龍湖地產(chǎn)-批量精裝修管理(110)頁

1、龍湖精裝修管理,,提綱,1、概述2、設計3、施工流程4、采購管理5、場地移交6、進度控制7、質量管理8、文明施工與成品保護9、整改驗收移交與保修,第一部分：概述,,與精裝修住宅相關的背景,毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝修住宅，工廠化生產(chǎn)，工業(yè)化生產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化，“批量精裝修”。實行全裝修交樓的利與弊。利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實現(xiàn)超額利潤；降低稅負。弊：管理力量增

2、大；工期變長；投訴增加。本講座的局限性,精裝修住宅各地實施進展情況,廣州、北京、上海、深圳、長三角資料來源于：廣州萬科（360藍山+601城花+423城南+252花城+220花城+142萬科城+133萬科城別墅+350天景）、上海萬科、南京萬科、佛山萬科、成都萬科、東莞萬科、深圳萬科、南昌萬科（231）。武漢瑞安、重慶瑞安、招商地產(chǎn)廣州金地（96復式戶型+196平面戶型+114荔湖城），深圳金地（約500金地名津）廣州方圓

3、（217小城之春+90云山詩意+34荷塘月色）廣州恒大（88第三金碧）東莞中惠（414香樟綠洲）南京百勝麒麟（557東郊小鎮(zhèn)）廣州地鐵、無錫復地、等等，恕不能一一致謝！特別鳴謝——廣州萬科目前最好成績：同時交付601套，到訪538套，辦手續(xù)523套，一次收樓率94.7%，零問題交付246戶，全屋入伙時問題平均數(shù)（含甲分包）0.86條——2007年7月9日數(shù)據(jù)。見交樓快報1、快報2已知的最好成績：同時交付1400套，入伙總問

4、題數(shù)1600條。括號內數(shù)字，表示本年度內完成交付的項目套數(shù)。,假想中的管理對象,廣闊的分布：平面型分布，立體型分布，混合型分布相似的設計快速的施工室內裝修以傳統(tǒng)工藝為主：泥水，乳膠漆，吊頂。三大部品以工廠化生產(chǎn)為主：櫥柜，木門，木地板。,衡量成功與否的指標：客戶滿意度,客戶滿意度包括多個角度，多個維度,第二部分：設計,,圖片展示15頁,暫略,采用的材料品牌示例,更多細節(jié),某工程部細部做法圖片某工程交樓標準材料明細

5、表一些改進的節(jié)點設計做法,有關設計的一個小總結,精裝修不是“先毛坯，后裝修”，設計應該從建筑結構階段開始。可能遇到的問題 定價問題：中性化設計？輕裝修，重裝飾？ 低造價時 中等造價時 高造價時如何避免設計錯誤？討論1，討論2，討論3.如何適當減少現(xiàn)場施工難度？如何與采購密切配合，有效降低成本？討論的話題：如何體現(xiàn)個性化？由誰設計？如何加深設計師的體驗，如何通過客戶投訴改善設計

6、？設計如何實現(xiàn)標準化？如何實現(xiàn)工廠化？可參考的書籍,第三部分：施工流程設計,,四階段施工管理法,準備階段工作,本階段工作,1、開始：根據(jù)不同的項目，需要做適當?shù)奶崆斑M場安排。2、工棚搭建：需要解決生活場地和部分加工場地問題。3、辦公設備進場：按照CI的規(guī)定搭建辦公場地。車輛與辦公室的位置重點考慮。4、施工隊伍進場、隊伍培訓：非常重要，直接關系到項目成敗。特別提醒，甲方指定分包單位也要參加培訓，以統(tǒng)一管理思路。5、圖紙會審：關鍵

7、是每一種戶型進行現(xiàn)場對比，重點部位是廚房和衛(wèi)生間。不要遺漏陽臺上的管線與室內的關系。6、施工組織設計報審。按照甲方及監(jiān)理要求執(zhí)行。7、詳細材料計劃報甲方。此工作費時費力，需要認真對待。尤其是瓷磚部分，務必考慮設計損耗以及施工損耗，尤其是瓷磚的損耗，很多人難以相信因為設計排版的原因，損耗率遠遠超過定額的規(guī)定，對此需要有充分的溝通。8、與總包開始移交場地：這件工作可能比較艱難，需要借助甲方、監(jiān)理的力量。不可能強求土建總包解決所有的大小

