永州中央新城項(xiàng)目提案

1、永州市火車站前中央新城項(xiàng)目整 體 研 究 報(bào) 告,對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)商而言 或者對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目而言 引入行銷企劃?rùn)C(jī)構(gòu) 的目的是什么？,創(chuàng)造利潤(rùn),？,為本項(xiàng)目注入專業(yè)營(yíng)銷制度,為本項(xiàng)目強(qiáng)化品牌知名度,圖維·新思維的價(jià)值在于:,為本項(xiàng)目創(chuàng)造最大化利潤(rùn),戰(zhàn)略上，我們應(yīng)該制訂怎樣的開(kāi)發(fā)策略,戰(zhàn)術(shù)上，又應(yīng)該從何處入手制訂執(zhí)行策略,以下我們將從 “產(chǎn)品定位”

2、 “客群定位” “推廣策略” 三大版塊著手，深入解析推案思路， 由此清晰表達(dá)完整的營(yíng)銷方案,,,,,[產(chǎn)品定位策略],chanpindingweiceluesikao,市場(chǎng)認(rèn)知,產(chǎn)品認(rèn)知,產(chǎn)品定位思考的切入點(diǎn)：,&,市場(chǎng)認(rèn)知,了解永州,站在城市的高度、溯源瀟湘文脈、閱讀永州、放眼未來(lái),緊鄰兩廣的前沿城市，湘粵桂三省咽喉要沖湖南四大歷史名城湖南重要的汽車

3、工業(yè)基地之一，歷史上湘南政治、 經(jīng)濟(jì)、文化中心未來(lái)承接珠三角產(chǎn)業(yè)加工貿(mào)易重點(diǎn)承接地,人口基數(shù)龐大，城市化水平低，住房潛在需求旺盛全市總?cè)丝?587萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口 223萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口 364萬(wàn)人，隨著城市化進(jìn)程的加快城鎮(zhèn)人口比例將進(jìn)一步擴(kuò)大。,省內(nèi)中心城市人口概況,工業(yè)基礎(chǔ)溥弱，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力差,2009年湖南各地級(jí)市GOP排名：永州位居全省第八，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名：永州倒數(shù)第一。,人杰地靈—燦爛悠久的歷史文化是房

4、地產(chǎn)發(fā)展的深厚底蘊(yùn)永州八景： 朝陽(yáng)旭日、回龍夕照、蘋(píng)洲春漲、香零煙雨、恩院風(fēng)荷、愚溪眺雪、綠天蕉影、山寺晚鐘人杰地靈： 永州歷史上出現(xiàn)過(guò)許多著名的文學(xué)家、思想家 和書(shū)法家，如柳完元、懷素、周敦頤、何紹基等。,冷水灘城市定位,城市總結(jié)：永州有悠久燦爛的歷史和深遂厚重的文化底蘊(yùn)雖然經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)溥弱，但是永州地理位置優(yōu)越，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯城市面貌急待提升，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ?。因此，本案必將肩?fù)起城市提質(zhì)的歷史使命,房地產(chǎn)形

5、勢(shì)分析,國(guó)家房地產(chǎn)政策,市場(chǎng)整體大勢(shì)向好，但短期影響還將繼續(xù)市場(chǎng)尚需小幅調(diào)整今年上半年，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控的政策，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到了不同程度的新政影響，成交量大幅下滑，但市場(chǎng)整體價(jià)格并未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。就永州而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)，交易價(jià)格并未受到太大影響，市場(chǎng)整體運(yùn)行狀態(tài)良好。主要表現(xiàn)：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，但增幅有所放緩2.商品房供應(yīng)量充足，房產(chǎn)交易活躍3.房產(chǎn)信貸放緩，剛性需

6、求有所壓制4.商品房銷售價(jià)格相對(duì)穩(wěn)5.環(huán)境和政策的不穩(wěn)定性潛伏著諸多可變因素6.本項(xiàng)目作為百萬(wàn)平米的超級(jí)大盤(pán)，應(yīng)注意把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，保持 樂(lè)觀謹(jǐn)慎,2009.12.8 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。,2009.12.17 開(kāi)發(fā)商拿地首付不低于50%，分期繳納全部土地 出讓款一般不超一年，特殊則兩年內(nèi)全部繳清。,2010.4.11 銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)、投資購(gòu)房貸款，如無(wú) 法判斷，則

