合富輝煌_長(zhǎng)沙紡織機(jī)械廠地塊前期策劃報(bào)告_167ppt

1、長(zhǎng)沙紡織機(jī)械廠地塊前期策劃報(bào)告,謹(jǐn)呈：長(zhǎng)沙廣匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,,2,本項(xiàng)目工作階段劃分,第一章,,,地塊位置與基本指標(biāo),項(xiàng)目四至分析,道路與交通條件,地塊特征判斷,價(jià)值挖掘方向,,,,,★ 項(xiàng)目現(xiàn)狀及地塊分析,PART1,4,地塊位置及基本數(shù)據(jù),基本數(shù)據(jù)： 占地面積：2.2萬(wàn)㎡ 容積率：5.0 總建筑面積：約11萬(wàn)㎡其中商業(yè)面積：15000㎡ 開(kāi)發(fā)類(lèi)型：住宅、商業(yè) 限制指標(biāo)：90/80,地

2、理位置： 項(xiàng)目地塊位于勞動(dòng)?xùn)|路洞井路段的紡織機(jī)械廠內(nèi)。,本案,5,地塊四至及周邊情況,,,,南部：現(xiàn)狀為雜亂農(nóng)民房,西部：現(xiàn)狀為王家沖路，包括路兩邊的廠區(qū)家屬區(qū)，王家沖居民區(qū),東面：為原紡織廠家屬區(qū)，并有一定高差。,北面以及西北面主要是老廠的家屬區(qū)宿舍，檔次不高。,地塊四周基本被居民區(qū)所包圍，南面主要為自建房和棚戶(hù)，形象較差。,,6,道路與交通,項(xiàng)目地目前交通條件較差，項(xiàng)目地主要交通出入口有勞動(dòng)路和橘園路，以及新建東路上王

3、家沖路，其中勞動(dòng)路以及王家沖路出入通道路況較差；目前來(lái)看，進(jìn)入地塊最佳通道為從桔園路進(jìn)入地塊，并有146路、2路到達(dá)地塊位置； 從規(guī)劃方向來(lái)看，車(chē)站南路與橘園路的對(duì)接和洞井路的拉通將極大改善項(xiàng)目交通條件。,,,,,,新建東路,桔園路路,,,韶山路,王家沖路,勞動(dòng)?xùn)|路,,二環(huán)線附近，臨京廣鐵路；交通通達(dá)性差，進(jìn)入地塊難度較大；從規(guī)劃來(lái)看，道路規(guī)劃前景利好。,,南二環(huán)線,,7,地塊價(jià)值,項(xiàng)目地形為城市臺(tái)地，視野極其開(kāi)闊，臨南二環(huán)線，將形

4、成俯瞰南城之勢(shì)； 用地方正，利用率高；內(nèi)部?jī)H少量廠房，拆遷難度小，開(kāi)發(fā)難度低。,,地塊內(nèi)部較平坦，無(wú)景觀資源；地塊邊緣地勢(shì)變化較大，為城市臺(tái)地，地勢(shì)較高,地塊特征,8,,2001-2020年,城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃要點(diǎn)：沿湘江、319國(guó)道兩條生長(zhǎng)軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。“一主”為城市主體，“兩次”為河西、星馬新城，“四組團(tuán)”為暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán)。,城市全面擴(kuò)張之下土地供應(yīng)分散，熱點(diǎn)片區(qū)四處開(kāi)

5、花，但市政配套相對(duì)滯后，中心核心區(qū)優(yōu)勢(shì)地位更加顯現(xiàn)。,項(xiàng)目?jī)r(jià)值方向—區(qū)位價(jià)值,城市中心極,★,9,項(xiàng)目位于城市主城區(qū)域，臨南二環(huán)，區(qū)域內(nèi)主要為城市原居民區(qū)以及原企業(yè)家屬區(qū)，居住氛圍濃厚；片區(qū)配套成熟，處于東塘商圈以及雨花亭商圈輻射范圍以?xún)?nèi)，生活便利。,項(xiàng)目位于城市主城區(qū)域，區(qū)內(nèi)居住氛圍濃厚，配套成熟，共享兩大城市商圈。,城市多重完美配套,項(xiàng)目?jī)r(jià)值方向—區(qū)位價(jià)值,本案,10,城市多重完美配套,項(xiàng)目?jī)r(jià)值方向—區(qū)位價(jià)值,11,,本案所處為中

6、心區(qū)R片，從規(guī)劃前景分析，洞井路的改造和車(chē)站南路的拉通將極大改善區(qū)域內(nèi)交通現(xiàn)狀；從規(guī)劃用地分析，項(xiàng)目所在片區(qū)基本為居住用地和中小學(xué)教育用地，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地將逐步置換，城市綠地增大，雨花亭公園已在規(guī)劃中。,完善的交通、教育、城市綠地規(guī)劃，純生活區(qū)的前景，將形成城市中心稀有的生活大社區(qū)。,城心居住綠洲,項(xiàng)目?jī)r(jià)值方向—規(guī)劃前景,12,周邊形象破舊，標(biāo)志性意義凸顯,項(xiàng)目?jī)r(jià)值方向—突破區(qū)內(nèi)形象，樹(shù)立片區(qū)標(biāo)桿,13,發(fā)揮城市臺(tái)地價(jià)值，形成強(qiáng)烈的昭

7、示性,項(xiàng)目?jī)r(jià)值方向—城市臺(tái)地優(yōu)勢(shì),14,項(xiàng)目屬性界定,城市中心高密度居住生活區(qū)，受90/80限制，區(qū)域前景看好，無(wú)獨(dú)特資源。,15,開(kāi)發(fā)目標(biāo)確定,打造長(zhǎng)沙市場(chǎng)精品住宅項(xiàng)目,樹(shù)立企業(yè)品牌,打造城市精品,項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn),規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)公司品牌在新進(jìn)市場(chǎng)的確立和團(tuán)隊(duì)建設(shè),控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，保證現(xiàn)金流,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo),16,R1,R2,,,如何實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)，找到核心問(wèn)題,現(xiàn)狀,期望目標(biāo),品牌樹(shù)立打造城市精品項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn),城市中心區(qū)域