8、問題，那樣只能是浪費時間。要學會妥協(xié)的藝術。具體可參見后文專門的場地移交程序。此時甲方指定單位也應參與移交場地，櫥柜單位應開始測量尺寸進行加工，木地板單位應就場地平整提出要求，木門單位應檢查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要調動班組的力量組織移交。9、冷水管打壓，冷熱水對接長時間試驗，電氣管線逐條測試移交：熱水管滲漏不容易檢查，解決方法是與冷水管對接，使其長時間處于持壓狀態(tài)。10、總包整改：可能很不及時，需要借助外在

9、的管理力量。11、接受時的再次檢查：需要掌握妥協(xié)與協(xié)調的藝術。,本階段工作重點,首先，是就各種管理思路達成一致，以及組織對班組的培訓。其次，是與土建的移交。經(jīng)常拖延。以下問題屬于總包不可推卸的責任：基層裂縫。各種滲漏：外墻及外窗滲漏，衛(wèi)生間結構缺陷或后續(xù)堵洞等引起的滲漏，由于總包不履行打壓責任而引起的管道滲漏。由于總包引起的、難以彌補的房間不方正、大小頭等。 1、各個地方的分戶驗收標準、業(yè)主對于最終驗樓的標準很不一

10、樣，北京、南京、上海、寧波、無錫等多個地方都出臺了分戶驗收標準。這些標準側重于強制性條文要求。因此，只能當作必要條件，而非充分條件。 2、防護欄桿的安全高度需要關注，若返工，對裝修影響大。 3、安全玻璃?！督ㄖ踩Ａ褂靡?guī)定》頒布已有數(shù)年，但是違背規(guī)定者常見。以下部位需要采用安全玻璃：7層及7層以上建筑物外開窗；面積大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底邊離最終裝修面小于500mm的落地窗；樓梯、陽臺、平臺走廊的欄板和

11、中庭內欄板；傾斜裝配窗、各類天棚（含天窗、采光頂）、吊頂；室內隔斷、浴室圍護和屏風。 4、樓層空間凈尺寸。有的地方小業(yè)主會在驗樓時仔細測量房間長寬高凈尺寸。南京當?shù)卣⒐を炇諘r，在每個房間內設置5個測高點，檢查房間凈高誤差。 5、衛(wèi)生間屬潮濕工作環(huán)境，燈具外殼需接地。,無需移交階段的工作,本階段的管理工作,12、政府驗收的問題：精裝修是否參加驗收？如何穿插，竣工文檔的要求13、樣板層施工。14、輕鋼龍骨石膏

12、板（或松本板）吊頂基層，墻面面磚鑲貼：這都是優(yōu)先工序。其中，泥水必須在第50天左右大面完工，這是十分重要的工作，務必重視。15、乳膠漆刮膩子以底漆：實際上和第13工序同時開展，主要是因為工作面寬廣，條件上允許交錯施工。16、地磚鋪貼。 門檻石、窗臺石、其他石材鋪貼，公共樓梯間踏步磚鋪貼。 門檻石先裝，目的是使得衛(wèi)生間的門框完全落在門檻石以上，可以避免未來受潮發(fā)黑的問題。17、樓梯間的施工提前較多，主要是泥水工作

13、希望提前完成，而且，根據(jù)經(jīng)驗，樓梯踏步的保護并不難，造成破壞的損失不大。18、門框底框安裝、室內欄桿安裝：底框裝在門檻石上面。欄桿要適時跟進，避免后期打鑿。需要預埋的，一定要在泥水施工前完成。19、墻磚、地磚在門邊、欄桿附近的收口。20、廚房墻面不銹鋼安裝、櫥柜以及洗臉臺的框架安裝：主要考慮了成品保護以及加工廠世紀的生產(chǎn)過程。21、正式的門框安裝：櫥柜已經(jīng)運輸進去，那么碰撞門框的可能性大大降低了。22、櫥柜門扇、臺面安裝：主要

14、是考慮到加工廠此時已經(jīng)完成加工。23、乳膠漆第一遍面漆施工。24、公共樓梯間乳膠漆及第一遍面漆施工：工序有提前，理由同前。,本階段工作重點,首先，要保證泥水的施工進度及其質量控制。以4個月的工期作為考量，一般宜在50天左右完成絕大部分泥水施工，而且要保證質量，否則返工引起無窮后患，清爽的驗收移交必定落空。此階段還需要協(xié)助業(yè)主做好材料管理，否則容易出現(xiàn)材料供應不及時的情形。泥工的質量標準差異比較大。首先，與選擇的墻地磚品種、質量有很

