2.0地塊分析

1、2.0地塊分析,2.1地理位置本項(xiàng)目隸屬于和平區(qū)，位于城市的中部區(qū)域，便于到達(dá)和輻射城市的其他區(qū)域；項(xiàng)目處于太原街市級(jí)商圈內(nèi)，可以分享成熟商圈所帶來(lái)的巨大人流；座落于太原南街，中華路以南，距離中華路約100米；西面臨太原南街步行街，南面臨民主廣場(chǎng)和南二馬路，東面臨天津南街，北面臨咸陽(yáng)路。項(xiàng)目西部是沈陽(yáng)南站，距離約600米；項(xiàng)目南部勝利南街、南三馬路、昆明南街與南二馬路圍合處為規(guī)劃建設(shè)的長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站，距離本項(xiàng)目約300米。

2、本項(xiàng)目距離火車(chē)站與長(zhǎng)客站近，但又保持一定的區(qū)隔，使項(xiàng)目可以便利輻射周邊其他城市，又可避免其閑雜人流的干擾影響。,五里河,北站,本項(xiàng)目,圖2.1：項(xiàng)目位置圖,2.0地塊分析,2.2地塊基本情況用地條件項(xiàng)目占地22651.32平米，容積率不大于8.0，地上建筑面積181210.56平米。地塊建筑密度不大于60％，綠地率不小于15％，南部地塊建筑高度不高于150米，中部地塊建筑高度不高于100米，北部地塊建筑高度不高于80米。項(xiàng)目用

3、地為商業(yè)用地，使用年限為40年。項(xiàng)目用地南北向呈狹長(zhǎng)分布，中間被南一馬路、邵陽(yáng)路分割成三個(gè)地塊。用地整體呈長(zhǎng)方形，便于利用；地塊分割成三個(gè)小地塊，不利于一層商業(yè)人流的聯(lián)動(dòng)，但另一方面加大了項(xiàng)目商業(yè)部分的展示面。地塊目前除南部的長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站尚未拆遷，其他部分已拆遷平整，暫時(shí)作為長(zhǎng)途汽車(chē)的停放點(diǎn)?？梢曅员卷?xiàng)目雖然不臨中華路，但項(xiàng)目西北部的建筑高度低，從中華路西側(cè)看，商業(yè)上部建筑具有較好的可視性；由于項(xiàng)目的東北部、東部和南部有較

4、多高層建筑遮擋，可視性相對(duì)一般。,圖2.2：地塊現(xiàn)狀圖,2.0地塊分析,2.3地塊周邊土地用途,表2.3：周邊顯著物業(yè)圖,2.0地塊分析,現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目主要集中在中華路兩側(cè)和太原北街，目前這兩個(gè)地段的商業(yè)氣氛較濃厚；相對(duì)而言，本項(xiàng)目所在的太原南街，除臨近中華路段，基本為空地，商業(yè)氛圍尚未形成；中華路及太原街兩側(cè)除了商業(yè)集中外，也是賓館酒店的重要集中區(qū)；除了商貿(mào)、新世界酒店、世紀(jì)國(guó)際酒店三個(gè)四星級(jí)酒店，還有金三角酒店、群星國(guó)際商務(wù)酒店、弘

5、賀賓館等眾多二三星級(jí)的酒店賓館。區(qū)域內(nèi)酒店賓館集中的原因是：區(qū)域處于城市中心區(qū)，到城市其他區(qū)域出行便利；處于商業(yè)街區(qū)內(nèi)配套豐富，購(gòu)物便利；臨近火車(chē)站和長(zhǎng)途汽車(chē)站，流動(dòng)客流大；在南二馬路和北二馬路分別有金碧輝煌、錢(qián)柜等中高檔KTV場(chǎng)所，在南五馬路有西北莜面村、 如一坊豆撈、太陽(yáng)城、渝信府、原香齋烤鴨店等，南一馬路有周記廣東海鮮酒樓，南三馬路有梅隆鎮(zhèn)餐館；項(xiàng)目所在區(qū)域具有濃厚的餐飲、娛樂(lè)氛圍。項(xiàng)目西南側(cè)為賽隆廣場(chǎng)（商貿(mào)國(guó)際底商）、五金

