企業(yè)不同搬遷方式下的稅收籌劃

1、稅務(wù)園地TAXATIONFIELD企業(yè)不同搬遷方式下的稅收籌劃O文李玉周陳艷萍一!問題背景隨著城市化的發(fā)展越來越多的企業(yè)面臨著搬遷問題選擇何種搬遷方式一定程度上決定了搬遷收人的性質(zhì)而不同性質(zhì)的搬遷收人在稅務(wù)處理上的差異很大“這一方面對企業(yè)會計(jì)人員的會計(jì)處理和稅收籌劃能力是個很大的挑戰(zhàn)另一方面也加大了企業(yè)對國家制定相關(guān)政策的需求“選擇何種搬遷方式怎樣有效利用當(dāng)下國家稅收政策進(jìn)行稅收籌劃是每個財(cái)務(wù)人員所必須做出的決策“土地使用權(quán)及納稅人代墊

2、拆遷補(bǔ)要限期搬遷“該化工廠原址占地償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知6面積約200畝該宗土地賬面(國稅函[2009]520號)的規(guī)定只要納稅人出具縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件或縣級以上土地管理部門報經(jīng)縣級以上(含)地方人民原購買價為2000萬元地上建筑物賬面價值原值1000萬元累計(jì)折舊60萬元凈值400萬元“該化工廠董事會在搬遷前就企業(yè)搬遷采取何種方式進(jìn)行政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件了分析討論并對每種搬

3、遷方均屬于式下的稅收及利潤進(jìn)行了對比分析二!企業(yè)搬遷補(bǔ)償收入涉及的稅收政策(一)企業(yè)所得稅政策2012年8月國家稅務(wù)總局發(fā)布了5企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法(國稅函72012]40號以下簡稱(辦法))并自2012年10月舊起施行“根據(jù)5辦法6規(guī)定企業(yè)搬遷方式屬于政策性搬遷的在搬遷期間發(fā)生的搬遷收人和搬遷支出可以暫不計(jì)人當(dāng)期應(yīng)稅所得額而在完成搬遷的年度對搬遷收人和支出進(jìn)行匯總清算計(jì)人當(dāng)期企業(yè)應(yīng)稅所得額計(jì)算納稅企業(yè)搬遷方式屬于企業(yè)自主搬遷的

4、按照5企業(yè)所得稅法6及其實(shí)施條例進(jìn)行計(jì)算納稅“(二詹業(yè)稅政策企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償收人如果屬于因政府收回土地使用權(quán)而取得的補(bǔ)償收人無論是從政府直接取得還是從通過出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)簡接取得的根據(jù)5國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題)(國稅函[20081277號)及5國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅“但是企業(yè)因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)而取得的搬遷補(bǔ)償收人屬

5、于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)而取得的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)依法征收營業(yè)稅“(三)土地增值稅政策根據(jù)5土地增值稅暫行條例6第八條規(guī)定因國家建設(shè)需要依法征用!收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅“同時5土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則6第十一條進(jìn)一步明確指出因國家建設(shè)需要依法征用!收回的房地產(chǎn)是指因城市實(shí)施規(guī)劃!國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)“除此之外企業(yè)取得的任何搬遷補(bǔ)償收人均應(yīng)依法納稅“三!案例分析)兩種不同搬遷方式下的稅收籌劃隨著城市的發(fā)展某

6、化工廠的生產(chǎn)經(jīng)營活動已經(jīng)嚴(yán)重影響了附近小區(qū)居民的生活質(zhì)量不僅對小區(qū)居民的身體健康構(gòu)成了極大的威脅不利于城市美化也制約了工廠的進(jìn)一步擴(kuò)大發(fā)展“應(yīng)該省!市的環(huán)保部門!政府以及周圍居民的強(qiáng)烈要求該化工廠需詳細(xì)分析如下:方案一:企業(yè)自主搬遷企業(yè)自主搬遷泊行轉(zhuǎn)讓.假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)商愿以每畝80萬元的協(xié)議價格接收該化工廠的土地及其地上建筑物“則該化工廠自行轉(zhuǎn)讓土地的總收人為16000萬元(200x80=16000)“該收人屬于商業(yè)性搬遷收人或非政策