15、大關系。無縫磚對磚的規(guī)格要求很高，規(guī)格誤差少許就能凸顯磚縫不均勻。在上海，貼磚時較為廣泛地使用熟料十字叉，以保證墻磚縫均勻一致，值得推廣。在驗收標準方面，磚越大越容易出現(xiàn)空鼓。上海萬科的檢驗標準是50mm以內的空鼓可以不返工，我公司的標準更嚴格一些，墻地磚均不允許出現(xiàn)空鼓，但是磚縫美觀方面我們仍沒有達到上海的較高要求，這與我們的質量要求不到位有關，也與供貨質量有關。其次，油漆要早施工。盡管理論上講泥水先行是通常規(guī)律，但實際上由于工作面

16、很寬，所以剛開工就可以開始乳膠漆作業(yè)。此工序提前的目的，在于延長涂料施工時間，因為涂料的質量是需要時間作為保證的。為了保證足夠的作業(yè)時間及最終的觀感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。合理的施工組織對油漆的最終質量影響很大，也決定了油漆班組是否賺錢，積極性高不高。第三，某些工程的木工工作量也不小，要注意組織。,必須移交階段的管理工作,本階段的主要工作,25、入戶門安裝，上鎖：這是一個非常重要的工序，從此進入場地需要辦理移

17、交手續(xù)。由于需要的看護人數(shù)比較多，所發(fā)生費用建議由各分包按造價分攤。 在本流程中，看護人員起到了很重要的作用。項目經(jīng)理每周組織召開協(xié)調會，明確每個工種以流水方式進入具體房間的時間表，看護人員根據(jù)此表組織場地移交，提供開門、檢查、關門、再檢查的工作。由于需要的人較多，有必要由各分包單位共同分攤相應發(fā)生的費用。26、煤氣表安裝：可能具有一定的官僚習氣，需要注意檢查。27、衛(wèi)生潔具安裝。28、鏡子安裝：和甲方招標文件相比有滯后

18、，主要是成品保護困難。29、衛(wèi)生間、廚房五金安裝：比較滯后，主要是考慮到容易丟失，容易生銹。30、木地板安裝：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能會產(chǎn)生灰塵。需要監(jiān)督。本工程中踢腳線由裝修單位單獨施工，不太常見。一般的木地板專業(yè)公司安裝踢腳線時有偷工減料的嫌疑，應予避免。首先，選擇踢腳線時應注意斷面形式要利于安裝，否則很容易出現(xiàn)上口裂口過大，或者接縫不平等問題。其次，安裝前一定要在墻面上打木釘，將踢腳線固定在木釘上。不允許直接用

19、射將設定固定在墻面抹灰上的方法。31、撕門、窗保護膜：門扇的保護需要采取雙層保護；窗戶的保護膜一直保留，不要提前拆除，這兩個措施對成品保護大有好處。32、最后一遍乳膠漆：乳膠漆污染投訴比例最高，故預留一遍面漆最后施工。,本階段的工作重點,首先，當泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個時候就應該開始關門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應輪序進入，通過場地移交區(qū)分管理責任。

20、這個階段的組織工作相對比較復雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場地的移交。建議雜工的工資由各個分包單位根據(jù)合同造價的大小進行分攤。廣東的項目對于移交時的質量要求偏低，表現(xiàn)在成品保護方面要求也較低，因此很少項目需要按照我們期望的標準進行嚴格的移交。這是我們需要改進的方面。這個階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對各方面進行上鎖移交控制。,地毯式整改、驗收、

21、移交階段,本階段的主要工作,33、施工單位地毯式檢查，包括重要試水打壓、蓄水試驗： 因為泥水施工、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。蓄水試驗實際上進行了三次：一是結構裸露狀態(tài)下與總包的移交；二是防水保護層施工完畢后；三是驗收整改時。34、業(yè)主組織的地毯式檢查：考慮是首次實施精裝修交樓，有必要組織此工作。35、小業(yè)主開放日及其隨后的整改：這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對降低投訴大有好處。開放時間：3天

22、。小業(yè)主開放日的做法已經(jīng)在數(shù)個工程上實施，效果十分明顯，建議業(yè)主方面采納此意見，并且很好地組織此工作。統(tǒng)計表明，開放時的衛(wèi)生工作做得好，可以大大減少客戶投訴。為此，建議合同明確此次清潔工作由施工單位完成，入伙時的高級清潔工作由業(yè)主組織，專業(yè)公司完成。36、入伙及隨后的整改：無論是業(yè)主還是施工單位都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受小業(yè)主的驗收。組織要有序，態(tài)度要真誠，整改要迅速有力。入伙時，業(yè)主方面的組織占主導性作用，需要很好的組織。

