閔行綜合型商業(yè)項(xiàng)目策劃方案

1、,上海旗忠“135、136、137地塊”開發(fā)項(xiàng)目土地招投標(biāo)前期咨詢報(bào)告,2010年6月,與其他諸多策劃報(bào)告有所不同的是，本報(bào)告的主旨不在于全景式的市場(chǎng)掃描或是概念式的分析，而更多的是根據(jù) “信義” 對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的理解與預(yù)判，基于項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)和限制性條件而作出的具有前瞻性和切實(shí)可行的前期咨詢方案。,前 言,,,,締造一種獨(dú)一無二的項(xiàng)目?jī)?nèi)涵賦予一種具有引領(lǐng)性的商業(yè)方式倡導(dǎo)一種低碳、綠色、生態(tài)生活,,,,,,第一篇：區(qū)域認(rèn)知

2、第二篇：地塊分析第三篇：商業(yè)案例解讀第四篇：產(chǎn)品定位,第一篇：區(qū)域認(rèn)知,板塊分布區(qū)域概況板塊認(rèn)知度市場(chǎng)研判,項(xiàng)目區(qū)位,宗地位于上海閔行西南部的馬橋，外郊環(huán)間，但由于目前出行主要依靠路面交通，對(duì)外通勤 能力一般。,與城市的車行距離： 距離人民廣場(chǎng)：30公里； 距離七寶：18公里； 距離莘莊：12公里 ； 距離徐家匯：23公里； 距離虹橋機(jī)場(chǎng)：24公里；,緊鄰城市快速干道

3、，交通便捷快速經(jīng)A4到莘莊立交需15分鐘；到徐家匯需35分鐘；,項(xiàng)目所在地馬橋鎮(zhèn)處于閔行區(qū)腹地，通過滬杭A8和莘奉金A4，項(xiàng)目受上海中心城的直接輻射.,閔行新城是上海市“1966”規(guī)劃中重點(diǎn)建設(shè)的九個(gè)新城之一，也是發(fā)展基礎(chǔ)最好的一個(gè)；馬橋鎮(zhèn)建設(shè)部直屬試點(diǎn)小城鎮(zhèn)；項(xiàng)目距離滬杭高速4公里，距離莘奉金高速5公里，交通快速便捷；,區(qū)域概況,旗忠森林體育城是上海發(fā)展關(guān)鍵點(diǎn)，目前已初具規(guī)模。隨著規(guī)劃深入，高檔體育設(shè)施及配套

4、的完善，區(qū)域未來3－5年形成區(qū)域價(jià)值最大化,網(wǎng)球中心、高爾夫球場(chǎng)、保齡球和室內(nèi)溫水游泳池等高檔設(shè)施已建成，并成功舉辦了05年“大師杯”；除了一批已規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的體育設(shè)施，隨著20萬平方公里的配套用地控制性詳細(xì)規(guī)劃的完善；旗忠森林體育城還在規(guī)劃深入的配套體育設(shè)施有運(yùn)動(dòng)員村、五星級(jí)酒店、醫(yī)療配套中心、馬術(shù)基地和體育商業(yè)中心等；整個(gè)板塊融森林、湖泊、園林、濕地、河流于一體，在森林和園林為主的景區(qū)內(nèi)，保存完好的肥沃耕地鑲嵌其中，擁有上海

5、乃至全中國獨(dú)一無二的新型運(yùn)動(dòng)休閑及體育生態(tài)環(huán)境的重要組成部分；,本案,馬橋旗忠森林體育城板塊,,,,,,,,,外環(huán)公路,滬閔公路,嘉閔高架,A15高速,5號(hào)線,1號(hào)線延伸段,A4 公路,,15號(hào)線,,元江路,,劍川路,,虹梅路,未來區(qū)域內(nèi)有大量交通規(guī)劃，將拉近宗地區(qū)域與市區(qū)、與虹橋交通樞紐的聯(lián)系,大幅提高區(qū)域的對(duì)外通勤能力，為項(xiàng)目引入周邊區(qū)域消費(fèi)群提供了多種交通選擇。,項(xiàng)目區(qū)域,區(qū)域交通,區(qū)域人口發(fā)展和消費(fèi)能力,規(guī)劃中的閔行新城區(qū)現(xiàn)有戶

6、籍人口約60萬人，其中馬橋戶籍人口3.5萬人，是閔行區(qū)戶籍人口最少的鎮(zhèn)/街道。未來閔行新城居住人口將達(dá)到105萬，人口導(dǎo)入的重點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鞒菂^(qū)，馬橋仍不是人口導(dǎo)入的重點(diǎn)區(qū)域。,馬橋8.5萬人口無法支撐常規(guī)地標(biāo)性商業(yè)的定位。本地消費(fèi)群明顯 不足。,,商戶進(jìn)得來，留得住，有錢賺，必須設(shè)法依靠導(dǎo)入外來消費(fèi)群,區(qū)域型（出租面積在1.5萬—7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，停車位在100

