萬科精裝標準化

1、萬科全面家居解決方案剖析,2009.6.27，萬科·朗潤園開盤，其“U5精裝”的青年主題社區(qū)加之合適的價格吸引了大量購房者，在萬科品牌的強大號召力下推出416套，開盤火爆，3小時售罄。,什么是“U5精裝”？它的魔力在哪里呢？,Part1：萬科朗潤園產(chǎn)品剖析,,U5，即Unit Integration，是單元一體化的英文解釋。 “U5精裝”并非簡單的「毛坯＋裝修」，而是通過對人日常生活的洞悉，針對性“量身定做”人性化的合理家居

2、空間，并以系統(tǒng)全面的解決方案來應(yīng)對家庭居住中的各種問題。全面家居解決方案除了對戶型的調(diào)整和改革以外，更多的時間花在系統(tǒng)的集成上，復(fù)雜性和設(shè)計要求的技術(shù)性更高。,什么是“U5精裝”？,,什么是“U5精裝”？,“U5精裝”的細部體現(xiàn)——玄關(guān)整合系統(tǒng),,玄關(guān)系統(tǒng)考慮到業(yè)主從一進門掛鑰匙扣、放挎包、脫鞋、穿拖鞋等一系列的動作,空間利用合理,,,,靴子——目標客戶有大量年輕女士,普通鞋,傘,頂部放置過季鞋,,“U5精裝”的細部體現(xiàn)——廚房便捷系統(tǒng)

3、,,廚房系統(tǒng)，從主人作業(yè)過程思考物品擺放，著力體現(xiàn)萬科房的人性化,有效利用立體空間,增大廚房使用面積,如果主人在做飯的過程中忙于其他事情，而來不及拔掉電飯鍋的電源插頭，只需關(guān)掉插頭一端的電源開關(guān)即可,85cm高臺面，比常規(guī)高5cm，減少彎腰的勞累，,弧形擋水邊，減少水花濺出弄濕衣褲,洗菜盆下還可以放下小泡菜壇，可見萬科對重慶人生活習(xí)慣了解之細,,“U5精裝”的細部體現(xiàn)——衛(wèi)浴集成系統(tǒng),,分離式衛(wèi)生間設(shè)計，馬桶和洗漱區(qū)分區(qū)域設(shè)置，使早上起

4、床不再為搶廁所而苦惱——為青年客戶量身定制。,臟衣物籃,一體化壁柜（帶鏡前燈）,帶弧形擋水邊,衛(wèi)生間不到4平米，但功能齊全，分隔合理,,“U5精裝”的細部體現(xiàn)——新收納系統(tǒng),,臥室衣柜（0.8米深）置于過道，為滿足過道凈空1.1米，設(shè)計時將該區(qū)域?qū)挾葦U大為1.9米——其他精裝修房（毛坯＋裝修）難以做到,,衣柜,內(nèi)部按物品大小設(shè)置功能區(qū)域,內(nèi)部功能分區(qū)明細，便于查找,,“U5精裝”的細部體現(xiàn)——新廳房系統(tǒng),,廳房設(shè)計預(yù)留充分的光源和電插，

5、以保證居家、會客的光源要求。萬科充分考慮電視柜、預(yù)埋音響線、留足插座、無線上網(wǎng)、電話和網(wǎng)絡(luò)布線的細節(jié)設(shè)計，讓室內(nèi)生活更輕松,,,,“U5精裝”的細部體現(xiàn)——其他人性化設(shè)計細節(jié),萬科在柜子的角落加了塑料，減少清潔障礙,,把手前端彎曲，防止開門的時候把衣服掛住,,這個鉸鏈部件可以調(diào)整螺絲角度，防止門開關(guān)次數(shù)過多引起的傾斜等變形,門框上貼有防撞橡膠條，減小開關(guān)門時的撞擊聲,因為衣柜門比較瘦長，經(jīng)常推拉的話中間容易變形，有了這塊鐵板的加固，變形

6、的幾率大大減少,,“U5精裝”的細部體現(xiàn)——裝修材料,摩恩龍頭、科勒潔具、能率熱水器、方太電器、西蒙開關(guān)、歐普照明——國際國內(nèi)一線品牌,朗潤園的主力目標客戶是青年群體，他們崇尚品牌，但購買力有限。萬科準確的抓住了這部分客戶的心理需求，通過統(tǒng)一采購，降低了裝修成本，提高了產(chǎn)品性價比，摧毀了青年購房者最后的心理防線。,,以上所展示出萬科朗潤園的產(chǎn)品情況，非一般“毛胚+精裝”精裝產(chǎn)品所能達到，那么萬科為什么能做出如此極致的“精裝房”？,Par

