【云房數(shù)據(jù)】2016年9月北京及環(huán)北京房地產(chǎn)市場分析

1、2016年9月北京房地產(chǎn)市場分析,云房數(shù)據(jù)研究中心,2016年10月,政策篇,,市場篇,,目 錄,目錄一,目錄二,政策面：調(diào)控政策密集出臺，或?qū)⒁种品績r上漲市場面：全國市場面向好，價格上漲城市明顯增多資金面：利率繼續(xù)維持低位，銀行收緊態(tài)勢趨顯,北京環(huán)北京,政策面|調(diào)控政策密集出臺，或?qū)⒁种品績r上漲,3,今年以來，隨著樓市的房價的暴漲，熱點城市相繼升級或重新出臺了房地產(chǎn)調(diào)控措施。從調(diào)控手段來看，包括限購、限貸政策，控制房價漲幅、限

2、地價競房價、熔斷搖號、縮短土地款繳清時限、現(xiàn)房銷售、規(guī)范市場交易等。 國慶期間，面對瘋漲的房價和潛在的資產(chǎn)泡沫風險，在“因城施策”的政策背景下，房地產(chǎn)限購政策相繼在重點城市出臺。從9月30日晚間到10月6日的假期時間內(nèi)，限購新政就相繼在北京、天津、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等二十個城市落地。因此，2016年“國慶”成為史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集的假期。在新政的作用下，會使樓市成交快速下

3、調(diào)，市場進入觀望期，原本恐慌入市的購房者回歸理性，房價或?qū)⒃诮衲晁募径乳_始調(diào)整。,政策面|收緊樓市政策成趨勢，南京頻出調(diào)控政策,4,2016年以來熱點城市收緊政策一覽表,統(tǒng)計時間：2016.01.01-2016.09.29,政策面|國慶節(jié)“20城”調(diào)控政策紛紛出臺,5,國慶節(jié)前后各地調(diào)控政策一覽,政策面| 京“930”新政出臺,6,一、優(yōu)化供應結(jié)構 加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，保證套型建筑面積90平方米

4、以下住房面積所占比重不低于70%；進一步加大自住型商品住房用地供應。 二、完善差別化住房信貸 提高首付比例： 首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。認房又認貸：對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 三、強化交易管理 強化“

5、控地價、限房價”的交易方式，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲； 加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其銷售行為的管理，對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，期房預售的暫不核發(fā)預售許可證書、現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案；加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀活動的管理，全面實施存量房交易資金監(jiān)管；嚴肅查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，加大市場監(jiān)管執(zhí)法力度；切實加強組織領導，建立本市

6、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作聯(lián)席會議制度。,政策內(nèi)容：優(yōu)化供應結(jié)構及交易管理，實行差別化信貸,政策面|供求雙向調(diào)節(jié)，促進市場平穩(wěn)發(fā)展,7,,確定重啟“70/90政策”，加大自住房房供應，新政通過加大住宅用地，調(diào)整土地供應結(jié)構，從源頭上保證了增加住房供給，既滿足了百姓的剛性住房需求，又能對穩(wěn)定房價起到一定作用。提高首付比例，認房又認貸，其目的在于打擊投資性需求的釋放，讓住房回歸居住功能，抑制投機、保證剛需、穩(wěn)定市場和房價、支持資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟

7、。政策收緊，四季度或?qū)⒘拷祪r穩(wěn)：政策對投資需求打擊最為明顯，改善性需求也是限貸限購的主要對象，預計四季度成交量將有明顯下滑。此外，政策收緊改變市場預期，加重買賣雙方觀望情緒，價格漲幅將放緩，年內(nèi)將總體維持平穩(wěn)。,政策解析：政策收緊改變市場預期，價格漲幅趨緩,京八條的出臺，短期內(nèi)公寓或?qū)@利，但公寓相關的政策預計也會很快出臺，長期看，小戶型低總價的公寓作為剛需住宅的替代，仍然有比較穩(wěn)定的需求。,8,市場面|全國市場面向好，價格上漲城市明

8、顯增多,全國價格呈上漲趨勢,9,資金面|全國利率繼續(xù)維持低位，銀行收緊態(tài)勢趨顯,2016年9月20城市首套房貸利率TOP20排行榜及變化情況,數(shù)據(jù)來源：融360,從城市角度看，銀行的收緊態(tài)勢表現(xiàn)的較為明顯,政策篇,,市場篇,,目 錄,目錄一,目錄二,一手房市場：金九樓市供需兩旺，房山成為新房樓市主力軍二手房市場：價格漲幅再次擴大土地市場：9月土地市場成交遇冷，多宗經(jīng)營性地塊入市市場預測：短期回歸理性，中期看貨幣政策,北京,環(huán)北京