23、同時，施工單位須提供無縫的配合，盡快解決小業(yè)主提出的投訴。此外，要避免過度承諾。小業(yè)主可能提出種種個性化改造的方案，應予合理化解。事實證明，如果對于小業(yè)主的額外改造要求承諾過多，必定會占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會下降。37、結算：需要提前進行，不然可能拖延時間非常長，無法實現(xiàn)資金良性循環(huán)。重點是：有關瓷磚的實際損耗統(tǒng)計麻煩，要提供足夠的證據(jù)！38、保修：此階段可以通過良好的服務提高小業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式服務，由專業(yè)隊

24、伍提供星級維修服務，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢的缺點。,本階段的工作重點,檢查整改實際上是一個連續(xù)的過程。在過程控制時，管理人員就要通過走動式管理不斷地發(fā)現(xiàn)問題，及時安排整改。只要屬于通病性質的問題，都應該在班組會議上專門強調。過程中應定期組織集中檢查，獎勵先進，鼓勵后進。工程進展到80%左右時，非常重要的是應該將工作重點轉移到整改上來，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。此時，管理班子應盡早組織檢查，源源不斷的

25、將質量問題發(fā)送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態(tài)。這種地毯式的檢查需要很大的決心，組織要有序，檢查落實要徹底。其次，對待小業(yè)主一定要態(tài)度謙恭有禮，絕對不可以沖撞。開放時還要做好衛(wèi)生工作。第三，在移交入伙階段，對于發(fā)現(xiàn)的質量問題，要有迅速的反應機制，因為投訴處理良好時，反而能提高滿意度。第四，維修服務要爭取達到海爾的星級標準。本階段的工作要點是必須責任心強，態(tài)度要好，發(fā)現(xiàn)問題要跟蹤落實。從甲方角度編制的流程，以及用不同方式表達

26、的流程,第四部分：采購管理,,采購管理,分判模式由裝飾公司總包的模式裝飾+數(shù)個獨立分包模式裝飾包清工+大量甲供材+數(shù)個獨立分包模式材料設備的集中采購與各合作的單位的戰(zhàn)略合作甲供材關于瓷磚、潔具等工廠產(chǎn)品的供應模式關于石材等非工廠產(chǎn)品的供應模式關于材料損耗的特別提醒裝飾施工招標的注意事項當前的勞動力市場，轉包與掛靠。大公司？家裝公司？編制完善的工程量清單對于甲供材稅費等的考慮,木門的采購,對進度的影響極大

27、，是最值得關注的項目之一關注的質量要點木材干燥水平。木材本身的品質。門板的構成方式。實木門、空心門、模壓門。飾面做法。油漆質量。門套的設計方式。幾乎所有項目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個階段，采購合同最好予以明確：第一階段：移交門洞階段。木門單位最好在土建單位移交場地時就參與門洞的移交，具體負責門洞尺寸移交，這樣加工制作就比較從容。第二階段：底框安裝階段。稍微高級一些的木門均設有底框。底框對

28、于泥水收邊、大有好處。盡早將底框安裝起來，泥工就知道該做到什么位置，收口就不容易出現(xiàn)錯誤。第三階段：門套安裝階段。也是早一些好。門檻石裝完，門套就應該上馬了。注意此時一定要注意門貼臉先裝完，不然乳膠漆沒有辦法收口，對進度影響明顯。第四階段：門扇安裝階段。,櫥柜的采購,關注的質量要點臺面人造石的含量，價格差別可達10倍。柜體用板材。多數(shù)用防潮板，既便如此，防潮板質量也有高低之分。表面用裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元

29、一張。每一種五金件。進口的和非進口的價格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀。抽屜的質量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。封邊條的工藝及材料。各種附件，例如金屬拉籃的數(shù)量、質量等等。加工水平。施工階段的劃分第一階段：泥水工程完工95%左右，廚房內部基本清爽，櫥柜就開始安裝，但只需要安裝底框、不易損壞的臺面。通常此時會產(chǎn)生比較多的垃圾，早一天完成，工地里面也早一些干凈起來。第二

30、階段：安裝櫥柜門扇第三階段：安裝很容易丟失的五金，以及灶臺等。,衣柜及成品木作的采購,幾乎每一組件部分都構成不同的質量等級?；顒硬考目煽啃孕枰J真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時間比較長。安裝時對現(xiàn)場有一定影響。,木地板的采購,木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內常常滿鋪。這種做法對房間的方正性、地面的平整度要求很高，對鋪貼的工藝要求也很嚴格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴重質量問題。在廣東，我們懷疑大多數(shù)建筑

31、的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計也不是很多。不過，木地板的安裝倒是非?？焖?。一般來說，在廣東，15天裝完200套房間的木地板并非難事。木地板的進度安排是：泥水全部完工，木門安裝完畢，乳膠漆僅僅剩下一遍或者剩下點補工序時，木地板就必須進場了。上海市對于木地板的保護要求極高，因此在采購時就必須明示要求的保護方法、可以接受的質量缺陷是多大，等等。,瓷磚的采購,盡管瓷磚是標準的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷

