投資性房地產會計準則的比較研究.pdf

1、經濟全球化條件下，我國更多企業(yè)加入了國際間的資本流動?！皶嬍且磺匈Y本游戲的起點”，我們急需更多通曉國際通行會計準則的專業(yè)人士，也希望能為國際資本市場的會計信息使用者提供客觀、公正、中立、可比的會計信息。在這樣的背景下，本文以我國新準則體系的頒布為契機，選擇國內學者關注較多的《投資性房地產會計準則》進行研究，有利于對不同會計準則體系下投資性房地產會計信息的比較和分析；有利于探索我國投資性房地產會計準則與國際通行投資性房地產會計準則的協(xié)調

2、，推進我國投資性房地產會計準則的完善及運用；有利于在國際會計協(xié)調的大環(huán)境下，推進我國與國際會計的趨同。 我國于2006年2月15日頒布的新準則體系中包括有《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》，該準則對規(guī)范各企業(yè)投資性房地產的會計處理，對會計信息使用者分析投資性房地產在企業(yè)資產中的構成及對經營業(yè)績的貢獻，增加會計信息的可比性、相關性方面有著重要作用。同時，該準則要求企業(yè)通過“投資性房地產”會計科目單獨核算投資性房地產，在成本計量

3、模式的基礎上適當引入公允價值計量模式。投資性房地產會計準則是我國會計準則的重要組成部分，也是我國會計準則與國際趨同的一個重要標志，但與國際通行投資性房地產會計準則相比，仍然存在各方面的差異。 論文以會計目標、相關性原則、可比性原則、重要性原則等理論為依據，運用規(guī)范性的研究方法進行比較研究。在對目前世界上部分已頒布投資性房地會計準則的國家和地區(qū)分析的基礎之上，選擇采用國際會計準則IAS40、英國會計準則SSAP19、香港會計準則S

4、SAP13、澳大利亞會計準則AASB140和我國《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》及應用指南(草案)為范本進行系統(tǒng)的對比分析。將投資性房地產這一重要資產放入整體構架中進行研究，對投資性房地產的定義、內容、確認、計量(包括初始計量和后續(xù)計量)、轉換、處置、披露等進行了完整的比較分析。 論文第一部分是前言，主要對文章選題的依據、意義進行了分析，強調利用規(guī)范性的寫作方法，通過對比分析來研究投資性房地產會計準則；在介紹文章結構和寫作

5、思路的同時，為了讓讀者更好地理解文中的內容，本部分對比較對象的選擇理由及所涉及的基礎性概念進行了說明。 第二部分是論文的第一章“投資性房地產會計準則的制定”。本部分首先對國外投資性房地產會計準則的制定情況作了介紹，對我國目前投資性房地產的狀況及會計處理進行了分析評價。分析了我國頒布投資性房地產會計準則的意義：體現(xiàn)了我國企業(yè)會計準則為投資者和社會公眾提供決策有用會計信息的理念，體現(xiàn)了與國際會計慣例的趨同，完善了我國的會計準則，對提

6、高會計信息質量特征，建立高質量的會計準則體系有重要的意義。 第三部分是論文的第二章“投資性房地產會計準則的理論依據與特點”。本部分對制定投資性房地產會計準則的會計目標理論、相關性原則、可比性原則、重要性原則等理論依據進行了論述，對我國投資性房地產會計準則的基本特點進行了分析。 第四部分是論文的第三章“中外投資性房地產會計準則的比較”。本部分是文章的重點，主要對我國投資性房地產會計準則與國際會計準則IAS40、英國會計準則

7、SSAP19和香港會計準則SSAP13、澳大利亞會計準則AASB140的投資性房地產的定義、準則內容、確認、計量、轉換、處置、披露等方面進行具體的比較，分析它們之間存在的差異。 在投資性房地產的定義方面，我國投資性房地產會計準則中關于投資性房地產的定義和范圍的規(guī)定相對比較簡單，IAS40采用列舉的方式對投資性房地產的范圍作了詳細的規(guī)定。在范圍上，我國投資性房地產會計準則強調了投資性房地產應當能夠單獨計量和出售，這一點在其他國家準

8、則中是沒有單獨加以列示和強調的。 從投資性房地產準則的內容來看，IAS40體系全面，內容詳盡，而我國準則比較簡略。我國投資性房地產中的土地是指土地使用權，而非土地所有權。另外，在租賃資產的劃分、資產的轉換、對未確定用途的土地歸屬方面，與IAS40也存在較大的差別。對投資性房地產確認的相關規(guī)定，我國與IAS40完全相同。而澳大利亞AASB 140的規(guī)定最詳盡，同時對營業(yè)性和非營利性主體的投資性房地產進行了規(guī)范。 IAS40

9、對投資性房地產初始計量的規(guī)定較細，采用舉例的方式進行說明，對投資性房地產完工前后的處理作了全面規(guī)定。而我國投資性房地產會計準則只是很籠統(tǒng)地規(guī)定了投資性房地產在各種取得方式下的處理原則，相對而言，操作性較差。 在投資性房地產的后續(xù)計量方面，我國允許采用成本與公允價值計量模式，但偏重于成本計量模式。而其他比較對象側重于公允價值計量。 我國投資性房地產準則只對可能存在．的非投資性房地產轉換為投資性房地產進行了規(guī)定。與IAS40

10、相比，并不包含把投資性房地產轉換為非投資性房地產的內容。 在投資性房地產的處置上，我國準則的規(guī)定比較簡單，沒有考慮融資租賃資產用作投資性房地產的情況。對部分處置投資性房地產的情況，在準則中也沒有規(guī)范。 對投資性房地產會計信息的披露，IAS40的規(guī)定較我國詳細，除我國要求披露的信息之外，IAS40還增加了兩方面的規(guī)定，一是收益表中有關金額的披露；二是在成本模式下，也要披露投資性房地產的公允價值。 第五部分是論文的第

11、四章“對我國投資性房地產準則修訂的建議”。在第三章對比分析的基礎上，作者對我國投資性房地產會計準則的進一步修改與完善提出了自己的建議。這些建議主要有： 1.在對投資性房地產范圍的界定方面，在指南中應該明確對部分用于出租、自用、增值的房地產，在確定其歸屬時所依據的比例，增加準則的操作性。 2.對集團內部租賃房地產的，建議在合并財務報表中，不確認投資性房地產；但這部分房地產如果符合投資性房地產的條件，就應歸屬為投資性房地產，

12、并且應在出租人個別財務報表中作為投資性房地產處理。 3.為體現(xiàn)會計信息的真實性、完整性和可比性，建議對企業(yè)利用自有(或融資租入)房地產進行經營性租賃，符合投資性房地產定義的，應歸入投資性房地產范疇，在投資性房地產準則中加以規(guī)范。 4.從會計準則的完整性出發(fā)，建議準則中應同時把非投資性房地產與投資性房地產之間的相互轉換加以規(guī)定。 5.為避免會計操縱，建議對準則所涉及“輔助服務在整個協(xié)議中不重大的租賃房地產，可歸屬為