9、,11,一手房|“金九”供應激增，年內(nèi)中小戶型集中供應,2016年9月，一手商品房共供應90.7萬㎡，環(huán)比上升55.8%，同比下降31.9%；2016年1-9月，一手商品房累計供應958萬㎡，與去年同期相比下降16%。從今年的供應特征來看，年內(nèi)新增供應小戶型居多。,備注：一手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計包含期房和現(xiàn)房，含自住房，剔除保障房、車位及其它,北京一手房供應變化情況,12,一手房|房山成新房供應主力區(qū)域,2016年9月，房山新增供應套數(shù)為217

10、0套，占總成交套數(shù)的27.3%；2016年1-9月，房山新增供應占全市總供應套數(shù)的18.6%，新增套數(shù)為14154套。,13,一手房| 9月別墅供應翻兩番，自住房零供應,,環(huán)比上升 190%,年內(nèi)辦公供應面積領跑其他業(yè)態(tài),14,一手房| 成交熱度提高，價格結(jié)構性上漲,傳統(tǒng)金九旺季影響，新房市場升溫,2016年9月，新房市場成交熱度提高，一手商品房共成交166.0萬㎡，環(huán)比上升13.5%，同比上升26.6%；價格方面，受自住房交易量

11、大幅萎縮，新房價格大幅上漲，為35829元/㎡，環(huán)比上漲16.4%，同比上漲28.1%。,備注：一手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計包含期房和現(xiàn)房，含自住房，剔除保障房、車位及其它,,15,一手房|“國慶周”新房網(wǎng)簽量優(yōu)于去年同期，環(huán)比大幅下降,備注：一手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計包含期房和現(xiàn)房，含自住房，剔除保障房、車位及其它,北京“國慶周”一手房量價環(huán)比變化情況,16,一手房| 公寓交易量止跌為升，自住房則大跌,,環(huán)比上升 72.9%,9月公寓交易量占總成交量的一半,

12、17,一手房| 各業(yè)態(tài)均價環(huán)比均上揚，普通住宅價格逼近4萬/平,18,一手房|房山成今年新房主力軍，大興，通州，門頭溝房價高企,從區(qū)域上來看，房山新房市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面，從成交層面看，房山已經(jīng)成為新房市場的焦點。大興，通州，門頭溝房價高企，逼近5萬/平。,2016年9月北京各行政區(qū)新建住宅量價情況,備注：新建住宅統(tǒng)計包含普通住宅、別墅，剔除保障房、車位及其它,,19,一手房|90㎡以下的成交占比持續(xù)走低，剛需群體逐漸脫離新房市場,

13、備注：新建住宅統(tǒng)計包含普通住宅、別墅，剔除保障房、車位及其它,,小面積的成交占比持續(xù)走低,20,一手房| 新建住宅成交高端化，剛需產(chǎn)品交易量大幅下滑,備注：新建住宅統(tǒng)計包含普通住宅、別墅，剔除保障房,300萬以下的成交占比下降9.4個百分點,3萬/㎡以下成交占比下降10.1個百分點,,,21,一手房| 成交項目TOP10,備注：本排名不包含經(jīng)適房、兩限房,9月普通住宅成交TOP10,9月公寓成交TOP10,22,一手房|企業(yè)銷售金額排行

14、榜,2016年1-9月房企銷售金額排名,2016年9月房企銷售金額排名,注：全部商品房，不含車位、車庫、其它用途,9月，遠洋地產(chǎn)收獲25.92億元的銷售業(yè)績，榮獲9月單月銷售業(yè)績冠軍；和裕地產(chǎn)年內(nèi)收獲151.67億元的成交金額，當前為2016年銷售業(yè)績冠軍。,23,一手房| 存量繼續(xù)下滑，公寓存量降幅領跑,備注：一手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計包含期房和現(xiàn)房，剔除保障房、車位及其它,,環(huán)比下降10.1%,24,一手房| 公寓去化持續(xù)加速，去化時間僅為7

15、個月,備注：去化周期=當期存量/近12月平均成交量,年內(nèi)公寓去化周期下降最快,25,9月北京二手住宅市場延續(xù)了6月以來的升溫態(tài)勢，再度突破3萬套，環(huán)比上升18.9%；價格方面，9月市場再度出現(xiàn)恐慌性購房，價格漲幅持續(xù)擴大，環(huán)比上漲4.9%至5.1萬/平。,二手房|交易量連續(xù)3月上升，價格漲幅持續(xù)擴大,備注：統(tǒng)計物業(yè)含普通住宅、別墅、公寓,環(huán)比上升18.9%,4.9%,2.1%,1.2%,26,二手房|“國慶周”網(wǎng)簽量創(chuàng)6年來新高，環(huán)比

