差別化個(gè)人住房貸款政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析

1、<p>　　差別化個(gè)人住房貸款政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析</p><p>　　摘要：近年來(lái)，宏觀調(diào)控部門為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，采取了一系列調(diào)控措施。其中，針對(duì)個(gè)人住房貸款的信貸調(diào)控政策主要體現(xiàn)在差別化管理上。本文以泉州市為例，選取受政策直接影響的利率浮動(dòng)比率和住房面積結(jié)構(gòu)兩組數(shù)據(jù)與房?jī)r(jià)指標(biāo)，運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)與Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)方法進(jìn)行實(shí)證分析，研究差別化住房信貸政策對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響，并提出相應(yīng)的政策建議

2、。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：差別化房貸政策；房?jī)r(jià)；實(shí)證分析 </p><p>　　一、差別化房貸政策的內(nèi)容 </p><p>　　當(dāng)前，我國(guó)對(duì)個(gè)人住房信貸主要實(shí)行差別化管理。差別化個(gè)人住房貸款政策（以下簡(jiǎn)稱“差別化房貸政策”）的核心在于“差別”——為實(shí)現(xiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)的目的，根據(jù)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人及其所要購(gòu)買的住房的不同特點(diǎn)進(jìn)行區(qū)分，執(zhí)行不同的信貸政策。政策實(shí)質(zhì)是使

3、不同人群貸款購(gòu)房的成本差別化——對(duì)須扶持的群體予以降低，對(duì)須抑制的群體予以提高。這樣做的目的是把房地產(chǎn)的投機(jī)需求與消費(fèi)需求區(qū)分開來(lái)，遏制投機(jī)需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方以消費(fèi)需求為主導(dǎo)，從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 </p><p>　　現(xiàn)行的房貸政策的差別化主要體現(xiàn)在以下三方面：一是套數(shù)，即區(qū)分“首套（首次貸款購(gòu)房）”與“第二套（非首次貸款購(gòu)房）”；二是戶型，即區(qū)分“普通（面積小于90㎡）住房”與“非普通（面積大于90

4、㎡）住房”；三是貸款主體，即區(qū)分“本地人”與“外地人”。 </p><p>　　二、差別化房貸政策對(duì)泉州市房?jī)r(jià)的影響 </p><p>　?。ㄒ唬┤菔蟹?jī)r(jià)運(yùn)行情況 </p><p>　　近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲已成為全國(guó)性趨勢(shì)，泉州也不例外。2008年至今泉州房屋均價(jià)總體保持震蕩上行趨勢(shì)，累計(jì)漲幅將近一倍（見(jiàn)圖1）。 </p><p>　?。ǘ┎顒e

5、化房貸政策效應(yīng) </p><p>　　回顧歷年政策內(nèi)容，差別化房貸政策主要調(diào)控的是個(gè)人住房貸款的首付比例和利率，此外，對(duì)一部分人限貸（如第三套房停貸、外地居民停貸等）以及貸款成本的提高，將抑制部分潛在的貸款需求。因此，該政策將直接影響個(gè)人住房貸款利率，間接影響個(gè)人住房貸款結(jié)構(gòu)和規(guī)模。 </p><p>　　1、個(gè)人住房貸款利率 </p><p>　　2008年以來(lái)，

6、貨幣政策經(jīng)歷了“從緊——寬松——穩(wěn)健”的演變，基準(zhǔn)利率數(shù)度調(diào)整，個(gè)人住房貸款利率也隨之起伏變動(dòng)。為剔除基準(zhǔn)利率變動(dòng)因素，更好反映差別化房貸政策對(duì)利率的影響，本文引入利率浮動(dòng)比率這一變量，即利率浮動(dòng)比率=泉州地區(qū)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率/貸款基準(zhǔn)利率。 </p><p>　　將圖表中數(shù)據(jù)的變動(dòng)結(jié)合這一時(shí)期差別化房貸政策的演變，可看出房貸利率浮動(dòng)比率受政策變動(dòng)的影響明顯，該指標(biāo)可以表現(xiàn)差別化房貸政策對(duì)房貸利率的影響情

7、況。 </p><p>　　（1）2008.1-2008.10房貸利率上升，相應(yīng)政策：2007年第四季度提高二套房貸款浮動(dòng)水平等措施（銀發(fā)[2007]359號(hào)）。 </p><p>　?。?）2008.11-2009.12下降，相應(yīng)政策：2008年10月，擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限，調(diào)低首付比例等優(yōu)惠措施（銀發(fā)[2008]302號(hào)）。 </p><p>　?。?/p>

