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1、西昌沙壩鎮(zhèn)市調(diào)報(bào)告,調(diào)查人:李東 陳銳撰寫(xiě)人:李東,目 錄,第一部分: 沙壩市場(chǎng)情況,第二部分: 房地產(chǎn)行業(yè),第三部分: 項(xiàng)目市場(chǎng)定位,第一部分 沙壩市場(chǎng)情況,1、沙壩鎮(zhèn)情況2、經(jīng)濟(jì)情況3、產(chǎn)業(yè)情況,一、沙壩鎮(zhèn)情況,1.1.1沙壩鎮(zhèn)情況,沙壩鎮(zhèn)位于冕寧縣縣境南端,安寧河西岸沙壩河谷地。面積127.2平方公里,人口21036人,居住有漢、彝、藏三個(gè)民族,少數(shù)民族人口占30%。鎮(zhèn)政府駐地北距
2、縣城56公里,轄玉馬山、三關(guān)、霸王塘、勝利、農(nóng)豐、環(huán)街、曙光、幸福、迎豐、二村溝、老鴉溝、轎頂、高田13個(gè)行政村,耕地面積24255畝,主產(chǎn)水稻、小麥、玉米、油菜籽、花椒等。板栗產(chǎn)量19萬(wàn)公斤,蠶繭產(chǎn)量14萬(wàn)公斤,均居全縣首位。獲“十五”期間蠶業(yè)基地建設(shè)先進(jìn)鄉(xiāng)稱號(hào)。出欄內(nèi)豬25454頭,糧食總產(chǎn)量9654噸,農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2296萬(wàn)元,工業(yè)以建材、采掘、運(yùn)輸?shù)葮I(yè)主。有專用鐵路和公路穿境,是進(jìn)入衛(wèi)星發(fā)射基地發(fā)射場(chǎng)的通道。,1.1.2 附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)
3、概況,1.1.3沙壩區(qū)域位置,沙壩鎮(zhèn),離州府38公里,沙壩鎮(zhèn),衛(wèi)星發(fā)射基地,距離項(xiàng)目7.5公里,1.1.4 沙壩綜合情況,沙壩鎮(zhèn)全域輻射人群6萬(wàn)人口逢場(chǎng)天為1、4、7號(hào)距離衛(wèi)星發(fā)射基地7.5公里鎮(zhèn)上有一所幼兒園60人;一所小學(xué)6個(gè)年紀(jì)班;一所600人中學(xué)。當(dāng)?shù)毓べY情況1200元/月-1500元/月不等鎮(zhèn)上都是平地,沒(méi)有起伏山地,利于城鎮(zhèn)發(fā)展衛(wèi)星發(fā)射基地的必經(jīng)之路附近村鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)中心,也是換購(gòu)物品的集散地鎮(zhèn)上都是以漢
4、族居多,彝族都是大山居住多。鎮(zhèn)上建筑都是以原始村鎮(zhèn)建筑為主,沒(méi)有成型的住宅小區(qū)。唯一的是當(dāng)?shù)赜幸患肄r(nóng)貿(mào)市場(chǎng),開(kāi)發(fā)是以住宅和商業(yè)成套出售。沙壩房屋多以自建為主。鎮(zhèn)上人群有一定的購(gòu)買(mǎi)意識(shí),多以宜商宜居很受歡迎。,二、經(jīng)濟(jì)情況,1.2.1 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)情況,(單位):萬(wàn),1.2.2 經(jīng)濟(jì)結(jié)論,沙壩鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)GDP為:4289萬(wàn)元 人均收入水平為:1780元/人 居民消費(fèi)比去年CPI上漲:6%
5、 人均可支配收入:900元/人,從上面指數(shù)可以看出沙壩鎮(zhèn)人均消費(fèi)低,家庭可支配收入很少,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)只夠維持家庭正常開(kāi)支。,三、產(chǎn)業(yè)情況,1.3.1 支柱產(chǎn)業(yè),沙壩鎮(zhèn)多以農(nóng)業(yè)為第一經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)都是稻谷、桑蠶、生豬、板栗第二產(chǎn)業(yè)都是一些零星的自建房,當(dāng)?shù)氐氖膹S在第二產(chǎn)業(yè)當(dāng)中占據(jù)主要位置。第三產(chǎn)業(yè)都是一些鎮(zhèn)上所需的服裝店、手機(jī)服務(wù)業(yè)、餐飲、住宿、超市,都針對(duì)當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)所形成的業(yè)態(tài)。不具備吸引外地游客的產(chǎn)業(yè),所
6、以都是一些鎮(zhèn)上業(yè)態(tài)。旅游服務(wù)配套業(yè)幾乎為零。,1.3.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)論,標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn) 服務(wù)業(yè)都是滿足小鎮(zhèn)需要產(chǎn)業(yè) 當(dāng)?shù)靥烊毁Y源較為豐富,所以當(dāng)?shù)氐牟墒瘡S 很多 當(dāng)?shù)貧夂蚝苓m合發(fā)展桑蠶養(yǎng)殖,地理?xiàng)l件優(yōu)越 旅游服務(wù)業(yè)幾乎被忽略,第二部分:房地產(chǎn)行業(yè),1、沙壩房地產(chǎn)情況2、西昌房地產(chǎn)情況3、西昌文化旅游地產(chǎn)情況,2.1.1 沙壩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況,、主要以自建房為主,房地產(chǎn)市場(chǎng)還是起步階段、當(dāng)?shù)匾验_(kāi)發(fā)農(nóng)
