投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的比較研究.pdf

1、經(jīng)濟(jì)全球化條件下，我國更多企業(yè)加入了國際間的資本流動。“會計是一切資本游戲的起點(diǎn)”，我們急需更多通曉國際通行會計準(zhǔn)則的專業(yè)人士，也希望能為國際資本市場的會計信息使用者提供客觀、公正、中立、可比的會計信息。在這樣的背景下，本文以我國新準(zhǔn)則體系的頒布為契機(jī)，選擇國內(nèi)學(xué)者關(guān)注較多的《投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則》進(jìn)行研究，有利于對不同會計準(zhǔn)則體系下投資性房地產(chǎn)會計信息的比較和分析；有利于探索我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則與國際通行投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的協(xié)調(diào)

2、，推進(jìn)我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的完善及運(yùn)用；有利于在國際會計協(xié)調(diào)的大環(huán)境下，推進(jìn)我國與國際會計的趨同。 我國于2006年2月15日頒布的新準(zhǔn)則體系中包括有《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，該準(zhǔn)則對規(guī)范各企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計處理，對會計信息使用者分析投資性房地產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中的構(gòu)成及對經(jīng)營業(yè)績的貢獻(xiàn)，增加會計信息的可比性、相關(guān)性方面有著重要作用。同時，該準(zhǔn)則要求企業(yè)通過“投資性房地產(chǎn)”會計科目單獨(dú)核算投資性房地產(chǎn)，在成本計量

3、模式的基礎(chǔ)上適當(dāng)引入公允價值計量模式。投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則是我國會計準(zhǔn)則的重要組成部分，也是我國會計準(zhǔn)則與國際趨同的一個重要標(biāo)志，但與國際通行投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則相比，仍然存在各方面的差異。 論文以會計目標(biāo)、相關(guān)性原則、可比性原則、重要性原則等理論為依據(jù)，運(yùn)用規(guī)范性的研究方法進(jìn)行比較研究。在對目前世界上部分已頒布投資性房地會計準(zhǔn)則的國家和地區(qū)分析的基礎(chǔ)之上，選擇采用國際會計準(zhǔn)則IAS40、英國會計準(zhǔn)則SSAP19、香港會計準(zhǔn)則S

4、SAP13、澳大利亞會計準(zhǔn)則AASB140和我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》及應(yīng)用指南(草案)為范本進(jìn)行系統(tǒng)的對比分析。將投資性房地產(chǎn)這一重要資產(chǎn)放入整體構(gòu)架中進(jìn)行研究，對投資性房地產(chǎn)的定義、內(nèi)容、確認(rèn)、計量(包括初始計量和后續(xù)計量)、轉(zhuǎn)換、處置、披露等進(jìn)行了完整的比較分析。 論文第一部分是前言，主要對文章選題的依據(jù)、意義進(jìn)行了分析，強(qiáng)調(diào)利用規(guī)范性的寫作方法，通過對比分析來研究投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則；在介紹文章結(jié)構(gòu)和寫作

5、思路的同時，為了讓讀者更好地理解文中的內(nèi)容，本部分對比較對象的選擇理由及所涉及的基礎(chǔ)性概念進(jìn)行了說明。 第二部分是論文的第一章“投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的制定”。本部分首先對國外投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的制定情況作了介紹，對我國目前投資性房地產(chǎn)的狀況及會計處理進(jìn)行了分析評價。分析了我國頒布投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的意義：體現(xiàn)了我國企業(yè)會計準(zhǔn)則為投資者和社會公眾提供決策有用會計信息的理念，體現(xiàn)了與國際會計慣例的趨同，完善了我國的會計準(zhǔn)則，對提

6、高會計信息質(zhì)量特征，建立高質(zhì)量的會計準(zhǔn)則體系有重要的意義。 第三部分是論文的第二章“投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的理論依據(jù)與特點(diǎn)”。本部分對制定投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的會計目標(biāo)理論、相關(guān)性原則、可比性原則、重要性原則等理論依據(jù)進(jìn)行了論述，對我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的基本特點(diǎn)進(jìn)行了分析。 第四部分是論文的第三章“中外投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的比較”。本部分是文章的重點(diǎn)，主要對我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則IAS40、英國會計準(zhǔn)則