6、機(jī)電城以及規(guī)劃建設(shè)溫州城等小商品市場(chǎng)，檔次較低，人流混雜，對(duì)本項(xiàng)目打造高檔次的商業(yè)有所沖擊；民主廣場(chǎng)以南區(qū)域，主要為新建的楓景名城、環(huán)宇世紀(jì)星城、先鋒家園等中檔住宅，售價(jià)在4000-5000元/平米，消費(fèi)力處于中等水平。東側(cè)有較多的老舊住宅，消費(fèi)水平不高，影響項(xiàng)目周邊的環(huán)境景觀。整體而言，項(xiàng)目北部商業(yè)、商務(wù)氣氛較濃厚；項(xiàng)目南部和東部環(huán)境較雜亂；項(xiàng)目周邊已形成中高檔的購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)氛圍，并且酒店賓館集中。,2.0地塊分析,2.4區(qū)

7、域交通條件,南一馬路,南二馬路,天津南街,咸陽(yáng)路,太原南街,中華路,圖2.4：區(qū)域交通條件圖,2.0地塊分析,道路交通太原街商圈道路交通存在的主要問(wèn)題是，其他區(qū)域進(jìn)入商圈的道路不通暢，商圈內(nèi)部道路過(guò)于擁擠狹窄，停車(chē)位數(shù)量不足。作為西部進(jìn)入太原街商圈的主要道路北二馬路，在鐵西區(qū)段路寬40米，太原街段僅8-16米，平均路寬12米，造成堵塞。由東部進(jìn)入的中華路，為由東向西單行，車(chē)流多，交通壓力大；另外由于中華路兩側(cè)商業(yè)、酒店多，而缺乏

8、舒適的過(guò)街天橋或者地下通道，紅綠燈設(shè)置多，進(jìn)一步加劇擁堵；近年地鐵1號(hào)線(xiàn)建設(shè)，使得交通擁堵進(jìn)一步惡化。太原街商圈內(nèi)的支路網(wǎng)較多，但有較多的路網(wǎng)被隔斷成斷頭路。目前太原街為步行街，勝利大街、中華路上有沈陽(yáng)站，二者有如城市道路交通的2個(gè)“端點(diǎn)”，使得整個(gè)太原街區(qū)域內(nèi)的縱向和橫向連接被中斷，道路不能相貫通，交通問(wèn)題隨之而來(lái)。 太原南街有較多的小商品市場(chǎng)和長(zhǎng)途汽車(chē)站，人流、車(chē)流混雜，導(dǎo)致交通擁堵。同時(shí)，太原街商圈內(nèi)較多支路路寬僅有幾米，無(wú)

9、法通車(chē)，如邵陽(yáng)路、北安街等。由于太原街屬于沈陽(yáng)檔次較高的商圈，較多客戶(hù)為自駕車(chē)客戶(hù)，惡化的交通問(wèn)題與日益增加的商場(chǎng)相沖突；未來(lái)北二馬路（和平區(qū)段）將拓寬至30米；長(zhǎng)途汽車(chē)站合并移至南二馬路和南三馬路間，并將南三馬路拓寬至22米；同時(shí)還將北二馬路、南三馬路、民族路、同澤街等四條路的電線(xiàn)桿拔掉，電力和電信設(shè)備下地。這一系列措施將增加太原街商圈的可達(dá)性，提升太原街商圈的整體吸引力，也將為本項(xiàng)目帶來(lái)更多的共享客流。如果能將中華路兩側(cè)設(shè)

10、置一些帶有電梯的過(guò)街天橋或者舒適明亮的地下通道，減少紅綠燈，尤其是太原南街和太原北街之間；將緩解中華路交通壓力，進(jìn)一步增強(qiáng)太原街的吸引力，也有利于中華路兩側(cè)的人流循環(huán)流動(dòng)。,2.0地塊分析,本項(xiàng)目附近的咸陽(yáng)路為12米；太原南街為22米；未來(lái)南二馬路改單行為雙行，拓寬至四車(chē)道約30米；南一馬路拓寬至22米；天津街為12米，如果能爭(zhēng)取拓寬至4車(chē)道。如果這些規(guī)劃措施能實(shí)施，并且提供充足的停車(chē)位，本項(xiàng)目將成為商圈消費(fèi)者進(jìn)入太原街的南部首選通道

11、。同時(shí)也需注意的是，由于項(xiàng)目西部為多個(gè)批發(fā)市場(chǎng)和小商品市場(chǎng)，道路拓寬后，項(xiàng)目與西部的勝利街連通仍然較困難，未來(lái)進(jìn)出本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將主要通過(guò)項(xiàng)目東側(cè)道路；其中南一馬路和南二馬路將成為連接項(xiàng)目與南京街的重要通道；天津街成為連接項(xiàng)目與中華路的重要通道。進(jìn)入本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)鐵西區(qū)、于洪區(qū)等西部人群主要通過(guò)南五馬路、南京街；東部人群主要通過(guò)中華路，南一馬路可作為中華路的重要備用道；南部和北部人群主要通過(guò)南京街；出本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)鐵西區(qū)、于洪區(qū)等西部人