7、t2：萬科全面家居解決方案,20年前，人們都是買布料找裁縫做衣服。現(xiàn)在，我們習(xí)慣于到商場買各式各樣的成衣。,“全面家居解決方案”實施動因,2002年7月國家建設(shè)部發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》及配套的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點》 。,2005年建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心提出，大中城市的毛坯房應(yīng)在6年之內(nèi)消滅。,從直接收益看，裝修房可為業(yè)主節(jié)省大量的時間，減少了精力和財力的浪費。,對開發(fā)商而言，由于集中采購，可以用

8、同樣的價格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價比。,從間接附加收益看，裝修房還能在很大程度上提高其投資價值，真正實現(xiàn)即買即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。,有利于規(guī)范住宅裝修市場，保護消費者的利益。,單純沉溺于目前毛坯房搶購的現(xiàn)實而不去進一步提高品質(zhì)，面對未來市場發(fā)展則會陷于刻舟求劍，守株待兔的境地。,通過裝修房方案，加強核心競爭能力，擴大與競爭對手的差距。,減少二次污染和浪費。中國是一個資源消耗量大，資源又比較緊缺的國家，如

9、果能夠多做到資源節(jié)約化，做到盡量減少耗用材料資源，走資源消耗低、環(huán)境污染少、生態(tài)能夠良性循環(huán)這樣發(fā)展之路，才是萬科作為企業(yè)公民所追求的發(fā)展目標。,客戶在對毛坯房進行二次裝修平均一戶可能產(chǎn)生3～5噸垃圾，其中有85％是可以回收再利用的資源，全年如果有2000萬戶進行裝修改造，一年有4000萬噸垃圾污染環(huán)境。發(fā)展商統(tǒng)一提供裝修房將會顯著減少浪費，提高資源利用效率。 裝修房規(guī)?；?，為工業(yè)化裝修生產(chǎn)方式的實施提供了條件，同時也將加

10、快裝修產(chǎn)業(yè)化進程。,“全面家居解決方案”產(chǎn)品特性,A 設(shè)計研發(fā)B 材料設(shè)備C 工程施工D 售后服務(wù),“全面家居解決方案”產(chǎn)品研發(fā)流程,方案立項,施工圖,內(nèi)部體驗樣板房,內(nèi)部客戶體驗,應(yīng)用于產(chǎn)品設(shè)計,公開客戶體驗調(diào)研,標準產(chǎn)品庫,,,,,,,裝修標準分級體系,供方資源庫,工程管理標準庫,成本規(guī)劃,“全面家居解決方案”產(chǎn)品特性,A 產(chǎn)品研發(fā)B 材料設(shè)備C 工程施工D 售后服務(wù),分級體系定義通過客戶及市場調(diào)研，將

11、不同裝修部品組合與不同的產(chǎn)品品類及目標客戶細分進行匹配，形成完整的裝修標準分級體系。,在分級體系建立時通過成本規(guī)劃，將有限的資金合理的進行分配，使其產(chǎn)生受益最大化，即客戶滿意度最大化。,材料設(shè)備 分級體系與品牌聯(lián)盟,,,,1、標準級,地域：用于郊區(qū)或區(qū)域收入較低的區(qū)域。對象：大學(xué)畢業(yè)、剛結(jié)婚的白領(lǐng)客戶，針對25－29歲業(yè)主。標準：保證質(zhì)量，不追求品牌，實用為主，成本為建筑面積500元。風(fēng)格：簡約，淺色調(diào)。,,材料設(shè)備 分級體系

12、,,,2、先進級,地域：用于郊區(qū)。對象：大學(xué)畢業(yè)、剛結(jié)婚的白領(lǐng)客戶，針對25－29歲業(yè)主。標準：保證質(zhì)量，不追求品牌，實用為主，成本為建筑面積650元。風(fēng)格：簡約，淺色調(diào)。,,材料設(shè)備 分級體系,,,3、領(lǐng)先級,地域：用于各個區(qū)域。對象：改善居住環(huán)境的較有實力的客戶，針對是30－40歲業(yè)主。標準：保證質(zhì)量，追求品牌，強調(diào)情調(diào)，成本為建筑面積1100元。風(fēng)格：簡約，深色調(diào)。,,材料設(shè)備 分級體系,,,4、豪華級,地域：用于

