合肥市商業(yè)市場(chǎng)商圈深度調(diào)查研究報(bào)告(一)

1、合肥市商業(yè)市場(chǎng)商圈深度調(diào)查研究報(bào)告,(一),前 言,《樂客來商業(yè)中心項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》系飆馬（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)應(yīng)香港宏峰投資公司的要求，結(jié)合P.M.機(jī)構(gòu)前階段所做的各方面市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行的整合分析，為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供科學(xué)合理的支撐。 本次市場(chǎng)調(diào)查工作力爭(zhēng)做到有廣度、有深度的要求，將調(diào)查范圍立足于合肥市蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，并放眼整個(gè)合肥市場(chǎng)，做一次大范圍的深度研究，為確保本案市場(chǎng)定位的可操作性，P.M.機(jī)構(gòu)

2、特派市場(chǎng)部前往蘇州、嘉興等地進(jìn)行標(biāo)桿項(xiàng)目的實(shí)地考察。,飆馬（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu),目 錄︱CONTENTS,PARTⅡ 中觀分析,PARTⅢ 微觀分析,1.1 合肥市城市基本概況1.2 合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.3 合肥市居民消費(fèi)現(xiàn)狀1.4 合肥市總體城市規(guī)劃,PARTⅠ宏觀分析,1.合肥市城市發(fā)展分析,2.1 合肥市商業(yè)地產(chǎn)歷程2.2 合肥市主要商圈分析2.3 合肥市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,2.合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,,,PARTⅠ宏觀

3、分析/合肥市城市基本概況,合肥，安徽省省會(huì)，位于中國(guó)中部長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。,合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4個(gè)區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。全市行政轄區(qū)總面積為7029.48平方公里，其中巢湖水面面積233.4平方公里；市區(qū)總面積838.52平方公里，其中巢湖水面面積72.93平方公里，

4、新增南崗鎮(zhèn)面積91.95平方公里，新增煙墩鄉(xiāng)面積106.78平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為224平方公里。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市城市基本概況,合肥地處長(zhǎng)三角腹地，距南京僅129公里，是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)勢(shì)力向內(nèi)地?cái)U(kuò)展的第一站，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)不斷增強(qiáng)，合肥的區(qū)域性交通樞紐的地位進(jìn)一步凸現(xiàn)，加快融入長(zhǎng)三角。同時(shí)，作為省會(huì)城市，合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還起著帶動(dòng)周邊縣市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶頭作用，目前，安徽省正在打造以合肥為中心的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn)合肥與南京

5、都市圈、武漢城市圈、皖江城市帶、沿淮城市群的競(jìng)爭(zhēng)融合。,注：合肥市已于2008年正式納入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，享受長(zhǎng)三角城市發(fā)展待遇。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市城市基本概況,交通支持,,政策優(yōu)勢(shì),,,皖江城市帶轉(zhuǎn)移,,工業(yè)增長(zhǎng),,區(qū)位優(yōu)勢(shì),與長(zhǎng)三角交通的網(wǎng)絡(luò)化對(duì)接，交通樞紐地位更加突出,與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的長(zhǎng)期融合，形成了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共生圈,產(chǎn)業(yè)承接平臺(tái)也更趨完善，支持政策也日趨完善,土地、勞動(dòng)力以及自然資源稟賦上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),改造合肥火車站容

6、量,開通合肥，上海及江蘇省內(nèi)動(dòng)車組,開通合肥—武漢；合肥—鄭州動(dòng)車組,修建新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)預(yù)計(jì)2011年完成,改造市中心城市主干道為8扯到,修建市區(qū)高架道路,立項(xiàng)城市輕軌,建立市政中心，簡(jiǎn)化工商業(yè)報(bào)批流程,為現(xiàn)階段優(yōu)勢(shì)工業(yè)及優(yōu)勢(shì)商業(yè)提供市政配套支持,降低工商業(yè)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn),合肥受到國(guó)際高檔汽車配件制造商的青睞,合肥逐漸成為中國(guó)白色家電最大生產(chǎn)基地,合肥開始鼓勵(lì)信息電子業(yè)從南方遷移至北,2008年合肥市被接納為長(zhǎng)三角