32、磚帶來的質量問題并不少見。采購時應該注意以下問題：瓷磚的損耗遠大于定額值。這主要是由于排版引起的，與施工損耗無關。我們參與的工程墻磚損耗最大超過34%，全屋平均損耗常常約16%。第二點，墻磚采用無縫磚時，很容易凸顯規(guī)格尺寸方面的偏差。第三點，在排版設計時，如能避免一些特殊的拼花方式，將對質量產(chǎn)生積極的作用。一些樣板房設計可以采用復雜的切割、斜拼方式，但是大規(guī)模施工時很不容易保證施工質量，最好予以避免。第四點，瓷磚的供貨要保證同一

33、型號，同一規(guī)格、同一批次、同一色號。由于一開始很難完全準確的計算瓷磚的用量，在與供貨商談判時，應在合同中寫明，至少保有供貨總量的10%以上作為備用，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時，要求廠家提前知會，這樣可以做好預留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內出現(xiàn)色差。最好按照每一色號準備2%的瓷磚用于物業(yè)維修。瓷磚的供應對進度的影響是直接的，需要毫不猶豫的保證其供貨。瓷磚的供應沒有想象的麻煩，多數(shù)時候是施工單

34、位與廠家直接聯(lián)系，建設單位只需要履行簡單的審批手續(xù)而已。倒是結算時容易因為損耗問題產(chǎn)生爭執(zhí)，因此，強烈建議在投標階段即十分關注損耗的正確計算，在執(zhí)行過程當中抽專門時間核定損耗率，以利結算。,水泥的采購,通常要求沒有結構施工那么多，但是對其質量也不能過分放松。白水泥的質量一定要好，否則勾縫會發(fā)黑。質量過差的水泥，有時候會出現(xiàn)凝結時間過長等問題。如果用與墻面石材的鑲貼，那么對水泥的質量要求應予以較高程度的關注。,膩子,膩子出現(xiàn)質

35、量問題比想象的要多。理論上成品膩子能保證質量，實際上并非如此。目前看來似乎最好用的膩子還是自己熬制。用聚乙烯醇（俗稱108膠絲）熬制膠水，再與纖維素、雙飛粉充分混合，即成膩子。熬制膠水的比例，多數(shù)是土法上馬，一包膠絲（25斤）配大半油桶水。纖維素的重要作用是增加膩子的和易性，方便刮抹施工，但是添加量不能過大，否則容易在潮濕天氣下發(fā)霉。纖維素的質量應予以保證，否則容易出現(xiàn)乳膠漆脫皮的問題。,天花角線,大批量施工時，天花角線能妥善地

36、遮掩部分陰角不順直的問題，因此建議設計上最好設天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質量好，速度快。有些設計將天花角線設計為木條線，對防止裂縫非常不利。除非天花角線設置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一律采用石膏制品。扁平的天花角線附著在墻面上時，非常容易凸顯墻面不平整的質量缺陷?？梢杂弥忻芏劝宕媸嗵旎ń蔷€嗎？天花角線在不同位置時對觀感的影響。,各類裝飾膠合板,有關裂縫問題有關含水率問題,鋁合金吊頂,衛(wèi)生間鋁

37、合金吊頂引起的質量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產(chǎn)品，因為烤漆產(chǎn)品檔次較低，容易變黃。收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因為玻璃膠本身會收縮，引起變形。安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應反復整改，否則必定會影響吊頂質量。,乳膠漆,乳膠漆的觀感質量很容易小業(yè)主詬病。為減少投訴，建議采購時選擇檔次較高的產(chǎn)品。乳膠漆的涂布率是一個容易引起爭議的問題。通常按照面漆7㎡/L、底漆12 ㎡/L比較公平（隨產(chǎn)品不

38、同略有差別）。,石材,石材的采購比較復雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別。為減少爭執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應。關鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當中切實地做好成品保護工作。石材編號是一件細致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時很容易出現(xiàn)錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災難性的。,鏡子,容易產(chǎn)生的問題主要是防止生銹。必須采

39、用質量好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。,五金件,一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經(jīng)常使用的部件，質量尤其要可靠。即便是簡易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產(chǎn)品。五金件頗能體現(xiàn)裝修檔次，因此設計和選樣時當然要予以重視。,衛(wèi)生潔具,馬桶的規(guī)格應該與現(xiàn)場預埋一致，否則無法安裝，或者改動太大。浴缸直接影響泥水的施工進度，應予關注。衛(wèi)生潔具對裝修檔次影響很大，價格差別也判若云泥。,開關插座,集