7、0——5000輛。）,旗忠森林板塊具有上海地區(qū)形成高檔純別墅生活社區(qū)難以超越得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境和體育配套，有形成富人區(qū)的條件,通達(dá)的交通、森林環(huán)境和獨(dú)特的高檔體育設(shè)施成就了旗忠板塊的別墅群落。大面積的低密度住宅區(qū)連成一片，財(cái)富階層在此聚集，富人社區(qū)已初顯規(guī)模。,獨(dú)特的價(jià)值點(diǎn)詮釋新的富人區(qū),,板塊認(rèn)知度,,我們思考的立足點(diǎn)在于,區(qū)域市場(chǎng)研判,,宗地概況項(xiàng)目周邊生活配套項(xiàng)目SWOT分析,137地塊,136地塊,旗忠網(wǎng)球中心,元江路,

8、昆陽路,,,地塊概況,,135地塊,占地面積 ：約 ㎡ (約 畝)東：南：馬橋老鎮(zhèn)以及一般商品住宅西：綠城玫瑰園等別墅區(qū)高檔北：旗忠網(wǎng)球中心,雖然馬橋生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，已有一定 國際化、高端性知名度，但項(xiàng)目周 邊缺乏規(guī)模性居住社區(qū)，除旗忠網(wǎng) 球中心外、配套缺乏高端性。 宗地生態(tài)型特征明顯，周邊缺乏可 依托的大型住區(qū)和高檔配套。,旗忠高爾夫球場(chǎng),好又多,,,馬橋強(qiáng)恕學(xué)校,馬橋鎮(zhèn)

9、衛(wèi)生院,,,旗忠公園,,閔馬菜市場(chǎng),,,復(fù)星藥房,,,,星龍飯店,,馬橋酒店,,,馬橋鎮(zhèn)敬老院,,馬橋天主教堂,,明代“靖安橋”,,長島別墅,,綠城玫瑰園,,旭麗花園,,夏朵小城,,山水別墅,,,中房森林別墅,137地塊,136地塊,旗忠網(wǎng)球中心,地塊周邊配套分布圖,135地塊,地塊周邊環(huán)境,地塊周邊環(huán)境,,,上海商業(yè)地產(chǎn)劃分商業(yè)案例特征信義對(duì)項(xiàng)目的理解區(qū)域現(xiàn)有城市意象,上海商業(yè)地產(chǎn)類型劃分,,,,城市綜合體特征,,

10、,,,,通過對(duì)市場(chǎng)上操作成功的城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，我們認(rèn)為城市綜合體通常具備如下特征：1、地處城市次級(jí)核心區(qū)位，需要至少50萬人口支撐2、需要具備較好的交通通達(dá)性3、至少兩種以上物業(yè)類型組合，商業(yè)所占比例通常50％左右或以上4、整體規(guī)劃突破傳統(tǒng)，圍合式，個(gè)性化特征凸現(xiàn)5、商業(yè)業(yè)態(tài)：五大業(yè)態(tài)為主，賣場(chǎng)多成為主力店6、經(jīng)營策略：大部分持有，注重長期收益,商業(yè)案例特征,,關(guān)鍵詞:國際化社區(qū)\地鐵\公園,聯(lián)洋大

11、拇指廣場(chǎng),1、位于浦東聯(lián)洋社區(qū)，周邊高檔住宅超過100萬平方米,高消費(fèi)力的消費(fèi)人群支持；2、臨芳甸路\迎春路交通主干線,能夠吸引聯(lián) 洋、張江、金橋等區(qū)域，服務(wù)半徑7公里，服務(wù)人口數(shù)量50萬；3、周邊世紀(jì)公園、科技館、東方藝術(shù)中心等配套設(shè)施帶動(dòng)相關(guān)過境消費(fèi)；,,1、位于閘北區(qū)大寧板塊，周邊中高 檔住宅150萬平方米左右；2、共和新路高架，地鐵一號(hào)線，輻 射閘北、虹口、東普陀、寶山等 上海北區(qū)，服務(wù)半徑在8公里，

12、服 務(wù)人口數(shù)萬；3、大寧靈石公園、馬戲城等市級(jí)配套 設(shè)施，帶來大量過境消費(fèi)；,大寧商業(yè)廣場(chǎng),關(guān)鍵詞:大型社區(qū)/地鐵/馬戲城,隨上海商業(yè)呈現(xiàn)郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)，大型城市綜合體也由市中心區(qū)域逐漸向環(huán)線 外延伸，雖然郊縣化特征比較明顯，單就區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)來看，支撐起一個(gè)具有一定規(guī)模的城市綜合體物業(yè)仍需要至少50萬左右的人口作為支撐 。,,城市綜合體物業(yè)的輻射范圍通常在5-8公里左右，需要具備較好的交通通達(dá)性，最好是與軌道交通、公交樞紐等

