營(yíng)改增-江西省國(guó)家稅務(wù)局

1、,二、房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題 （包括其他不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)）,,（一）主要政策（36、47號(hào)文+18、86號(hào)公告）①18號(hào)公告僅適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。（轉(zhuǎn)讓取得不動(dòng)產(chǎn)適用14號(hào)）②銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。③土地轉(zhuǎn)讓金等可以差額扣除。④跨縣銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行“項(xiàng)目地預(yù)繳+機(jī)構(gòu)領(lǐng)票和申報(bào)”管理模式。⑤銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目（無(wú)論是否異地開(kāi)發(fā)）收取預(yù)收款按3%預(yù)繳。,,（二）銷(xiāo)售房產(chǎn)項(xiàng)目納稅義

2、務(wù)發(fā)生時(shí)間①以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。②銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的所有款項(xiàng)均為預(yù)收款，均應(yīng)按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。,,（三）如何判斷是否老項(xiàng)目？政策規(guī)定：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前； ②施工許可證未注明或者未取得施工許可證但建筑工程合同注明開(kāi)工

3、日期在2016年4月30日前。把握原則：①按“先看證、再看合同”順序確定；②備案時(shí)已經(jīng)頒發(fā)許可證的，只能依據(jù)許可證注明開(kāi)工時(shí)間確定。,,（四）差額扣除問(wèn)題（一般計(jì)稅）18號(hào)公告：①可以扣除向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位支付的土地價(jià)款； ②應(yīng)取得省級(jí)以上財(cái)政收據(jù)。140號(hào)文： ① 向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得補(bǔ)償費(fèi)憑證等能夠證明真實(shí)性的材料， ）。,在總局未進(jìn)一步明確之前

4、，銀行支付憑證可以作為扣除的支付補(bǔ)償費(fèi)的憑證。,,②向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地出讓收益”可以扣除；,目前，房產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，除了凈地競(jìng)價(jià)出讓外，還有“三舊改造”（舊城區(qū)、舊廠房、舊村莊）協(xié)議出讓、原劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓等方式。因此，除向政府繳納土地轉(zhuǎn)讓金外，還會(huì)涉及向政府部門(mén)支付征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地出讓收益等。140號(hào)文出臺(tái)后，差額扣除范圍與契稅范圍基本一致。,,③一個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)

5、企業(yè)受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，項(xiàng)目公司可以扣除土地價(jià)款： ⑴開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更或補(bǔ)充協(xié)議，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司； ⑵出讓土地的用途、規(guī)劃不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同的同時(shí)，土地價(jià)款總額不變； ⑶項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。,,■注意事項(xiàng)： 第一，上述條款解決了房產(chǎn)企業(yè)異地開(kāi)發(fā)“先拍地、再

6、注冊(cè)”，土地轉(zhuǎn)讓金票據(jù)抬頭為母公司，導(dǎo)致項(xiàng)目公司無(wú)法扣除的問(wèn)題； 第二，拍得土地的主體，既可以是一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)，也可以是多個(gè)房產(chǎn)企業(yè)組成的聯(lián)合體； 第三，必須同時(shí)符合上述三個(gè)條件，項(xiàng)目公司才能差額扣除票據(jù)抬頭不一致的土地轉(zhuǎn)讓 ----政策邏輯與11號(hào)公告第二條相同,,86號(hào)公告：①按140號(hào)文件規(guī)定允許扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算

7、扣除；②第18號(hào)公告第五條中，“當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積”，是指計(jì)算容積率地上建筑面積，不包括地下車(chē)位建筑面積。,,（五）補(bǔ)開(kāi)增值稅發(fā)票問(wèn)題處理意見(jiàn)：房產(chǎn)項(xiàng)目已納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)發(fā)票的，可以補(bǔ)開(kāi)增值稅普通發(fā)票。 政策依據(jù)：2016年第18號(hào)公告“納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年4月30日前收取并已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票?！睂儆?