16、呈現(xiàn)明顯下降趨勢,受新政影響，節(jié)前中介徹夜網(wǎng)簽，單日交易量逼近3000套,27,二手房|主城區(qū)房價逼近6萬/平，倒逼近郊區(qū)價格補漲,近郊房價漲幅趕超主城區(qū),28,二手房|每賣出5套房屋就有一套售前狀態(tài)為空置,2016年7月北京成交小區(qū)分布圖,今年前8個月北京市的二手住宅成交房源中，從原業(yè)主對房源的使用情況來看，掛牌時該房源處于空置狀態(tài)的占比達到23.45%，用于出租的占比為35.25%，原業(yè)主用于自住的占比為41.3%；23.45%的

17、房屋在出售前處于空置狀態(tài)，相當于每賣出的五套房子就有超過一套在空置。在北京樓市供應日益緊張的背景下，大量房屋空置，無疑顯得“很奢侈”。,29,二手房|近郊區(qū)的空置房源高于主城區(qū)，別墅空置房源比例逼近60%,統(tǒng)計時間：2016.01.01-2016.08.30,30,土地市場| 迎來集中供應，海淀占4宗,9月土地新增供應一覽表,,永豐產(chǎn)業(yè)基地片區(qū)為當前的價值洼地（地鐵規(guī)劃中，周邊學校較多，隨著地塊的推出，未來配套設施更為完善，發(fā)展空間較

18、大）,31,土地市場| 斷頓兩月迎成交，房山商業(yè)地塊出讓遇冷,2016年9月北京土地成交一覽表,再次出讓棚戶區(qū)改造地塊，今年北京市住宅土地供應總量減少，增加棚改項目等新的供地方式，符合“供給側(cè)”改革的方向。年內(nèi)共成交了3宗棚戶區(qū)改造地塊。房山商業(yè)地塊低溢價成交，由于該地塊面積較小、商業(yè)地塊前景不被看好等因素，競拍現(xiàn)場僅吸引了4家房企，最終該地塊便被當?shù)胤科罅监l(xiāng)城開以4.2億元競得，溢價率僅3.4%。,32,樓市預判|短期回歸理性，中期

19、看央行政策,短期來看，“京八條”的出臺，購房門檻進一步提高，打擊了投機性需求的入市，可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，消除恐慌，從而交易量將逐步回落，房價也將逐步企穩(wěn)并回落；從樓市周期來看，當前房價漲幅的拐點已至，房價將結(jié)束暴漲，樓市將開啟新一輪降溫周期。,中期來看，主要看央行，如果貨幣政策繼續(xù)寬松，在存量持續(xù)走低的背景下，橫盤時間或?qū)⑤^長，市場小幅調(diào)價；若央行繼續(xù)收緊貨幣或信貸，樓市降幅可能會加大。,政策篇,,市場篇,,目 錄,目錄一,目錄

20、二,北京環(huán)北京石家莊（主城區(qū)）廊坊（市區(qū)）燕郊固安香河,34,石家莊,,燕郊,,香河,,安次、廣陽,,,固安,,石家莊（主城區(qū)）| 土地市場,35,土地市場：9月受供應減少影響，成交面積下降,2016年9月：供應2宗，均為住宅用地，建設用地面積共6.1萬㎡。成交5宗，建設用地面積共12.8萬㎡，溢價率上漲至7.74%，其中住宅3宗，建設用地面積共12.5萬㎡ 。2016年1-9月：供應61宗，其中33宗住宅用地，15宗商辦

21、用地，9宗工業(yè)用地。成交56宗，建設用地面積共244.1萬㎡，金額達167.2億元。,石家莊（主城區(qū)）| 土地市場,36,土地市場：市場以住宅用地為主，裕華區(qū)交易火爆,2016年9月成交情況裕華區(qū)：2宗，土地面積9.4萬㎡長安區(qū)：1宗，土地面積3.1萬㎡橋西區(qū)：1宗，土地面積0.5萬㎡新華區(qū)：1宗，土地面積0.9萬㎡,2016年9月成交情況住宅用地：裕華區(qū)2宗，長安區(qū)1宗商辦用地：橋西區(qū)1宗，新華區(qū)1宗工業(yè)用地：無成交,石

