地下車庫的法律屬性

1、地下車庫的法律屬性有人認為小區(qū)土地使用權既然為業(yè)主享有，開發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權和支配權。也有人認為，地下車庫作為小區(qū)建設的配套設施之一，是建筑物的輔助設施，就應如道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物（房屋）一并出售、轉移。還有人認為，業(yè)主取得的國有土地使用權同時包含了空間權，如果承認了地下車庫的產權屬于發(fā)展商

2、，那么就承認了空間權被發(fā)展商保留，但既然土地使用權都轉讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來認定空間權還保留在自己的手里？從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產權屬于全體業(yè)主享有。上述觀點都是有失偏頗的。地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建筑面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建筑物，具有作為所有權客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，并不能以其它

3、物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。因此，雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權并不意味著相關的權利就不存在。如違法建筑的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權，但實際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對他的違法建筑具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。再如，購買房屋后在沒有登記辦理好所有權證書這段時間內，購買人仍然可以憑借相關

4、票證來證明其對該房屋享有所有權。更何況該類地下車庫的興建一般都是經過合法審批手續(xù)的，并不存在違法行為。三、車庫的種類（一）不得銷售的公共配套設施開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價局頒發(fā)的于1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規(guī)范》第十一條就規(guī)定：“住宅小區(qū)的基礎設施、設

5、備及經城市規(guī)劃主管部門批準列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃要求配置的非營業(yè)性公共配套設施、設備，商品住宅開發(fā)經營單位必須無償提供給整個住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價銷售?！毕筮@種情況，如果開發(fā)商將地下車庫向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。（二）可以銷售的公共配套設施雖然根據(jù)政府規(guī)定，開發(fā)商應當修建地下車庫作為小區(qū)的配套設施。但只要具備相應的條件，開發(fā)商仍有權銷售地下車庫。因為法律并沒有規(guī)定要將地下車庫無償交給業(yè)主使用。地下車庫和房屋的關系不

6、同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關系。地下車庫并非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關系，不是主物與從物關系，系相對獨立建筑物，它可以獨立使用而不失人類對土地的利用取決于生產力的發(fā)展水平，特別是建筑技術的發(fā)達程度。在工業(yè)革命之前，基于人們對建筑科技的局限性，對土地利用僅限于土地的平面利用，無法對地上、地下空間加以利用，法律自然沒有規(guī)范和調整的必要。時至今日，城市化導致城市生活環(huán)境過密和土地過度利用，城市土地資源的稀缺與此間建筑

7、技術的進步，使人類對于土地的利用廣泛擴及至空中和地下，如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、地下倉庫、地下停車場、上下水道及排水溝等等。人們對土地利用已經朝著立體化發(fā)展，地下空間權也已經形成，法律滯后和缺位的問題已經開始凸現(xiàn)。從理論上看，地下建筑物和土地使用權是可以相互分離的。在城市房地產開發(fā)中，開發(fā)商獲得土地使用權，只是獲得了修建地表以上一定空間內的建筑物權利，并沒有涉及到地下空間的利用權，該部分空間利用權依然屬于政府，如加以利用，

8、必須經過規(guī)劃部門等有關部門的審批。地上建筑物與土地使用權不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權的關系。更何況，地上建筑物與土地使用權不能相分割使用原則，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。但是，從現(xiàn)行房地產法律法規(guī)看，確認地下建筑物所有權歸屬問題卻缺乏法律依據(jù)。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法（修訂）》只是對土地上的房屋權屬登記作了規(guī)定，并沒有涉及地下房屋的權屬登記?！冻鞘蟹康?/p>

9、產管理法》第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物”。這里的“土地上”當指地表之上。房地產所有權證是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。要獲得權利證書，必須要到房管局登記，如果沒有進行權屬登記，自然無法獲得法律承認的所有權。根據(jù)《中華人民共和國立法法》第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無權對此立法。從民法精神看，確認一個新的物的所有權當屬民事基本制度。對此，加

10、快立法研究，盡早出臺地下空間立法已經迫在眉睫。六、當前國內對地下空間的立法研究無可否認，空間權是一種現(xiàn)實的權利。它就是人們對土地地表上下一定范圍內的空間支配權，包括空間所有權和空間利用權?？臻g所有權為土地所有權所包容，空間權利用必須附屬于地表，是土地所有權的題中應有之權，當它為土地所有人享有時，它與土地所有權自然融為一體，沒有予以分割的必要。在我國，因為城市土地所有權歸屬國家，故除國家外任何人都不可能獲得空間所有權；當空間利用為土地所有