　民生改善。2008年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長14.5%，實際增長8.4%； 農(nóng)村居民人均純收入名義增長15%，實際增長8%。</p><p>　　雖然中國受到了

26、金融危機的影響，但經(jīng)濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 </p><p>　　但是國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展依然有如下的問題：</p><p>　　?結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動導(dǎo)致市場供求出現(xiàn)新的失衡；</p><p>　　?體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴張（投資體制、財稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）；&l

27、t;/p><p>　　?經(jīng)濟增長方式仍然比較粗放。</p><p>　　B.對2010年主要指標的預(yù)測：</p><p>　　?下調(diào)2010年CPI、PPI增長預(yù)測。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響，2010年我國CPI將負增長1.1%左右。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響，2010年我國PPI將負增長3.5%左右。</p>&

28、lt;p>　　下調(diào)2010年投資、消費、出口增長速度。投資名義增速下調(diào)至13%，實際增速上調(diào)至17.2%，消費名義增速下調(diào)至9.5%，實際增速下調(diào)至10.6%，出口增速下調(diào)至8.5%。</p><p>　　下調(diào)基準利率預(yù)測，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測。存款基準利率下調(diào)至1.44%，貸款基準利率下調(diào)至5.31%，人民幣匯率下調(diào)至6.90。</p><p>　　下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至9.0%

29、。</p><p>　　下調(diào)GDP增長率至8.1%。</p><p>　　隨著2008年7月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。2010年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負增長將成為2010年中國經(jīng)濟的顯著特征。為此，我們對2010年投資、消費、出口、居民收入、GDP增

30、速等主要宏觀經(jīng)濟指標的增速預(yù)測值進行調(diào)整。</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的背景下，2010年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。</p><p>　　2.2.1 2008-2009年房地產(chǎn)市

31、場運行特點：</p><p>　　A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負增長</p><p>　　從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達到一個頂峰，2009年較2007年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時，資金供給的增長率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從1~2月份的31.9%，降到1~7月份的19.1%，下降了12.8個百分點。這種趨勢估

32、計仍將持續(xù)。</p><p>　　從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個人按揭及其他。2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到2008年7月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為15.7%，與上年30%~40%的增幅相去甚遠，訂金及預(yù)付款增幅為9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于

33、需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到7月份已經(jīng)為負增長，同比減少5.7%。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。</p><p>　　房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風(fēng)險。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂

34、金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。</p><p>　　B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落</p><p>　　房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達到25.9%、26.9%和27.5%，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了19

35、.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。</p><p>　　土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計第四季度這幾項指標仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。</p><p>　　C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大

36、幅下降</p><p>　　受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。</p><p>　　D、全國房價上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落</p><p>　　“珠三角”部分熱點城

37、市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價格同比增速從2009年6月份出現(xiàn)下降，8月同比下降已達到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。8月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降1.8%。</p><p>　　E、地方經(jīng)濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市</p><p>　　房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％

38、左右，在有些城市超過50％。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。沈陽市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購房補貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自9月1日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成

39、都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施；鹽城市也出臺了救市的一攬子計劃，希望刺激房地產(chǎn)市場消費，挽回樓市的頹勢。</p><p>　　F、住房保障工作進一步加強，各地取得一定進展</p><p>　　2008年的《政府工作報告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價位、中小套

40、型普通商品住房。而中央政府一直以來強調(diào)的住房保障問題在此次機構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負責(zé)此項工作。</p><p>　　一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。2月4日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。3月3日，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房

41、租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征10%的個人所得稅。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相

42、結(jié)合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。</p><p>　　地方住房保障工作也取得一定進展。如《上海市2009年住房建設(shè)計劃》中，規(guī)定經(jīng)濟適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經(jīng)濟適用房用地；《廣州市住房建設(shè)

43、規(guī)劃》中指出，2008年將供應(yīng)保障型住房用地0.5~0.9平方公里，規(guī)劃建筑面積100萬~180萬平方米，2009年計劃供應(yīng)同類用地0.8~1.01平方公里，規(guī)劃建筑面積158萬~200萬平方米；珠海市政府出臺《2008~2010年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來3年，推出1899套廉租住房，新建5072套經(jīng)濟適用住房，通過實物配租、貨幣補貼以及提供經(jīng)濟適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房