7、貿(mào)市場(chǎng),但辦不到產(chǎn)權(quán),消費(fèi)者很擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是上下面積一起賣(mài),面積都在30㎡-80㎡不等。房屋單價(jià)在2000元/㎡-2800元/㎡之間(此單價(jià)是2010年市場(chǎng)價(jià))鎮(zhèn)上沒(méi)有正規(guī)的商品房,市場(chǎng)還是屬于原始狀態(tài)。,2.1.2 沙壩房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)圖片,1.3.2 租房、老市場(chǎng)、新市場(chǎng)租金情況,住房一年好一點(diǎn)位置在5000元/年-7000元/年,全套家具;位置差一點(diǎn)在2000元/年-4000元/年,簡(jiǎn)單家具。門(mén)面農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)5000
8、元/年(40㎡)-6000元/年(80㎡)不等。老市場(chǎng)門(mén)面在9000元/年(40 ㎡)-10000元/年(60㎡)主街門(mén)面12000元/年(60㎡)-30000元/年(120㎡),1.3.3 老市場(chǎng)于新市場(chǎng)對(duì)比,老市場(chǎng)為傳統(tǒng)商業(yè)地方,大家都習(xí)慣到老街購(gòu)買(mǎi)物品,所以租金要比新市場(chǎng)貴。但現(xiàn)在隨著新市場(chǎng)發(fā)展,也把老市場(chǎng)的人氣吸引不少,所以現(xiàn)場(chǎng)老市場(chǎng)商家生意不像往年那么好做。新市場(chǎng)租金少,原因是剛形成的新市場(chǎng),人氣還難以聚集。但是新市
9、場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境比老市場(chǎng)好。主街門(mén)面最貴是因?yàn)樗侵鞲傻?,所有?lái)往人員都必須經(jīng)過(guò)此地,干到寬敞縣上班車、村上班車都在主干道上拉客,所以人流量很旺,門(mén)面租金也就高。,1.3.4 核心結(jié)論,沙壩房地產(chǎn)市場(chǎng)是很原始的市場(chǎng),沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)壓力和購(gòu)房對(duì)比性;農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所謂的住宅就是門(mén)面加住宅一體經(jīng)營(yíng)。沙壩人口總量決定沙壩房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng),也就決定它的購(gòu)買(mǎi)力度。同樣項(xiàng)目的去化速度以及資金回籠速度;新市場(chǎng)和老市場(chǎng)已經(jīng)形成,人氣已經(jīng)分散;第一批購(gòu)房人群已
10、經(jīng)被農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)消化60%,持續(xù)購(gòu)房人群難以得到確切數(shù)據(jù);住房每年租金遞增數(shù)據(jù)在3%-5%之間;門(mén)面每年租金遞增數(shù)據(jù)在5%-8%之間,主要看位置人氣量,位置不好租金3%-5%。,二、西昌房地產(chǎn)情況,2.1.1西昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,在西昌城市建設(shè)二次跨越中,房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入快速發(fā)展快車道。根據(jù)四川省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),西昌2009年商品房均價(jià)位列全省第二,僅次于成都市。目前,中央和四川省相繼出臺(tái)了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的一系列重大政策。西
11、昌全面深入、準(zhǔn)確客觀地研判了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),主動(dòng)采取有效措施,近年大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,通過(guò)有效地控制土地拍賣(mài)數(shù)量,積極引導(dǎo)和要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售,集聚人氣、激活市場(chǎng),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。,2.1.2 住宅市場(chǎng)結(jié)論,此次是對(duì)西昌住宅市場(chǎng)做一定了解和整理,為西昌住宅投資客戶做一定的比較。,80×7000元/㎡ = 56萬(wàn),,住宅投資客,,投資新選擇新型商業(yè)地產(chǎn)30萬(wàn)以內(nèi),2.1.