7、加大首付比例。,2009.12.14 國(guó)務(wù)院總理 溫家寶先生在主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院 常務(wù)會(huì)議中明確表態(tài)“將遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”,2010.4.15 國(guó)務(wù)院常委會(huì)貸款買第二套房首付不得低于50%。,2010.4.21 二套房以住房套數(shù)界定（以家庭為單位界定） 不再以貸款為準(zhǔn)。,2010.5.6 新國(guó)十條出爐，暫停三套房貸款。,2010.4.17 國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。,總結(jié)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定實(shí)行更嚴(yán)格的

8、差別化住房信貸政策，一套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%。貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；此舉有助于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)抑制了投資性需求，房產(chǎn)政策的密集出臺(tái)，造成市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。,永州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,2009年永州全市固定資產(chǎn)投資成倍增長(zhǎng) 2009年，固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。全年完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資600.14億元，比上年增長(zhǎng)67.5%，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資388.34億元，增長(zhǎng)79.5%。從產(chǎn)業(yè)上看，第一

9、產(chǎn)業(yè)投資37.04億元，比上年增長(zhǎng)43.99%；第二產(chǎn)業(yè)投資251.42億元，增長(zhǎng)80.1%，其中工業(yè)投資235.41元，增長(zhǎng)82.03%；第三產(chǎn)業(yè)投資256.89億元，增長(zhǎng)68.89%。,近三年永州市固定資產(chǎn)投資變化示意圖,,,2009年，按常住人口計(jì)算，全市人均GDP為12018元，約1767美元，房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期，人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系如下：1、啟 動(dòng) 期：800—1000美元，生存需求,超速發(fā)展單 純數(shù)量型

10、。2、快速發(fā)展期：1000—4000美元，生存、改善需求兼 有快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。3、穩(wěn)定發(fā)展期：4000—8000美元，改善需求為主，平 穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。4、緩慢發(fā)展期：8000—20000美元，改善需求為主， 緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型。,,,一、永州城市規(guī)劃 永州城區(qū)由冷水灘區(qū)、零陵區(qū)和嵐角山組團(tuán)三部分組成，總體呈“帶狀組團(tuán)式”布局，沿江風(fēng)光帶和連城道路合理布局建用

11、地和生態(tài)用地，各組團(tuán)與城市組團(tuán)之間形成有機(jī)整體，培育建設(shè)100—200萬(wàn)人口的特大生態(tài)新城。,,二、火車站周邊新區(qū)為近期中心城市建設(shè) 的重點(diǎn)和亮點(diǎn)這是冷水灘作為永州中心城市發(fā)展的戰(zhàn)略高地火車站——城市形象窗口，火車站片區(qū)發(fā)展的高度，決 定了永州城市形象的高度。隨著新湘桂線及洛湛線運(yùn) 營(yíng)開(kāi)通，鐵路時(shí)速增至250公里/小時(shí)，高鐵時(shí)代的火 車站將成為城市發(fā)展的第一推動(dòng)力。珊瑚路——火車站進(jìn)

12、入城區(qū)的黃金大道，與長(zhǎng)沙的五一 大道功能相似。銀象路——規(guī)劃中，城市南北的連通的主動(dòng)脈。區(qū)政府——冷水灘政務(wù)中心，高幅射力。,,火車站周邊新區(qū)整個(gè)片區(qū)可塑性強(qiáng)，可高起點(diǎn)規(guī)劃與零陵中路，零陵南路、河?xùn)|中心區(qū)、以及育才路板塊不同，不存在舊城改造的難度，可高起點(diǎn)規(guī)劃，通過(guò)一大批提升城市形象的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，可大幅度提升永州城市級(jí)別。這是永州近期最有價(jià)值的開(kāi)發(fā)片區(qū)本片區(qū)有大量的未開(kāi)發(fā)土地，政府可通過(guò)完善配套及環(huán)境改善，以及對(duì)本