44、問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤；2月18日，北京市建設(shè)委員會正式公布《限價商品住房管理辦法（試行）》，首批限價房源16377套也將在10月15日前完成選房。</p><p>　　2.2.2 影響2008-2009年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析</p><p>　　A.美國次貸危機引發(fā)國際金融市場動蕩，間接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場</p><p>　　20

45、07年4月，以美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產(chǎn)事件為標志，美國爆發(fā)了次貸危機。2008年3月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約2.4億美元收購。此后，次貸危機愈演愈烈，一發(fā)不可收拾，2008年9月，華爾街上5家獨立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團（AIG）陷入現(xiàn)金危機，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。美國大型金融機構(gòu)也往往發(fā)展為跨國公司。因此，次貸危機所帶來的

46、金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。</p><p>　　美國金融危機，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。以次貸危機為導(dǎo)火索，美國經(jīng)濟明顯收縮。8月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國工業(yè)生產(chǎn)下降了1.1%，連續(xù)兩個月下降。美國商品零售額在7月份下降0.5%后，8月份再次下降0.3%。世界經(jīng)濟的影響將加劇我國經(jīng)濟的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟存在著

47、過快下滑的風(fēng)險，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。</p><p>　　B.經(jīng)濟增長速度放慢已成為國家宏觀經(jīng)濟的主題，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免</p><p>　　2008年，我國宏觀經(jīng)濟開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險。首先，世界經(jīng)濟增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。

48、</p><p>　　C.貨幣政策持續(xù)收緊，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠</p><p>　　為保持宏觀經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟過熱甚至出現(xiàn)危機，我國自2006年開始實施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。</p><p>　　從緊的貨幣政策

49、的作用在2008年開始顯現(xiàn)，對供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費需求降低，市場交易量下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給下降。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。其次，利率提高以及2007年9月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需求，特

50、別是投資、投機需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出現(xiàn)明顯回落。</p><p>　　在這種情形之下，中央并未放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。2008年7月29日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴格開展建設(shè)項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。此通

51、知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險而作出的未雨綢繆的舉措，同時也預(yù)示了未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。</p><p>　　2.2.3 2010年房地產(chǎn)市場展望</p><p>　　2010年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”，房價面臨進一步回調(diào)。在從緊的貨幣政策作

52、用下，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項住房保障政策的落實，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。</p><p>　　?需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)</p><p>　　?在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大</p><p&g

53、t;　　?從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)</p><p>　　?中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。</p><p>　　2.3 項目區(qū)域的房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　2.3.1 回顧近兩年項目區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況</p><p>　　A．200

54、8-2009年項目區(qū)域的地產(chǎn)市場分析</p><p>　　2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在2008年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機帶來的金融風(fēng)暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。全國房地產(chǎn)價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過高、泡沫成分較大的一線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到響水縣

55、房地產(chǎn)市場的運行。近幾年來，項目區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，響水縣房價是否存在泡沫，是否存在大的降價空間，正確看待，對促進響水縣地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 </p><p>　　從2008年下半年起，由于受到金融危機、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的響水房地產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于長響水縣購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。&

56、lt;/p><p>　　準確地說響水縣房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫，也就不存在大的降價空間，更何況響水縣房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導(dǎo)。事實也如此，在去年周邊城市諸如鹽城、連云港、宿遷等地房價大幅上漲的情況下，響水縣的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。</p><p>　　當(dāng)然我們不否認目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機影響全球、經(jīng)濟放緩、全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下，響水縣房地產(chǎn)市場避

57、免不了消費者觀望、成交量有所下滑的事實。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。對購房者來說，要清醒認識到響水縣房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該出手時就出手；對開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護，多做“加法”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于市場參與主體來說是個“多贏”的市場。 </p><p>　　2.3

58、.2 2010年響水房地產(chǎn)市場的展望。</p><p>　　2010年全國經(jīng)濟仍將有望實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢上，響水縣與全國保持一致，影響經(jīng)濟增長的幾項主要因素預(yù)期情況也與全國存在共性。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有8個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。</p><p>　　2010年下半年嚴峻復(fù)雜宏觀形勢的挑戰(zhàn)，全縣房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè)新響水為目標，城市面