40、中采購情形下，開關插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。,燈具,對于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優(yōu)先要保證的問題。其次，因為施工過程中難免會遇到污染（如水泥或有侵蝕性的氣體），燈具金屬部分的防銹能力值得關注。T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。感應開關用于控制節(jié)能燈時，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應避免這種設計。用于控制T5暗藏燈帶時，因燈具功率較大，需要采用加強型（52W），但也并

41、非完美的組合。,空調,必須事先進行系統(tǒng)設計。目前家用空調安裝的技術含量被大大低估。,智能化,系統(tǒng)設計人性化,第五部分：場地移交,,場地移交的注意事項,對進度影響質量影響很大，甲方及監(jiān)理應強力介入場地移交。與土建進行場地移交的程序。土建驗收時的檢查表格。場地移交時可能發(fā)現(xiàn)的質量問題。處理移交拖延的策略。 必須土建單位處理的質量問題。 可以由裝飾單位有償處理的質量問題。 由裝飾單位無償處

42、理的質量問題。,移交時的場地狀態(tài),冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。強電及弱電：逐條管道檢查是否通暢，回路是否正確。最好不要穿線，開關插座不要裝。頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。墻面：完成抹灰，底盒預埋完成。門洞找方。不應有裂縫。地面：不要找平！保持結構混凝土面即可。尤其是木

43、地板地面，先不要找平！陽臺上如果貼磚，也不要找平！防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層防水。保溫層：先施工完畢。,圖片4張,看不清楚，暫略,第六部分：進度控制,,進度控制概述,與規(guī)劃驗收、竣工初驗、竣工驗收之間的關系。項目發(fā)展整體計劃整修與主體施工之間的銜接計劃封頂后粗裝修與精裝修并行的進度計劃批量精裝修的總進度計劃單套房間的施工進度計劃以周為單位的進度報表以日為單位的工作安

44、排,幾個里程碑節(jié)點計劃,開工前的準備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題。泥水完工：自開工之日起，不超過50天。乳膠漆：從開始就進場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標高關系，因此不能太晚。木門套安裝：第二遍膩子結束，門框就應裝完。門扇：第一遍乳膠漆結束，最好門扇

45、裝完。衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右裝完。五金件：第85天完工。內部整改開始：應盡早進行。實際上，為了挽住施工班組，應該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。小業(yè)主開放：第90~100天左右比較合適。監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織：預留了一個月左右的時間，應當是十分充足的。,影響進度的關鍵因素,場地移交甲供材及甲分包。假定精裝

46、修人工費為100，則甲供材為135，甲分包為165?？梢姽芾碇攸c應該在甲供材及甲分包。泥水的進度。通水通電時間。整改開始的時間與力度。資金支付。平面分布對管理效率的影響。垂直運輸?shù)闹萍s。水泥+砂 ——約3趟油漆等 ——約1趟門 ——約2趟磚 ——約2趟柜子 　 ——約1趟衛(wèi)生潔具 ——約1趟木地板 ——

47、約1趟 ∑=11趟假設三部電梯每日12小時負責運輸，每次10分鐘。則物資運輸時間：運輸時間=500*11*10/60/12/3=25.5天,,勞動力估算,估算工程量泥工人數(shù)≈泥水面積/（15~20）/泥水工程給定工期乳膠漆工人數(shù)≈乳膠漆工錢總數(shù)/100/總工期的80%安裝工、木工人數(shù)的估計。雜工人數(shù)≈裝修總人工費*1%/60/工期。電梯工另外計算。任務的連續(xù)性對勞動力人數(shù)的重大

48、影響：每年生產(chǎn)7000套，要多少勞動力？多少管理人員？,300套同時施工時的勞動力估計,關注勞動力市場,批量精裝修工程的管理已經(jīng)相當成熟，主要瓶頸不在于管理者管理技術和管理人員數(shù)量，而主要取決于勞動力供應。當前廣東乃至全國的勞動力供應都比較緊張，這是一個嚴峻的事實。作為建設單位來說，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益：標段大小要合適。標段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成熟的裝修公司來說，200~600套作為一個

49、標段是合適的選擇。保持任務的連續(xù)性。避免惡性價格競爭。,進度管理,設計一個動態(tài)表格，掌握宏觀進度設計一個表格，控制移交進度提高管理班子的執(zhí)行力對影響進度的各種因素要有預案整改驗收階段的應急措施,第七部分：質量控制,,檢驗標準,GB50210-2001《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》GB50209-2002《建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范》DB31/30-2003《上海市住宅裝飾裝修驗收標準》各地政府發(fā)布的分