8、016年第23號(hào)公告、2017年第11號(hào)公告規(guī)定“總局另有規(guī)定除外”的情形。（即無(wú)時(shí)間期限）,,注意事項(xiàng)：①房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生自行補(bǔ)開(kāi)增值稅發(fā)票行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)保留已繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)發(fā)票的證明資料。 ②其他營(yíng)改增業(yè)務(wù)，已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票補(bǔ)開(kāi)增值稅發(fā)票的截至?xí)r間為2017年底。,2017年第11號(hào)公告,,（六）退房業(yè)務(wù)處理問(wèn)題描述：2016年4月30日前購(gòu)房人繳納部分房款（已預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅）取得地稅收據(jù)，5月1日后要求退房、退款，應(yīng)當(dāng)

9、如何操作？相關(guān)政策：36號(hào)文附件2第（十三）規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在試點(diǎn)前已繳納營(yíng)業(yè)稅，試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。,,具體操作：試點(diǎn)前已繳納營(yíng)業(yè)稅的，試點(diǎn)后發(fā)生退房退款，應(yīng)按規(guī)定向地稅申請(qǐng)退稅。需要提醒的是，地稅機(jī)關(guān)是否退稅，并不影響該套房再次銷(xiāo)售，具體操作如下： ①在兩業(yè)系統(tǒng)做購(gòu)房合同變更（合同刪除）；②系統(tǒng)中沒(méi)有該套房的有效的國(guó)稅收據(jù)信息（不包括紅字國(guó)稅收據(jù)信息）的，直接更改

10、合同號(hào)；③系統(tǒng)中有該套房的有效的國(guó)稅收據(jù)信息（不包括紅字國(guó)稅收據(jù)信息）的，需先沖紅，才能更改合同號(hào)。④合同變更后，該套房可正常銷(xiāo)售他人。,退房問(wèn)題總局最新政策,2017年第11號(hào)公告解讀：納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，符合補(bǔ)開(kāi)發(fā)票規(guī)定的，可于2017年12月31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）。需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的情形主要有：?。ㄒ唬┮焉陥?bào)營(yíng)業(yè)稅，未開(kāi)具發(fā)票的；?。ǘ┮焉陥?bào)營(yíng)業(yè)稅，已開(kāi)具發(fā)票，發(fā)生銷(xiāo)售退

11、回或折讓、開(kāi)票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止等情形，需要開(kāi)具紅字發(fā)票或重新開(kāi)具發(fā)票的； 　?。ㄈ┮蜒a(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅稅款，未開(kāi)具發(fā)票的。,,（七）拆遷還建業(yè)務(wù)處理問(wèn)題：房地產(chǎn)公司返還給拆遷戶的住房，是否視同銷(xiāo)售？銷(xiāo)售收入如何確認(rèn)？ 意見(jiàn)：①房地產(chǎn)公司將拆遷還建的不動(dòng)產(chǎn)交付被拆遷人，按銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目繳納增值稅。② 2016年第70號(hào)：納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)

12、等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定執(zhí)行。,,■國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定，其銷(xiāo)售額按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；　　 （2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。,,（八）房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)問(wèn)題：房產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)為

13、企業(yè)自持物業(yè)后出租，是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，如可以，應(yīng)以開(kāi)工日期還是產(chǎn)權(quán)證日期界定老項(xiàng)目？ 意見(jiàn)：房產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自持物業(yè)后出租，該項(xiàng)目施工許可證注明開(kāi)工日期為2016年4月30日前的，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。,,（九）房產(chǎn)公司廉租房收入能否免稅？ 意見(jiàn)：根據(jù)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅2016年36號(hào)）附件3文件規(guī)定：2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。廉租房與公