8、無(wú)優(yōu)勢(shì)景觀資源有90/80限制,,市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)：項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)會(huì)？挖掘區(qū)域價(jià)值：區(qū)域的價(jià)值如何挖掘和突破？項(xiàng)目定位：項(xiàng)目的核心客戶(hù)在哪？產(chǎn)品如何組合？走什么樣的發(fā)展方向，最大化品牌價(jià)值？,？,S-C-Q金字塔模型—找到核心問(wèn)題,17,項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖,發(fā)展戰(zhàn)略,資源挖掘,機(jī)會(huì)分析,形象定位,客戶(hù)定位,產(chǎn)品定位,案例研究,,發(fā)展定位,物業(yè)發(fā)展建議,,,,社區(qū)生活模式,硬性競(jìng)爭(zhēng)力,軟性競(jìng)爭(zhēng)力,總體規(guī)劃,功能配比,建筑風(fēng)

9、格,,園林風(fēng)格,配套設(shè)施,物業(yè)管理,項(xiàng)目資源,市場(chǎng)現(xiàn)狀,,,客戶(hù)喜好,,,,,,,,,,,,市場(chǎng)研究,政策背景,整體市場(chǎng),客戶(hù)調(diào)研,區(qū)域市場(chǎng),,價(jià)格定位,,18,第一章,★ 項(xiàng)目現(xiàn)狀及地塊分析,PART2,★ 項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境,,,長(zhǎng)沙概況,城市經(jīng)濟(jì)與發(fā)展環(huán)境,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì),項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究,,,,,19,長(zhǎng)沙位于泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，屬于中部發(fā)展的重點(diǎn)城市。,,,長(zhǎng)沙,珠三角

10、經(jīng)濟(jì)圈,,長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈,,中部六省,長(zhǎng)沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地帶；位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國(guó)性商貿(mào)中心聚輻的交錯(cuò)地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長(zhǎng)沙地區(qū)產(chǎn)生疊加效應(yīng)；長(zhǎng)沙在全國(guó)的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，既得益于沿海市場(chǎng)的強(qiáng)勁輻射，又受惠于內(nèi)陸市場(chǎng)的全面聯(lián)動(dòng)。,城市區(qū)位,城市位置,20,城市價(jià)值,岳麓山、岳麓書(shū)院、橘子洲頭、湘江、天心閣是長(zhǎng)沙最重要的景觀和歷史人文資源，是長(zhǎng)

11、沙幾千年歷史的見(jiàn)證。,首批歷史文化名城、山水洲城，人文資源豐富。,首批歷史文化名城,21,單核發(fā)展階段,“東提南進(jìn)、西拓北聚、長(zhǎng)望融城、瀏寧擴(kuò)容”,城市結(jié)構(gòu)：２０００年以前，以五一商圈為核心，省府、市府聚集，城市單核特征明顯；,十五期間，按照“尊重歷史、面向未來(lái)”和“西文東市、拓南興北”的規(guī)劃思路，以經(jīng)營(yíng)城市的理念，通過(guò)五一大道的改造、市府、省府的搬遷等，拉開(kāi)城市擴(kuò)張骨架；,十一五規(guī)劃提出，“一帶兩區(qū)、三線四城”的發(fā)展戰(zhàn)略； “一帶”即

12、將湘江風(fēng)光帶作為城市的品牌來(lái)打造；“兩區(qū)”是以省府、市府為中心的兩個(gè)新城區(qū)，充分發(fā)揮其帶動(dòng)作用和輻射作用；“三線”是致力于高速鐵路、城際高速公路和城市軌道交通建設(shè)，積極推進(jìn)長(zhǎng)株潭一體化；“四城”指暮云、撈霞、高星、含浦四大組團(tuán)建設(shè)。,,,,,,中心板塊,城南板塊,尚東板塊,芙蓉北,市府麓谷板塊,,體育新城,,麓南板塊,,,月湖,星沙板塊,,西文東市，拓南興北,從城市發(fā)展進(jìn)程看，長(zhǎng)沙正由單中心向多中心演變，多組團(tuán)發(fā)展，城市外擴(kuò)趨勢(shì)明顯，

13、是城市向城市群發(fā)展的重要過(guò)渡。,城市擴(kuò)張,城市發(fā)展進(jìn)程,22,,城市機(jī)會(huì)——城市化進(jìn)程,未來(lái)10年城市化將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)級(jí),長(zhǎng)沙在這個(gè)階段具有強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢(shì)；長(zhǎng)沙市規(guī)劃 4500平方公里的核心地區(qū)人口規(guī)模為700萬(wàn)至750萬(wàn)人,平均每年將有20萬(wàn)人口進(jìn)入城市。,,,城市化進(jìn)程,城市化率低于３０％為初期階段，城市化的發(fā)展速度比較緩慢，是大發(fā)展的準(zhǔn)備階段。,城市化率達(dá)３０％～７０％為中期階段，是城市化的加速階段，城市人口迅速增

14、長(zhǎng)。,城市化率超過(guò)７０％以后為晚期階段，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u趨成熟，城市人口保持平穩(wěn)。,,長(zhǎng)沙城市化進(jìn)程加快，具有強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，人口急劇增加，房地產(chǎn)空間較大。,23,城市機(jī)會(huì)——長(zhǎng)株潭城市群,長(zhǎng)株潭一體化目標(biāo)：通過(guò)長(zhǎng)株潭地區(qū)產(chǎn)業(yè)的集群化，推動(dòng)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，支持湖南省發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施反梯度戰(zhàn)略，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，提高湖南省在國(guó)內(nèi)省份中的核心競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域整體實(shí)力。努力發(fā)展成為我國(guó)中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的主要城市密集區(qū)之一，成為

15、輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)和直接對(duì)外開(kāi)放的區(qū)域。,,城際角度：長(zhǎng)株潭一體化，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力提升，城市快速發(fā)展。,城市機(jī)會(huì)——長(zhǎng)株潭一體化,24,到2020年，長(zhǎng)株潭區(qū)域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60％至62％，4500平方公里的核心地區(qū)人口規(guī)模為700萬(wàn)至750萬(wàn)人，人均GDP達(dá)到8萬(wàn)元以上，發(fā)展成為在華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國(guó)內(nèi)具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的組群式的特大型城市化地域之一。　　　　　　根

16、據(jù)湖南省政府公布的《長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》,六大突出優(yōu)勢(shì)助推長(zhǎng)株潭城市群起飛：1、地理和交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)；2、顯著的綜合實(shí)力和較強(qiáng)的增長(zhǎng)潛力 ；3、密集的科教和智力資源 ；4、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，具有承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)勢(shì)； 5、是我國(guó)重要農(nóng)業(yè)基地 ；6、市場(chǎng)發(fā)達(dá)，具有推進(jìn)市場(chǎng)資源優(yōu)化配置的良好基礎(chǔ)。,長(zhǎng)株潭城市群將成為華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國(guó)內(nèi)具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的組群式的特大型城市化地域之一 。,城市機(jī)會(huì)——長(zhǎng)株潭一體化,25

