民宿項目可行性方案(永嘉縣嶼北古村)

1、永嘉縣嶼北古村民宿項目可行性方案第一章總論1.1項目概況本報告所陳述的對象為浙江省溫州市永嘉縣嶼北古村民宿投資項目。項目所處的永嘉縣，山水資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越悠三百里楠溪江，融天然風(fēng)光與人文景觀于一體，以水秀、巖奇、瀑多、村古、灘林美而名聞遐邇，是我國家級風(fēng)景名勝區(qū)當中以田園山水風(fēng)光見長的景區(qū)之一。豐富的山水資源，以及優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，為楠溪江民宿的建設(shè)奠定基礎(chǔ)。項目所在地嶼北村，位于永嘉縣巖坦鎮(zhèn)，諸永高速巖坦出口下高速五分鐘即達。該村

2、三面環(huán)山，一面臨水，青山疊翠，環(huán)境清幽，風(fēng)光秀美，蒼松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、嶼山、陽山、和尚山環(huán)抱，猶如蓮花瓣簇擁著整個村莊。村內(nèi)古建筑占現(xiàn)有民居建筑85%以上，新區(qū)與老區(qū)分明。石墻上斑駁的紅色標語還依稀可見。是難得的保留原始風(fēng)貌的古村落。該村有一批“國字號”榮譽，如“中國景觀村落”、“國家級歷史文化名村”、“中國首批傳統(tǒng)村落”等。該村歷史據(jù)《汪氏及徐氏宗譜》記載，嶼北始建于唐代，由徐氏所居。后宋朝吏部尚書汪應(yīng)辰及其弟汪應(yīng)龍

3、遭秦檜迫害，歸隱于嶼北后棠塆，至第五代入贅嶼北后，徐氏開始遷居至楓林，汪氏一脈日益繁衍。嶼北民居建筑具有濃郁的地方特色，村內(nèi)古建筑保存完整，村落總體規(guī)劃思想獨具特色。嶼北村四周群山重疊，形似蓮花瓣，村落聚沖“蓮花心“。于是，村落按照道學(xué)“易經(jīng)“中的陰陽五行學(xué)說風(fēng)水格局的方法，把北向金字山定為“金“，把南方嶼北森林定為“木“，把東側(cè)交叉路形定為“火“，把西向（蓮花心）肥沃黃土作為“土“，把城河圍繞“蓮花心“一周定為“水“，構(gòu)成了一個封閉的

4、社會單元和自然村落。村內(nèi)商業(yè)環(huán)境：1、村管網(wǎng)改造正在進行，屆時所有電線、網(wǎng)絡(luò)線路都將埋于地下，最大程度的還原古村落生態(tài)環(huán)境。2、該村尚無民宿項目，僅有一家名義上的農(nóng)家樂位于村委會大樓樓下食堂。村委會目前對農(nóng)家樂項目持支持態(tài)度。本項目可發(fā)展空間巨大。3、村內(nèi)小賣部零散3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、餅干等）不是過期就是三無產(chǎn)品。這可能由于該村的旅游行業(yè)尚未及時開發(fā)，導(dǎo)致旅游、商業(yè)氛圍不濃厚。4、地下管網(wǎng)改造正在進行，完

5、成后電線地埋，古村落風(fēng)貌可以進一步展現(xiàn)。5、寬帶、自來水網(wǎng)管齊備。6、地理位置優(yōu)越，位于諸永高速巖坦出口2公里，溫州市區(qū)出發(fā)40分鐘即可到達。1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目總數(shù)量：前期規(guī)劃為一棟古建筑民房以及前后院落。建筑裝修成本：根據(jù)設(shè)計公司方案進行確定。第二章市場調(diào)研及前景預(yù)測一市場形勢分析（一）客觀區(qū)域市場分析本項目的定位是：利用本項目是嶼北村第一個特色民宿的良好條件，以嶼北古村的文化資源和自然風(fēng)光作為依靠，通過展現(xiàn)古村落形態(tài)以及歷史