7、城市，享受長(zhǎng)三角城市發(fā)展待遇,合肥成為新興的南北運(yùn)輸要點(diǎn),全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)從南北軸線變更為東西軸線，合肥成為重要銜接點(diǎn),,合肥市2006-2010年城市發(fā)展?fàn)顩r,PARTⅠ宏觀分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,合肥GDP總量及三產(chǎn)結(jié)構(gòu),1,【GDP總量】：近6年合肥經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，2009年合肥GDP同比增長(zhǎng)17.3%，增速分別高于全國(guó)、全省8.6和4.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)6年保持在17%以上，合肥市僅用3年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了GDP從1千

8、億到2千億的跨越。2008年，在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市中，GDP總量在1000億元到2000億元的有合肥等7個(gè)城市，而2009年僅合肥市率先跨入2000億元。在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市中，合肥的GDP總量位居15位，但增速卻繼續(xù)位居第1?！救a(chǎn)結(jié)構(gòu)】：第二產(chǎn)業(yè)是合肥支柱產(chǎn)業(yè)，增速最快，占比最高，地產(chǎn)三產(chǎn)業(yè)有待進(jìn)一步提高。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,人均GDP及社會(huì)固定資產(chǎn)投資,2,【人均GDP】：2009年人均GDP達(dá)到41543

9、元（折合6082美元），快速的人均GDP增長(zhǎng)意味著社會(huì)總體投資水平和居民消費(fèi)水平快速提高，將從消費(fèi)和需求雙方面支撐商業(yè)的發(fā)展。,【社會(huì)固定資產(chǎn)投資】：在續(xù)建項(xiàng)目強(qiáng)力推進(jìn)下，合肥市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，固定資產(chǎn)投資勢(shì)態(tài)平穩(wěn)，大項(xiàng)目比重穩(wěn)步提高 。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,2009年合肥人均GDP達(dá)到41543元，折合約6000美元，較上年增長(zhǎng)20.5%，連續(xù)三年增 長(zhǎng)率超過20%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水

10、平。根據(jù)歐美國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)，人均GDP超過4000美金，則城市商業(yè)進(jìn)入購(gòu)物 中心、SHOPPING MALL、LIFESTLYE、休閑地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)等新型商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)， 并且高速發(fā)展。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,安徽省內(nèi)各城市經(jīng)濟(jì)總量對(duì)比,3,PARTⅠ宏觀分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,中部六省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀對(duì)比,4,從經(jīng)濟(jì)總量上分析，合肥市處于中部地區(qū)中下游水平，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度卻位居榜首；

11、 從社會(huì)消費(fèi)品零售總額方面分析，合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，與其他城市相比，還有很大發(fā)展?jié)摿?；從人均可支配收入分析，合肥市處于中上游，城市居民消費(fèi)能力較強(qiáng)；,PARTⅠ宏觀分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈主要城市對(duì)比,5,與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈主要城市比較，合肥市經(jīng)濟(jì)水平總體上還有很大差距，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度卻保持一個(gè)高位增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；未來，伴隨中部崛起戰(zhàn)略、皖江城市帶承接轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)的不斷推進(jìn)，合肥市將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇，不斷增

12、強(qiáng)城市輻射力與影響力。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市居民消費(fèi)現(xiàn)狀,合肥市人口現(xiàn)狀與變化,A,2009年人口總量平穩(wěn)增長(zhǎng)。年末戶籍總?cè)丝?91.43萬人，比上年增加4.69萬人。其中，市區(qū)人口 208.58萬人，增長(zhǎng)2.5%；非農(nóng)業(yè)人口213.7萬人，增長(zhǎng)1.8%。年末常住人口510萬人，增加9萬 人。城鎮(zhèn)化率64.1%，比上年提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市居民消費(fèi)現(xiàn)狀,合肥市人口現(xiàn)狀與變化,A,至2020