17、,長(zhǎng)株潭攜手武漢成為第四批“新特區(qū)”，融城提速，帶動(dòng)中部崛起。,,,,,,,綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)：獲得經(jīng)濟(jì)和制度發(fā)展的“豁免權(quán)”，等于更為寬松的發(fā)展環(huán)境，由此激發(fā)的發(fā)展主動(dòng)性，可以針對(duì)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，進(jìn)行改革；從現(xiàn)有“新特區(qū)”的發(fā)展實(shí)際看，體制機(jī)制障礙眾多，改革是比投入更為強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。,,中部崛起,城市機(jī)會(huì)——長(zhǎng)株潭城市群,城市機(jī)會(huì)——新特區(qū)設(shè)立,26,城市機(jī)會(huì)——沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,長(zhǎng)沙城市發(fā)展的重大機(jī)會(huì)——沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人才回流。,湖南具

18、有承接珠三角產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移、擴(kuò)大與港澳地區(qū)交流、開(kāi)拓“中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)”市場(chǎng)的地緣優(yōu)勢(shì)，特別是泛珠三角區(qū)域合作框架協(xié)議簽訂后，這一優(yōu)勢(shì)更顯突出； 湖南近來(lái)招商引資，對(duì)外交流合作頻繁，努力承接沿海對(duì)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，包括近年來(lái)的“中國(guó)中部投資貿(mào)易博覽會(huì)”、“泛珠三角區(qū)域經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)”、“滬洽周”等； 到2007年底，湖南省人才總量由五年前的267.5萬(wàn)人增加到370萬(wàn)人；由于制定實(shí)施了吸引人才、鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)的一系列優(yōu)惠政策，湖南五年內(nèi)共引進(jìn)

19、高層次急需人才2萬(wàn)余人，實(shí)施引智項(xiàng)目近1000個(gè)，聘請(qǐng)外國(guó)專(zhuān)家近萬(wàn)人次，長(zhǎng)期在湘服務(wù)的外國(guó)專(zhuān)家保持在2000人左右。,27,第一章,★ 項(xiàng)目現(xiàn)狀及地塊分析,PART2,★ 項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境,,,長(zhǎng)沙概況,城市經(jīng)濟(jì)與發(fā)展環(huán)境,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì),項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究,,,,,28,長(zhǎng)沙市歷年GDP與固定資產(chǎn)投資情況,近6年長(zhǎng)沙市GDP增長(zhǎng)率保持在12%以上，2007年城市GDP達(dá)到2190.25億元；近年來(lái)長(zhǎng)沙市固定資

20、產(chǎn)投資年穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，2007年已達(dá)1445019億元，增幅高達(dá)32.80%；大量固定資產(chǎn)投資在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用。,長(zhǎng)沙近年來(lái)GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展。,GDP和固定資產(chǎn)投資,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局,29,從歷年來(lái)數(shù)據(jù)看出，長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定于“三、二、一”型，第三產(chǎn)業(yè)比重最大； “三、二、一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表明了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)；與沿海發(fā)達(dá)城市相比，長(zhǎng)沙第一、第二產(chǎn)業(yè)的比重依然

21、過(guò)大，產(chǎn)業(yè)結(jié)果的優(yōu)化和發(fā)展任務(wù)依然艱巨。,長(zhǎng)沙市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況,國(guó)內(nèi)外發(fā)展規(guī)律告訴我們，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)作用最大，長(zhǎng)沙市的第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比重最大，城市大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局,30,長(zhǎng)沙市歷年人均GDP發(fā)展?fàn)顩r,長(zhǎng)沙市人均GDP保持高速增長(zhǎng)，近6年來(lái)增長(zhǎng)速度均超過(guò)10%，而且增速不斷加快；按常住人口計(jì)算，2007年人均GDP 達(dá)33711元，比

22、上年增加5858元。,長(zhǎng)沙市人均GDP快速增長(zhǎng)，人均可支配收入水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。,人均GDP,◆長(zhǎng)沙市2007年常住人口人均GDP突破4000美元，房地產(chǎn)將向平穩(wěn)發(fā)展期過(guò)渡，進(jìn)入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代！,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局,31,長(zhǎng)沙市歷年人均可支配收入,人均可支配收入保持較高速度增長(zhǎng)，近三年來(lái)的增長(zhǎng)率都超過(guò)10%水平，07年人均可支配收入為16153元，同比增長(zhǎng)16.0%。,中部五城市2006年城市居民人均可支配收入及增長(zhǎng)率,◆

23、長(zhǎng)沙市人均可支配收入水平排在全國(guó)排名15位，但房?jī)r(jià)排在全國(guó)第23位。,,人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，仍有上漲空間。,人均可支配收入,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局,32,社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速，近三年保持了16%以上增長(zhǎng)率，居民消費(fèi)明顯升溫；2007年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1037.03億元，同比增長(zhǎng)19.8%消費(fèi)品市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)紅火，居民消費(fèi)力逐步增強(qiáng)。,長(zhǎng)沙城市居民人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入之比都在

24、76%以上，消費(fèi)特征明顯。 典型的消費(fèi)型城市，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄水平低，對(duì)房產(chǎn)大宗購(gòu)物消費(fèi)較為敏感。,居民消費(fèi)力持續(xù)增強(qiáng)，但消費(fèi)性支出過(guò)高，對(duì)房產(chǎn)等大件物品購(gòu)買(mǎi)價(jià)格敏感度高,居民消費(fèi)力,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局,33,住房支出比重應(yīng)是和人民的生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展的，人民生活水平可以通過(guò)恩格爾系數(shù)來(lái)衡量。,恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn),我國(guó)城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10％左右，發(fā)達(dá)國(guó)家一般達(dá)到25％。,2006年長(zhǎng)沙城市居民恩

25、格爾系數(shù)為32.6%，居住消費(fèi)增長(zhǎng)27.9%，與國(guó)際上及國(guó)內(nèi)省會(huì)城市相比，都處于較低的水平；發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住宅建筑面積達(dá)到35至40平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求，說(shuō)明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間；2006年，長(zhǎng)沙城市居民人均住房建筑面積由2000年的19.8平方米增加到28.29平方米。,長(zhǎng)沙市區(qū)2006年數(shù)據(jù),長(zhǎng)沙居民住房支出比重偏低，人均住房面積還有較大的增長(zhǎng)空間。,居住消費(fèi)水平,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局