7、性搬遷收人“根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定企業(yè)應(yīng)繳納各種稅金:應(yīng)交營業(yè)稅=(16000一2000)xs%二700(萬元)應(yīng)交城建稅=70Ox7%=49(萬元)應(yīng)交教育費(fèi)附加=700x3%二21(萬元)應(yīng)交印花稅=16000x0.05%=8(萬元)應(yīng)交土地增值稅油于地上建筑物賬面凈值為400萬元經(jīng)評估重置成本價為3000萬元按50%的成新度折扣率計(jì)算則評估價格為3000x50%=1500(萬元)“故:土地增值稅扣除項(xiàng)目金額合計(jì)二200015007004

8、9218=4278(萬元)土地增值額=l60()0一4278=11722(萬元)土地增值率氣U下犯4278卜1(X掀戶27喇刀仗P0土地增值額超過扣除項(xiàng)目200%以上的56部分適用稅率為60%!速算扣除系數(shù)為35%“應(yīng)交土地增值稅=11722x60%一4278x35%二5534.9(萬元)但是根據(jù)5中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則6第十一條第四!五款規(guī)定因城市實(shí)施規(guī)劃!國家建設(shè)的需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)的比照本規(guī)定免征土

9、地增值稅“符合上述免稅規(guī)定的單位和個人須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后免予征收土地增值稅“本條款中的因城市實(shí)施規(guī)劃0而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染!擾民(指產(chǎn)生過量廢氣!廢水!廢渣和噪音使城市居民生活受到一定傷害)而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況“該化工廠由于其生產(chǎn)活動對環(huán)境!周圍居民造成了一定程度的影響且不利于當(dāng)下城市的規(guī)劃與美化符合因城市實(shí)施規(guī)劃!國家建設(shè)需要而搬遷0的規(guī)定其

10、自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收人可向有關(guān)部門申請不繳納土地增值稅即可節(jié)約稅金5534.9萬元“綜上該化工廠采取自行轉(zhuǎn)讓的搬遷方式下的獲利情況:繳納土地增值稅時的獲利情況:轉(zhuǎn)讓該土地獲得的利潤=16000一2000一400一700一49一21一8一5534.9=7287.1(萬元)應(yīng)交企業(yè)所得稅二7287.lx25%=1821.775(萬元)獲得的凈利潤二7287.1一1821.775=5465.325(萬元)免征土地增值稅時的獲利情況:轉(zhuǎn)讓該土地

11、獲得的利潤二16000一2000一400一700一49一21一8=12822(萬元)應(yīng)交企業(yè)所得稅=12822x25%二3205.5(萬元)獲得的凈利潤=12822一3205.5=9616.5(萬元)該化工廠因符合國家相關(guān)政策勿需繳納土地增值稅雖然因此企業(yè)繳納了1383.725萬元的企業(yè)所得稅但是獲得的凈利潤卻增加了4151.175萬元“方案二:政策性搬遷按照5國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例6(國務(wù)院2011年第590號令)的規(guī)定5辦法6指

12、出由于社會公共利益的需要在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行的整體搬遷或部分搬遷為政策性搬遷“該化工廠選擇政府主導(dǎo)的搬遷方式符合5辦法6中第一章第三條的規(guī)定:由政府組織實(shí)施的科技!教育!文化!衛(wèi)生!體育!環(huán)境和資源保護(hù)!防災(zāi)減災(zāi)!文物保護(hù)!社會福利!市政公用等公共事業(yè)的需要屬于政策性搬遷飛政府主導(dǎo)搬遷由政府收回土地給予企業(yè)一定的搬遷補(bǔ)償“假設(shè)政府在搬遷文件中明確指出:每畝土地補(bǔ)償款為50萬元地上房屋建筑及其設(shè)備搬遷補(bǔ)償款為2500萬元“則企業(yè)獲得的政府