13、年，城市市區(qū)人口分布規(guī)劃：,從規(guī)模上來看，城市人口，特別是市區(qū)人口正處于快速增長(zhǎng)期；從人口分布來看，未來城市人口導(dǎo)向?qū)⒓杏谖鲄^(qū)、南區(qū)、濱湖新區(qū)。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市居民消費(fèi)現(xiàn)狀,合肥市居民收入及支出,B,2009年城鄉(xiāng)居民收入提高。全年城鎮(zhèn)居民人 均可支配收入17158元，增長(zhǎng)10.1%。,2009年城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出12695元， 增長(zhǎng)8%。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,【恩格爾系數(shù)】：合肥市

14、自05年恩格爾系數(shù)47.5%至08年的39.6%一直處在小康過渡階段，規(guī)劃2020年合肥恩格爾系數(shù)將達(dá)到20%，處于最富裕階段，目前合肥處在小康向最富裕發(fā)展階段，由此可知合肥正進(jìn)入小康迅速發(fā)展期。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市總體城市規(guī)劃,合肥城市發(fā)展定位：根據(jù)《合肥市城市總體規(guī)劃(2006-2020年)》,合肥市的定位為：安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全國(guó)重要的科研教育區(qū)域?，F(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代 服務(wù)

15、業(yè)基地。區(qū)域性交通樞紐。區(qū)域旅游會(huì)展、商貿(mào)物流、金融信息中心。數(shù)據(jù)來源：合肥市規(guī)劃局,數(shù)據(jù)來源：合肥市規(guī)劃局,PARTⅠ宏觀分析/合肥市總體城市規(guī)劃,未來城市呈現(xiàn)“一城、四中心、一濱湖新區(qū)” ，中間用田園楔市生態(tài)環(huán)境。（注：如下圖所示）,PARTⅠ宏觀分析/合肥市總體城市規(guī)劃,一城即主城區(qū)，規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，逐步建成集金融、商務(wù)、休閑于一體的核心功能區(qū)。四中心一是以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，建設(shè)中國(guó)科學(xué)城，發(fā)展IT產(chǎn)業(yè)，打造

16、城西副中心；二是依托雙墩、雙鳳、廬陽產(chǎn)業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品深加工業(yè)，打造城北副中；三是依托店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新城以及化學(xué)工業(yè)園，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流、精細(xì)化工及家電配套產(chǎn)業(yè)，打造城東副中心；四是依托經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、桃花工業(yè)園區(qū)，突出發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國(guó)家裝備工業(yè)基地，打造城西南副中心。濱湖新區(qū)建設(shè)成為集旅游、商務(wù)、會(huì)展、休閑、居住為一體的生態(tài)型、高檔次現(xiàn)代化新城區(qū)。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市總體城市規(guī)

17、劃,老城區(qū)：環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)東區(qū)：瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和磨店職教基地。北區(qū)：除老城區(qū)以外的廬陽區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽工業(yè)園區(qū)。西區(qū)：蜀山行政區(qū)域的一部分，東以金寨路、環(huán)城西路為界，西到二環(huán)西路、合九鐵路，北到南淝河，南以312國(guó)道為界，包含政務(wù)文化新區(qū)。 南區(qū)：包河行政區(qū)域的一部分，西以金寨路為界，北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以312國(guó)道為界。經(jīng)開區(qū)：312國(guó)

18、道以南，滬-蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)。高新區(qū)：東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫南岸，南到滬-漢-蓉高速鐵路，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。濱湖新區(qū)：312國(guó)道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市總體城市規(guī)劃,近期重點(diǎn)向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新 區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、 東部和西南部發(fā)展。,