13、直接接壤，或者周邊有高架、主干道等交通設(shè)施從而放大了其輻射半徑。,區(qū)域基礎(chǔ)性消費(fèi)人口支撐,具備較好的交通通達(dá)性,,缺一不可,區(qū)域性商業(yè)成功的外部特征總結(jié),項(xiàng)目的理解,關(guān)鍵詞：自然,關(guān)鍵詞：運(yùn)動(dòng),關(guān)鍵詞：健康,關(guān)鍵詞：度假,關(guān)鍵詞：人文,本項(xiàng)目屬性：顛覆傳統(tǒng)的新概念型商業(yè)模式,區(qū)域現(xiàn)有城市意象,,,,第三篇：產(chǎn)品定位,項(xiàng)目總策劃主題、建筑策劃總體規(guī)劃圖功能、概念策劃業(yè)態(tài)策劃,區(qū)位分析,金三角，群英匯,,定位策劃,城市”新生活方式”

14、體驗(yàn)中心突出:運(yùn)動(dòng)/康健/時(shí)尚/生態(tài)/智慧,主題策劃,,,,,,,購物公園Shopping park,辦公園區(qū)office park,生態(tài)公園ecological park,城市伊甸園 eden,,,,,,,,,養(yǎng)生別墅,SOHU公寓,迷你小鎮(zhèn),購物中心,辦公中心,市民活動(dòng)區(qū),村落形態(tài),酒店形態(tài),街區(qū)形態(tài),,,,,洞穴形態(tài),,,廣場(chǎng)形態(tài),藝術(shù)形態(tài),醫(yī)療中心,,綜合體形態(tài),休閑場(chǎng)所,,園林形態(tài),建筑策劃,,,,國際醫(yī)療康復(fù)中心

15、,國際養(yǎng)生度假村,國際青年公寓,企業(yè)領(lǐng)事館,國際園藝區(qū),陽光浴場(chǎng),人工沙灘,山頂會(huì)所,孵化基地,會(huì)展中心,汽車博物館,極限運(yùn)動(dòng)區(qū),坡地公園,熱氣球站,手工藝集市,城市寵物島,市民農(nóng)園,市民廣場(chǎng),風(fēng)箏廣場(chǎng),香草園,桃花園,藝術(shù)林,照壁,荷花塘,功能策劃,綜合商業(yè)體,城市藝術(shù)博物館,總體規(guī)劃圖,,主要建設(shè)指標(biāo),,,,,,,,,,,業(yè)態(tài)策劃,兒童樂園,購物中心,手工藝集市,家庭娛樂中心,高端會(huì)所

16、,特色酒窖,創(chuàng)意家居,市民劇場(chǎng),主題餐飲,業(yè)態(tài),概念策劃,,低炭生態(tài)區(qū),生活劇場(chǎng),小城鎮(zhèn)實(shí)驗(yàn)區(qū),城市寫真,,,,,,節(jié)能型綜合體,購物中心外觀效果圖,國際養(yǎng)生度假村,公寓SOHO,人工沙灘,購物中心入口效果,家門口就是世博,研發(fā)/孵化/企業(yè)總部基地,景觀設(shè)計(jì),照壁,,,,,,,卡通總動(dòng)員,一年一屆,熱氣球站,,,,,,,種子基地,園藝館,香草園,生態(tài)餐廳,生態(tài)園藝區(qū),,,,,,,,,,,,寵物時(shí)裝,寵物大賽

17、,寵物聚會(huì),寵物講座,寵物表演,寵物島,寵物表演,,,企業(yè)指定體檢醫(yī)院,國際醫(yī)療救護(hù)中心,國際醫(yī)療康復(fù)中心,國際美容瘦身中心,國際醫(yī)學(xué)培訓(xùn)基地,綜合三甲醫(yī)院,國際醫(yī)療康復(fù)中心,經(jīng)營策劃,01.城市花燈節(jié)02.國際風(fēng)箏日03.國際風(fēng)情日04.市民城市藝術(shù)節(jié)05.社區(qū)寵物娛樂節(jié)06.社區(qū)體育健身節(jié)07.購物中心美食節(jié)08.舉辦城市熱氣球節(jié),09.建立城市節(jié)能研究中心10.建議長三角CEO俱樂部11.每年舉辦一期國際品酒會(huì)

18、12.科技孵化基地,產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金13.設(shè)立城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃研究基金,交易平臺(tái)14.建立國際種苗研究所,國際種苗交易平臺(tái)15.舉辦國際園藝博覽會(huì),國際園藝交易平臺(tái)16.引進(jìn)戰(zhàn)略合作者,收租型房產(chǎn)信托基金和 出售型房產(chǎn)信托基金,,,,,,,,,,,品牌上市,萬實(shí)“金融地產(chǎn)”,確立品牌,美國“迪斯尼”中國“伊甸園”,◆引進(jìn)房產(chǎn)信托基金，發(fā)行信托產(chǎn)品◆選擇合適戰(zhàn)略伙伴，做大市場(chǎng)◆實(shí)施資產(chǎn)整合，發(fā)行股票，逐期注入,◆萬達(dá)“商業(yè)綜