13、補(bǔ)償總收人為12500萬元(200x502500=12500)o該收人屬于政策性搬遷收人按照相關(guān)稅法規(guī)定政府收回土地所支付的補(bǔ)償款不繳納營業(yè)稅!城建稅!教育費(fèi)附加!印花稅和土地增值稅而只需計(jì)算申報繳納企業(yè)所得稅“5辦法6規(guī)定企業(yè)的搬遷收入加除搬遷支出后的余額為企業(yè)搬遷所得.企業(yè)政策性搬遷后新購置的資產(chǎn)一律按照稅法的規(guī)定進(jìn)行處理其支出不得從搬遷收人中扣除對政策性搬遷所涉及的資產(chǎn)(辦法6也分兩種情況進(jìn)行了規(guī)定:一是搬遷后原資產(chǎn)經(jīng)過簡單安裝或

14、不安裝仍可以繼續(xù)使用的在該資產(chǎn)重新投資使用后繼續(xù)計(jì)提折舊或攤銷費(fèi)用二是搬遷后原資產(chǎn)需要大修理后才能重新使用的該資產(chǎn)的凈值加上大修理支出為該資產(chǎn)的計(jì)稅成本“在該資產(chǎn)重新投資使用后就該資產(chǎn)尚可使用的年限計(jì)提折舊同時該大修理支出應(yīng)進(jìn)行資本化不得從搬遷收人中扣除“假定該化工廠根據(jù)搬遷規(guī)劃計(jì)劃在五年內(nèi)將原資產(chǎn)搬遷至規(guī)劃地發(fā)生的搬遷費(fèi)用和資產(chǎn)處置支出300萬元并經(jīng)過大修理使得資產(chǎn)得以重新使用為此花去10000萬元的大修理費(fèi)用加上資產(chǎn)凈值合計(jì)為304

15、00萬元高于政府補(bǔ)償總收人不需繳納企業(yè)所得稅“該化工廠最終獲得的利潤二12500一2000一400一300=9800(萬元)綜合方案一!二的結(jié)果可以看出:雖然方案一的總收人比方案二的總收人高出3500萬元但由于方案二有相關(guān)稅收優(yōu)惠政策較方案一少繳納了稅金最后獲利更多“方案二較方案一(繳納土地增值稅)的最終利潤高出4334.675萬元.方案二比方案一(不需繳納土地增值稅)的最終利潤多出183.5萬元“因此該化工廠董事會應(yīng)該選擇方案二實(shí)現(xiàn)企

16、業(yè)低稅收!高利潤的目的“但是否一味從節(jié)稅上進(jìn)行稅收籌劃就能滿足企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)呢如果企業(yè)自行轉(zhuǎn)讓獲得的收人比在政府主導(dǎo)下搬遷所獲得的政策性收人多得多盡管企業(yè)需要繳納高額的相關(guān)稅金但扣除稅費(fèi)后仍可能比政府收回土地獲得的利潤更多此時企業(yè)最優(yōu)的選擇則是自主搬遷!自行轉(zhuǎn)讓的搬遷方式.接上述案例若政府給予企業(yè)的土地補(bǔ)償款為每畝20萬元補(bǔ)償?shù)厣戏课萁ㄖ捌湓O(shè)備搬遷補(bǔ)償款為1500萬元其余條件不變“則企業(yè)獲得的政府補(bǔ)償總收人為550萬元(200x

17、2o2500=5500)可獲得的凈利潤為2800萬元(5500一2000一40()一300=2800)“此利潤遠(yuǎn)低于方案一中繳納增值稅時獲得的凈利潤5465.325萬元和方案一中不繳納增值稅時獲得的凈利潤9616.5萬元“在此結(jié)果下該化工廠應(yīng)選擇方案一采取企業(yè)自主搬遷的搬遷方式并向有關(guān)部門申報免予征收土地增值稅實(shí)現(xiàn)企業(yè)的低稅收高利潤的目的“四!總結(jié)隨著國家稅收制度的完善越來越多的企業(yè)選擇政策性搬遷方式以期獲得節(jié)稅的優(yōu)惠“但是企業(yè)不僅需要