14、租房不是一個(gè)概念，因此房產(chǎn)公司廉租房取得收入不能免征增值稅。,,（十）發(fā)生超出經(jīng)營(yíng)范圍業(yè)務(wù)（如房屋出租）能否自行開(kāi)具增值稅發(fā)票？意見(jiàn)：①2016年5月6日總局政策解答：已領(lǐng)用發(fā)票的納稅人發(fā)生超出稅務(wù)登記經(jīng)營(yíng)范圍業(yè)務(wù)，一律自開(kāi)增值稅發(fā)票（包括專(zhuān)票和普票）。②未辦理工商稅務(wù)登記的行政、事業(yè)、軍事等單位，可持組織機(jī)構(gòu)代碼證按規(guī)定申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可加蓋財(cái)務(wù)專(zhuān)用章。③超出經(jīng)營(yíng)范圍不允許企業(yè)自開(kāi)或代開(kāi)發(fā)票，是總局督查的重點(diǎn)內(nèi)容之一。,

15、,（十一）公寓房出租業(yè)務(wù)①納稅人以長(zhǎng)（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)繳納增值稅。 ----總局2016年69號(hào)公告,比如打掃衛(wèi)生、換洗被套、洗刷用具等,,（十二）不動(dòng)產(chǎn)出租約定免租期業(yè)務(wù)政策規(guī)定：納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于視同銷(xiāo)售服務(wù)?？偩?016年86號(hào)公告總局解讀：關(guān)于納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，免租期是否需要視同

16、銷(xiāo)售繳納增值稅問(wèn)題。廠房、寫(xiě)字樓或者商鋪的租賃業(yè)務(wù)中，承租方在租賃后，都需要進(jìn)行裝飾裝修，占用大量時(shí)間，為此承租方往往要求出租方在租賃合同中約定一定的免租期優(yōu)惠。租賃合同中約定免租期，是以滿足一定租賃期限為前提的，并不是“無(wú)償”贈(zèng)送，《公告》明確，這種情形不屬于視同銷(xiāo)售服務(wù)。,,（十三）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)差額扣除問(wèn)題（73號(hào)公告）①納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可提供其他能證明契稅計(jì)

17、稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。②納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：（1）2016年4月30日及以前繳納契稅的增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%,,（2）2016年5月1日及以后繳納契稅的增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）］×5%③納稅人同時(shí)保

18、留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。即：有發(fā)票按發(fā)票扣除，無(wú)發(fā)票按契稅換算扣除,,（十四）無(wú)償贈(zèng)送或受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題（86號(hào)公告） 納稅人辦理無(wú)償贈(zèng)與或受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅的手續(xù)，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)化和規(guī)范個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與或受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅所需證明資料的公告》（2015年第75號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。《公告》第一條第（四）項(xiàng)第2目“經(jīng)公證的能夠證明有權(quán)繼

19、承或接受遺贈(zèng)的證明資料原件及復(fù)印件”，修改為“有權(quán)繼承或接受遺贈(zèng)的證明資料原件及復(fù)印件”。,,（十五）轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)到底怎么開(kāi)專(zhuān)票？問(wèn)題背景：實(shí)踐中有人認(rèn)為：正確處理：①所有納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)（無(wú)論是否在異地），均須在地稅預(yù)繳5%；②小規(guī)模納稅人自開(kāi)普票、地稅代開(kāi)專(zhuān)票；③一般納稅人自開(kāi)普票和專(zhuān)票,轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)須在地稅預(yù)繳5%,自開(kāi)專(zhuān)票小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)也得地稅代開(kāi)專(zhuān)票,因此認(rèn)為涉及轉(zhuǎn)讓取得不動(dòng)產(chǎn)都

20、須地稅代開(kāi)專(zhuān)票,,,,（十六）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)如何界定國(guó)地稅征收范圍？1.國(guó)稅征收范圍：房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用總局2016年第18號(hào)公告。①自行開(kāi)發(fā)是指，在依法取得土地使用權(quán)上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)；②納稅人主體，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)； ③銷(xiāo)售的是自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。,,2.地稅代征范圍：納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用總局2016年第14號(hào)公告。①取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括直接購(gòu)買(mǎi)、接收捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取