19、合肥城鎮(zhèn)空間組織結(jié)構(gòu)：“一核一圈五 軸”。形成以合肥中心城區(qū)為核心，周 邊城鎮(zhèn)密集區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展圈層，沿主要 交通軸線向東、北、西、西南、東南輻 射的五條拓展軸。合肥市到2020年重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域?yàn)槲髂喜?的濱湖、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)三個(gè)開發(fā) 區(qū)。合肥市政府已將政府部門整體遷移至西 南的政務(wù)新區(qū)，以拉動(dòng)新老區(qū)的共同發(fā) 展,資料來源：合肥市規(guī)劃局,PARTⅠ宏觀分析/合肥市總

20、體城市規(guī)劃,2010年1月12日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移皖江城市帶是中部崛起規(guī)劃中明確提出示范區(qū)規(guī)劃》，合肥產(chǎn)業(yè)組團(tuán)亮相其中；合肥作為示范區(qū)中規(guī)劃的“雙核”之一，本身就具備全方位承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，國(guó)家設(shè)立皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，就是要把皖江地區(qū)建設(shè)成產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、城市密集帶，這些與省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)等多項(xiàng)政策的疊加都預(yù)示著合肥將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，迎來工業(yè)化、城市化的新高潮。,

21、PARTⅠ宏觀分析/合肥市總體城市規(guī)劃,伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程逐步加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)間的競(jìng)爭(zhēng)在很大程度上表現(xiàn)為中心城市間的競(jìng)爭(zhēng)。目前國(guó)內(nèi)許多地區(qū)中心城市都在積極探討建立以自己為中心的經(jīng)濟(jì)圈，除了代表性的長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以外，也新興了武漢經(jīng)濟(jì)圈、南京都市圈、重慶都市圈、中原城市群、長(zhǎng)株潭城市群等一大批區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈。,合肥作為安徽省會(huì)，北有“兩淮一蚌”經(jīng)濟(jì)帶，南有“皖江經(jīng)濟(jì)帶”，構(gòu)建“省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈”也成大勢(shì)所趨?！笆?huì)經(jīng)濟(jì)圈”從原來的以合肥

22、為中心，六安、巢湖為兩翼模式擴(kuò)容升級(jí)到以合肥為中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱團(tuán)發(fā)展的模式。省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的基本定位是長(zhǎng)三角西端與南京經(jīng)濟(jì)圈相接的次級(jí)中心城市群，以整體的姿態(tài)積極融入長(zhǎng)三角。伴隨省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的不斷發(fā)展，必將有效促進(jìn)合肥提高經(jīng)濟(jì)首位度，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展。,PARTⅠ宏觀分析,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/商業(yè)地產(chǎn)歷程,社會(huì)消費(fèi)品零售總額,1,消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額703.42億元，

23、比上年增長(zhǎng)19.6%。分行業(yè)看，批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額614.47億元，增長(zhǎng)19.9%；住宿餐飲業(yè)零售額87.92億元，增長(zhǎng)17.2%。,,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/商業(yè)地產(chǎn)歷程,合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程,2,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/商業(yè)地產(chǎn)歷程,合肥零售業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀,3,合肥商業(yè)發(fā)展正由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)快速變革階段，由傳統(tǒng)型百貨、大賣場(chǎng)向購(gòu)物中心、復(fù)合型商業(yè)、主題商業(yè)、特色商業(yè)方向開始發(fā)展。,PARTⅠ宏觀分

24、析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/合肥市主要商圈分析,合肥主要商圈的分布與現(xiàn)狀,A,傳統(tǒng)商圈,新興商圈,老城區(qū)核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,馬鞍山路商圈,明珠廣場(chǎng)商圈,傳統(tǒng)商圈,新興商圈,老城區(qū)核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,馬鞍山路商圈,明珠廣場(chǎng)商圈,,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/合肥市主要商圈分析,傳統(tǒng)商圈,新興商圈,老城區(qū)核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,馬鞍山路商圈,明珠廣場(chǎng)商圈,,PARTⅠ宏觀