13、片區(qū)的高起點(diǎn)規(guī)劃，可大幅度提高土地拍賣價(jià)值，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入。,,三、2009年商品房開(kāi)發(fā)、銷售同步大幅上漲 2009年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61.97億元，比上年增長(zhǎng)83%，增幅比上年加快46.5個(gè)百分點(diǎn)，房屋施工面積625.04萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)44.5%；竣工面積145.27萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)60.3%。 全年商品房銷售面積169.01萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)56.8%，其中住宅銷售149.96萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.4%,近三年永

14、州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資示意圖（單位：億元）,,四、商品房供應(yīng)量較大，存量房增多，市場(chǎng) 供需比例失衡 永州市商品房供求關(guān)系示意圖（單位：萬(wàn)平方米） 總結(jié)：市場(chǎng)供需比例失衡，本案應(yīng)找準(zhǔn)市場(chǎng)需求，把握推盤(pán) 節(jié)奏，避免產(chǎn)品同質(zhì)同期競(jìng)爭(zhēng),,五、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢，上升空間較大 2010年上半年省內(nèi)中心城市住房（電梯房）價(jià)格概況,,冷水灘城區(qū)商

15、品房、住宅均價(jià)走勢(shì)圖,,代表性樓盤(pán)價(jià)格示意圖,,永州冷水灘 房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布,一、冷水灘房市格局以湘江為界，河?xùn)|是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、市政配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷為宜居新城；河西是商業(yè)中心，鳳凰園則是工業(yè)集中地總結(jié)：河?xùn)|宜居 河西宜商,二、冷水灘住宅布局 冷水灘城區(qū)住宅主要分四大版塊： 1、河?xùn)|育才路板塊：代表樓盤(pán)：帝王廣場(chǎng)、 華源府第、印象巴厘、頤園小區(qū)、國(guó)際廣場(chǎng)， 多層價(jià)格：130

16、0—1800元/㎡； 高層：1600— 2400元/㎡； 客層：城區(qū)公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主為主。2、濱江板塊：代表樓盤(pán)：遠(yuǎn)志新外灘、世紀(jì)濱江、 香河城、南華富臨錦江， 高層價(jià)格：2500—3300元/㎡； 客層：以城區(qū)企業(yè)單位和公務(wù)員為主。,3、河西零陵路板塊：代表樓盤(pán)：舜德花園二期、博 林經(jīng)典、西城香山、瀟湘國(guó)際花城，多層價(jià)格 1200—1450元/㎡；高層：1500—2000元/㎡；

17、 客層：多為周邊縣城客戶。4、火車站板塊：代表樓盤(pán)：西南花園、廣源國(guó)際、 清華一品、新港財(cái)富廣場(chǎng)、園丁山莊，多層價(jià)格 980—1400元/㎡；商層：1400—1800元/㎡； 客層：多為周邊縣城客戶（祁陽(yáng)居多）以及部分 新四中老師。總結(jié)：河?xùn)|價(jià)格和樓盤(pán)品質(zhì)均高于河西，火車站板塊將 是未來(lái)城市建設(shè)的重點(diǎn)和亮點(diǎn)，肩負(fù)提高城市品 味的重任。,三、商業(yè)布局：冷水灘目前只有零陵中路一個(gè)商

18、業(yè)圈，商家主要集中在零陵中路與鳳凰路交叉口，由步步高超市、心連心超市、家家福超市、金水灣百貨、瀟湘步行街、永泰商貨城、江南電腦城、舜德摩爾等組成。未來(lái)還將形成火車站商圈和河?xùn)|濱江商圈兩個(gè)新的商業(yè)中心，但是新商圈的形成需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期?？偨Y(jié)：本案是永州目前在建最大的項(xiàng)目，也是火車站板塊最具開(kāi)發(fā)和升值潛力的樓盤(pán)，對(duì)永州火車站板塊和整個(gè)中心城市的提質(zhì)有著不少替代的作用。,,周邊項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格分析圖：,,,,,,,,,,,,,,,,,1F

