淺談精裝修工程管理

1、<p><b>　　淺談精裝修工程管理</b></p><p>　　摘要：本人從事精裝修管理多年，曾任廣州多處高檔住宅的精裝修工程管理主管，且是所管的樓盤是所在區(qū)域的最高檔小區(qū)。并且分別在國企、外資、民企等工作，了解到各企業(yè)單位對精裝修管理制度的區(qū)別，在此方面有一定的心得，現提出來與大家分享。 </p><p>　　關鍵詞：精裝修；工程；管理 </p&

2、gt;<p>　　1 精裝修精細化管理內涵 </p><p>　　很多人對于精裝修的管理，都反映在：總分包，各分包的協調；精裝修專業(yè)的控制，精細化管理這兩個方便上，其中，何謂精裝修的精細化管理？ </p><p>　　第一，設計精細化（業(yè)主方設計深度去到施工圖程度），第二，材料設備精細化（具體的材料要求有明確的規(guī)定及數值要求），第三，工程管理的精細化（人到位、資質到位、管理體

3、系的建立），第四，后期管理及交樓的精細化（物管人員的專業(yè)程度達到，交樓給小業(yè)主的資料管理完善，有自己的系統(tǒng)），第五，ISO的建立。 </p><p>　　但對于大多數精裝修管理方，上述要求都做到的基本很少，可以實現其中二到三個項目的已經很不錯了，所以關于精裝修能否可以實現精細化管理，還是要看本企業(yè)的管理架構是否完善。 </p><p>　　2 精裝修管理的特點 </p>&l

4、t;p><b>　　2.1 全專業(yè)性 </b></p><p>　　精裝修覆蓋土建、水電、園林及外墻等所有建筑專業(yè)。 </p><p><b>　　2.2 全過程性 </b></p><p>　　精裝修工程管理覆蓋全工程施工周期，包括土建（設計深化，前期移交）、精裝修施工期、移交小業(yè)主階段（維修期），而且精裝修專業(yè)是

5、唯一一個要直接面對小業(yè)主的專業(yè)。 </p><p>　　2.3 檔次差別性 </p><p>　　目前市場上的精裝修檔次差別大，有幾百塊一平方到上萬一平方的都有，而且根據建筑功能，分一般住宅、高擋住宅、公寓裝修、別墅裝修等。 </p><p>　　3 精裝修管理過程的劃分及管理要點 </p><p>　　根據精裝修管理的兩大難點，精裝修管理過

6、程一般分為：土建移交階段、精裝修施工階段、驗收移交物管或小業(yè)主階段。如果站在業(yè)主方管理的考慮，我認為有以下一些要點和要求。 </p><p>　　3.1 土建移交階段管理要點 </p><p>　　三線移交的監(jiān)督，包括其它專業(yè)的放線（如電梯、幕墻、鋁合金等要同步，不僅限于土建） </p><p>　　移交區(qū)域除了大堂及室內，對應的如設備房，樓梯間，地下及負一樓最好能

7、同步，以避免最后竣工時間的延誤 </p><p>　　涉及到各分包的招標要確認要提早。如戶內門及大門，如不提早確認，待土建退場后需要再二次修改，會早成對后續(xù)的返場時間工程管理工作造成很大影響。 </p><p>　　臨水臨點垂直運輸及工人宿舍辦公室等，需要業(yè)主協調的要提早安排。 </p><p>　　施工通道及臨時貨物的中轉，原則上由精裝修單位統(tǒng)籌，但需要考慮土建退

8、場及園林交叉施工的可能，提早準備通道。 </p><p>　　進場前，可能因為裝修單位要設置臨時洗手間等文明施工設備，要求土建機電單位等先進行部分設備施工。 </p><p>　　考慮到永久電及永久水和臨水臨電的替換，要安排有利的臨水電布局，不對將來的切換造成影響。（臨水一般設置外立面，如漏水不會對室內造成影響。臨電一般設置在管井，可以提早安裝管井門進行保護）。 </p>&

9、lt;p>　　交接前，應安全本項目的所有供貨商和材料商進行交底會，讓業(yè)主監(jiān)理及裝修單位明確本項目所使用的材料、工藝要求及供貨時間有初步印象。 </p><p>　　對于總包的整改，要建立要求，如不能及時整改及整改不合格，馬上安排后續(xù)單位進行替換施工，保證不影響工期。 </p><p>　　其它單項的交接，盡量不要有無施工責任單位的過渡性移交，盡量有上序工序的責任單位對下序責任單位的單

10、項移交，避免不必要的責任扯皮。 </p><p>　　3.2 精裝修管理階段 </p><p>　　建立檢查評分制度，考核各施工單位項目經理能力及監(jiān)理的專業(yè)水平。 </p><p>　　對所有進場材料（沒開始報建的要填寫材料進場計劃）要建立臺帳，方便隨時核實及整理。 </p><p>　　精裝修的合同對于節(jié)點支付糧單可能沒有詳細劃分，要和裝修