22、家莊（主城區(qū)）| 普通住宅市場,37,成交均價高位穩(wěn)定，去化依舊加速,石家莊（主城區(qū)）| 普通住宅市場,38,普通住宅：交易主要集中在大中戶型，總金額在百萬上下,,,,90㎡以下占16%,,100萬以下占59%,39,8月普通住宅供應一覽表,石家莊（主城區(qū)）| 普通住宅市場,40,石家莊（主城區(qū)） |長安區(qū)項目成交體量居首,8月普通住宅項目成交排行TOP10,1-8月普通住宅項目成交排行TOP10,41,石家莊,,燕郊,,香河,,安次、

23、廣陽,,固安,,廊坊,,廊坊（安次+廣陽）| 土地市場,土地市場：本月供應地塊均被成交,2016年9月：供應2宗住宅用地，均被成交，建設用地面積為1.9萬㎡，溢價率僅1.99%。2016年1-9月：供應22宗，其中14宗住宅用地，1宗商辦用地，7宗工業(yè)用地。 成交17宗，建設用地面積共46.0萬㎡，金額12.3億元。,廊坊（安次+廣陽）| 商品房市場,商品房：價格上漲，市場供

24、不應求，去化周期竟不足1個月,去化周期=可售面積/近12個月月均成交面積,廊坊（安次+廣陽）| 商品住宅市場,44,商品住宅：均價持續(xù)上漲，低總價成交本月爆發(fā),廊坊（安次+廣陽）| 辦公、商業(yè)市場,45,辦公市場：8月繼續(xù)量跌價漲,商業(yè)市場：成交量平穩(wěn)上升，價格小幅回落,廊坊（安次+廣陽）| 項目預售情況,46,8月項目預售情況,1-8月項目預售情況,47,廊坊（安次+廣陽）| 項目成交情況,8月項目成交排行TOP10,1-8月項目成交

25、排行TOP10,燕郊| 土地市場,48,燕郊本年度無住宅用地的供應計劃，而商辦用地計劃供應60.1萬㎡，暫時尚未出現(xiàn)土地供應。,土地市場：暫無供應和成交,燕郊| 商品房市場,49,商品房：價格高位穩(wěn)定，去化周期不足1個月,燕郊| 商品住宅市場,50,商品住宅：8月成交均為住宅，總價低于100萬的僅占12%,燕郊| 項目預售情況,51,8月項目預售情況,1-8月項目預售情況,燕郊| 項目成交情況,52,8月項目成交排行TOP10,1-8月

26、項目成交排行TOP10,固安| 土地市場,53,2016.01-2016.09固安土地市場成交情況,2016年9月：固安土地市場零成交，但有大量供應12宗，土地面積共22.7萬㎡， 其中有10宗是住宅用地。2016年1-9月：共成交土地68宗，成交總面積142.3萬㎡，其中，住宅用地成交數(shù)量 最多，為43宗，土地面積共96.3萬㎡

27、 。,土地市場：9月零成交,固安| 商品房市場,54,商品房：價格依舊高漲，去化周期僅1個月,固安| 商品住宅市場,55,商品住宅：總價70萬以上的成交占比達7成以上,固安| 項目預售情況,56,8月項目預售情況,1-8月項目預售情況,固安| 項目成交情況,57,8月項目成交排行TOP10,1-8月項目成交排行TOP10,香河| 土地市場,58,2016.01-2016.09香河土地市場成交情況,2016年9月：零供應；零成交。201

28、6年1-9月：供應土地62宗，其中住宅用地供應46宗；成交共43宗，成交建設 用地面積78.8萬㎡，其中住宅用地成交32宗，占成交的74%。,土地市場：連續(xù)2個月零供應及成交,香河| 商品房市場,59,商品房：均價再創(chuàng)新高，去化周期下降至不足4個月,香河| 商品住宅市場,60,商品住宅：百萬以下成交占比不足二成,香河| 項目預售情況,61,8月項目預售情況,1-8月項目預售情況,香

29、河| 項目成交情況,62,8月項目成交排行TOP10,1-8月項目成交排行TOP10,總結(jié)及預測,63,未來趨勢預測：庫存觸底，惜售式房荒與缺地式房荒嚴重，未來新盤均大概率成為香餑餑新機場、五軌、六高速帶動環(huán)京發(fā)展，接納北京外溢人口，為房價上漲提供環(huán)境隨著北京樓市調(diào)控政策的推出，漸次降溫將成大概率事件，環(huán)京樓市購房者的預期心理也將與北京同步受全國房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，環(huán)京樓市政策或?qū)㈦S之收緊,市場主要特征：9月土地市場冷淡異常，