19、：23000元/㎡ 廣源國(guó)際 新港財(cái)富 南：6000-12000元/㎡,2F：3000元/㎡ 廣 場(chǎng) 廣 場(chǎng) 中：6000元/㎡,珊 瑚 路 2F 西：4000元/㎡,火 瀟 南：3500元/㎡,車 湘

20、 本 中：3000元/㎡ 站 大 道 案,1F 西：20000元/㎡,總結(jié)：1、商業(yè)價(jià)格遠(yuǎn)高于住宅價(jià)格 2、城鎮(zhèn)化水平低，流動(dòng)人口少，商業(yè)氛圍難成氣候， 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)偏大,區(qū)內(nèi)競(jìng)品樓盤(pán)分析,廣源國(guó)際廣場(chǎng),項(xiàng)目地址：新火車站旁開(kāi)發(fā)商：永州市廣利來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

21、有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年10月項(xiàng)目概況：共30層，總建筑面積75985平方米，集酒店、商務(wù)、辦 公、娛樂(lè)、公寓于一體，附7000平方米大型停車場(chǎng)主力戶型：120-130平米三房銷售價(jià)格：住宅均價(jià)2000元/平方米，一層商鋪均價(jià)24000元/平方 米，二層商鋪均價(jià)2500元/平方米銷售情況：住宅銷售率約40%，商鋪不足50%客層分析：各縣城客戶為主（投資為主），少量市區(qū)客戶項(xiàng)目分

22、析：作為火車站附近的物業(yè)綜合體，城市配套不成熟，城 市主要往城東發(fā)展，對(duì)城西關(guān)注較少，加之客戶以投資為 主，房產(chǎn)政策波動(dòng)大、前景不明朗，客戶觀望氛圍濃厚，因 此造成銷售不暢,西南花園·翰林苑,項(xiàng)目地址：瀟湘大道旁開(kāi) 發(fā) 商：天宇金地農(nóng)貿(mào)綜合開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年2月項(xiàng)目概況：由一棟高層和五棟多層組成，總建筑面積20000多 平方米，容積率5.1綠化率34%，一、二樓

23、為購(gòu)物廣 場(chǎng)，還有一個(gè)約3000平方米的休閑廣場(chǎng)主力戶型：120-130平米三房銷售價(jià)格：住宅價(jià)格區(qū)間：高層1490-1800元/平方米 多層1088-1580元/平方米銷售情況：約50%客層分析：各縣城客戶為主（投資為主），少量市區(qū)客戶,新港財(cái)富廣場(chǎng),項(xiàng)目地址：瀟湘大道與珊瑚路交匯處開(kāi) 發(fā) 商：海南新港湘永地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年2月項(xiàng)目概況：集酒

24、店、休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體，項(xiàng)目占地 17000平方米，首創(chuàng)一站式專業(yè)商業(yè)批發(fā)與休閑購(gòu)物 中心，規(guī)劃建設(shè)住宅190套，商業(yè)20000平方米，構(gòu)成 三條近90米長(zhǎng)的商業(yè)步行街，5500平方米生活超市和 近2500平方米的休閑廣場(chǎng)，負(fù)一層近2000平方米地下 停車場(chǎng)主力戶型：135平米三房銷售價(jià)格：多層均價(jià)1400元/平方米，高層

25、均價(jià)1900元/平方米， 商鋪一層均價(jià)20000元/平方米，二層4000元/平方米銷售情況：住宅約80%，商鋪約30%客層分析：各縣城客戶為主（投資為主），少量市區(qū)客戶,名門世家,項(xiàng)目地址：珊瑚路白竹湖水庫(kù)旁開(kāi) 發(fā) 商：永州深達(dá)置業(yè)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年1月（一期）項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地50畝，總建筑面積260000平方米，由13 棟小高層和3棟多層組成，容積率3.0綠化率45%

