解讀花園洋房與普通多層的本質(zhì)區(qū)別

1、解讀花園洋房與普通多層的本質(zhì)區(qū)別（節(jié)選）——記【昆山中航城】花園洋房同致行（中國）研究策劃中心副總監(jiān)袁德濤一、花園洋房發(fā)展背景作為房地產(chǎn)建筑形態(tài)中的重要組成部分的花園洋房物業(yè)，在中國的發(fā)展史可追溯到國際化大都市上海，自十九世紀中期開始，花園洋房物業(yè)作為長江經(jīng)濟圈中領銜城市——上海和珠江經(jīng)濟圈前沿地域——廣東和福建等區(qū)域開始盛行。同時，花園洋房物業(yè)也成為當時社會“上流階層人士”追求居住品質(zhì)、彰顯身份地位的重要標示參數(shù)，是西方社會文明、生活

2、方式與中國文化融合的新興特色地產(chǎn)業(yè)新品！從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點來看，當時的花園洋房，相當于目前房地產(chǎn)市場中的獨棟別墅；然而，現(xiàn)今市場中的相繼出現(xiàn)的花園洋房和當年的花園洋房已相去甚遠。二、花園洋房概念（一）狹義花園洋房現(xiàn)代型的花園洋房，從其概念來講，一般分為狹義花園洋房和廣義花園洋房。狹義花園洋房則是指GardenVilla(花園別墅)，也就是我們通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，明顯特點就是帶有私家花園、草坪和車庫，擁有獨立院子式的

3、低密度建筑群落，通常表現(xiàn)在23層的小樓，著重強調(diào)戶戶有花園（多數(shù)為入戶花園）或是露臺等，包括市場中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型面積相對會較大，居住舒適程度較高。狹義花園洋房，就昆山市場而言，此類建筑物業(yè)形態(tài)主要體現(xiàn)在各類聯(lián)排別墅上和低層建筑物業(yè)上。就建筑風格而言，近年來，狹義花園洋房在建筑風格上得到不斷深化和延展，在洋式建筑風格的基礎上，結合國內(nèi)實際情況，派生出了具有“中國特色式”的新江南風格，就昆山而言，最具有代表樓

4、盤是中航城項目。昆山中航城項目景觀系統(tǒng)由業(yè)內(nèi)盛名，蜚聲國際的奧原機構擔綱規(guī)劃設計，設計師在秉承原汁的江南水鄉(xiāng)風格基礎上，遵循可持續(xù)發(fā)展思想，形成了項目獨特的“五重景觀系統(tǒng)”，既保證了社區(qū)景觀的生生不息，又符合國際可持續(xù)發(fā)展的文化潮流。國際知名的景觀設計公司奧原認為：對于人身心最舒服的空間是有樹蔭、有陽光，有鳥類、有魚的自然空間，單單通過亭臺樓榭的方法無法實現(xiàn)。中航城項目通過森林似的打造手法實現(xiàn)自然生機，整合優(yōu)越的生態(tài)資源和國際先進理念構

5、建而成的五重自然景觀。首先，整合昆山東部最大的300畝晨曦水上公園生態(tài)休閑資源，和巨資打造的重點昆山市政工程白墅浦風光帶自然風景；構成生動、優(yōu)美的生活大環(huán)境，并實現(xiàn)踏青、游玩等生態(tài)休閑功能。其次，以蜿蜒伸展至整個社區(qū)的自然溪流為核心構建整個社區(qū)的生態(tài)水景。瀑布水源向中央景觀水面匯集，形成聚財水系；沿水岸自然形成半島，營造三其次，品質(zhì)感較強，舒適性更高。其次，品質(zhì)感較強，舒適性更高。在用材上，通常只會在別墅項目中才有的元素，也逐漸在花園洋

6、房中得到體現(xiàn)。思想比較前衛(wèi)的開發(fā)商通常會在花園洋房的戶型設計上斟酌再三，既要保證居住者通透的視野開闊，又要做到使用面積的緊湊、合理。同時利用花園洋房特殊的露臺、退臺、錯層、躍層等方式，使室內(nèi)空間與陽臺、生態(tài)長廓連成一體。第三，贈送的物業(yè)附加值多第三，贈送的物業(yè)附加值多。一般而言，花園洋房會贈送一定的附屬面積，譬如入戶花園、綠地、閣樓、車庫等，同時，實際得房率也較高，發(fā)展商綜合實力、品牌影響力和物業(yè)管理公司的品牌感召力、業(yè)務經(jīng)驗等也更為豐

7、富。第四，獨特的第四，獨特的“家在花園家在花園”特色。特色。這里的“花園”，已不再是概念層面的“花園”，而更多的則是落實到實際中的不僅僅指社區(qū)大環(huán)境的生態(tài)花園，譬如中心組團綠地、廣場綠地、小組團綠地、宅間庭院綠地等。同時，還有微觀層面的屬于每戶業(yè)主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產(chǎn)品的設計核心和精髓。例如地面層的庭院花園、地下或半地下庭院，二層以上入戶花園、較大面積的陽臺、露臺、屋頂平臺、屋頂花園等。其設計宗旨則

8、是全力為每一戶住宅都提供適宜的室外或半室外休閑空間。第五，突出第五，突出“洋房洋房”實質(zhì)性概念。實質(zhì)性概念。洋房主要突出在“洋”字上。那么，這個“洋”又該怎么理解呢？從業(yè)界專屬名詞來理解，其核心主要針對的則是建筑的風格、造型、立面以及裝飾細部等。具體可包括現(xiàn)代風格、古典風格、中式風格、歐式風格、北美風格、北歐風格、地中海風格、鄉(xiāng)村風格等等。但從市場上來看，又以現(xiàn)代中式風格、鄉(xiāng)村風格最為常見。就昆山市場而言，其最具有代表的樓盤就是中航城項

9、目。新式“花園洋房”以其低密度但不張揚、奢華的特點，滿足了眾多崇尚新生活方式的中產(chǎn)階級族。已認籌中航城花園洋房的張先生如是描述他的生活模式：“白天在公司辦公，傍晚開車20分鐘到家，最想要的就是一種身心的完全放松，全心去感受生活的愜意和舒心，中航城，滿足了我想要的生活！”上述中航城那位業(yè)主所感慨，也正代表了一個階層的生活心境，選擇中航城花園洋房，不僅可享受“有天有地有花園”私屬生活空間的“我的地盤我做主”成功歸屬，也更有追求“優(yōu)雅空間，至