房地產增值稅

1、?房地產開發(fā)企業(yè)營改增常見實務問題分房地產開發(fā)企業(yè)營改增常見實務問題分析????來源：中國稅網作者：李曄季潔日期：20161123字號[大中小]財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號，以下簡稱36號文件）發(fā)布后，2016年3月31日，國家稅務總局發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號，以下簡稱18號公告），對房地產開發(fā)企業(yè)增

2、值稅的征收管理做了具體規(guī)定。筆者試按照開發(fā)流程對房地產開發(fā)企業(yè)營改增實務問題分析如下。一、及時辦理一般納稅人登記手續(xù)全面營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）應及時辦理一般納稅人登記，辦理一般納稅人登記的重要意義不僅僅在于確認銷項稅額，更重要的是保證進項稅額應抵盡抵。案例1：2016年5月，M房地產開發(fā)企業(yè)注冊成立，當月支付該項目設計費1060稅務分析：不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額（簡易計稅建設規(guī)模房地產項目總建

3、設規(guī)模）=200萬（2萬平方米5萬平方米）=80（萬元）因此，M房地產公司應將80萬元進項稅額轉出。開發(fā)企業(yè)無法劃分的進項稅額存在兩個爭議問題，一是18號公告建立在開發(fā)企業(yè)只有對外銷售開發(fā)產品的基礎上，如果既有銷售開發(fā)產品收入，又有不動產出租收入、水電費轉售收入、物業(yè)費收入，顯然無法劃分的進項是無法運用建設規(guī)模比例法的，有待國稅總局進一步明確政策；二是18號公告要求按照《建設工程施工許可證》注明的建設規(guī)模運算，在實踐中會出現，簡易計稅項

4、目《建設工程施工許可證》上注明的建設規(guī)模為2萬平方米，但是已經銷售了1.9萬平方米，如果按照2萬平方米參與運算，顯然不盡合理。此時合理的防范是按照剩余建設規(guī)模1000平方米參與運算，但缺乏明確的政策支持。三、預收款預交增值稅預售制度是房地產開發(fā)企業(yè)區(qū)別于其他企業(yè)的特征之一，企業(yè)銷售回款大部分通過預收款方式取得。在營業(yè)稅時代，房地產企業(yè)納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。營改增后，如果仍然以收到預收款當天作為增值稅納稅義務發(fā)生時間，會使房