民宿項(xiàng)目可行性方案(永嘉縣嶼北古村)

1、永嘉縣嶼北古村民宿項(xiàng)目可行性方案第一章總論1.1項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為浙江省溫州市永嘉縣嶼北古村民宿投資項(xiàng)目。項(xiàng)目所處的永嘉縣，山水資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越悠三百里楠溪江，融天然風(fēng)光與人文景觀于一體，以水秀、巖奇、瀑多、村古、灘林美而名聞遐邇，是我國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)當(dāng)中以田園山水風(fēng)光見(jiàn)長(zhǎng)的景區(qū)之一。豐富的山水資源，以及優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，為楠溪江民宿的建設(shè)奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目所在地嶼北村，位于永嘉縣巖坦鎮(zhèn)，諸永高速巖坦出口下高速五分鐘即達(dá)。該村

2、三面環(huán)山，一面臨水，青山疊翠，環(huán)境清幽，風(fēng)光秀美，蒼松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、嶼山、陽(yáng)山、和尚山環(huán)抱，猶如蓮花瓣簇?fù)碇麄€(gè)村莊。村內(nèi)古建筑占現(xiàn)有民居建筑85%以上，新區(qū)與老區(qū)分明。石墻上斑駁的紅色標(biāo)語(yǔ)還依稀可見(jiàn)。是難得的保留原始風(fēng)貌的古村落。該村有一批“國(guó)字號(hào)”榮譽(yù)，如“中國(guó)景觀村落”、“國(guó)家級(jí)歷史文化名村”、“中國(guó)首批傳統(tǒng)村落”等。該村歷史據(jù)《汪氏及徐氏宗譜》記載，嶼北始建于唐代，由徐氏所居。后宋朝吏部尚書(shū)汪應(yīng)辰及其弟汪應(yīng)龍

3、遭秦檜迫害，歸隱于嶼北后棠塆，至第五代入贅嶼北后，徐氏開(kāi)始遷居至楓林，汪氏一脈日益繁衍。嶼北民居建筑具有濃郁的地方特色，村內(nèi)古建筑保存完整，村落總體規(guī)劃思想獨(dú)具特色。嶼北村四周群山重疊，形似蓮花瓣，村落聚沖“蓮花心“。于是，村落按照道學(xué)“易經(jīng)“中的陰陽(yáng)五行學(xué)說(shuō)風(fēng)水格局的方法，把北向金字山定為“金“，把南方嶼北森林定為“木“，把東側(cè)交叉路形定為“火“，把西向（蓮花心）肥沃黃土作為“土“，把城河圍繞“蓮花心“一周定為“水“，構(gòu)成了一個(gè)封閉的

4、社會(huì)單元和自然村落。村內(nèi)商業(yè)環(huán)境：1、村管網(wǎng)改造正在進(jìn)行，屆時(shí)所有電線、網(wǎng)絡(luò)線路都將埋于地下，最大程度的還原古村落生態(tài)環(huán)境。2、該村尚無(wú)民宿項(xiàng)目，僅有一家名義上的農(nóng)家樂(lè)位于村委會(huì)大樓樓下食堂。村委會(huì)目前對(duì)農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目持支持態(tài)度。本項(xiàng)目可發(fā)展空間巨大。3、村內(nèi)小賣部零散3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、餅干等）不是過(guò)期就是三無(wú)產(chǎn)品。這可能由于該村的旅游行業(yè)尚未及時(shí)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致旅游、商業(yè)氛圍不濃厚。4、地下管網(wǎng)改造正在進(jìn)行，完

5、成后電線地埋，古村落風(fēng)貌可以進(jìn)一步展現(xiàn)。5、寬帶、自來(lái)水網(wǎng)管齊備。6、地理位置優(yōu)越，位于諸永高速巖坦出口2公里，溫州市區(qū)出發(fā)40分鐘即可到達(dá)。1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總數(shù)量：前期規(guī)劃為一棟古建筑民房以及前后院落。建筑裝修成本：根據(jù)設(shè)計(jì)公司方案進(jìn)行確定。第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)一市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的定位是：利用本項(xiàng)目是嶼北村第一個(gè)特色民宿的良好條件，以嶼北古村的文化資源和自然風(fēng)光作為依靠，通過(guò)展現(xiàn)古村落形態(tài)以及歷史