59、貌在全面整治中有機更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。</p><p>　　2010年響水縣將緊緊抓住省市重點開發(fā)灌河流域的契機，重點開發(fā)城南新區(qū)，快速將城南建設(shè)成為響水新的行政中心和CBD中央商務(wù)區(qū)。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)要科學(xué)研判市場走勢，及時調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。同時，根據(jù)市場實際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保響水縣房地產(chǎn)價格和市場的穩(wěn)定。</

60、p><p>　　2010年的響水的地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚, 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會抓好社會保障領(lǐng)域的推進，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預(yù)期和調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠期消費的壓力和擔(dān)憂，從而促使

61、社會整體消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費能力的提升。 </p><p>　　從上述的幾點分析可以看出，2010年響水的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是2009年調(diào)整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。</p><p>　　2.3.2 需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析）</p><p>　　依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中

62、設(shè)計了如下的問題：（共15 個）</p><p>　　1.消費者您現(xiàn)在的家庭居住人口</p><p>　　2.您打算什么時候購買住房</p><p>　　3.您現(xiàn)在的家庭月收入</p><p>　　4.您購房時希望選擇的區(qū)域位置</p><p>　　5.你在購房時希望選擇（現(xiàn)房、期房）</p><p

63、>　　6.您比較喜歡哪種樓型</p><p>　　7.您在購房時所接受的價格</p><p><b>　　8.您對戶型的選擇</b></p><p>　　9.您希望選擇的面積</p><p>　　10.您在購房時最關(guān)注的因素是（多選）</p><p>　　11.您購房時希望周圍有何配套設(shè)施&

64、lt;/p><p>　　12.您希望采用的付款方式</p><p>　　13.您在選擇戶型時對裝修的要求是</p><p>　　14.您認為小區(qū)合理的車位標準是</p><p>　　15.您購房的主要信息來源是（多選）</p><p>　　最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的100份問卷中我們收到80份有效的問卷，以下

65、是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析：</p><p>　　接受調(diào)查居民家庭居住人口：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，2-3人的占到總調(diào)查對象的65%。而接近88%的被調(diào)查者的家庭人口在2-4 人以上。</p><p>　　接受調(diào)查居民買房時間：</p><p>　　數(shù)

66、據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在1-3 年內(nèi)會買房，在5 年內(nèi)買房的人達到94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強烈的購房意向。</p><p>　　接受調(diào)查居民家庭居月收入：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在2000 元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被調(diào)查對象的六成。</p><p>　　接受調(diào)查居民的理想

67、購房位置：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了城南，。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說，城南有著很強的吸引力。</p><p>　　接受調(diào)查居民對現(xiàn)期房的接受程度：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達到60%。</p><p>　　接受調(diào)查居民的理想的樓型：</p><

68、;p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和3-4 層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇1-4層的人占多數(shù)，有70%之多。</p><p>　　7.接受調(diào)查居民所能接收的價位：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在1400-3000元/平方米之間的占多數(shù)，1400-2000元平方米的占43.75%，2000-3000 元/平方米的戰(zhàn)31.25%，合在一起就是說，有超

69、過七成五的人可以接受1400-3000 元/平方米的價格。而選擇能夠接受3000 元/平方米以上的消費者不多。</p><p>　　8.接受調(diào)查居民的理想的戶型：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到28.75%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是8.75%、25%、15%，選擇四室兩廳的人占7.5%。</p><p>

70、　　9.接受調(diào)查居民的希望面積：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：選擇81-100、101-130、131-150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的26.25%、35%和18.75%，這個數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說是比較合理的。</p><p>　　10.接受調(diào)查居民購房考慮的關(guān)鍵因素（多選）：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：在消費者購房時最關(guān)注的因素一欄中

71、，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價格12.5%、位置7.5%、周遍環(huán)境10%、交通11.25%、戶型16.25%。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實力和配套設(shè)施，它們分別只有7.5%和5%。</p><p>　　11.接受調(diào)查居民購房要求的配套設(shè)施:</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占22.5%和18.75%。而其

72、余選項選擇所占的比例比較接近。</p><p>　　12.接受調(diào)查居民購房時付款方式：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的46.25%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是28.75%和25%。</p><p>　　13.接受調(diào)查居民購房時對裝修的要求：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對

73、象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是45%和32.5%，較少的人選擇全部精裝，只有22.5%。</p><p>　　14.接受調(diào)查居民購房時對車位的要求：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的87.5%的人中，有58.75%認為2萬元/個的價格是比較合理的，18.75%的人選擇2.5萬元/個，只有10%的人選擇3 萬元/個車位的價格