26、,34,第一章,★ 項(xiàng)目現(xiàn)狀及地塊分析,PART2,★ 項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境,,,長(zhǎng)沙概況,城市經(jīng)濟(jì)與發(fā)展環(huán)境,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì),項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究,,,,,35,,,,,,,,政策背景,36,政策背景,政策調(diào)控直指房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，投機(jī)型購(gòu)房嚴(yán)重。相對(duì)而言長(zhǎng)沙市場(chǎng)房?jī)r(jià)比較合理，二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資性購(gòu)房較少，政策調(diào)控影響不明顯。,37,政策組合影響,近年來(lái)，政府從供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行雙重調(diào)控，規(guī)范市場(chǎng)秩序。長(zhǎng)沙目前已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行

27、90/70政策，未來(lái)城市中心供應(yīng)將以中小戶(hù)型為主。,38,2007年國(guó)家為打壓飛速上漲的樓市，政策尤為密集，專(zhuān)項(xiàng)整治、六次加息等，從行政手段、金融政策等各個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。,中國(guó)人民銀行決定從2007年4月16日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。,國(guó)家八部委聯(lián)手查中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲因素 深圳是重點(diǎn)城市;深圳市13個(gè)部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)。,中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，決定從2007年6月5日起，上調(diào)存款類(lèi)金

28、融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),從2007年5月19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。,8月1日，新版《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》正式實(shí)施，以往二手房買(mǎi)賣(mài)中的陰陽(yáng)合同現(xiàn)象將得到很大程度的抑制。,第二套住房首付不得低于4成，貸款利率不得低于同期貸款利率的1.1倍,2

29、007.4.5,,2007.7月,,2007.6.5,,2007.5.19,,2007.8月,,2007.9月,2007.9.27,,央行于7-9月3次上調(diào)節(jié)存款利率，2007年，先后上調(diào)存款利率5次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率8次,《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，的第三條的規(guī)定，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒(méi)有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。,2007.

30、10.3,,監(jiān)管部門(mén)及相關(guān)銀行的知情人士昨天證實(shí)，就“第二套房”的界定，監(jiān)管層在征詢(xún)幾家大銀行的意見(jiàn)后，確認(rèn)“以戶(hù)為單位，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購(gòu)房則認(rèn)定為第二套房”。,13 日宣布，將從今年10 月25 日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個(gè)百分點(diǎn)。由此普通存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行13%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)．,2007.10.13,,2007.10月,,,行政手段,金融政策,,12月5日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議

31、明確2008年穩(wěn)健的貨幣政策將調(diào)整為從緊的貨幣政策。截止到07年年底，央行今年已經(jīng)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前存款準(zhǔn)備金率執(zhí)行14.5％的標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，央行今年已經(jīng)6次加息，存款利率上調(diào)1.62個(gè)百分點(diǎn)，貸款利率上調(diào)1.44個(gè)百分點(diǎn)。,2007.12.5,,,打壓增長(zhǎng)過(guò)快，長(zhǎng)沙來(lái)看，市中心投資型小戶(hù)型與郊區(qū)大盤(pán)受到影響較大,39,國(guó)家金融環(huán)境：CPI不斷上漲引發(fā)金融政策必須緊縮，以抵消通貨膨脹壓力。1、2007年已9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金

32、率，強(qiáng)制性減少貨幣供給2、作為連鎖反映，2007年已6次加息。,緊縮銀根，開(kāi)發(fā)商受到?jīng)_擊最大，開(kāi)發(fā)商前期大規(guī)模拿地，市場(chǎng)突然遇冷，高負(fù)債使很多面臨極大資金壓力。,金融政策,40,央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，其中規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，基準(zhǔn)利率上調(diào)10%；政策的推出對(duì)于第二套房客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)心理產(chǎn)生了較大影響；投資

33、客戶(hù)是此次打擊的主要對(duì)象，投資客戶(hù)基本進(jìn)入了觀望期。,房貸新政發(fā)布，投資性需求受抑。,金融政策,41,2007年GDP2190.25億元，比上年增長(zhǎng)16.0%；固定資產(chǎn)投資1445.19億元，比上年增長(zhǎng)32.80%，但是過(guò)度消費(fèi)導(dǎo)致房產(chǎn)消費(fèi)較為敏感。,長(zhǎng)沙屬于中部發(fā)展的重點(diǎn)城市，長(zhǎng)株潭一體化及新特區(qū)等概念的提出及實(shí)施，長(zhǎng)沙具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，由單一核心走向城市群發(fā)展，城市化帶動(dòng)人口劇增將帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。,,/房地產(chǎn)投資額/產(chǎn)品/營(yíng)銷(xiāo)概念/房?jī)r(jià)

34、/地價(jià)/……,城市發(fā)展,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng),42,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資歷年來(lái)保持較快的增長(zhǎng)，2007年達(dá)到412.99億元，增長(zhǎng)37.76%，所占比重為28.58%；雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)有些局部過(guò)熱，開(kāi)始出現(xiàn)通貨膨脹的跡象，但是作為二線城市的長(zhǎng)沙，目前房地產(chǎn)尚處于合理健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)從04年起步，進(jìn)入了第一個(gè)發(fā)展期，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙作為二線城市，依然處在合理健康的發(fā)展?fàn)顩r，處于安全系數(shù)相對(duì)較高的城市。,房地產(chǎn)發(fā)

35、展周期,2000-2007年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)示意圖,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地局,43,近年來(lái)，商品房年竣工量和銷(xiāo)售量大幅度增長(zhǎng)，整體供求關(guān)系基本達(dá)到平衡；自98年至2007年的10年間，商品房竣工量為3528萬(wàn)平米，銷(xiāo)售面積為3528萬(wàn)平米，銷(xiāo)售量占竣工量的100%；長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體效率不高，07年銷(xiāo)售額與投資額之比僅為0.72。,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體效率及利潤(rùn)率偏低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平處于開(kāi)發(fā)起步階段，長(zhǎng)沙的市場(chǎng)前景不需

36、要過(guò)度擔(dān)心，最重要是能打造適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品。,開(kāi)發(fā)水平依然較低,1998-2007長(zhǎng)沙房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和竣工面積,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地局,44,供應(yīng)量：2007年商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售937.49萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)22.10%；住宅批準(zhǔn)預(yù)售759.72萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)12.81%。需求量：2007年商品房累計(jì)銷(xiāo)售894.17萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)29.44%；住宅銷(xiāo)售803.77萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)28.46%。,2007長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)