6、文化、優(yōu)美的自然風(fēng)光以及淳樸的農(nóng)耕生活，吸引周邊城市短途旅游客源。在樹(shù)立好本民宿品牌的同時(shí)，對(duì)嶼北古村的古村落保護(hù)和文化傳承做出貢獻(xiàn)。流，提升當(dāng)?shù)卮迕駥?duì)自身居住地資源優(yōu)勢(shì)的認(rèn)識(shí)，合作互利，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，進(jìn)一步提升收入水平。7、以旅游周邊項(xiàng)目帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變傳統(tǒng)觀念，轉(zhuǎn)由借助服務(wù)業(yè)增加收入，而不是傳統(tǒng)景點(diǎn)以門票收入為主體的收入模式。34規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量根據(jù)設(shè)計(jì)公司對(duì)承租樓房的具體情況確定，依據(jù)1015平方米一間客房的標(biāo)準(zhǔn)，大致在68間客房

7、。樓房主體外部裝修修舊如舊，與嶼北古村古民居保持一致風(fēng)格，前后院在保持歷史原貌的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮休閑、活動(dòng)的作用。內(nèi)部裝修按所針對(duì)客戶的需求確定風(fēng)格樣式，保證房間的實(shí)用性和舒適性。第四章投入成本與經(jīng)營(yíng)預(yù)計(jì)一、投入成本分析：4.1.1房屋改造計(jì)劃和投入成本：1、充分理解所改造房屋的歷史、文化底蘊(yùn)和結(jié)構(gòu)。充分尊重原始風(fēng)貌，對(duì)房屋外表的裝修做到與嶼北村整體風(fēng)格的融合與創(chuàng)新。達(dá)到既符合古村落古民居概念，又能體現(xiàn)出新農(nóng)村新風(fēng)貌的特色。2、內(nèi)部裝修

8、按照所針對(duì)客戶群設(shè)計(jì)，做到簡(jiǎn)潔、風(fēng)格多樣，規(guī)格能滿足大部分層次客人的需要。要解決游客擔(dān)心的農(nóng)村住宿臟亂的現(xiàn)象，在房間內(nèi)不體會(huì)到溫馨、舒適。3、前后院改造計(jì)劃：⑴將原有水池復(fù)原，引入活水，讓整個(gè)水池流動(dòng)起來(lái)，養(yǎng)魚(yú)、水植方面必須豐富，以減少死水帶來(lái)的蚊蟲(chóng)多的負(fù)面影響。完善后這屋前屋后的池塘將是我們的最大外觀特色！⑵在原有宅基地上搭建簡(jiǎn)易房屋，風(fēng)格也需要融入古村落，或根據(jù)設(shè)計(jì)師意圖，部分創(chuàng)新。此規(guī)劃著重解決活動(dòng)室、食堂、文化體驗(yàn)場(chǎng)地的用地規(guī)劃

9、。⑶卵石圍墻的整修與完善，達(dá)到民宿整體封閉性獨(dú)立性的需求。⑷院落綠化，根據(jù)設(shè)計(jì)施工進(jìn)行。綠化分前期綠化和后期經(jīng)營(yíng)者自己種植綠化，前期綠化基本由原來(lái)以后綠化轉(zhuǎn)變，后期按經(jīng)營(yíng)理念種植農(nóng)作物、欣賞型花卉等。⑸改造成本由設(shè)計(jì)公司估算，房屋主體返修鞏固費(fèi)用在90000元，房間裝修按每平方米1800元估算，大致租用面積280平米，總計(jì)主體裝修504000元。院落以整理道路、修整圍墻，布置水池為主，預(yù)算50000元?？傆?jì)644000元。加上軟裝，總體

10、預(yù)算控制在800000元。4.1.2本項(xiàng)目特色以及與落戶地嶼北古村的合作互利規(guī)劃結(jié)合民宿自身情況，進(jìn)行完善優(yōu)化后進(jìn)入穩(wěn)定營(yíng)業(yè)狀態(tài)。在營(yíng)業(yè)期間，為提升客戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘嶼北古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點(diǎn)，撬動(dòng)體驗(yàn)式旅游的發(fā)展。在項(xiàng)目裝修期間，將會(huì)對(duì)本村落原始農(nóng)耕生態(tài)的特色生產(chǎn)生活活動(dòng)進(jìn)行深入探索研究，逐步推進(jìn)以下幾個(gè)特色活動(dòng)項(xiàng)目以增強(qiáng)民宿活力和特色：1、挑選12個(gè)項(xiàng)目作為本民宿固定活動(dòng)，具體地