11、單位明確詳細節(jié)點，達成共識，也方便監(jiān)理確認節(jié)點目標。 </p><p>　　質量監(jiān)控體系，應該是監(jiān)理檢查發(fā)現及要求整改，監(jiān)理為主責單位，業(yè)主負責監(jiān)督，并且要定期聯系設計到現場進行圖紙復核，及聯系各政府監(jiān)督部門來施工現場進行相應的規(guī)定檢查（如質監(jiān)站、節(jié)能檢測等）。 </p><p>　　主材（如木飾面和石頭等）在生產過程中可以檢查其質量生產的，要在生產前進行工藝抽檢，如木裝的油漆施工，石料的

12、開版選擇等。 </p><p>　　精裝修的施工期內，要對一些主要的工序，如衛(wèi)生間隱蔽，天花隱蔽、鋁合金試水等重要工序，業(yè)主要聯合監(jiān)理進行現場驗收，并且驗收后馬上簽名確認，對其它配合單位如果沒有及時配合，要給予嚴肅處理。 </p><p>　　因為精裝修施工期也是整個項目施工期的最高峰，所以必須明確所有參建單位的竣工資料填寫及名稱等要求，由監(jiān)理統(tǒng)籌，進行培訓學習，保證精裝修完工與竣工驗收順

13、利接換。 </p><p>　　精裝修的精細化管理，前提是管理人員首先要到位，第二個就是人員的經驗及素質滿足本項目要求，然后對項目內的每一戶建立分戶檔案，檔案包括由交接開始的資料，包括所有隱蔽驗收及關鍵工序的驗收文件，以對將來回出現的質量問題進行可追溯性研究。 </p><p>　　精裝修大面積施工前，必須要求做工藝板房及樣板房，所謂的工藝板房，就是為了給后續(xù)的施工工藝進行指導性的施工的板

14、房，一般要求除會污染的材料不安裝外，如木飾面，石頭、設備面版等材料外，其它工序都要完工，但可以是半成品，如天花可以施工完畢，但不要求做乳膠漆。樣板房是指最后裝修移交的成品展示。一般要求工藝板房為施工單位進場后2個月內完成，樣板房為進場后3～4個月（視材料供貨期影響）。 </p><p>　　關于成品保護問題，產品保護除保證本單位的成品不受其它單位破壞外，還要考慮到不影響其它單位的正常施工及后續(xù)交叉作業(yè)的影響。所以

15、成品保護必須是要本單位及其它相關單位互相討論后，以文件的形式確認下發(fā)安裝，也要求相關單位對此作法認可，將來出來破壞問題可以按約定處理。 　　關于現場的偷盜管理，第一，現場必須進行封閉式管理，如在架空層的上一層設置大門，有精裝修保管，下班時間關閉，電梯上班開啟，下班關閉，且盡量保證工人出入通道只有一條（保證有救生通道）。第二，所有參建單位約定防偷竊協議，如每家單位偷竊后建立由業(yè)主監(jiān)理確認工程量的臺帳，如發(fā)現其中有偷竊的責任單位后，由責任

16、單位全部埋單。 </p><p>　　由于精裝修單位進場后，參加單位過多，必須建立應急機制，在現場發(fā)生的安全質量事故必須可以馬上組織目標地處理，且由裝修單位帶頭定期進行消防演練。 </p><p>　　3.3 精裝修竣工移交階段 </p><p>　　精裝修完工前，經監(jiān)理驗收后，才可以進行開荒工作。開荒工作為各分包自我清理、精裝修牽頭的建筑開荒、物業(yè)或專業(yè)公司的清潔

17、開荒，業(yè)主正式收樓后的局部清潔。 </p><p>　　按照相關要求，所有戶外必須張貼分戶驗收表，表格上必須有相關單位的責任人聯系方式。 </p><p>　　精裝修移交給物管前，必須由監(jiān)理統(tǒng)籌，對相關物管人員進行各設備及功能設置的交底使用培訓，在培訓沒有完成或者沒有確保有上崗人員操作前，所有設備設施必須有精裝修單位人員管理。 </p><p>　　物管是將來可以協

18、調工程問題90%以上的協調者，所以精裝修的項目經理及下面的維修主管要與物管增加溝通渠道，盡量讓物管知道施工維修的流程及工序，讓維修工作更加合理和及時。 </p><p>　　4 協調各分包技巧 </p><p>　　精裝修工程管理一般的溝通渠道可以分為：工程例會專題例會等會議、現場的日常巡查、各種檢查評比活動、與各總分包項目經理的當面溝通、與各職能部門（包括設計、預算政府部門的溝通等。 &