7、SSAP19和香港會計準(zhǔn)則SSAP13、澳大利亞會計準(zhǔn)則AASB140的投資性房地產(chǎn)的定義、準(zhǔn)則內(nèi)容、確認(rèn)、計量、轉(zhuǎn)換、處置、披露等方面進(jìn)行具體的比較，分析它們之間存在的差異。 在投資性房地產(chǎn)的定義方面，我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的定義和范圍的規(guī)定相對比較簡單，IAS40采用列舉的方式對投資性房地產(chǎn)的范圍作了詳細(xì)的規(guī)定。在范圍上，我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)了投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售，這一點(diǎn)在其他國家準(zhǔn)

8、則中是沒有單獨(dú)加以列示和強(qiáng)調(diào)的。 從投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的內(nèi)容來看，IAS40體系全面，內(nèi)容詳盡，而我國準(zhǔn)則比較簡略。我國投資性房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。另外，在租賃資產(chǎn)的劃分、資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、對未確定用途的土地歸屬方面，與IAS40也存在較大的差別。對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的相關(guān)規(guī)定，我國與IAS40完全相同。而澳大利亞AASB 140的規(guī)定最詳盡，同時對營業(yè)性和非營利性主體的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了規(guī)范。 IAS40

9、對投資性房地產(chǎn)初始計量的規(guī)定較細(xì)，采用舉例的方式進(jìn)行說明，對投資性房地產(chǎn)完工前后的處理作了全面規(guī)定。而我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則只是很籠統(tǒng)地規(guī)定了投資性房地產(chǎn)在各種取得方式下的處理原則，相對而言，操作性較差。 在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方面，我國允許采用成本與公允價值計量模式，但偏重于成本計量模式。而其他比較對象側(cè)重于公允價值計量。 我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則只對可能存在．的非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了規(guī)定。與IAS40

10、相比，并不包含把投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容。 在投資性房地產(chǎn)的處置上，我國準(zhǔn)則的規(guī)定比較簡單，沒有考慮融資租賃資產(chǎn)用作投資性房地產(chǎn)的情況。對部分處置投資性房地產(chǎn)的情況，在準(zhǔn)則中也沒有規(guī)范。 對投資性房地產(chǎn)會計信息的披露，IAS40的規(guī)定較我國詳細(xì)，除我國要求披露的信息之外，IAS40還增加了兩方面的規(guī)定，一是收益表中有關(guān)金額的披露；二是在成本模式下，也要披露投資性房地產(chǎn)的公允價值。 第五部分是論文的第

11、四章“對我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則修訂的建議”。在第三章對比分析的基礎(chǔ)上，作者對我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的進(jìn)一步修改與完善提出了自己的建議。這些建議主要有： 1.在對投資性房地產(chǎn)范圍的界定方面，在指南中應(yīng)該明確對部分用于出租、自用、增值的房地產(chǎn)，在確定其歸屬時所依據(jù)的比例，增加準(zhǔn)則的操作性。 2.對集團(tuán)內(nèi)部租賃房地產(chǎn)的，建議在合并財務(wù)報表中，不確認(rèn)投資性房地產(chǎn)；但這部分房地產(chǎn)如果符合投資性房地產(chǎn)的條件，就應(yīng)歸屬為投資性房地產(chǎn)，

12、并且應(yīng)在出租人個別財務(wù)報表中作為投資性房地產(chǎn)處理。 3.為體現(xiàn)會計信息的真實(shí)性、完整性和可比性，建議對企業(yè)利用自有(或融資租入)房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營性租賃，符合投資性房地產(chǎn)定義的，應(yīng)歸入投資性房地產(chǎn)范疇，在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中加以規(guī)范。 4.從會計準(zhǔn)則的完整性出發(fā)，建議準(zhǔn)則中應(yīng)同時把非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)之間的相互轉(zhuǎn)換加以規(guī)定。 5.為避免會計操縱，建議對準(zhǔn)則所涉及“輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的租賃房地產(chǎn)，可歸屬為