74、是合理的。</p><p>　　15.接受調(diào)查居民購房的主要信息來源：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。</p><p><b>　　總的需求分析結(jié)果：

75、</b></p><p>　　根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管響水縣的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，響水縣房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強勁的。在被調(diào)查的人中間，有77.5%的人家庭人口在2-4 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占93.75%，三年內(nèi)買房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000 元以上，月收入4500 元以上的占32.5%；22.50的人愿意在城南地區(qū)買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占6

76、0%；70%的人愿意選擇1-4層的房子；數(shù)據(jù)分析：1400-2000元平方米的占43.75%，2000-3000 元/平方米的戰(zhàn)31.25%，合在一起就是說，有超過七成五的人可以接1400-3000 元/平方米的價格,而而選擇能夠接受3000 元/平方米以上的消費者不多。更多的人比較喜歡大的房子，有88.75%的人選擇80 平方米以上，62.5%的人選擇100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占28.75%和25%，選

77、擇復(fù)式和躍層的只有11.25%；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭</p><p>　　2.3.3 供給狀況</p><p>　　響水縣城及周邊地區(qū)共有樓盤20 多個（分別是雅居苑、碧桂苑、中央花園、 財富廣場、盛都華城、亞美國際花園、清華園南園、恒美家園、東方花園、桃園

78、小區(qū)、城南安置樓、長茂商城、佳都商貿(mào)城、華茂商城、半島新都、金河灣）,其中在建樓盤10個, 已清盤的樓盤8個,已開盤正在銷售中的樓盤4-5個,響水縣城的15個（其中安置房樓盤3個，商品房樓盤12個）,橋北長茂鎮(zhèn)的樓盤5個,均價大多在2650元/平方米。</p><p>　　響水縣共有60.67萬人。周邊常住人口18.64萬人（響水鎮(zhèn)、響水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、小尖鎮(zhèn)）,根據(jù)政府有關(guān)規(guī)劃文件表明，到2010年，該區(qū)域人均住房

79、建筑面積約37.68平方米。</p><p>　　依據(jù)該地區(qū)當(dāng)前18.64萬人口計算：</p><p>　　2010年該地區(qū)需要住宅建筑面積（37.68平方米/人-30.00平方米/人）×18.64萬人=143.16萬平方米。</p><p>　　而該地區(qū)目前在建樓盤的建筑面積已經(jīng)達到了80多萬平方米,遠遠不能滿足實際需求。</p><

80、p>　　加上房地產(chǎn)需求的火熱情況和這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認為響水縣的房地產(chǎn)市場有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。</p><p>　　但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來響水縣房地產(chǎn)市場的競爭是相當(dāng)?shù)募ち业摹?</p><p>　　綜合數(shù)據(jù)來看，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將逐漸穩(wěn)步回升,隨著宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場供

81、求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。</p><p>　　2.4 SWOT分析</p><p>　　2.4.1 項目的優(yōu)勢</p><p>　　1．地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全</p><p>　　“富建帝逸國際”項目位于響水縣城南片區(qū)的核心區(qū)域----響水縣新行政中心和CBD中央商務(wù)區(qū)，與響水公園一路之隔，周邊學(xué)校眾多，配套設(shè)施齊全。

82、</p><p>　　東接我國南北交通要道-----204國道，南與占地200多畝的響水公園隔路相望，離新行政中心不到1公里，步行五分鐘即可享受響水的繁華與喧囂，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。建筑總面積224580.90平方米，是個典型的高尚智能生態(tài)社區(qū)。</p><p>　　配套設(shè)施齊全。公交站臺、四星級酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校、菜場均分布在項目周邊，配套的公共設(shè)施更

83、為業(yè)主帶來了休閑文化娛樂精神上的享受，西側(cè)的體育館和健身中心更是是熱愛鍛煉的居民周末鍛煉的好去處。</p><p>　　2．戶型新穎 品味高雅</p><p>　　小區(qū)戶型設(shè)計多元化，通過排屋、多層、小高層和高層錯落有致的無極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結(jié)構(gòu)的生活需求。極短進深、超大面寬的平面功能設(shè)計；雙層中空玻璃與實墻、凸窗和陽臺錯落有致，形成富有韻律的虛實對比；臥室、客廳、廚