37、呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)，全年銷(xiāo)售面積近900萬(wàn)㎡，主要是由于蓄積多年的需求爆發(fā)，不能真實(shí)的反應(yīng)市場(chǎng)容量。,2007年房地產(chǎn)市場(chǎng),,,2007年全市商品房預(yù)售面積和銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)表,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地局,45,長(zhǎng)沙商品房住宅價(jià)格03-06年年增長(zhǎng)率保持在3.4%—7.6%之間；2007年出現(xiàn)價(jià)格暴漲局面。2007年全市商品房均價(jià)3601元/M2，同比上漲20.77%；住宅均價(jià)3372元/M2，同比上漲26%；,從我司監(jiān)測(cè)樓盤(pán)分析，4000元

38、/平米以上價(jià)格已成為市場(chǎng)主力價(jià)位。從2007年實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)位段來(lái)分析，3000-4000元／平方米比例增幅較大，比前年同期增長(zhǎng)15.24個(gè)百分點(diǎn)，是目前房產(chǎn)備案的主要房源；4000元／平方米以上樓盤(pán)銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)，比去年增加16.17個(gè)百分點(diǎn)，是目前市場(chǎng)上推出樓盤(pán)的主力價(jià)位。,※以上數(shù)據(jù)不含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、單位集資建房,2007年全市價(jià)格暴漲，住宅同比漲幅達(dá)26%，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平，但是應(yīng)該看到主力價(jià)格依然在4000元/㎡左右，依然

39、處于同等城市中較低水平。,銷(xiāo)售價(jià)格,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地局,46,,雖然經(jīng)過(guò)了2007年的暴漲，但與同類(lèi)城市相比，目前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍處于“洼地”，相對(duì)而言上漲的空間依然很大； 作為價(jià)格洼地，長(zhǎng)沙市場(chǎng)對(duì)于周邊城市，以及沿海地區(qū)（廣州、深圳等）湘籍客戶(hù)仍具有非常大的吸引力。,仍然處于相對(duì)洼地，建筑成本占總成本比例較高，基本還處于開(kāi)發(fā)初級(jí)階段，仍有較大上漲空間，短期內(nèi)不存在拐點(diǎn)之說(shuō)。,從全國(guó)范圍來(lái)看，07年下半年開(kāi)始全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)對(duì)長(zhǎng)

40、沙市場(chǎng)影響不是特別明顯。相對(duì)而言長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格依然處于比較合理的水平，建筑成本占總成本比例較高，說(shuō)明還處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初期階段，商品房?jī)r(jià)格的有較大的空間。,長(zhǎng)沙市場(chǎng)價(jià)格特征分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地局,47,房地產(chǎn)初級(jí)階段，市場(chǎng)主流需求是滿(mǎn)足首批換房客戶(hù)，120-144平米三房是市場(chǎng)主流供、求產(chǎn)品，隨著價(jià)格上漲，首次置業(yè)客戶(hù)增加，緊湊戶(hù)型是未來(lái)趨勢(shì)。,2007年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為110.23平米，同比增大0.41%，銷(xiāo)售套均面積為1

41、10.47平米，同比增大3.61%； 從各戶(hù)型供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)來(lái)看，各類(lèi)戶(hù)型均供小于求；120-144平米三房、四房仍然是主流供、求戶(hù)型；其次為90-120平米二房、三房； 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，受90/70政策以及房?jī)r(jià)上漲的影響，加上三房的結(jié)構(gòu)需求量大，90平米左右小三房量有所增加，緊湊戶(hù)型是未來(lái)趨勢(shì)。,產(chǎn)品供需特征,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地局,48,據(jù)推算，07年1-11月份所成交土地約9560多畝，在未來(lái)的開(kāi)發(fā)建筑面積約達(dá)1700萬(wàn)平米（成交平

42、均容積率約2.6），未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量進(jìn)一步放大；長(zhǎng)沙周邊望城、星沙、暮云等區(qū)域希望得到快速發(fā)展，對(duì)于土地管理無(wú)序，投放量巨大，導(dǎo)致市區(qū)周邊近郊囤積了大量千畝以上的大盤(pán)，未來(lái)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈。,商品房供應(yīng)總量持續(xù)快速增長(zhǎng)，近年土地市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)序，08年開(kāi)始開(kāi)發(fā)量大幅增加，并且以城市近郊大規(guī)模開(kāi)發(fā)為主，未來(lái)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈。,土地市場(chǎng)特征,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地局,49,從全市來(lái)看，在樓市火爆、商品房?jī)r(jià)格瘋漲的刺激下，2007年長(zhǎng)沙市土地交非常為活躍

43、，全市共成交土地127宗，交易總額達(dá)2206698萬(wàn)元，勢(shì)頭強(qiáng)勁。土地均價(jià)市中心最高，西城最低，北城整體均價(jià)不高，“地王”拉升了去年土地均價(jià)； 從綜合容積率方面來(lái)看，各板塊的平均容積率均比較高，市中心的綜合容積率最高，達(dá)5.14，未來(lái)市中心的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將仍以高層產(chǎn)品為主。,土地價(jià)格看漲，地王出現(xiàn)；城市中心土地供應(yīng)稀缺，以集約化開(kāi)發(fā)為主要方向。,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地局,土地市場(chǎng)特征,50,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié),1、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)從04年起

44、步，進(jìn)入了第一個(gè)發(fā)展期，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng)，2007年全年商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售約940萬(wàn)m2，主要是由于蓄積多年的需求爆發(fā)；2、總體來(lái)看長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體效率及利潤(rùn)率偏低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平處于開(kāi)發(fā)起步階段，建筑成本占總成本比例較高；3、2007年全市住宅同比漲幅達(dá)26%，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平，但是應(yīng)該看到主力價(jià)格依然在4000元/㎡左右，依然處于同等城市中較低水平；4、市場(chǎng)主流需求是滿(mǎn)足首批換房客戶(hù)，120-144

45、平米三房是市場(chǎng)主流供、求產(chǎn)品，隨著價(jià)格上漲，首次置業(yè)客戶(hù)增加，緊湊戶(hù)型是未來(lái)趨勢(shì)；5、土地市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)序，08年開(kāi)始開(kāi)發(fā)量大幅增加，并且以城市近郊大規(guī)模開(kāi)發(fā)為主，未來(lái)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈；6、土地價(jià)格看漲，地王出現(xiàn)；城市中心土地供應(yīng)稀缺，將以集約化開(kāi)發(fā)為主要方向；7、長(zhǎng)沙作為二線城市，依然處在合理健康的發(fā)展?fàn)顩r，處于安全系數(shù)相對(duì)較高的城市，短期內(nèi)不存在拐點(diǎn)之說(shuō)，最重要是能打造適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品。,51,,,,,,,,品牌開(kāi)發(fā)商布局特征,5