25、分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/合肥市主要商圈分析,傳統(tǒng)商圈,新興商圈,老城區(qū)核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,馬鞍山路商圈,明珠廣場(chǎng)商圈,,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/合肥市主要商圈分析,傳統(tǒng)商圈,新興商圈,老城區(qū)核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,馬鞍山路商圈,明珠廣場(chǎng)商圈,,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/合肥市主要商圈分析,傳統(tǒng)商圈,新興商圈,老城區(qū)核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,馬鞍山路商

26、圈,明珠廣場(chǎng)商圈,,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/合肥市主要商圈分析,傳統(tǒng)商圈,新興商圈,老城區(qū)核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,馬鞍山路商圈,明珠廣場(chǎng)商圈,,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/合肥市主要商圈分析,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/合肥市主要商圈分析,合肥現(xiàn)有各大商圈綜合分析,B,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,合肥現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀,A,商業(yè)街 合肥市共有商業(yè)街

27、39條，其中綜合街14條，專業(yè)街25條，分別占商業(yè)街總數(shù)的36％和64％。,步行街5條：淮河路步行商業(yè)街七桂塘女人街歐洲風(fēng)情一條街香港商業(yè)步行街（新站扶疏路）綠色生活服務(wù)品步行街,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,批發(fā)市場(chǎng) 合肥市現(xiàn)有大中型批發(fā)市場(chǎng)47個(gè)，其中 大型14個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積183.65萬m2，平均13.12萬m2/個(gè)； 中型33個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積103.00萬m2，平均 3.1

28、2萬m2/個(gè)。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,大型零售網(wǎng)點(diǎn) 隨著城市發(fā)展空間的不斷擴(kuò)展，大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)迅速增長(zhǎng)，數(shù)量明顯增加。 現(xiàn)狀大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共47個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積約80.54萬m2，平均營(yíng)業(yè)面積約1.71萬m2/個(gè)。,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,人口越密集，大型零售、 商業(yè)街?jǐn)?shù)量越多。 （一環(huán)以內(nèi)、向心性）批發(fā)市場(chǎng)受人口分布因素 影響相

29、對(duì)較弱。 （一環(huán)以外、離心性）,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的全層分布,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,合肥未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,B,按照合肥市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃(2007-2020),2個(gè)都市級(jí)商業(yè)功能區(qū)-老城區(qū)和濱湖新區(qū)-服務(wù)人口在100萬以上，商業(yè)面積在80萬平方米以上4個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)-科學(xué)城、上派、店埠、雙墩-服務(wù)人口在50萬以上，基本商業(yè)面積40萬平方米以8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)-服務(wù)人口在20萬

30、以上，基本商業(yè)面積20萬平方米以上33個(gè)居住區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)-服務(wù)人口在5萬以上，基本商業(yè)面積2萬平方米以上,預(yù)計(jì)到2020年： 合肥社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到4,500億元，商業(yè)增加值1,200億元，年均增長(zhǎng)19.8%，商業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)度 達(dá)到15%。 商業(yè)營(yíng)業(yè)總面積達(dá)到2,000萬平方米，其中零售商業(yè)設(shè)施面積達(dá)1,000萬平方米。人均1.4m2。初步建成區(qū) 域性商貿(mào)中心、物流中心、會(huì)展中心。,PARTⅠ宏觀分析/合

31、肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃數(shù)量一覽表,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,PARTⅠ宏觀分析/合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,重點(diǎn)提升的大型零售網(wǎng)點(diǎn)（1）元一時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心（2）安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)（3）合肥百貨大樓（4）合肥百大CBD中央廣場(chǎng)（5）合肥百大樂普生（6）合肥百大集團(tuán)商業(yè)大廈（7）合肥百盛逍遙廣場(chǎng)（8）安徽新曙光百貨（9）瑞景名品購(gòu)物中心（10）合肥新肥少兒商