6、文化、優(yōu)美的自然風(fēng)光以及淳樸的農(nóng)耕生活，吸引周邊城市短途旅游客源。在樹立好本民宿品牌的同時，對嶼北古村的古村落保護和文化傳承做出貢獻。流，提升當?shù)卮迕駥ψ陨砭幼〉刭Y源優(yōu)勢的認識，合作互利，長遠發(fā)展，進一步提升收入水平。7、以旅游周邊項目帶動經(jīng)濟發(fā)展，改變傳統(tǒng)觀念，轉(zhuǎn)由借助服務(wù)業(yè)增加收入，而不是傳統(tǒng)景點以門票收入為主體的收入模式。34規(guī)模與標準客房數(shù)量根據(jù)設(shè)計公司對承租樓房的具體情況確定，依據(jù)1015平方米一間客房的標準，大致在68間客房

7、。樓房主體外部裝修修舊如舊，與嶼北古村古民居保持一致風(fēng)格，前后院在保持歷史原貌的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮休閑、活動的作用。內(nèi)部裝修按所針對客戶的需求確定風(fēng)格樣式，保證房間的實用性和舒適性。第四章投入成本與經(jīng)營預(yù)計一、投入成本分析：4.1.1房屋改造計劃和投入成本：1、充分理解所改造房屋的歷史、文化底蘊和結(jié)構(gòu)。充分尊重原始風(fēng)貌，對房屋外表的裝修做到與嶼北村整體風(fēng)格的融合與創(chuàng)新。達到既符合古村落古民居概念，又能體現(xiàn)出新農(nóng)村新風(fēng)貌的特色。2、內(nèi)部裝修

8、按照所針對客戶群設(shè)計，做到簡潔、風(fēng)格多樣，規(guī)格能滿足大部分層次客人的需要。要解決游客擔(dān)心的農(nóng)村住宿臟亂的現(xiàn)象，在房間內(nèi)不體會到溫馨、舒適。3、前后院改造計劃：⑴將原有水池復(fù)原，引入活水，讓整個水池流動起來，養(yǎng)魚、水植方面必須豐富，以減少死水帶來的蚊蟲多的負面影響。完善后這屋前屋后的池塘將是我們的最大外觀特色?、圃谠姓厣洗罱ê喴追课?，風(fēng)格也需要融入古村落，或根據(jù)設(shè)計師意圖，部分創(chuàng)新。此規(guī)劃著重解決活動室、食堂、文化體驗場地的用地規(guī)劃

9、。⑶卵石圍墻的整修與完善，達到民宿整體封閉性獨立性的需求。⑷院落綠化，根據(jù)設(shè)計施工進行。綠化分前期綠化和后期經(jīng)營者自己種植綠化，前期綠化基本由原來以后綠化轉(zhuǎn)變，后期按經(jīng)營理念種植農(nóng)作物、欣賞型花卉等。⑸改造成本由設(shè)計公司估算，房屋主體返修鞏固費用在90000元，房間裝修按每平方米1800元估算，大致租用面積280平米，總計主體裝修504000元。院落以整理道路、修整圍墻，布置水池為主，預(yù)算50000元?？傆?44000元。加上軟裝，總體

10、預(yù)算控制在800000元。4.1.2本項目特色以及與落戶地嶼北古村的合作互利規(guī)劃結(jié)合民宿自身情況，進行完善優(yōu)化后進入穩(wěn)定營業(yè)狀態(tài)。在營業(yè)期間，為提升客戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘嶼北古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點，撬動體驗式旅游的發(fā)展。在項目裝修期間，將會對本村落原始農(nóng)耕生態(tài)的特色生產(chǎn)生活活動進行深入探索研究，逐步推進以下幾個特色活動項目以增強民宿活力和特色：1、挑選12個項目作為本民宿固定活動，具體地