商業(yè)地產(chǎn)一飛沖天 商鋪龍卷風席卷京城

1、商業(yè)地產(chǎn)一飛沖天商業(yè)地產(chǎn)一飛沖天商鋪龍卷風席卷京城商鋪龍卷風席卷京城2003年11月18日11:32南方日報報業(yè)集團21世紀經(jīng)濟報道編者按北到哈爾濱，南及?？?，西至成都，東達上海，中部武漢，商業(yè)地產(chǎn)之火已燒遍大江南北。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計快報顯示，1～7月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比增長45.9％，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的增幅均超過40％。1～8月，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積和投資額增幅均超過40％，是房地產(chǎn)分類物業(yè)增幅最高的。據(jù)世邦魏理仕（

2、CBRidEllis）公布的2003年第三季度市場分析指數(shù)，京滬穗商鋪市場已在二季度SARS的打壓中全面恢復，呈現(xiàn)租金上漲、空置下降之勢。10月7日，德國慕尼黑國際會展中心舉辦了一場中國投資論壇，歐洲各國的投資商對投資中國商業(yè)地產(chǎn)表示了巨大興趣。11月1日，全球地產(chǎn)之父密爾頓－庫帕（MILTONCOOPER）將手中的指揮棒指向了中國。通過對北京、上海、深圳、南京、蘇州的考察，庫帕表示，這些城市有非常好的購物中心，他“有一種觸電的感覺”，

3、認為中國是一個具有極大潛力的市場，是KIMCO不能錯過的機會。商業(yè)地產(chǎn)紅火的直接征象是，租金上揚、售價飚升。杭州、上海、北京的商鋪拍賣，以不斷攀升的成交價格為此提供了有力的佐證。另一個重要表現(xiàn)是，造MALL此起彼伏。北京、上海、西安、成都乃至東莞，都在大肆興建一個個大型MALL。已經(jīng)有專家呼吁有加強對商業(yè)地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控和引導。大連是商業(yè)地產(chǎn)熱得最快的城市之一，也是過剩跡象表現(xiàn)最明顯的城市之一。大連市政府最近已經(jīng)著手對此進行政策調(diào)控。

4、但是，對于諸多商業(yè)地產(chǎn)剛熱起來的城市來說，開發(fā)商會認為引導和調(diào)控也許言之過早，然而，倘若非要等待商業(yè)地產(chǎn)“過熱”時，政府再伸出有形之手，損失就不僅僅是開發(fā)商和投資者自己了。（李一弋）商鋪商鋪“龍卷風龍卷風”席卷京城席卷京城北京商鋪市場正在掀起一場史無前例的“龍卷熱潮”，但令業(yè)內(nèi)人士擔憂的是，相對滯后的消化能力如何才能跟上商鋪放盤量的急速步伐……見習記者楊麗萍北京報道搶購成風搶購成風在這個商品相對過剩的時代，值得消費者排長隊搶購的商品已經(jīng)

5、不多了。也許商鋪是少數(shù)的幾種之一。11月8日，長城飯店進行的萬朋商城底層商鋪拍賣會吸引了上百名投資者。當日上午10點，買家們從拍賣會剛開始就較上了勁，有三位買家在一號商鋪上交手20多個回合，最終76“從開發(fā)的角度看，開發(fā)商推出底商來賣是一件很合算的買賣。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，而開發(fā)商通過做底商，不僅賣得好，價格還賣得高，開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)，原本為住宅配套的‘副產(chǎn)品’竟然成了項目利潤的大頭

6、”，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理李忠先生在接受本報記者采訪時認為，利益是商鋪投資熱的原動力?！白≌?、公寓底商的價格一般是住宅、公寓的2～3倍”，這是絕大多數(shù)接受記者采訪的開發(fā)商和顧問機構的專業(yè)人士對商鋪價格的共識。以亞運村項目的某項目為例，住宅均價6500元／平方米，其底商的均價大約在15000元／平方米。周鳳儀也向記者坦言，朝陽MEN項目底商的價位也將會遵循這個原則?！氨本┥啼佂顿Y空間遠遠大于住宅，也是開發(fā)商將投資目前轉(zhuǎn)向商

7、鋪的一個重要原因”，蔡宇翔說，目前開發(fā)住宅的利潤率已經(jīng)趨于穩(wěn)定、透明，而在北京發(fā)展?jié)摿薮蟮纳虡I(yè)地產(chǎn)剛開始起步，利潤全在開發(fā)商的挖掘，正是由于這種原因，京城一家住宅開發(fā)巨頭已經(jīng)有意將業(yè)務全面轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。商鋪的高回報率不僅讓開發(fā)商趨之若鶩，也讓來自廣州、浙江等沿海地區(qū)的投資客“磨刀霍霍”?！氨本┥啼伒耐顿Y回收期正常情況下是8～10年，而在廣州、上海、浙江等地這個時間是12～15年，這個賬是非常好算的”，周鳳儀說。她曾經(jīng)參與運作的第五大道

8、用6年就能收回成本的情況，在商業(yè)發(fā)達的沿海城市是不可想象的。此外，戴德梁行的專業(yè)人士還認為，目前，各國零售業(yè)巨頭紛紛搶灘北京零售業(yè)市場，美國沃爾瑪、德國麥德龍、法國家樂福、英國百安居、法國歐尚等競相在京選址，類似產(chǎn)業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)形成很大需求，同時，外地餐飲業(yè)，大藥房等一大批以特許經(jīng)營和加盟連鎖形式進行拓展的商戶也為商業(yè)地產(chǎn)帶來了很大的需求空間。風險就在眼前？風險就在眼前？“今明兩年北京商鋪市場整體上仍呈現(xiàn)出供不應求之勢，最直接的原因是在這

9、兩年竣工的商業(yè)地產(chǎn)項目比較少，大批項目處于在建或前期規(guī)劃階段。但隨后幾年，大量的商鋪將陸續(xù)進入市場，其結果可能就是供過于求，空置率將會增加，如果早的話，這種現(xiàn)象有可能在明年底出現(xiàn)”，和很多專業(yè)人士一樣，李忠對北京商鋪未來的發(fā)展充滿擔憂?！耙环矫媸情_發(fā)商自身項目在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求，商業(yè)地產(chǎn)的供應與需求上存在一定的錯位。另一方面，開發(fā)商各自為政，埋頭做自己的項目，根本不知道周邊環(huán)境如何”，北京世紀華夏資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理董

10、力說，北京商鋪市場雖然目前供不應求，但盲目投資卻造成市場上不少項目出不了手，成為市場上的無效供應。天通苑就是一個很好的例子。這個規(guī)劃總面積達610萬平方米的大型住宅區(qū)有商業(yè)20萬平方米左右，雖然目前已打出了4800元每平方米的超低價，仍有近10萬平方米的商鋪無人問津。據(jù)了解，天通苑一二期總體銷售狀況火爆，招商情況很好，開發(fā)商看到了這個商機，決定大幅度增加，結果卻不得不面對眾多商鋪租不出去的殘酷現(xiàn)實?！白龅禺a(chǎn)需要一些條件的限制，各個項目一