26、，小 區(qū)自身有幼兒園、會(huì)所、生活超市等，而且在白竹 湖公園旁，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷主力戶型：110-130平米三房銷售價(jià)格：住宅多層均價(jià)1300元/平方米， 高層均價(jià)1900元/平方米銷售情況：住宅約80%客層分析：各縣城客戶為主（投資為主），少量市區(qū)客,創(chuàng) 發(fā) 城,項(xiàng)目地址：珊瑚路白竹湖水庫(kù)旁開(kāi)發(fā)商：湖南廣聚源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年4月項(xiàng)目概況

27、：項(xiàng)目總建筑面積134000平方米，由 4棟高層和 3棟 多層組成，容積率3.65 綠化率46%主力戶型：120-130平米三房銷售價(jià)格：住宅多層售價(jià)998-1438元/平方米， 高層售價(jià)1500-2400元/平方米銷售情況：住宅約70%（一期）客層分析：各縣城客戶為主，少量市區(qū)客戶,市場(chǎng)總結(jié)：○ 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，改善性住房需求增大○ 房產(chǎn)整體大勢(shì)向好，投資與銷售穩(wěn)步發(fā)展

28、○ 房?jī)r(jià)普遍較低，上升速度緩慢，上升空間大○ 河?xùn)|商品房?jī)r(jià)格、樓盤(pán)品質(zhì)均高于河西○ 城市形象急待提升，房產(chǎn)政策波動(dòng)較大，機(jī)遇 與挑戰(zhàn)并存○ 商鋪售價(jià)遠(yuǎn)高于住宅，但商業(yè)整體形象差，急 需升級(jí)換代，商業(yè)空間廣闊○ 本案作為超級(jí)大盤(pán)應(yīng)保持樂(lè)觀謹(jǐn)慎,產(chǎn)品認(rèn)知,LAYOUT,項(xiàng)目規(guī)劃,總占地面積約 308562.34 平方米 總建筑面積約 1005290 平方米 容積率為：3.62 將建成 酒店、商業(yè)、寫(xiě)字

29、樓、高層、多層住宅，綜合性高品質(zhì)小區(qū),一期總占地面積約 74652.79 平方米一期總建筑面積約 200816 平方米其中 住宅建筑面積約 173350 平方米 商業(yè)建筑面積約 24434 平方米 幼兒園建筑面積 3032 平方米 容積率為：2.69,T H I N K I N G,項(xiàng)目思考,總建筑面積約 100萬(wàn)平方米到底意味著什么？,在上海和深圳 30萬(wàn)平方米以上的樓盤(pán)被稱作大盤(pán),在廣

30、州和北京 50萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目才稱為大盤(pán),可是我們不在上海也不在北京 而是在永州的冷水灘,因此本項(xiàng)目將扮演 “城市發(fā)展推動(dòng)者” 的角色,產(chǎn)品定位,“ 城 中 之 城 ”,本項(xiàng)目獨(dú)特的高品質(zhì)“城中之城”的產(chǎn)品定位 成就的是永州高端房地產(chǎn)產(chǎn)品的新標(biāo)準(zhǔn)!,由此打造一座

31、 屬于永州規(guī)模最大 “高品質(zhì)的綜合型社區(qū)和購(gòu)物中心”,長(zhǎng)沙 可參考案例,,長(zhǎng)沙湘江世紀(jì)城是由世紀(jì)金源集團(tuán)投資興建的超大型復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)之湘江、撈刀河、瀏陽(yáng)河交匯處，共分37個(gè)小區(qū)，總投資約280億元人民幣，總建筑面積約930萬(wàn)平方米。共有建筑物300多棟，其中22層建筑1棟，23層建筑81棟，25層建筑14棟，28層建筑104棟，33層建筑103棟，35層建筑4棟，38層建筑2棟，

32、41層建筑2棟，45層建筑12棟，48層建筑4棟，，其余的規(guī)劃為超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、一流名校、綜合商業(yè)等多種物業(yè)類型。建成后的湘江世紀(jì)城將成為長(zhǎng)沙市規(guī)模最大的高尚綜合社區(qū)和大型購(gòu)物中心。本工程計(jì)劃四年半時(shí)間全部開(kāi)發(fā)完成。本工程計(jì)劃2007年完成100萬(wàn)平方米，2008年完成300萬(wàn)平方米，2009年完成300萬(wàn)平方米，2010年完成250萬(wàn)平方米，到2011年初全部建設(shè)完成。目前均價(jià)在5600-5700元/平米。,湘江世紀(jì)城,項(xiàng)目規(guī)劃

