山東省濟南市中級人民法院房屋買賣合同糾紛司法局講稿

1、1房屋買賣合同糾紛法律適用房屋買賣合同糾紛法律適用一、房屋買賣合同糾紛涉及的房屋類型概述處理房屋買賣合同糾紛，首先要了解房屋買賣合同的標的物房屋。房屋類型一般包含商品房、二手房、房改房、經濟適用房、農村集體土地上建設的房屋。分清房屋類型的意義在于：不同的房屋，購買資格不同、流通性不同，由此導致的合同主體、所有權人、合同效力會有所不同。（一）商品房（一）商品房商品房在我國興起于20世紀80年代，它是在市場經濟條件下，由具有經營資格的房地產

2、開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權后開發(fā)建設的、按市場價出售的房屋。商品房開發(fā)建設一般需要經過項目立項、取得開發(fā)建設用地使用權、建設用地規(guī)劃許可證的核發(fā)、建設工程設計方案的審查、施工圖設計審查、建設工程規(guī)劃許可、商品房的預售、建設工程竣工驗收與備案、商品房的初始登記、開發(fā)項目的物業(yè)管理等程序。通常所稱的“五證”是指國土局的《國有土地使用權證》、規(guī)劃局的《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、建委的《建設工程施工許可證》、《商品房

3、預售許可證明》。了解開發(fā)建設的流程，有利于我們了解糾紛發(fā)生在開發(fā)建設的哪個階段，從而有利于確定糾紛的性質以及處理意見。比如，一般情況下，開發(fā)商取得建設工程規(guī)劃許可證以后，商品房已經具體確定，有了房號，此時雙方簽訂商品房預約合同，開發(fā)商收取定金，雙方可能是真實的商品房預約關系。但如果在房地產項目還沒有立項的時候，開發(fā)商就與不特定公眾簽訂商品房預約合同，收取定金，并且后來開發(fā)商也沒有取得土地使用權證，就攜款逃跑了，則開發(fā)商當初可能不是真的想

4、與買受人預約簽訂商品房合同，出售房屋，只是想收取資金，雙方之間可能不是真實的商品房預約關系，開發(fā)商有可能涉嫌非法集資。這樣，雙方的法律關系可能就不同了，處理意見也不能按照商品房預約關系來處理。開發(fā)建設完畢后，商品房應當進行綜合驗收。自2011年4月27日濟南市城鄉(xiāng)建設委員會、濟南市規(guī)劃局、濟南市城市管理行政執(zhí)法局、濟南市住房保障和房產管理局、濟南市市政公用事業(yè)局聯(lián)合下發(fā)《關于轉發(fā)的通知》（濟建發(fā)（2011）7號）后，濟南市對商品房交付開

5、始嚴格采取綜合驗收備案制度，開發(fā)項目經綜合驗收合格后，方可交付使用。綜合驗收的內容主要包括：1.開發(fā)項目是否按照建設條件意見書的要求進行建設；2.開發(fā)項目3局房改辦公室行政職權范圍，不屬于法院民事案件受案范圍。他人頂替房改對象之名購買房改房的，一般無效。（四）經濟適用房（四）經濟適用房經濟適用房是指由國家批準，在免除土地出讓金的基礎上，并給開發(fā)商一定的信貸優(yōu)惠，由開發(fā)商建立的提供給中低收入階層的保障性住房。經濟適用房用地一般實行行政劃撥

6、的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。經濟適用房相對于商品房具有3個顯著特征：經濟性、保障性、實用性，是具有社會保障性質的商品住宅。由于經濟適用房建設用地實行國家統(tǒng)一劃撥制，享受免征地土出讓金等各種優(yōu)惠措施，使得建設成本明顯低于商品房。因此，經濟適用房的房主如將房屋上市交易，必須補交土地出讓金及各種稅費。對于頂名購買經濟適用房也就是買賣經濟適用房指標的合同效力，我們認為無效

7、。因為依照《經濟適用住房管理辦法》的有關規(guī)定，購買經濟適用房的有嚴格的條件限制，轉讓購房指標侵犯了國家關于經濟適用房的管理制度，未經國家審批，損害了國家利益。根據(jù)2014年12月16日《北京市高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第五條、第十條以及2010年12月21日《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十六條的規(guī)定，轉讓政策性保障住房購房指標的房屋買賣合同一般無效，政

8、策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。（五）農村房屋（五）農村房屋農村房屋農村房屋是農村中主要供從事農業(yè)生產者居住的宅院。農業(yè)生產者居住的農村房屋，在組成上除一般生活起居部分外，還包括農業(yè)生產用房，如農機具存放、家禽家畜飼養(yǎng)場所和其他副業(yè)生產設施等。我們審判實踐中涉及的農村房屋一般建筑在農村宅基地上。宅基地是農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。根據(jù)《土地

9、管理法》，宅基地并不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以經過村委會以及政府批準后在本村集體內流轉。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省（區(qū)、市）規(guī)定的標準。宅基地使用權具有以下幾個特點：第一，宅基地使用權的主體為集體經濟組織成員。農民申請宅基地很大程度上因為其是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或戶的名義申請宅基地，并且農村宅基地的性質不會隨村民身份變化而改變。第