50、戶驗收標準實際驗收比規(guī)范更細致，側重點有顯著不同實用的檢驗標準是菜單式問題清單過程中搞一些有意義的評比檢查，做總結，發(fā)獎狀和獎金,建立統(tǒng)一的，標準化的管理體系,一體化管理的范例,運用統(tǒng)計技術,編制詳盡的作業(yè)指導書,利用圖片進行教育,數(shù)百張相關圖片……,質量通病防治——混凝土及抹灰裂縫,混凝土裂縫控制技術已經(jīng)取得了較大進步。抹灰裂縫與施工過程控制關系極大。只要認真管理，裂縫可以大為減少。水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較。

51、混凝土裂縫修補，砂漿裂縫修補。煙道變形下沉也常常引起瓷磚開裂。,質量通病防治——墻磚空鼓,規(guī)范不允許墻磚出現(xiàn)空鼓，代價是必須逐塊檢查，發(fā)現(xiàn)即打重來。基層強度要足夠。尤其是混合砂漿抹灰的墻面，如果在土建施工時嚴重失水，必定造成混合砂漿強度極低，貼磚后非常容易出現(xiàn)嚴重的空鼓?；鶎雍室m中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤墻面。如果是輕質砌塊，則因為其吸水極其厲害，必須長時間灑水養(yǎng)護，否則必定空鼓無疑。墻磚要泡水2小時以上。

52、因為現(xiàn)在瓷磚質量普遍較好，吸水率比規(guī)范允許的程度低很多，工人憑經(jīng)驗覺得不泡水也可以，實際上對空鼓是有影響的。采用二次成活法。大墻磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個方法對防止空鼓貢獻很大。門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網(wǎng)加強，否則該部位發(fā)生相對位移時也容易造成空鼓。瓷磚踢腳線常?？展模蛑皇悄佔庸蔚锰?，應避免。,質量通病——外窗滲

53、漏的改進節(jié)點,質量通病——塑鋼窗塞縫加強1,質量通病——塑鋼窗塞縫加強2,質量通病防治——廚房衛(wèi)生間滲漏,示例圖片，暫略,質量通病防治——煙道滲漏,質量通病防治——地磚空鼓,規(guī)范對地磚的空鼓稍微寬松，我司標準仍然為不允許出現(xiàn)空鼓。磚越大越容易空鼓，這與干鋪法沒有統(tǒng)一嚴格的工藝做法有關。為盡量減少空鼓，建議的措施如下：鋪貼前樓面板要濕潤。干鋪砂漿配合比約1：4，要均勻地鋪在樓板上。采用二次成活法。地磚背面刮上一層水泥膏，約10

54、mm厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個方法對防止空鼓貢獻很大。鋪完之后24小時以上嚴禁上人。采取養(yǎng)護措施對防止空鼓大為有禮。,質量通病防治——墻地磚色差,損耗比定額規(guī)定大得多。瓷磚的供貨獒保證同一型號、同一規(guī)格、同一批次、同一色號。由于一開始很難完全準確的計算瓷磚用量，在與供貨商談判時，應在合同上寫明，至少保有供貨總量的10%以上作為備用，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時，要求廠家

55、提前知會，這樣可以做到預留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內出現(xiàn)色差。預留2%瓷磚用于維修。,質量通病防治——木作工程裂縫,有關平衡含水率的知識，許多人可能理解有錯誤。盡量減少木材使用范圍，能使用石膏板代替的吊頂可盡量替換。“回”字型天花的四個角，膠合板不宜在此附近斷開，而是在四個角整塊夾板做成L形完成角部的過度，可以大幅度地降低此處出現(xiàn)裂縫的可能性。木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環(huán)氧樹脂加鋸末填充，打磨，封牛

56、皮紙，然后再進行表面油漆工藝。此法比較可靠，但是很費功夫。不宜用無紡布代替牛皮紙，因為無紡布彈性大，起不到繃緊的作用。盡量避免木材與混凝土墻面等直接接觸，很容易出現(xiàn)裂縫。妥善地安排施工工序，盡量減少木材受潮可能性。某些木材更容易受潮，最好避免。,質量通病——吊頂不平變形開裂,吊點及掛件節(jié)點出現(xiàn)虛假受力情況。龍骨與板縫位置不正確，或者龍骨剛度、數(shù)量不足。石膏板釘釘位置、間距不正確?？p隙位置膠帶、填充膩子施工工藝方法不正確