46、2,由外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的知名項(xiàng)目：,2007年外來(lái)開(kāi)發(fā)商全面進(jìn)入市場(chǎng)，外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商將以其成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)給本土開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)強(qiáng)烈的市場(chǎng)“鯰魚(yú)效應(yīng)”沖擊，同時(shí)也推動(dòng)了長(zhǎng)沙市場(chǎng)的快速前進(jìn)。,外來(lái)開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入,在2006年下半年之前，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)還是湖南本土開(kāi)發(fā)商的天下；隨著外地開(kāi)發(fā)商不斷落戶(hù)長(zhǎng)沙，帶來(lái)了全國(guó)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)沙出現(xiàn)了越來(lái)越多由外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的知名項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大而深遠(yuǎn)的影響，推動(dòng)長(zhǎng)沙

47、市場(chǎng)快速向前發(fā)展。,53,新河三角洲拍出九十二億高價(jià)地王，開(kāi)創(chuàng)中國(guó)最貴單宗掛牌土地。,開(kāi)創(chuàng)中國(guó)最貴單宗掛牌土地的湖南長(zhǎng)沙新河三角洲地塊總面積約一千一百七十八畝的土地，最終由北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以九十二億元人民幣的高價(jià)聯(lián)合拍得，成為中國(guó)地王；位于長(zhǎng)沙市城區(qū)北側(cè)的新河三角洲西臨湘江，北依瀏陽(yáng)河，總用地面積約三千畝，規(guī)劃面積逾二千二百畝。按照規(guī)劃，未來(lái)三年長(zhǎng)沙市政府將投資一百二十億元將其打造成長(zhǎng)沙的文化曼哈

48、頓地區(qū)，在此建設(shè)圖書(shū)館、博物館和音樂(lè)廳。,中國(guó)地王，標(biāo)志開(kāi)發(fā)水平將全面升級(jí),54,2005年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還處于低層次的依靠?jī)r(jià)格和地段競(jìng)爭(zhēng)的階段，陽(yáng)光100和綠城桂花城是市場(chǎng)上少有的亮點(diǎn)，而桂花城也高估了產(chǎn)品品質(zhì)所帶來(lái)的附加值，導(dǎo)致定價(jià)失誤，滯銷(xiāo)嚴(yán)重；2006年，桂花城在展示上做足功課，銷(xiāo)售情況明顯好轉(zhuǎn)；2007年11月，融科三萬(wàn)英尺高調(diào)入市，依靠會(huì)所和園林的展示大大提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值，成為最近一年最受人關(guān)注的明星項(xiàng)目；2007年

49、，各路開(kāi)發(fā)商各顯神通，在定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、展示等方面都不乏成功案例，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)步入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。,市場(chǎng)逐步成熟，從單純的依靠?jī)r(jià)格和地段的粗放式競(jìng)爭(zhēng)階段走向依靠產(chǎn)品、展示等精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。,外來(lái)開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)了市場(chǎng)的全面升級(jí),55,兩大陣營(yíng)正面交鋒,萬(wàn)科、建發(fā)、融科、綠城,陽(yáng)光100、恒基兆業(yè)、華潤(rùn)置地、珠江投資、利海集團(tuán)、恒大集團(tuán),這一陣營(yíng)采取首先在城市中心開(kāi)發(fā)，逐漸往外擴(kuò)張的策略。但是由于城市中心土地的稀缺，項(xiàng)目多采用合作開(kāi)發(fā)的模式

50、進(jìn)行。,這一陣營(yíng)采取首先在城市郊區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)策略。希望通過(guò)沿海城市的大盤(pán)開(kāi)發(fā)的成熟模式，能夠迅速的樹(shù)立公司品牌，占領(lǐng)市場(chǎng)。,,,VS,56,08年開(kāi)始第一輪洗牌,在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，隨著稅收、信貸、土地等方面的調(diào)控加強(qiáng)，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)地也迎來(lái)整合期，行業(yè)集中度將會(huì)加強(qiáng)、房地產(chǎn)公司的管理能力、資金實(shí)力、多渠道融資能力、土地儲(chǔ)備能力將是在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中勝出的決定性要素。,行業(yè)集中程度加劇，外來(lái)大牌開(kāi)發(fā)商促使行業(yè)開(kāi)始洗盤(pán)，目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)

51、企業(yè)超過(guò)1000家，未來(lái)三年將有一半以上退出市場(chǎng)。,57,,,,,,,,新政后長(zhǎng)沙樓市,58,,2007年9月房貸新政發(fā)布，2007年10-12月長(zhǎng)沙市場(chǎng)商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)全年第三個(gè)銷(xiāo)售高潮，新政影響尚不明顯。,,2007年9月新政頒布，全國(guó)樓市應(yīng)聲下跌，但從長(zhǎng)沙依然出現(xiàn)了一個(gè)銷(xiāo)售小高峰，說(shuō)明政策對(duì)于長(zhǎng)沙樓市影響比較有限，與長(zhǎng)沙相對(duì)較低的房?jī)r(jià)有關(guān)。,07年四季度市場(chǎng)表現(xiàn),59,上海商品房住宅成交均價(jià)首次跌破萬(wàn)元大關(guān)。去年11月上海市商品住宅

52、的成交均價(jià)由10月份11500多元每平方米下降到10700多元每平方米，跌幅達(dá)7個(gè)百分點(diǎn)。佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周（2月15日-21日）上海商品住宅（指新房，剔除配套動(dòng)遷房的住宅部分，下同）成交均價(jià)環(huán)比大幅下滑34.89%，為9767元/平方米。這是自去年4月以來(lái)，上海商品住宅成交均價(jià)10個(gè)月來(lái)首次跌破每平方米萬(wàn)元的大關(guān)。,北京樓市價(jià)跌 。數(shù)據(jù)顯示，去年1月至10月北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲10.6%，11月12日至18日北京樓

53、市開(kāi)盤(pán)均價(jià)飆升至18000多元／平方米，四環(huán)內(nèi)開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到22400元／平方米，但此后京城樓市預(yù)售均價(jià)開(kāi)始走低，整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)降至12233元／平方米，環(huán)比下降39.64%。,深圳住宅均價(jià)環(huán)比下跌嚴(yán)重。11月，深圳住宅成交價(jià)格均價(jià)13446元／平方米。其中，深圳六區(qū)中有四個(gè)區(qū)出現(xiàn)了均價(jià)環(huán)比下跌的情況，最大降幅達(dá)24.28%。,成都住宅均價(jià)微降。11月，成都的商品住宅成交均價(jià)為3879元/平方米，比10月下降125元/平方米，下降3.12個(gè)

