轉(zhuǎn)讓土地使用權的稅收籌劃模式

1、A房地產(chǎn)公司（一般納稅人）擁有一塊土地（營改增后取得），原價5000萬元（未進行開發(fā)，為生地），現(xiàn)該地塊市價9000萬元，A公司欲以9000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給B公司。一、直接轉(zhuǎn)讓土地（一）增值稅A公司計算銷項稅額：9000(1＋10%)10%=818.18萬元通過對營改增后相關政策的梳理，截止到本文發(fā)稿，國家并未出臺針對土地使用權轉(zhuǎn)讓，計算銷售額能否扣除取得土地原價的相關規(guī)定。如：國家稅務總局公告2016年第18號文相關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企

2、業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。18號公告也只是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。因此，從目前的政策來看，2016年4月30日后取得的土地，轉(zhuǎn)讓時，計算銷項稅額，不得扣除取得土地的價款，應全額計算應稅銷售額。第三條規(guī)定，契稅稅率為3％~5％，契稅

3、的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。根據(jù)財稅〔2016〕43號第一條規(guī)定，計征契稅的成交價格不含增值稅。B公司應繳納契稅：9000(1＋10%)3％=245.45萬元。采用直接轉(zhuǎn)讓方式，A公司與B公司共需繳納稅款：818.18＋1022.73＋744.32＋245.45=2830.68萬元二、“生地變熟地”后再轉(zhuǎn)讓A公司對該土地進行開發(fā)整理，投入建設費用100