57、?？赡透５蹴旙w系。有關工藝措施。,質量通病防治——乳膠漆觀感不佳,乳膠漆是細活，工價不同，投入的工時不同，效果差異明顯。盡量延長乳膠漆的作業(yè)時間，保證慢工出細活。盡量減少其他工序對乳膠漆的影響。這是非常重要的一點。工藝方法的選擇：施工方法可以是刷、噴、滾涂。陰陽角不順直。強烈建議在刮該部位膩子的時候，先用白水泥打底，用鋁合金刮尺結合刮板將其刮平，陽角質量可立刻得到大幅度改觀。透底。流墜。起粉。慢干?；卣?。發(fā)霉。返

58、銹。變色和褪色。起泡白天、晚上兩種工作狀態(tài)檢查乳膠漆質量。,質量通病防治——木作油漆質量不佳,衣柜等盡量采用工廠化施工必須在現(xiàn)場施工的，最好能集中施工油漆，避免色差。最好與室內其他木作油漆在色彩上保持一致。工廠化制作的可能性。,質量通病——墻根返潮,與砌筑使用的材料直接相關，采用彩色涂料時更加明顯。,質量通病防治——其他問題,鋁扣板天花露縫：采用咬合式斷面。選用較厚的產(chǎn)品。燈具一次安裝就位。大面積的石材窗臺板非常容易空鼓。

59、補救的辦法是貼好后連續(xù)養(yǎng)護。木地板空鼓：地面砂漿找平層強烈建議由裝修單位集中施工！五金件安裝時破壞墻面瓷磚：用優(yōu)質的玻璃鉆頭可以減少破壞的可能性。快交工時發(fā)現(xiàn)管道滲漏：移交時一定要打壓！最好先通水！一進場就將冷熱水管對接起來，這樣就可以同時試驗冷熱水管是否滲漏。如果沒有通水，那就沒有辦法，只能寄希望于打壓的質量了。施工過程中的損壞也不在少數(shù)。有幾種情況容易損壞管道：一是貼衛(wèi)生間墻面靠下的第二塊墻磚時，固定用釘子容易釘破水管；

60、二是洗臉臺的角鋼架安裝時容易打破水管，建議采用扁的支架，不要做成三角斜撐；三是樓面暗藏管道一定要標記范圍；四是木踢腳線施工時，因為各種標記已經(jīng)被遮掩，很容易釘破水管，要特別注意。跳閘或者相序錯誤不要太相信土建單位的細心，相序很可能是錯誤的，一定要逐根檢查。除了正式測試外，開關插座還必須較長時間通電試驗，排除質量故障。,質量問題分類統(tǒng)計,按照階段分類：施工階段發(fā)現(xiàn)的質量問題；入伙移交時發(fā)現(xiàn)的質量問題；入伙6個月內發(fā)現(xiàn)的質量問題

61、；入伙6個月后發(fā)現(xiàn)的質量問題。按照問題原因分類：設計缺陷；材料缺陷；施工缺陷；使用不當；服務不好。按照建筑部品分類：建筑結構部品；門窗部品；裝飾裝修部品；建筑電氣部品；給排水及通風空調部品；欄桿部品。按照責任單位分類,從簡單裝修到復雜裝修的過渡,簡單裝修是基礎復雜裝修復雜在什么地方？如何簡化質量管理,第八部分：文明施工與成品保護,,文明施工的內涵是什么？,文明施工首先是一種有序的組織方式，然后才表現(xiàn)

62、為某些技術手段。有序組織的基礎是計劃。計劃的內在要求是協(xié)調。所謂協(xié)調，就是合理調度資源，減少資源之間及資源內部的沖突。協(xié)調的基本方法是使各工序“在空間上分離，在時間上錯開”。工序交接及施工指令單是現(xiàn)場管理的常用手段,第九部分：整改驗收移交與保修,,地毯式檢查與整改,什么時候開始整改？地毯式檢查的組織方式模擬驗收模擬入伙精裝修工程物業(yè)接管驗收表格電氣工程物業(yè)接管驗收表格給排水工程物業(yè)接管驗收表格,業(yè)主開放日

63、與入伙接待,業(yè)主提前看樓的重要性為業(yè)主開放日做一個詳細規(guī)劃對待個性化變更要求的態(tài)度為入伙接待做一個詳細策劃傾聽客戶的投訴經(jīng)常性的做點總結，入伙后也總結一下,保修服務,成立客戶服務部如何組織責任單位維修？由原責任單位負責維修？由原專業(yè)公司集中負責維修？由甲方成立小組負責維修？投訴的處理出現(xiàn)投訴并不可怕，可怕的是不能正確地處理在投訴中成長,總結,批量精裝修的管理涉及到產(chǎn)品的全部環(huán)節(jié)，與建設單位的諸多職能