54、百分點(diǎn)。,一線城市銷(xiāo)售價(jià)格下降，造成很多內(nèi)地城市消費(fèi)者觀望情緒加重。,一線城市看跌，內(nèi)地觀望情緒加重,60,一季度，長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積153.33萬(wàn)平方米、130.30萬(wàn)平方米，同比減少29.49%、32.73%，環(huán)比減少28.34%與30.52%，住宅占商品房銷(xiāo)售總量的84.98%；心理預(yù)期、外地投資客撤離、湖南大冰災(zāi)是造成量跌的三大原因,08年一季度銷(xiāo)售量分析,全市銷(xiāo)售同比2007年大減30%，但是同樣達(dá)到150萬(wàn)銷(xiāo)

55、售面積，相比2006年依然有所增加，說(shuō)明市場(chǎng)依然有大量需求。,61,一季度，長(zhǎng)沙市商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為186.67萬(wàn)㎡、137.94萬(wàn)㎡，環(huán)比減少38.17%與35.85%，住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售量的73.90%；從各區(qū)情況看，除岳麓區(qū)外，其他各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積季度環(huán)比均有較大幅度減少。,08年一季度供應(yīng)量分析,08年一季度批準(zhǔn)預(yù)售環(huán)比大幅減少，主要是07年下半年供應(yīng)量大增導(dǎo)致目前市場(chǎng)有大量存貨，加上08年一季度冰災(zāi)影響，大批開(kāi)發(fā)

56、商不敢盲目上市，但是從五一房交會(huì)來(lái)看，二季度供應(yīng)量明顯大增。,62,據(jù)我司監(jiān)控樓盤(pán)分析，市場(chǎng)恢復(fù)理性，開(kāi)盤(pán)即售罄的情況不在出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商以往采取的集中式開(kāi)盤(pán)基本失效，所以目前多采取了一種直接銷(xiāo)售的策略，不集中開(kāi)盤(pán)與推貨，不存在捂盤(pán)情況。部分樓盤(pán)降價(jià)主要是開(kāi)發(fā)商面臨較大的資金壓力。,開(kāi)發(fā)商以往采取的集中式開(kāi)盤(pán)基本失效，難以造成市場(chǎng)熱銷(xiāo)的場(chǎng)面，開(kāi)盤(pán)普遍銷(xiāo)售在50%左右，有些甚至不如30%，與開(kāi)盤(pán)即售完與銷(xiāo)售八成相比，銷(xiāo)售率明顯下降；所以目前多

57、采取了一種直接銷(xiāo)售的策略，不集中開(kāi)盤(pán)與推貨。近期開(kāi)始出現(xiàn)或明或暗的降價(jià)，降價(jià)主要體現(xiàn)為兩種：第一，新推項(xiàng)目低價(jià)入市；第二，在售項(xiàng)目折扣優(yōu)惠大促銷(xiāo)；主要是部分開(kāi)發(fā)商面臨較大的資金壓力。,各盤(pán)銷(xiāo)售情況,63,2008年4.月0日，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)春交會(huì)開(kāi)幕，被寄予為“樓市風(fēng)向標(biāo)”。本次房交會(huì)開(kāi)發(fā)商參展熱情極高。本次春交會(huì)參展開(kāi)發(fā)商約70家、參展項(xiàng)目約90個(gè)，今年有270家開(kāi)發(fā)商競(jìng)投70個(gè)展位，比例達(dá)到4：1，創(chuàng)歷史新高。,來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心

58、的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房交會(huì)四天時(shí)間，各類(lèi)房屋實(shí)際成交280套，總面積5萬(wàn)平方米，總成交金額2億元，與去年春季房交會(huì)相比減少了近3成；而意向成交2450套，總面積28萬(wàn)平方米，總成交金額13億元，與去年秋季房交會(huì)基本相當(dāng)；各類(lèi)房屋總成交2730套，總面積33萬(wàn)平方米，總成交金額高達(dá)15億元，整體與去年秋季房交會(huì)相比少1.98億元。,春交會(huì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)展熱情高漲，面試項(xiàng)目大增，供應(yīng)量巨大，消費(fèi)者選擇面寬交易量同比減少約三成，樓市火爆一去不復(fù)返。,

59、五一房交會(huì)情況,64,主城區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況更好,二環(huán)以?xún)?nèi)主城區(qū)價(jià)格合理項(xiàng)目如書(shū)院官邸等銷(xiāo)售情況更好，說(shuō)明客戶(hù)的中心居住習(xí)慣比較強(qiáng)，城市大規(guī)模擴(kuò)張還需要時(shí)間。,從調(diào)控影響來(lái)看，市中心樓盤(pán)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)于郊區(qū)樓盤(pán)。,65,◆ 從單月房?jī)r(jià)來(lái)看，一季度各月商品房基本在4350元/平方米上下波動(dòng)，商品房住宅也基本穩(wěn)定在4000元/平方米上下，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到明顯遏制；,近期價(jià)格走勢(shì),房?jī)r(jià)在4000元/㎡上下浮動(dòng)，上漲勢(shì)頭明顯遏制。,66,一季度累計(jì)住

60、房供應(yīng)套均面積為105.44平方米，同比縮小4.04%，銷(xiāo)售套均面積為110.19平方米，同比縮小2.45%； 從各戶(hù)型供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)來(lái)看，除120-144和90-120平方米戶(hù)型外，其他戶(hù)型均供大于銷(xiāo)；90平方米以下中小戶(hù)型供應(yīng)占比為42.12%，比去年同期比例增長(zhǎng)了6.34%，政策調(diào)控效果有一定顯現(xiàn)。目前精裝修交房、“買(mǎi)房送房間”等行為已經(jīng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻形式下產(chǎn)品價(jià)值比拼的重要表現(xiàn)。精裝修是未來(lái)住宅發(fā)展的重要趨勢(shì)，它提升住宅價(jià)值、節(jié)約

61、消費(fèi)者時(shí)間等優(yōu)勢(shì)被買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)看好。,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，但是變化不明顯,套均面積同比縮小，但是縮小比例有限，供應(yīng)主流還是110以上的三房為主，相比沿海發(fā)達(dá)依然偏大，精裝修、贈(zèng)送空間等已經(jīng)成為產(chǎn)品比拼的重要手段。,67,90/70對(duì)策——拼接戶(hù)型,拼接戶(hù)型是指兩套面積相對(duì)較小的戶(hù)型拼接在一起形成一套大面積的戶(hù)型，該產(chǎn)品擁有兩個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，是開(kāi)發(fā)商規(guī)避90/70政策的產(chǎn)品。房貸新政出臺(tái)后對(duì)拼接戶(hù)型的付款方式產(chǎn)生一定的影響，但由于大戶(hù)型產(chǎn)品的市