8、3）2010.1-2011.4上升，相應(yīng)政策：2010年1月以來(lái)日趨嚴(yán)厲的房貸調(diào)控政策（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)、國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)、銀發(fā)[2010]275號(hào)、國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)等）。 </p><p>　　2、個(gè)人住房貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu) </p><p>　　差別化房貸政策的效應(yīng)還體現(xiàn)在個(gè)人住房貸款規(guī)模方面。提高二套房貸款成本的目的在于遏制投資需求，但需求難以估算，因此，本文研究方向著

9、眼于結(jié)構(gòu)——尋找在信貸結(jié)構(gòu)中能夠體現(xiàn)“差別”內(nèi)涵的變量。差別化房貸政策著重對(duì)“二套房貸”進(jìn)行了約束和限制，但二套房標(biāo)準(zhǔn)隨著政策演變經(jīng)歷了幾次變動(dòng)，統(tǒng)計(jì)數(shù)字難以取得。因此，本文選取了個(gè)人住房貸款所購(gòu)住宅面積情況。由于差別化房貸政策對(duì)個(gè)人自住普通型住宅予以首付比例和利率方面的優(yōu)惠，對(duì)非普通型住宅予以限制。因此，如果政策產(chǎn)生效應(yīng)，那么貸款購(gòu)房的面積結(jié)構(gòu)也會(huì)受到影響。 </p><p>　　如圖3，從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，購(gòu)買面積

10、小于或等于90㎡住宅的貸款占比有所擴(kuò)大，購(gòu)買面積大于144㎡住宅的貸款占比則明顯減少。體現(xiàn)差別化房貸政策執(zhí)行以來(lái)，對(duì)普通住房的購(gòu)買有一定的鼓勵(lì)作用，對(duì)非普通住宅的購(gòu)買有一定的壓制作用。 </p><p>　　三、差別化房貸政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析 </p><p>　　初步分析了差別化房貸政策對(duì)個(gè)人住房貸款利率和貸款購(gòu)房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的影響后，是否可以得出該政策實(shí)現(xiàn)了遏制投機(jī)性需求并調(diào)控房?jī)r(jià)的目

11、的呢？本文擬采用前文分析的兩個(gè)變量與泉州市房?jī)r(jià)進(jìn)行實(shí)證分析，從而證明差別化房貸政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 </p><p>　　本文量化分析的數(shù)據(jù)取自泉州地區(qū)2008年1月至2011年4月的月度數(shù)據(jù)，變量的選擇及處理如下： </p><p>　　1、住房均價(jià)指數(shù)。為更好的反映住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況，本文選定將2008年1月的住房均價(jià)作為基期（100）構(gòu)建泉州市住房均價(jià)指數(shù)，利用住房均價(jià)指數(shù)表示住房?jī)r(jià)格走

12、勢(shì)據(jù)進(jìn)行分析。 </p><p>　　2、利率浮動(dòng)比率。為剔除基準(zhǔn)利率變動(dòng)因素，更好反映差別化房貸政策對(duì)利率的影響，本文引入利率浮動(dòng)比率=泉州地區(qū)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率/貸款基準(zhǔn)利率。 </p><p>　　3、小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率。為反映差別化房貸政策對(duì)住房貸款結(jié)構(gòu)的影響，本文引入小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率=小于等于90平方米的住房貸款金額/住房貸款總金額。 &l

13、t;/p><p>　　在分析中以P表示住房?jī)r(jià)格指數(shù)，R表示利率浮動(dòng)比率，L表示小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率。由于本文采用月度數(shù)據(jù)，為消除季節(jié)性因素，本文對(duì)三個(gè)變量采用X11方法進(jìn)行季節(jié)調(diào)整。為提高估計(jì)精度，對(duì)季節(jié)調(diào)整后的三個(gè)變量進(jìn)行自然對(duì)數(shù)變換，分別用LNP、LNR、LNL表示自然對(duì)數(shù)的P、R、L值。 </p><p><b>　?。ㄒ唬┢椒€(wěn)性檢驗(yàn) </b><

14、/p><p>　　在對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析之前，需要對(duì)各變量的平穩(wěn)性進(jìn)行考察，具體檢驗(yàn)結(jié)果如下表。 </p><p>　　檢驗(yàn)結(jié)果表明，三個(gè)變量的一階差分序列在1%的顯著水平下都是平穩(wěn)的，即三個(gè)變量均為一階單整序列。 　?。ǘ﹨f(xié)整檢驗(yàn) </p><p>　　為進(jìn)一步分析三個(gè)變量之間是否存在長(zhǎng)期、穩(wěn)定的均衡關(guān)系，本文采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。綜