12、群主要通過(guò)南五馬路和南京街，或者中華路和勝利路；東部人群主要通過(guò)中華路和中山路；南部和北部人群主要通過(guò)南京街；,2.0地塊分析,停車(chē)位停車(chē)位少也是制約太原街進(jìn)一步發(fā)展的重要因素；為緩解此問(wèn)題，政府規(guī)劃建設(shè)停車(chē)誘導(dǎo)電子顯示屏和增建停車(chē)樓。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)將建設(shè)多個(gè)停車(chē)誘導(dǎo)電子顯示屏，分別位于中華路與南京街（12平米大）、同澤街（2平米大） 、蘭州街（2平米大）以及昆明街（2平米大）交口處，以及天津街與北二馬路交匯處。主要集中在中華路和

13、太原街北側(cè)，本項(xiàng)目作為大型綜合體，應(yīng)爭(zhēng)取在南部建設(shè)一個(gè)電子顯示屏。以下為太原街現(xiàn)有和未來(lái)的主要停車(chē)場(chǎng)所，如果規(guī)劃能完全實(shí)施，未來(lái)區(qū)域的停車(chē)位將比現(xiàn)在大約一番，將極大緩解區(qū)域停車(chē)難的問(wèn)題。,表2.1：區(qū)域主要停車(chē)場(chǎng)所情況,2.0地塊分析,地鐵項(xiàng)目北邊延中華路將建設(shè)地鐵1號(hào)線(xiàn)。地鐵1號(hào)線(xiàn)一期工程為東西走向，起于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的張士站，東至黎明文化宮。穿越整個(gè)鐵西區(qū)、和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)的中部及于洪區(qū)部分。一期工程約22.2公里

14、，共18個(gè)車(chē)站。將在本項(xiàng)目附近設(shè)置沈陽(yáng)站和南京街兩個(gè)站點(diǎn)。地鐵1號(hào)線(xiàn)2005年11月開(kāi)工建設(shè)，2009年12月試運(yùn)行，2010年5月正式運(yùn)行。目前票價(jià)暫定為2-3元。地鐵線(xiàn)路的運(yùn)營(yíng)略早于本項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間，將為本項(xiàng)目帶來(lái)更多的東西部居民，但由于本項(xiàng)目距離兩個(gè)地鐵站的距離約450米左右，在整個(gè)商圈中分享地鐵客流并占優(yōu)勢(shì)。公交線(xiàn)路項(xiàng)目周邊距離較近的公交車(chē)站共有文化宮和太原街兩個(gè)車(chē)站，分別有5路和9路公交線(xiàn)路，覆蓋了市區(qū)西部、北部和東南

15、部的絕大部分區(qū)域。具體線(xiàn)路如下表：,表2.2：項(xiàng)目周邊主要公交線(xiàn)路,2.0地塊分析,2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目處于市級(jí)商業(yè)圈內(nèi)，可以充分分享成熟商圈的人流和影響力；本項(xiàng)目為大型綜合項(xiàng)目，商業(yè)規(guī)模大，可以開(kāi)發(fā)成集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的shopping mall，由于現(xiàn)有純購(gòu)物的百貨公司。劣勢(shì)項(xiàng)目不臨主干道，可視性一般，交通條件一般，不利于項(xiàng)目整體向高檔次沖擊；項(xiàng)目處于太原街南部，相對(duì)而言，商業(yè)氣氛弱，初期不容易獲得零售商的認(rèn)

16、可；項(xiàng)目西南部有多個(gè)批發(fā)市場(chǎng)和小商品市場(chǎng)，人流混雜，道路交通秩序亂，對(duì)本項(xiàng)目打造高檔項(xiàng)目有所沖擊；機(jī)會(huì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)能享受地鐵通車(chē)、道路拓寬、停車(chē)位增多等帶來(lái)的眾多利好因素；沈陽(yáng)雖然目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，但與北京仍有較大差距，待項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)，沈陽(yáng)與北京的差距將獲得較大的縮減；威脅區(qū)域內(nèi)伊勢(shì)丹、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期和美美百貨的計(jì)劃開(kāi)業(yè)，將極大的增加項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)程度；中街、五里河和北站區(qū)域的恒隆中街項(xiàng)目、華潤(rùn)萬(wàn)象城、新世界展覽中心等眾多大型中高