84、房、浴室的通明設(shè)計，每戶至少一個衛(wèi)生間直接采光通風(fēng)，空間寬敞舒適，現(xiàn)代人居的人文關(guān)懷極致體現(xiàn)，完美的社區(qū)配套，鑄造了“富建帝逸國際”無與倫比的尊貴身份和無法復(fù)制的價值內(nèi)涵，全面超越生活想象，提升居住品質(zhì)，為眾多投資、創(chuàng)業(yè)、工作、生活的人士提供了良好的生活居住環(huán)境。</p><p>　　3．設(shè)計規(guī)劃獨特 </p><p>　　“富建帝逸國際”的設(shè)計規(guī)劃充分的利用了自然天成的周邊環(huán)境，以“建

85、筑與環(huán)境、建筑與人文、建筑與生活、建筑與心靈”相和諧的設(shè)計理念，在總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格上，以中國的傳統(tǒng)文化作基調(diào)，巧妙地融入西洋文化精髓，形成現(xiàn)代中蘊含傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)中散發(fā)西洋美學(xué)的新型生態(tài)園林社區(qū)。以“詩意棲居”為園林景觀的靈魂，創(chuàng)造了極高的視野綠地率，成片的綠地，極度寬敞的小區(qū)級道路、組團級道路及宅前道路，流暢有序，中心景觀廣場、兒童樂園、健身廣場、社區(qū)會所一應(yīng)俱全，置身閑庭信步的花園當(dāng)中呼吸著曠野的氣息，倍感清麗自然。</

86、p><p>　　2.4.2 項目的劣勢</p><p>　　項目偏向南城區(qū)，完全開發(fā)需要一段時間；同時本項目開發(fā)相對較晚，缺少先發(fā)優(yōu)勢。</p><p>　　2.4.3 項目的市場機會</p><p>　　1、為促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，合理引導(dǎo)住房消費與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鹽城市出臺了《鹽城市人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》。新

87、政策將降低公積金貸款首付比例、提高住房公積金貸款最高額度、延長公積金貸款期限、實行商品住房契稅補貼和存量房交易稅收補貼等作為促進居民合理的住房消費的重要舉措。與此同時，新政允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。新政策的出臺將會給消費者帶來極大的利益，屆時響水縣的房地產(chǎn)將會出現(xiàn)嶄新的一面。</p><p>　　2、江蘇沿海開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略，加之江蘇省重視灌河流域的開發(fā)和利用，響水迎來了巨大的發(fā)展機遇。<

88、;/p><p>　　3、響水縣大力打造城南片區(qū)，整個城市的發(fā)展重心逐步南移，在城南將形成響水新的CBD地區(qū)和行政中心區(qū)。</p><p>　　4、響水縣城唯一的城南大型主題公園的全面開發(fā)和建設(shè)，將給本項目帶來巨大的升值空間，全面提升了項目的品味和層次，“看得見風(fēng)景的房子”將成為本項目最大的賣點。</p><p>　　5、配套設(shè)施齊全。公交站臺、四星級酒店、公園、體育館、

89、大型商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校、菜場均分布在項目周邊。</p><p>　　6、南連響水實驗小學(xué)、北依響水二中，是典型的學(xué)區(qū)房，升值空間巨大。</p><p>　　2.4.4 項目面臨的威脅</p><p>　　全球經(jīng)濟的影響：2008年的經(jīng)濟危機對房地產(chǎn)造成很的威脅，影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。</p><p>　　同行業(yè)的競爭：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭會影響

90、產(chǎn)品的開發(fā)前景</p><p>　　同類型物業(yè)的競爭：已有相同商住項目的開發(fā)會對項目的需求量產(chǎn)生一定沖擊和影響。</p><p>　　2.4.5 項目的市場定位</p><p>　　“富建帝逸國際”擁有區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨特特點，它是響水縣第一個超大規(guī)模的高品位的高檔住宅項目；品味高雅、獨特的人文景觀小區(qū)，是響水中歐風(fēng)格建筑的典范；是響水縣第一個太陽能與建筑一體化