19、lt;/p><p>　　4.1 工程例會制度 </p><p>　　工程例會是每個人展示自己工程管理能力及協調能力的平臺，但由是一個充滿利益斗爭及解決問題的戰(zhàn)場，我認為組織好一個工程例會是一個項目管理者是基本技能，組織工程例會主要為： </p><p>　　控制好開會時間開會討論問題，一般工程例會控制適宜在1～2個小時內，時間太長會造成與會人員的疲勞及對組織者效率的質疑

20、。技術問題原則上不能在工程例會上討論，因為很多參與人員會不清楚其中的技術原理，而且討論后，沒有經過其它部門的確認，也不可以馬上實施，工程例會就是討論在工程實施過程中需要協調的管理問題。 </p><p>　　如兩個單位的協調問題，沒有經過第一次溝通就直接在管理例會上提出，組織者應當給與批評，像日常的管理巡查發(fā)現的一般問題，不申報監(jiān)理就是會上提出的也要給予批評。提出的協調問題經總分包多次討論沒有結果的，但作為業(yè)主代

21、表可以當場拍扳確認的，可以馬上在會上明確，并且作為會議紀要內容，會后可以要求施工馬上執(zhí)行，需要設計討論在實施的，要確認好完成時間，推進的責任人等，確保在下次工程例會上有所進展。 </p><p>　　關于計劃有延誤的情況，如果在會上明確了責任單位，且責任單位沒有任何補救建議，應該在會議紀要里注明，作為以后追究其延誤工期的記錄之一，且通報各參建單位，作自己相應的計劃調整。 </p><p>

22、　　4.2 做好各方協調工作 </p><p>　　關于協調問題涉及到各方沖突的協調辦法，如幾個單位要協調搭腳手架共同使用的費用分攤問題，先了解產生的總費用及施工時間，單方面了解各分包單位的可以承受的費用上限。與監(jiān)理及了解合同總價及了解圖紙上的工程量情況。開專題的協調會，確定各單位的費用，使用要求及完成時間，做會議記錄，如在此過程中還是存在因利益問題不能達成一致，就需要對有抗拒的單位進行解說希望工程能如期推進，如

23、還不能再解決，應該把所協調的所有結果及處理程序上報上一級領導，約見對方公司老總等繼續(xù)協調。 </p><p>　　4.3 突發(fā)時間及安全事故的處理 </p><p>　　關于處理突發(fā)時間及安全事故，應第一時間通知主責單位進行救援，業(yè)主方應馬上通知上一級領導。馬上察看現場，避免二次事故發(fā)生及組織監(jiān)理排查安全隱患，并且把事故現場拍照取證。要求各責任方先各自匯報事故情況及發(fā)生原因，與監(jiān)理了解事故

24、發(fā)生源，確認事故發(fā)生原因，最后開總結會，確認最后事故處理意見，有必要上報領導及上級部門。 </p><p>　　4.4 各專業(yè)的協調 </p><p>　　關于對各專業(yè)的協調，如發(fā)生不是本專業(yè)的協調，可以用以下處理辦法： </p><p>　　詢問相關專業(yè)的同事、監(jiān)理和施工單位，如給出統(tǒng)一的意見方案，申報技術部門后執(zhí)行。 </p><p>　

25、　如有大的異議，在費用不高的情況下，可以先施行樣板，樣板后，待技術部確認后給予執(zhí)行。 </p><p>　　費用高及樣板不可行的情況，組織圖紙專題討論，邀請各相關單位人員，有初步結果后，下發(fā)指令執(zhí)行。 </p><p>　　4.5 與監(jiān)理的監(jiān)督和配合要求 </p><p>　　對于監(jiān)理業(yè)主方必須要求： </p><p>　　監(jiān)管他們的日常巡場

26、工作。 </p><p>　　要求他們牽頭組織一些技術和溝通的專題協調會（由確定時間、主題，結果必須由監(jiān)理得出，并且要求做會議記錄）。 </p><p>　　要適當樹立他們的威信（如業(yè)主巡場應該邀請他們參加，要罰款施工先要求監(jiān)理主動，尊重他們對施工糧單的意見等）。 </p><p>　　質量體系要求他們建立，業(yè)主監(jiān)督實行。 </p><p>

27、　　當他們提出對工程有建議的時候，不論對錯應當先給予鼓勵，再評判他的可行性。 </p><p>　　對于一些有責任心有能力的監(jiān)理同事，要建立總監(jiān)給予重用，避免流失。 </p><p><b>　　5 結束語 </b></p><p>　　以上是我對于精裝修工程管理的一些心得，主要是工程管理操作方便，如有爭議，請各位同行指教。 </p>

28、;<p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]孫啟東.商業(yè)項目精裝修工程管理要點[J].科技與企業(yè)，2012.8. </p><p>　　[2]周凱.房地產住宅項目精裝修管理[J].廣東建材，2012.7. </p><p>　　[3]林茶花.淺談精裝修工程現場管理[J].中華民居，2011.7.</