21、得；②不包括房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目； ③營(yíng)改增政策中，沒(méi)有“一手房”、“二手房”的概念，劃分國(guó)、地稅征收范圍不以是否辦理房產(chǎn)證作為標(biāo)準(zhǔn)。,,三、建筑行業(yè)重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題,,《關(guān)于進(jìn)一步明確營(yíng)改增有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（2017年第11號(hào)公告）：一、納稅人銷(xiāo)售活動(dòng)板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑、安裝服務(wù)，不屬于混合銷(xiāo)售，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷(xiāo)售額，分別適用稅率或征收率。注意事項(xiàng)：①銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供

22、建筑服務(wù)不屬于混合銷(xiāo)售，延續(xù)了增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條處理原則，與前期省局解答一致；,,注意事項(xiàng)：②自產(chǎn)貨物不僅限于活動(dòng)板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件；③應(yīng)分別核算，即合同約定分別計(jì)價(jià)；④營(yíng)改增后與營(yíng)改增前，同類(lèi)業(yè)務(wù)中，不能大幅度提高提供建筑服務(wù)收入的比重。 --《營(yíng)改增高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)稽查工作方案》（稅總函[2016]385號(hào)）,,二、建筑企業(yè)與發(fā)包方簽訂建筑合同后，以內(nèi)部授權(quán)或者三方協(xié)議等方式，授權(quán)集團(tuán)內(nèi)其他納稅人（以下稱(chēng)“

23、第三方”）為發(fā)包方提供建筑服務(wù)，并由第三方直接與發(fā)包方結(jié)算工程款的，由第三方繳納增值稅并向發(fā)包方開(kāi)具增值稅發(fā)票，與發(fā)包方簽訂建筑合同的建筑企業(yè)不繳納增值稅。發(fā)包方可憑實(shí)際提供建筑服務(wù)的納稅人開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。,,發(fā)包方,施工方（集團(tuán)企業(yè)分公司）,總包方（集團(tuán)企業(yè)）,簽訂總包合同,內(nèi)部授權(quán),直接開(kāi)票,,①建筑法對(duì)建筑總承包有嚴(yán)格資質(zhì)要求，且不允許建筑工程整體分包；②11號(hào)公告允許通過(guò)內(nèi)部授權(quán)或三方協(xié)議，解決企業(yè)內(nèi)部

24、分包模式中，納稅主體和發(fā)票開(kāi)具抵扣問(wèn)題；③可以理解為，根據(jù)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二條規(guī)定，認(rèn)定實(shí)際施工方為納稅義務(wù)人。,,?延伸：省局對(duì)老項(xiàng)目類(lèi)似問(wèn)題有明確意見(jiàn)問(wèn)題來(lái)源：建筑老項(xiàng)目，總包方與實(shí)際施工方不是同一單位，營(yíng)改增前雙方協(xié)議約定由施工方在建筑地地稅局代開(kāi)發(fā)票給業(yè)主；營(yíng)改增后，總包方以前期協(xié)議約定為由，拒絕以自己名義向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票，如何處理？處理意見(jiàn)：為老項(xiàng)目提供建筑服務(wù)，可以分以下三種情況分別處理（省局問(wèn)題解答）：,,①如試點(diǎn)前

25、總包方僅收取管理費(fèi)，業(yè)主直接付款給施工方，工程施工、材料采購(gòu)等由施工方全面負(fù)責(zé)，且營(yíng)改增后三方（發(fā)包方、總包方、施工方）簽訂補(bǔ)充協(xié)議，同意由施工方向業(yè)主開(kāi)票的，可以確定施工方為納稅義務(wù)人，由施工方按規(guī)定向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票（自行開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)）和申報(bào)納稅。,政策依據(jù)是試點(diǎn)實(shí)施辦法第二條，注意與2017年第11號(hào)公告第二條差異,,②如無(wú)法提供約定上述事項(xiàng)的三方協(xié)議（如業(yè)主不認(rèn)可），應(yīng)確定為建筑服務(wù)分包業(yè)務(wù)，由施工方向總包方開(kāi)具發(fā)票，總包方再向發(fā)