33、建議,【 整體規(guī)劃建議 】,按原規(guī)劃超市是蓋在第三期，建議在第一期推出是就有超市的規(guī)劃。這樣對(duì)項(xiàng)目的銷售必然加分在規(guī)劃中沒(méi)看到業(yè)主會(huì)所這么大的項(xiàng)目更應(yīng)該在前期就突出會(huì)所的功能更建議在一期就蓋會(huì)所當(dāng)售樓處幼兒園的規(guī)劃位置不對(duì)應(yīng)放在較為獨(dú)立不影響住戶的地方建議增加游泳池的規(guī)劃同時(shí)整體規(guī)劃中水系太少,地下室增加采光井，就像長(zhǎng)沙 湘江世紀(jì)城的立體景觀,【 住宅規(guī)劃建議 】,住宅部分大部分是由高層與小高層組合而成，加上

34、小部分的多層。建議在外觀上要有主題特色外觀材料要以外墻磚為主色系要清新亮麗建筑外觀線條流暢，腰線、邊線不可少。,多層建議用情景式洋房設(shè)計(jì),【 商業(yè)規(guī)劃建議 】,商業(yè)項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商的最愛(ài) 也是最頭痛為什么因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目可以為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造高利潤(rùn)但是一旦滯銷也會(huì)帶來(lái)無(wú)限煩惱,接下來(lái)我們來(lái)看看我們項(xiàng)目的特色火車站火車站的另一個(gè)名詞是什么？就是除了有流動(dòng)人口外還有的就是藏污納垢和坑蒙拐騙,我們?cè)賮?lái)回顧一下各大城市的火車

35、站如：北京、上海、廣州、寧波、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)沙等城市的火車站1公里內(nèi)有沒(méi)有大型的百貨商場(chǎng)答案是：沒(méi)有這就是這里我們要討論的主題了我們的商業(yè)項(xiàng)目繁不繁榮，不是靠火車站的人流而是看永州老百姓來(lái)不來(lái)了。,我們?cè)賮?lái)看一看永州的商圈誰(shuí)都知道永州的河西商業(yè)一條街—零陵中路現(xiàn)在又多了河?xùn)|的濱江豪園和遠(yuǎn)致那里的新商圈以目前看來(lái)河?xùn)|的商業(yè)氛圍還是差很多原因是規(guī)模不夠和同質(zhì)性太高無(wú)法吸引消費(fèi)者到那里去消費(fèi)所以我們要建議商

36、業(yè)規(guī)劃是要永州現(xiàn)在沒(méi)有的這樣我們的商業(yè)項(xiàng)目才能成功,商業(yè)項(xiàng)目 產(chǎn)品定位策略,通常商業(yè)空間的發(fā)展經(jīng)歷以下三個(gè)階段：一、以表現(xiàn)商場(chǎng)為主題；二、以表現(xiàn)商品為主題；三、以服務(wù)于人為主題—目前大量商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式都體現(xiàn) 了這一點(diǎn)。在第三個(gè)階段里，開(kāi)發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者通過(guò)商業(yè)空間或在商業(yè)空間里的消費(fèi)行為緊密結(jié)合在一起。在商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在很大程度上取決于商業(yè)活動(dòng)本身的獲利能力，無(wú)論是投資者、運(yùn)營(yíng)者、開(kāi)發(fā)商