15、合使用AIC、SC信息準(zhǔn)則和LR統(tǒng)計(jì)量作為選擇最優(yōu)滯后階數(shù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，最終選定最優(yōu)滯后期為4，協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果如下（見(jiàn)表2）。 </p><p>　　協(xié)整檢驗(yàn)表明3個(gè)變量之間存在一個(gè)長(zhǎng)期協(xié)整方程為： </p><p>　　LNP=5.229875+0.359365LNL-0.457247LNR </p><p>　　t： （27.53102） （3.950869） （4

16、.768459） </p><p>　　由此可以看出，長(zhǎng)期來(lái)看，利率浮動(dòng)比率和小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率都是住房均價(jià)指數(shù)的影響因素，利率浮動(dòng)比率每提高1%，住房均價(jià)指數(shù)將減少0.46%，小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率每提高1%住房均價(jià)指數(shù)將增加0.36%。 </p><p>　?。ㄈ〨ranger因果關(guān)系檢驗(yàn) </p><p>　　上述協(xié)整結(jié)果表明三個(gè)

17、變量之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，但這種關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系，還需要進(jìn)一步驗(yàn)證，本文采取Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)法來(lái)檢驗(yàn)變量之間的因果關(guān)系，具體結(jié)果見(jiàn)表3。 </p><p>　　在5%的顯著性水平下，表3的結(jié)果表明以下三組因果關(guān)系：1、LNR是LNL的原因，表明利率浮動(dòng)比率的變動(dòng)會(huì)影響到小于等于90平方米住房貸款的結(jié)構(gòu)比率。2、LNR是LNP的原因，表明利率浮動(dòng)比率的變動(dòng)會(huì)影響到住房均價(jià)指數(shù)。3、LNL與LNP互為因

18、果關(guān)系，表明小于等于90平方米住房貸款的結(jié)構(gòu)比率變化會(huì)影響到住房均價(jià)指數(shù)，同時(shí)住房均價(jià)指數(shù)的變動(dòng)又會(huì)影響小于等于90平方米住房貸款的結(jié)構(gòu)。 </p><p><b>　?。ㄋ模┙Y(jié)論 </b></p><p>　　實(shí)證分析表明，住房均價(jià)指數(shù)、利率浮動(dòng)比率、小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率三個(gè)變量之間存在長(zhǎng)期、穩(wěn)定的均衡關(guān)系。格蘭杰因果關(guān)系顯示，利率浮動(dòng)比率是住房均價(jià)指

19、數(shù)的原因。即差別化房貸政策將通過(guò)利率浮動(dòng)比率、小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率這兩個(gè)變量的變動(dòng)影響住房均價(jià)指數(shù)，表明了差別化房貸政策是有效果的，但政策存在一定的時(shí)滯性。長(zhǎng)期來(lái)看，利率浮動(dòng)比率與住房均價(jià)指數(shù)呈負(fù)相關(guān)，利率浮動(dòng)比率提高1%，住房均價(jià)指數(shù)將減少0.46%。小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率與住房均價(jià)指數(shù)呈正相關(guān)，小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率提高1%，住房均價(jià)指數(shù)將增加0.36%。 </p><p&g

20、t;<b>　　四、建議 </b></p><p>　　評(píng)估政策效應(yīng)時(shí)須考慮滯后因素。實(shí)證研究結(jié)果證明，差別化房貸政策有助于降房?jī)r(jià)，利率浮動(dòng)比率每提高1%，住房均價(jià)指數(shù)將減少0.46%，但政策存在4個(gè)月的滯后期。因此，調(diào)控部門在評(píng)估政策效應(yīng)時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮滯后因素，選取相對(duì)長(zhǎng)期的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。 </p><p>　　應(yīng)在抑制投機(jī)性需求的同時(shí)注意保護(hù)自住型購(gòu)房需求。抑制房?jī)r(jià)過(guò)

21、快上漲的根本目的是構(gòu)造健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最大限度地滿足人民群眾正常的住房消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。同時(shí)，自住型購(gòu)房需求中包含房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分的真實(shí)需求，保護(hù)這部分需求有利于擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，在制定差別化房貸政策時(shí)，應(yīng)在抑制投機(jī)性需求的同時(shí)，避免“傷及”自住型購(gòu)房需求。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]侯

22、放.貸款利率的調(diào)控對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者的影響[J].遼寧經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2009，（4）：7-8。 </p><p>　　[2]馬智利，龔會(huì)生.利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資影響的實(shí)證分析[J].上海房地，2008，（12）：42-44。 </p><p>　　[3]乜玉平.利率變動(dòng)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析[J].價(jià)格月刊，2008，（3）：50-51。 </p><p&