12、3西昌市部分商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況,2.1.4 商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論,不適合普通人群,三、西昌文化旅游地產(chǎn)情況,2.3.1 西昌旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀,西昌以邛海天然旅游資源為基點(diǎn),在邛海邊上打造出度假旅游村,為投資地產(chǎn)。目前為止還沒(méi)有其它旅游地產(chǎn),為之競(jìng)爭(zhēng)。,2.3.2 傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)情況,同質(zhì)化嚴(yán)重,不能差別做出品質(zhì),所以都在綠化、規(guī)模上下功夫,對(duì)未來(lái)升值空間不高,住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn),2.3.3 文化旅游地產(chǎn)發(fā)展,附加值高,不是等同天然旅游地產(chǎn),
13、具有很強(qiáng)的商業(yè)性質(zhì),升值空間巨大操作性強(qiáng),文化旅游地產(chǎn),爆炸性效果,第三部分 項(xiàng)目定位,1、項(xiàng)目劣勢(shì)2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)3、行業(yè)啟示4、打造文化,一、項(xiàng)目劣勢(shì),3.1.1 地塊劣勢(shì),沙壩經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足以支撐文化旅游地產(chǎn)服務(wù)業(yè)欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn),基礎(chǔ)設(shè)施不完善產(chǎn)業(yè)鏈不齊全,打造文化地產(chǎn)困難重重鎮(zhèn)都是農(nóng)業(yè)為主,意識(shí)不強(qiáng)引導(dǎo)消費(fèi)困難項(xiàng)目地塊小,做不出旅游文化地產(chǎn)品質(zhì),3.1.2外部環(huán)境差,,這是項(xiàng)目地塊外部環(huán)境幾張代表作,二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),沙壩鎮(zhèn)離
14、衛(wèi)星發(fā)射基地7.5公里,距離近利于打造旅游文化地產(chǎn),3.2.1 衛(wèi)星發(fā)射基地,,3.2.2 獨(dú)特的民族文化,火把節(jié),三、行業(yè)啟示,3.3.1 行業(yè)機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì),,獨(dú)特文化旅游地產(chǎn),彝族厚重文化歷史,,,,項(xiàng)目思路,,航天博物館,,實(shí)現(xiàn)附加值最終盈利,3.3.2商業(yè)文化地產(chǎn)必要性,、區(qū)域文化商業(yè)唯一性、住宅市場(chǎng)消費(fèi)能力不夠,利潤(rùn)點(diǎn)低。、有一定的旅游資源、一定的發(fā)展機(jī)會(huì)、吸引力法則,3.3.3 旅游第二落腳點(diǎn),西昌每年旅游人數(shù)達(dá)
15、300萬(wàn)人次,衛(wèi)星發(fā)射中心每年旅游人數(shù)60萬(wàn),沙壩沒(méi)有配套旅游設(shè)施。,,3.3.4 目標(biāo)客戶,沙壩投資人群,西昌投資人群,,,消化項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體,四、打造文化,3.4.1 彝族獨(dú)特文化,火把節(jié)、彝族特色美食、風(fēng)情寨園......等,3.4.2 航天文化,打造航天博物館,五、推廣鏈接,3.5.1 打造3A景區(qū),項(xiàng)目必須申請(qǐng)3A景區(qū),否則價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)。,3.5.2 聯(lián)系旅游公司,1、返點(diǎn)返利2、聯(lián)合商家免費(fèi)為其做推廣3、免費(fèi)旅
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