37、都關(guān)注于此點(diǎn)，而獲利能力最終是由消費(fèi)者提供的對(duì)商品的需求（購(gòu)買力）決定的。本項(xiàng)目的定位應(yīng)堅(jiān)持以下策略：,整合舊業(yè)態(tài) 引進(jìn)新業(yè)態(tài) 創(chuàng)造大商業(yè) 引領(lǐng)永州消費(fèi)新觀點(diǎn),我們?cè)诙ㄎ粫r(shí)，考慮到本項(xiàng)目的商業(yè)部分與永州原來(lái)商圈的競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此提出：“整合舊業(yè)態(tài)、引進(jìn)新業(yè)態(tài)、創(chuàng)造大商業(yè)、引領(lǐng)永州消費(fèi)新觀點(diǎn)”的原則：以全新的商業(yè)姿態(tài)與面貌展示服務(wù)于永州的消費(fèi)者，形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力及賣點(diǎn)，打造本項(xiàng)目成為永州商圈新商業(yè)中心的概念。,商

38、業(yè)項(xiàng)目 產(chǎn)品定位原則,求同存異策略 同 （與現(xiàn)有市場(chǎng)上已有的商業(yè)形式）—要比現(xiàn)有的更全、 要比現(xiàn)有的更科學(xué)、要比現(xiàn)有的更有檔次等等，這樣才 能形成競(jìng)爭(zhēng)力。 異（目前市場(chǎng)沒(méi)有的商業(yè)形式）—要有創(chuàng)新，要大眾化，要 有競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)中尋求突破和差異性，以取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。可持續(xù)發(fā)展策略—定位策略中可持續(xù)發(fā)展策略， 體現(xiàn)在以下兩方面： 定位主題的非時(shí)代性—項(xiàng)目的定位能適應(yīng)各個(gè)時(shí)段、多種經(jīng)

39、濟(jì)變化的市場(chǎng)情況，使之不受到現(xiàn)有商業(yè)模式的局限。 要符合現(xiàn)階段的開(kāi)發(fā)需要—人們的購(gòu)物需求隨社會(huì)、文化和 經(jīng)濟(jì)條件而變化，主題定位作為指引整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的大方 向，不能脫離實(shí)際，又要保持適度超前。,價(jià)值提升策略—商業(yè)物業(yè)有其獨(dú)一無(wú)二的吸引力，尤其 是對(duì)投資的客戶而言，本項(xiàng)目不光只在硬件，更要 在心理上、軟件上滿足客戶的需求提升項(xiàng)目投資價(jià) 值。 市場(chǎng)導(dǎo)向策略—充分滿足消費(fèi)者的需求去創(chuàng)造了

40、市場(chǎng)空 間，以充分利用本項(xiàng)目的地域特性和項(xiàng)目特有創(chuàng)新 思維規(guī)劃，以期在市場(chǎng)獲得更大的利潤(rùn)和發(fā)展空間。,商業(yè)項(xiàng)目 產(chǎn)品定位功能,本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型定位考慮到市場(chǎng)需求、商家經(jīng)營(yíng)實(shí)際需求等因素再結(jié)合項(xiàng)目的自身情況，產(chǎn)品類型定位為購(gòu)物功能定位餐飲功能定位運(yùn)動(dòng)功能定位休閑功能定位娛樂(lè)功能定位文化功能定位服務(wù)功能定位也是集 “吃、喝、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)”為一體的多功能消費(fèi)形態(tài)。,因此建議本項(xiàng)目的商業(yè)部分可以規(guī)劃成

41、永州真正的 “ SHOPPING MALL”內(nèi)有主題百貨商場(chǎng)大型美食廣場(chǎng)、 3C廣場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)（男女童裝、內(nèi)衣、鞋帽、包、金飾、飾品、鐘表、運(yùn)動(dòng)、文化用品…）影院、量販?zhǔn)?KTV 、兒童游樂(lè)場(chǎng)、超市休閑設(shè)施、大型展廳,香港 銅鑼灣 時(shí)代廣場(chǎng),項(xiàng),大連 天興羅斯 購(gòu)物廣場(chǎng),項(xiàng),項(xiàng),SHOPPING MALL 購(gòu)物廣場(chǎng),項(xiàng),美食廣場(chǎng),項(xiàng),項(xiàng),特別介紹大連火車站對(duì)面勝利廣場(chǎng)購(gòu)物吃喝玩樂(lè)一條龍相似點(diǎn)--都是在火車站的