地產寶典投資理財--肯恩·費雪 拉拉·霍夫曼斯

1、地產寶典地產寶典咨詢電話咨詢電話4008005175地產寶典地產寶典咨詢電話咨詢電話4008005175地產寶典：投資理財－－肯恩地產寶典：投資理財－－肯恩費雪費雪拉拉拉拉霍夫曼斯霍夫曼斯你曾夢想蓋摩天大樓？你曾夢想蓋摩天大樓？想當收租的房東？想當收租的房東？或許你可以成為一名房地產大亨或許你可以成為一名房地產大亨美國是盛產房地產大亨的國家——房屋自有率接近70%！千萬不要讓近期住宅市場的震蕩走勢嚇住了你，房地產生意還是有利可圖的。和其

2、他致富之路一樣，靠房地產發(fā)達并不容易。成功的地產商不但有本事找到潛質優(yōu)良但遭忽略的土地以及愿意投資的伙伴，他們還擁有成功創(chuàng)業(yè)者的策略和眼光。地產大亨基本上也是創(chuàng)業(yè)者，如果不能擬出實際可行的業(yè)務模式，就無法做好房地產生意。事實是，投資房地產的長期回報率并不怎么好——自1964年以來平均回報率僅為5.8%，只比通脹率高一些！那么，雪爾頓艾德森(SheldonAdelson，身家280億美元)、柯克柯克里安(KirkKerkian，180億美

3、元)、唐納勃仁(DonaldBren，130億美元)、山姆柴爾(SamZell，60億美元)以及大名鼎鼎的唐納德川普(DonaldTrump，30億美元)是怎么賺到那么多錢的？靠財務杠桿！這些地產大亨都借了很多錢！做得好的話，杠桿可以放大投資回報率，但如果搞砸了，虧損與羞辱也會加倍放大——很可能血本無歸。那舉債豈不是很危險？沒錯，如果你經營不善的話。但做房地產生意必須舉債，如果你很厭惡負債，請克服你的債務恐懼癥，學會欣賞財務杠桿，準備好

4、當一名房地產大亨吧。杠桿魔法杠桿魔法財務杠桿的魔法是這樣的：如果你買一棟10萬美元的房子，自付5%，即5000美元。5年后，你以12.5萬美元賣出。嗯，那就是獲利25%，年均收益率僅為4.6%。不對！當時你只付出了5000美元，2.5萬美元的獲利即是500%，年均回報率是43.1%。像變魔法一樣！沒錯，我們還沒算債務的利息成本，這一點稍后再講。但如果房價下跌，你的5000美元很可能會全數報銷。杠桿既可以放大獲利，也會加大虧損，關鍵在于能

5、否找到物超所值的房產——一些你能讓它們變得很賺錢、其他人卻弄不到手的物業(yè)。你必須讓自己的物業(yè)像印鈔機那樣為你帶來源源不絕的收入。房地產生財之道房地產生財之道以下為你說明該怎么做。但事先聲明一下：我并不是地產商。沒錯，我擁有價值超過1億美元的物業(yè)——多數是我公司使用的辦公室，但經營我家房地產事務的是我的太太雪莉(Sherri)。1999年，兩位先生買下了加州圣馬刁郡(SanMateo)FashionIslBoulevard的1450號，當

6、時那是一棟有15年樓齡、面積為10.4萬平方尺的甲級辦公樓，位于101號及92號地產寶典地產寶典咨詢電話咨詢電話4008005175地產寶典地產寶典咨詢電話咨詢電話4008005175業(yè)者的出價不會超過業(yè)者的出價不會超過1400萬美元。萬美元。要贏得競標，我們首先得提出初步的條件，吸引賣方允許我們參與最后的正式競標。法人賣家喜歡跟法人買家交易，排斥像我這樣的個人，他們通常會排除個人競標者，認為風險較高，容易以奇怪的理由取消交易——就像打

7、官司一樣，結果難以預料。賣家很討厭這種風險，因此我得開出令人難以拒絕的條件才行。我初步出價1350萬元——合理的水準，但不太可能是最高價。我不需要一開始就出最高價，只要能進入第二輪競標即可。但在交易條件方面，我答應全數付現，先交13的訂金，如果得標但未完成交易，賣方可沒收全部訂金。這是很大的一筆錢，像這種規(guī)模的交易，競標法人通常僅支付50萬100萬美元的訂金。如果我得標但取消交易，賣方可沒收我所支付的450萬美元訂金，然后再將票據賣給其

8、他買家。面對如此優(yōu)惠的條件，賣方實在沒有理由不接受我參加最后的競標。此外，我也不要求驗收物業(yè)。雪莉認為，5年前借出2500萬美元的債權人一定已經盡可能詳細地檢查過物業(yè)的狀況，她覺得期間應該沒有任何變化。我還承諾，交易何時完成由賣方決定。這種賣方夢寐以求的條件讓我們得以進入第二輪競標，我將出價增加至1500萬美元，略高于我們估計的其他買家的最高出價，除此之外，一切條件維持不變。我不知道其他人開出了什么價格與條件，但我們得標了。票據到手后，

9、雪莉威脅1450號的業(yè)主止贖。很少有票據持有人會這么做，因為這實在太麻煩了。但雪莉就是這么不怕麻煩的人(我已經說過，招惹她是樁很痛苦的事)，業(yè)主屈服了，乖乖獻上房契。金融票據的持有人通常并不想當業(yè)主，他們只想靠票據賺取滿意的回報，他們不懂得經營物業(yè)，也無法找到租戶填滿大樓。我們則可以，這是我們的優(yōu)勢。雪莉花了近300萬美元進行內部裝潢并將公司員工遷入，此次投資共耗費了1800萬美元?，F在我是業(yè)主，我的公司是租客，這棟大樓自此開始為我提供

10、源源不絕的租金收入。雪莉將租金收入押給高盛，獲得了2500萬美元。此宗交易她凈賺了700萬美元，相對于1800萬的成本獲利39%。房地產投資生意就是這么做的，如果你沒有現金、沒有租客，就沒辦法這么做。但你可以找一棟大樓、找個能找到租客的伙伴，再找到融資的途徑，然后拼湊出一宗能為你創(chuàng)造財富的交易。游戲就是這么玩的。學會計算報酬學會計算報酬人們常常被自己所騙。2005年之前住宅價格的飆漲令人們普遍過度自信，如果你在某個樓市火爆的地方擁有一間

11、房子，如20002005年的加州，房價倍增并未令你成為精明的投資人——你不過是幸運罷了。成功的房地產投資者有膽有識，但不會自我欺騙。讓我舉一個例子來說明人們如何因為計算錯誤而騙了自己。再以圣瑪刁郡(我成長的地方)為例，考慮房價勁升的10年間的情況。1995年年初時，圣瑪刁房價中值為305083美元。假設你買了這樣一間房子，頭期自付20%(當時零頭期款的瘋狂時期尚未開始)，外加1%的交易成本。當時30年期固定利率房貸為7.5%，你每月的房