26、包方開(kāi)具發(fā)票，分別按規(guī)定申報(bào)納稅。,政策依據(jù)還是試點(diǎn)實(shí)施辦法第二條,,③對(duì)如果施工方為總包方的外派非獨(dú)立納稅機(jī)構(gòu)（如未辦理稅務(wù)登記的項(xiàng)目部等），應(yīng)當(dāng)向服務(wù)發(fā)生地國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理報(bào)驗(yàn)登記，按規(guī)定在服務(wù)地預(yù)繳稅款。 如總包方為一般納稅人的，應(yīng)當(dāng)自行開(kāi)具增值稅發(fā)票，如果總包方屬于小規(guī)模納稅人，可以按照規(guī)定向服務(wù)發(fā)生地國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。,,三、納稅人在同一地級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不適用《納稅人

27、跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（總局2016年第17號(hào)公告）?！窆姘l(fā)布后，政府、企業(yè)和稅務(wù)部門(mén)對(duì)該條款非常關(guān)注，具體來(lái)說(shuō)，集中關(guān)注以下幾個(gè)問(wèn)題：①在同一地級(jí)行政區(qū)內(nèi)跨縣市區(qū)提供建筑服務(wù)，真的不要在服務(wù)地預(yù)繳增值稅了嗎？,,答：是的！4月20日，總局貨勞稅司林楓副司長(zhǎng)全國(guó)一季度稅收新聞通報(bào)會(huì)表示：為節(jié)約建筑企業(yè)辦稅成本，對(duì)建筑企業(yè)在同一地級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)提供的建筑服務(wù)，在機(jī)構(gòu)所在地統(tǒng)一納稅。?為什么這樣調(diào)整？水

28、電煤氣安裝、家裝...... ②該規(guī)定適用房地產(chǎn)企業(yè)嗎？答：不適用！,,③是不是就不用開(kāi)外管證、報(bào)驗(yàn)登記了？答：在增值稅管理上，建筑企業(yè)在同一地級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)提供的建筑服務(wù)，不再需要開(kāi)具外管證和到服務(wù)地報(bào)驗(yàn)登記。企業(yè)所得稅管理是否需要開(kāi)具外管證，需征科處和企業(yè)所得稅處明確。,,四、一般納稅人銷(xiāo)售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。 把握要點(diǎn)： ①這是一種特殊的混合銷(xiāo)售處理方式；②沒(méi)有強(qiáng)

29、調(diào)必須是銷(xiāo)售自產(chǎn)電梯；③應(yīng)在合同約定分別計(jì)價(jià)；④營(yíng)改增后與營(yíng)改增前，同類(lèi)業(yè)務(wù)中銷(xiāo)售電梯與安裝服務(wù)收入占比大幅度變化。,,納稅人對(duì)安裝運(yùn)行后的電梯提供的維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，按照“其他現(xiàn)代服務(wù)”（6%）繳納增值稅。把握要點(diǎn)：①安裝服務(wù)是一次性的，維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)是持續(xù)性的；②即便維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)與電梯購(gòu)買(mǎi)安裝在同一個(gè)合同中約定，屬于安裝運(yùn)行后的維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)也應(yīng)當(dāng)按其他現(xiàn)代服務(wù)繳納增值稅。,,五、納稅人提供植物養(yǎng)護(hù)服務(wù)，按照“其他生活服務(wù)”繳納增

30、值稅。 ①銷(xiāo)售植物按銷(xiāo)售貨物繳納增值稅（如屬于自產(chǎn)植物，免稅），目前稅率為13%，即將調(diào)整為稅率11%；②園林綠化公司提供的綠化工程業(yè)務(wù)，按提供建筑服務(wù)納稅；綠化工程完工后提供的植物養(yǎng)護(hù)服務(wù)，按其他生活服務(wù)納稅;③提示：居民日常生活服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)不能抵扣，其他生活服務(wù)業(yè)能否抵扣看用途。,（一）政策文件（36、140號(hào)文+17、53、69號(hào)公告）1.建筑服務(wù)三種情形可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅： ①清包方式；②甲供工程；③老項(xiàng)目。2.簡(jiǎn)易計(jì)