32、廈,重點(diǎn)新建的大型零售網(wǎng)點(diǎn)（1）濱湖世紀(jì)城SHOPPING MALL（2）安福國(guó)際廣場(chǎng)（3）華僑廣場(chǎng)（4）富世廣場(chǎng)（徽商廣場(chǎng)）（5）信地城市廣場(chǎng)（6）明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)（7）新五角商業(yè)廣場(chǎng)（8）樂客來商業(yè)中心（大鋪頭）（9）北京華聯(lián)嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng)(十里廟),,目 錄︱CONTENTS,PARTⅡ 中觀分析,PARTⅢ 微觀分析,5.1 本案商圈界定5.2 核心商圈分析5.3 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃,3.1 百貨店3.2 大賣場(chǎng)

33、3.3 購(gòu)物中心3.4 寫字樓,3.合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析,4.合肥市大型商業(yè)項(xiàng)目供求分析,3.5 酒店業(yè)3.6 餐飲業(yè)3.7 溜冰場(chǎng),5.樂客來所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析,PARTⅡ 中觀分析,,,PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/百貨店,合肥市百貨店發(fā)展現(xiàn)狀,1,銀泰百貨,金鷹百貨,PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/百貨店,PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/百貨店,合肥市已經(jīng)營(yíng)百

34、貨13家，正在建設(shè)等待開業(yè)的3家，其中開業(yè)商場(chǎng)中，1萬㎡以下的占8%，1-2萬㎡占31%，2萬㎡以上所占比例最多，超過50%。在經(jīng)營(yíng)檔次方面，以中檔、中高檔次為主，占60%以上；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀整體一般。,PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/大賣場(chǎng),合肥市大賣場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,2,說明：此處統(tǒng)計(jì)的大賣場(chǎng)必須單店面積超過5000平米,PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/大賣場(chǎng),PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分

35、析/大賣場(chǎng),PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/購(gòu)物中心,合肥市購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀,3,合肥目前的大型購(gòu)物中心仍以元一時(shí)代廣場(chǎng)、安徽國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)為代表，但與沿海城市相比，合肥大型購(gòu)物中心還沒形成規(guī)模，有待進(jìn)一步的發(fā)展。合肥近年來開業(yè)的泛購(gòu)物中心項(xiàng)目有溫莎購(gòu)物廣場(chǎng)、新天地、大唐等項(xiàng)目，不能稱之為真正的購(gòu)物中心，但可算做綜合型商業(yè)項(xiàng)目、泛購(gòu)物中心；均建設(shè)有充足的停車位以滿足消費(fèi)者停車需求；均以大型綜合超市、大型專業(yè)化店為主力店

36、，考慮到與傳統(tǒng)商業(yè)中心的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，傳統(tǒng)百貨商店（尤其是高檔百貨 ）較少被作為主力店引入；新建購(gòu)物中心將休閑娛樂、美食被作為主力租戶引入，以娛樂、餐飲美食及娛樂導(dǎo)向的購(gòu)物越來越被重視。,PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/購(gòu)物中心,PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/購(gòu)物中心,,1,,2,,3,,4,,6,,5,,7,,8,,9,,,綜合體,購(gòu)物中心,PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/購(gòu)物中心

37、,PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/寫字樓,合肥市寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀,4,蜀山區(qū)寫字樓統(tǒng)計(jì),PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/寫字樓,PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/寫字樓,廬陽區(qū)寫字樓統(tǒng)計(jì),PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/寫字樓,PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/寫字樓,包河區(qū)寫字樓統(tǒng)計(jì),PARTⅡ 中觀分析/合肥市業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展現(xiàn)狀分析/寫字樓,PARTⅡ