91、的節(jié)能示范小區(qū)；是響水縣第一個智能化、數(shù)字化示范小區(qū)，整個小區(qū)內(nèi)全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)為業(yè)主帶來了現(xiàn)代化的舒適生活享受。該項目節(jié)能特點突出，是喜歡生態(tài)住宅小區(qū)的消費者最好的選擇。</p><p><b>　　三、項目建設(shè)條件</b></p><p>　　3.1 項目建設(shè)的用地條件</p><p>　　項目建設(shè)用地位于響水縣城南商業(yè)核心區(qū)，占地

92、面積為10.023公頃。</p><p>　　3.2 項目建設(shè)自然條件　</p><p>　　主要氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中、雨熱同期。四季之中春秋季短、冬夏季長、春季天氣多變、夏季高溫多雨、秋季天高氣爽、冬季寒潮頻襲。</p><p>　　a. 氣溫： 年平均氣溫13.6℃，最高氣溫３８．７℃，最低氣溫－１７℃。</p><p&

93、gt;　　b. 風(fēng)： 受東南季風(fēng)影響較大。</p><p>　　c．日照： 歷年日照時數(shù)為2399.7小時</p><p>　　d．霜期： 無霜期206天</p><p>　　e．降水： 歷年平均降水量895.3毫米</p><p>　　3.3 市政配套條件</p><p>　　項目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路

94、同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁。市政設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的要求。</p><p>　　四、項目規(guī)劃設(shè)計方案</p><p>　　4.1 設(shè)計指導(dǎo)思想及設(shè)計特點</p><p>　　?遵循“住宅為主，商業(yè)為輔，高檔為主，中檔為輔”的項目定位，充分利用項目東臨204國道、地處響水縣新城商業(yè)

95、中心的地段優(yōu)勢，打造響水縣城南的居住典范和商業(yè)旗艦。</p><p>　　營造居住區(qū)的人文景觀特色，打造綠色生態(tài)家園，以滿足居民的使用功能為前提，達到整體環(huán)境的“經(jīng)濟，實用，美觀”。</p><p>　　?真正貫徹“崇尚自然”的設(shè)計理念，與小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運用各種造園手法，使建筑座落在花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。</p><p><b&

96、gt;　　4.2 總平面設(shè)計</b></p><p><b>　　平面設(shè)計簡介：</b></p><p>　　本項目由共分為3個類型（商鋪、住宅、公共服務(wù)設(shè)施）的房屋。其中一樓、裙樓二樓為商鋪和公共服務(wù)用房；二樓非裙樓部分及三樓以上(含三樓)的部分全部為住宅。項目總體呈“L”字形布局，大門在南部沿六排河路的中央地段。</p><p>

97、;　　本項目的樓層面積規(guī)劃如下：</p><p><b>　　1、住宅部分：</b></p><p>　　多層80101.05平方米，小高層43912.45平方米，高層60598.1平方米，自行車庫12524.17平方米，轎車庫7514.03平方米，地下汽車庫車位 189個。</p><p>　　2、商業(yè)部分：裙樓1-2層為規(guī)劃為商鋪。<

98、/p><p>　　一層: 8088.47平方米</p><p>　　二層： 15803.73平方米</p><p>　　本項目的裙樓1-2層規(guī)劃為商鋪，其他為住宅。由綠化、景觀、人行道、車行道相通。小區(qū)除住宅外還設(shè)有會所、商網(wǎng)、車庫、休閑中心及各類管理用房、配套設(shè)施等?？偨ㄖ娣e為: 224580.90平方米。</p><p>　　4.3 建筑

99、設(shè)計及結(jié)構(gòu)設(shè)計</p><p>　　本項目小高層和高層占大部分，多層占的份額相對小一些。</p><p>　?。?）根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》規(guī)定：本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計使用年限為50年。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》，本工程的建筑抗震設(shè)防類別為丙類。</p><p>　　（2）工程概述和結(jié)構(gòu)選型</p><p>　　本工程由

100、商業(yè)、住宅和地下停車庫組成。部分沿街為17層高層，一、二層裙房為商業(yè)用房，上部為住宅；其余均為磚混多層住宅及11層小高層。結(jié)構(gòu)抗震等級：剪力墻結(jié)構(gòu)高層：抗震等級為四級。商業(yè)用房：框架結(jié)構(gòu)的抗震等級為四級。</p><p>　　（3）采用的主要結(jié)構(gòu)材料</p><p>　　混凝土：地下室底板和外擋墻：C35，S6;柱由下至上為C35~C25,梁、板由下至上為C30~C25。鋼筋：HPB235