31、稅可以差額扣除分包款。3.跨地級(jí)市建筑“就地預(yù)繳+機(jī)構(gòu)開(kāi)票申報(bào)” ①一般計(jì)稅：差額后按2%預(yù)繳，全額申報(bào)； ②簡(jiǎn)易計(jì)稅：差額后按3%預(yù)繳，差額申報(bào)。,,,（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅（基本要點(diǎn)）①三種情形可選簡(jiǎn)易計(jì)稅，甲供工程沒(méi)有甲供材的比例限制；②可以分工程項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，一個(gè)建筑施工許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)工程項(xiàng)目；③施工許可證管理辦法規(guī)定，工程造價(jià)30萬(wàn)元以下、建筑面積300平米以內(nèi)、國(guó)家工程項(xiàng)目，不需要辦理施工許可證。,,（三）建筑項(xiàng)

32、目簡(jiǎn)易計(jì)稅備案問(wèn)題意見(jiàn)：①《建筑工程施工許可證管理辦法》規(guī)定，工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。②對(duì)應(yīng)辦理《施工許可證》的項(xiàng)目，分項(xiàng)目進(jìn)行備案；③對(duì)不需辦理《施工許可證》的項(xiàng)目，可按年分類(lèi)匯總備案。,,（四）異地提供建筑服務(wù)預(yù)繳問(wèn)題53號(hào)公告明確，17號(hào)公告第七條規(guī)定調(diào)整為：納稅人異地預(yù)繳稅款時(shí)需填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，并出示以下資料：①與發(fā)包方簽訂的建筑合同復(fù)印件

33、（加蓋納稅人公章）；②與分包方簽訂的分包合同復(fù)印件（加蓋納稅人公章）；③從分包方取得的發(fā)票復(fù)印件（加蓋納稅人公章）。,與17號(hào)公告相比，刪除了提供合同和發(fā)票原件的要求，增加了加蓋公章的要求,,（五）差額扣除分包款范圍問(wèn)題：納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額?？煽鄢摹胺职睢?，是指工程分包、勞務(wù)分包、設(shè)計(jì)分包還是材料分包？意見(jiàn)：提供建筑服務(wù)可以扣除的分包款，僅指建筑服務(wù)

34、稅目注釋范圍的應(yīng)稅服務(wù)。,,（六）境外提供建筑服務(wù)免稅備案問(wèn)題 69號(hào)公告明確，境內(nèi)的單位和個(gè)人為施工地點(diǎn)在境外的工程項(xiàng)目提供建筑服務(wù)，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅跨境應(yīng)稅行為增值稅免稅管理辦法（試行）》（2016年第29號(hào)）第八條規(guī)定辦理免稅備案手續(xù)時(shí)，凡與發(fā)包方簽訂的建筑合同注明施工地點(diǎn)在境外的，可不再提供工程項(xiàng)目在境外的其他證明材料。,,（七）財(cái)稅[2016]140號(hào)涉及的建筑業(yè)務(wù)問(wèn)題①物業(yè)公司為業(yè)主提供的裝修服

35、務(wù)，按“建筑服務(wù)”繳納增值稅。,提示：第一，強(qiáng)調(diào)增值稅按應(yīng)稅行為性質(zhì)確定征稅品目和稅率，不是按企業(yè)所屬行業(yè)或企業(yè)名稱(chēng)確定；第二，確定營(yíng)改增征稅品目和稅率，不宜僅看提供服務(wù)的名稱(chēng)叫什么，應(yīng)結(jié)合具體的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分析和判斷（2015年12月2日總局貨勞司答復(fù)總局稽查局有關(guān)意見(jiàn)）。,,②納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員按“建筑服務(wù)”繳納增值稅。,提示：第一，出租有形動(dòng)產(chǎn)按建筑服務(wù)征稅必須同時(shí)符合兩個(gè)條件：一是出租標(biāo)的物為“建筑