62、場(chǎng)需求的存在，拼接戶(hù)型依然會(huì)繼續(xù)存在。,68,拼接戶(hù)型—銷(xiāo)售策略，需要解決第二套首付高的問(wèn)題,目前市場(chǎng)主流拼接方式為“一房+兩房”，付款方式各異，但多為“一房?jī)r(jià)格壓低，兩房?jī)r(jià)格提高，整體總價(jià)相當(dāng)，一房一次性付款，兩房按揭。不同項(xiàng)目的推介手法也各不相同，但均需首先向客戶(hù)說(shuō)明產(chǎn)權(quán)處理、付款等方面問(wèn)題。,新城新世界拼接戶(hù)型圖實(shí)例,,一房,兩房,新城新世界拼接戶(hù)型圖實(shí)例,較佳的規(guī)避90/70政策的手法，實(shí)際操作過(guò)程中當(dāng)注意拼接效果、付款

63、方式處理、推介手法,,一房,兩房,市場(chǎng)拼接戶(hù)型推介最為成功的為新城新世界，提出”親情兩代居“新概念，戶(hù)型拆分靈活，兩代居住各享獨(dú)立空間，同時(shí)不失親情關(guān)照,69,產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨勢(shì),由于市場(chǎng)慣性，很多項(xiàng)目定位設(shè)置了07年旺銷(xiāo)的大戶(hù)型三房、四房單位，導(dǎo)致目前緊湊中等戶(hù)型成為了市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品。在市場(chǎng)需求已經(jīng)發(fā)生變化的情況下，造成了結(jié)構(gòu)性供需失衡。對(duì)目前市場(chǎng)銷(xiāo)售不利有一定影響。,隨著90/70政策的落實(shí)，未來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)的結(jié)構(gòu)將明顯得到改善，大中小

64、戶(hù)型齊全，市場(chǎng)供應(yīng)將更趨合理。但是隨著中小戶(hù)型的供應(yīng)將大幅增加，城市中心區(qū)大戶(hù)型將成為稀缺產(chǎn)品。,90/70政策已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行，城市中心區(qū)域依然有眾多項(xiàng)目鐘情大戶(hù)型。這類(lèi)項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)上有兩個(gè)方向：一、大+小即以?xún)煞N戶(hù)型為主，小戶(hù)型公寓和大戶(hù)型，二、拼湊戶(hù)型,70,,,,,,,,08年整體市場(chǎng)預(yù)計(jì),71,◆ 新南城板塊是放量最大的區(qū)域，約為400萬(wàn)方左右，其次為中心板塊，大約為280萬(wàn)方左右；東城區(qū)域（含尚東和體育新城板塊）總放量居第

65、三位約270萬(wàn)方。,2008年貨量預(yù)測(cè),我司在07年預(yù)計(jì)市場(chǎng)放量約1500萬(wàn)平米，在今年市場(chǎng)大勢(shì)下，各開(kāi)發(fā)商控制推貨節(jié)奏，改變競(jìng)爭(zhēng)策略。,72,08年競(jìng)爭(zhēng)特征:大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)思變,500畝以上的樓盤(pán)50個(gè)以上；1000畝以上樓盤(pán)至20個(gè)以上；大盤(pán)大多集中在城市效區(qū)，城市被動(dòng)開(kāi)始大規(guī)模擴(kuò)張；城市土地的無(wú)序供應(yīng)，導(dǎo)致城市近郊500畝以上的大盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，外來(lái)開(kāi)發(fā)商的大規(guī)模開(kāi)發(fā)計(jì)劃受到較大影響。,◆隨著大盤(pán)的相繼開(kāi)發(fā)，3

66、-5年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)局面將異常激烈。,73,不利商品房銷(xiāo)售,08年供應(yīng)量約為1500萬(wàn)平米,08年銷(xiāo)售量增幅低于供應(yīng)量增幅,,,,供求關(guān)系—-08年將會(huì)是明顯的買(mǎi)方市場(chǎng),供應(yīng)量大增，市場(chǎng)可能出現(xiàn)供大于求的局面。,供大于求,,07年購(gòu)房客戶(hù)中，換房與投資客占到約60%的比例，而宏觀調(diào)控的組合拳對(duì)于投資與換客戶(hù)都有較大影響，尤其是房貸新政出臺(tái)后場(chǎng)出現(xiàn)銷(xiāo)售量大幅下降狀況；預(yù)計(jì)08年銷(xiāo)售比07年上漲幅度不大。,長(zhǎng)沙市人口密度大約為541人/平方公里，流

67、動(dòng)人口約60萬(wàn)，地廣人?。?長(zhǎng)沙人消費(fèi)性支出過(guò)高，對(duì)大件物品購(gòu)買(mǎi)力有限；,74,07年1-11月成交地價(jià)比06年上漲約149%；建安成本上漲；營(yíng)銷(xiāo)、推廣等費(fèi)用增加；各種交易稅費(fèi)上漲……,,推高房?jī)r(jià),,價(jià)格漲勢(shì)減緩,,尚有空間,,整體價(jià)格上漲但漲勢(shì)將放緩,房?jī)r(jià)整體存在一定空間。,價(jià)格預(yù)計(jì)——穩(wěn)中有升,,07年長(zhǎng)沙市區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格為3601元/平米。同類(lèi)城市長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍處洼地，仍有較大上漲空間,房貸新政出臺(tái)后，各地一線城市大幅降價(jià)，長(zhǎng)沙

68、也出現(xiàn)少數(shù)樓盤(pán)調(diào)整價(jià)格情況；長(zhǎng)沙開(kāi)始出現(xiàn)量跌，觀望時(shí)間過(guò)長(zhǎng)會(huì)造成價(jià)格上漲減緩。,75,2008年市場(chǎng)預(yù)計(jì),由于市場(chǎng)狀況不明朗，各開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)走向?qū)a(chǎn)生分歧。一部分開(kāi)發(fā)商可能退地退出市場(chǎng)爭(zhēng)奪，一部分開(kāi)發(fā)商控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，更加理性應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。,從一季度銷(xiāo)售來(lái)看，全年應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售面積700萬(wàn)㎡以上，市場(chǎng)需求依然保持較高水平，價(jià)格將會(huì)平穩(wěn)上漲。,明年開(kāi)始，明顯供大于求的局面可能出現(xiàn)緩解，供求更加趨于平衡，市場(chǎng)將會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)上漲