101、鋼筋fy=f’y=210N/mm2, HRB335鋼筋fy= f’y=300 N/mm2, HRB400鋼筋fy= f’y=360 N/mm2。地下室外擋墻厚為400~300mm</p><p>　　（4）擬采用的基礎(chǔ)形式</p><p>　　高層采用樁基礎(chǔ)，多層采用淺基礎(chǔ)。所有基礎(chǔ)形式均由地質(zhì)報告最后確定。</p><p>　?。?）樓面均布活荷載標準值</

102、p><p>　　不上人屋面 0.5KN/m2</p><p>　　屋頂花園 3.0KN/m2</p><p>　　上人屋面 2.0 KN/m2</p><p>　　衛(wèi)生間 2.5 KN/m2</p><p&g

103、t;　　出挑陽臺、樓梯、走道 3.5 KN/m2</p><p>　　大堂、超市、電梯廳 3.5KN/m2</p><p>　　電梯機房 7.0 KN/m2</p><p>　　4.4 經(jīng)濟技術(shù)指標</p><p><b>　　項目經(jīng)濟技術(shù)指標：</b></p>

104、<p>　　五、 項目的實施進度</p><p>　　項目建設(shè)規(guī)模較大，但是考慮到項目投資可能遇到的風(fēng)險，因此項目全部規(guī)劃建設(shè)部分將同時進行施工以盡快地實現(xiàn)收益。項目具體的施工建設(shè)進度的,安排如下表：</p><p><b>　　項目實施進度計劃表</b></p><p>　　六、項目的銷售方案策劃</p><p

105、>　　6.1房地產(chǎn)營銷渠道策略 </p><p>　　目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。</p><p>　　6.1.1 總體廣告策略：</p><p>　　對于項目的住宅部分來說，應(yīng)當(dāng)通過廣告的文化氣息塑造項目的文化品位，使項目具有既現(xiàn)代又不張揚，既寧靜又不沉悶的現(xiàn)代都市生活

106、小區(qū)。而對于項目商業(yè)方面的廣告則應(yīng)當(dāng)突出建設(shè)城南商業(yè)街的主題，應(yīng)當(dāng)盡可能多的強調(diào)項目的優(yōu)勢，特點和與其他同類型的物業(yè)的不同之處。同時項目的廣告還應(yīng)當(dāng)要體現(xiàn)發(fā)展商周到、細致、處處為用戶著想的專業(yè)理念。對于項目的商業(yè)部分來說，應(yīng)當(dāng)積極的營造城市新的商業(yè)消費場所，宣傳新的城市商圈，突出項目的特點、區(qū)位以及營造的理念等，爭取眼球的關(guān)注，形成積極的商業(yè)氛圍。</p><p>　　6.1.2 分期廣告策略：</p>

107、;<p>　　引導(dǎo)試銷期：廣告原則是------給信息</p><p>　　通過做“富建帝逸國際”的形象，轉(zhuǎn)移公眾對其它樓盤的視線，形成公眾對小區(qū)的期待心理，并在適當(dāng)?shù)臅r候做內(nèi)部認購或者是預(yù)售，對老客戶以及關(guān)注此樓盤的人士以優(yōu)惠的價格先期銷售，以引導(dǎo)目標客戶對樓盤的態(tài)度與看法。 </p><p>　　公開強銷期：廣告原則是------給感覺</p><

108、p>　　因“富建帝逸國際”是為先期期樓，本階段可通過做形象，擴大訴求面，塑造項目的文化品位，項目的特點，完成小區(qū)的形象塑造與積淀，通過促銷活動，使公眾對項目形成新的認知，為后續(xù)樓盤的發(fā)售打下基礎(chǔ)，和開發(fā)潛在客源。</p><p><b>　　銷售沖刺期：</b></p><p>　　根據(jù)銷售進度、市場狀況及對手的動態(tài)，確定屆時的廣告策略。</p>

109、<p>　　6.1.3 企業(yè)直接推銷</p><p>　　企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用（相當(dāng)于售價的1.5%~3.0%），但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管

110、理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來，它依然會占據(jù)重要位置。</p><p>　　6.1.4 委托代理推銷</p><p>　　委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代

111、理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀人。</p><p>　　6.1.5 網(wǎng)絡(luò)營銷</p><p>　　網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上，目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)