36、施工設(shè)備”，二是“配備操作人員”；第二，可以結(jié)合水路運(yùn)輸?shù)摹捌谧?、程租按運(yùn)輸服務(wù)征稅，光租按有形動(dòng)產(chǎn)租賃征稅”，航空運(yùn)輸?shù)摹皾褡獍催\(yùn)輸服務(wù)征稅，干租按有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)征稅”進(jìn)行理解記憶。,,（八）特殊異地建筑服務(wù)處理 建筑企業(yè)在江西境內(nèi)（根據(jù)11號(hào)公告，應(yīng)增加限定為跨地級(jí)市）為公路、鐵路、電網(wǎng)、電纜、管道、內(nèi)河航道等建設(shè)工程提供建筑服務(wù)的，按以下原則處理： ①建筑企業(yè)在途經(jīng)地區(qū)成立了獨(dú)立納稅機(jī)構(gòu)，按分包業(yè)務(wù)處理；如未成立，

37、應(yīng)按規(guī)定向建設(shè)（施工）標(biāo)段途徑的所有縣（市、區(qū)）國(guó)稅機(jī)關(guān)分別辦理外出經(jīng)營(yíng)報(bào)驗(yàn)登記。,,②建筑企業(yè)的主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)協(xié)助建筑服務(wù)發(fā)生地的主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)督促建筑企業(yè)按規(guī)定辦理外出經(jīng)營(yíng)報(bào)驗(yàn)登記和預(yù)繳稅款；工程建設(shè)單位（發(fā)包人）的主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)督促工程建設(shè)單位向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)提供建筑承包人的聯(lián)系人、聯(lián)系方式等信息。相關(guān)設(shè)區(qū)市國(guó)稅局應(yīng)當(dāng)積極做好協(xié)調(diào)配合工作。（明確系統(tǒng)內(nèi)分工協(xié)作職責(zé)）,,③建筑企業(yè)在同一設(shè)區(qū)市范圍內(nèi)為上述建設(shè)工程提

38、供建筑服務(wù)的，各設(shè)區(qū)市國(guó)稅局可結(jié)合實(shí)際情況，按照營(yíng)改增試點(diǎn)政策和本通知規(guī)定，明確具體征管方式（如統(tǒng)一在征收局申報(bào)，分別入途徑地國(guó)庫(kù)），并報(bào)省局營(yíng)改增工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。 --《關(guān)于明確跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》（贛國(guó)稅營(yíng)改增辦發(fā)〔2016〕34號(hào) ）,,（九）項(xiàng)目代建增值稅處理參考背景：①《公路建設(shè)項(xiàng)目代建管理辦法》規(guī)定，代建是指受建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目法人委托，由代建單位承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)管理及相關(guān)工作的建

39、設(shè)管理模式。 ②項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)中，一般涉及委托方、代建單位和施工方等三方當(dāng)事人。 ③在實(shí)踐中，各地區(qū)代建業(yè)務(wù)操作模式存在差異，情況也比較復(fù)雜。,,參考意見(jiàn)：目前總局尚未明確代建業(yè)務(wù)增值稅處理意見(jiàn)。根據(jù)營(yíng)改增政策及國(guó)稅函[1998]554號(hào)文精神，對(duì)項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)可以暫按以下原則處理： ①如施工方與委托方直接簽訂工程建設(shè)合同，代建單位僅負(fù)責(zé)代辦手續(xù)及工程監(jiān)管，代建單位收取的管理費(fèi)按提供代理服務(wù)繳納增值

40、稅，施工方按提供建筑服務(wù)繳納增值稅。,,②如施工方與代建單位簽訂工程建設(shè)合同，且代建單位與業(yè)主間不需要就代建項(xiàng)目辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，代建單位取得的收入按提供建筑服務(wù)繳納增值稅，并向業(yè)主開(kāi)具增值稅發(fā)票；施工方取得的收入按提供建筑服務(wù)繳納增值稅，向代建單位開(kāi)具增值稅發(fā)票。,,③如施工方與代建單位簽訂工程建設(shè)合同，且代建單位與業(yè)主間需要就代建項(xiàng)目辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，代建單位取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅，向業(yè)主開(kāi)具增值稅發(fā)票；施工方取得的收入按提供建