13、各個區(qū)域，包括郊區(qū)聯(lián)排別墅及市內(nèi)豪宅。對象：成功人士，針對是35－45歲業(yè)主。標準：追求高檔品牌，強調(diào)情調(diào)，中央空調(diào)，成本為建筑面積1600元。風(fēng)格：古典，深色調(diào)。,,材料設(shè)備 分級體系,降低檔次的產(chǎn)品,,,,,依然維持要求的產(chǎn)品,,,選擇舍棄的產(chǎn)品,烤箱,消毒柜,垃圾食物粉碎機,櫥柜,灶具、 脫排,臺盆三件套,廚房墻地磚,熱水器,淋浴房,臺盆、龍頭,淋浴龍頭,坐便器,地板,墻面,開關(guān)面板,衛(wèi)生間臺下櫥柜,鏡箱,地?zé)?儲物間內(nèi)櫥

14、,步入式衣帽間,空調(diào),冰箱,浴霸暖風(fēng)機,浴缸,微波爐,案例：客戶需求下部品的價值排序,,,,材料設(shè)備 分級體系,品牌戰(zhàn)略的意義品牌是產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)保性及售后服務(wù)有力的保證之一，各供應(yīng)商自身品牌監(jiān)控與萬科質(zhì)檢體系的雙重把關(guān)，確保萬科裝修房的整體品質(zhì)。通過萬科集團強大的采購平臺體系，獲得國內(nèi)市場最具競爭的采購成本，進而向客戶奉獻最大的客戶價值。,,材料設(shè)備 品牌戰(zhàn)略,“全面家居解決方案”產(chǎn)品特性,A 產(chǎn)品研發(fā)B 材料設(shè)備C

15、工程施工D 售后服務(wù),“仿工廠化”生產(chǎn)模式定義,通過最初框架階段基礎(chǔ)零控線控制砌筑、抹灰、裝修等各階段的精細施工，同時融入部品生產(chǎn)對誤差消化方案研究成果，進而達到裝修中安裝類材料部品規(guī)格的統(tǒng)一化，最終實現(xiàn)室門內(nèi)、收納柜體等規(guī)格統(tǒng)一的標準化加工；實現(xiàn)規(guī)格統(tǒng)一化的前提下，從而實現(xiàn)將瓷磚、細木工板、石膏板等進行材料場外仿工廠化環(huán)境下的集中加工，編號入場統(tǒng)一施工。,工程施工 “仿工廠化”生產(chǎn)模式,,仿工廠化實現(xiàn)了規(guī)格統(tǒng)一、材料集中加工、

16、生產(chǎn)環(huán)境固定、人員固定、流程固定；,“仿工廠化”生產(chǎn)的意義,提高生產(chǎn)效率 提高材料加工品質(zhì) 降低了材料無效損耗 減少了文明施工的壓力 減少了因人為因素而導(dǎo)致的品質(zhì)偏差,工程施工 “仿工廠化”生產(chǎn)模式,,“全面家居解決方案”產(chǎn)品特性,A 產(chǎn)品研發(fā)B 材料設(shè)備C 工程施工D 售后服務(wù),統(tǒng)一的品牌保障,主體土建工程、室內(nèi)裝修工程、室內(nèi)材料、設(shè)備、部品它們均有一個統(tǒng)一的品牌保障，那就是更多的客戶價值大多數(shù)產(chǎn)品提供高

17、于市場平均值的保修期限。反映更迅速的產(chǎn)品保修體系。所有產(chǎn)品保修可統(tǒng)一報修至萬科客戶關(guān)系中心保修辦公室；,售后服務(wù) 品牌保障與方便快捷,,如何規(guī)避精裝疑慮,工法樣板房現(xiàn)場展板 銷講說辭銷售文本,,萬科通過右邊四種途徑規(guī)避精裝修房在客戶心中的疑慮,,如何規(guī)避精裝疑慮,現(xiàn)場溝通,材料展示,規(guī)避,工法樣板房展示,,萬科通過工法樣板房的展示，將裝修用材及品牌詳盡的呈現(xiàn)在購房者眼前，打消購房者對工程質(zhì)量的疑慮,,工法展示廳功能說明

18、,,,潔具品牌,,,開關(guān)品牌,廚具品牌,收納系統(tǒng)配件分解展示,安訪系統(tǒng)展示,,萬科通過售樓部里面銷售展板的展示，使購房者感受到萬科的誠信，增強了購房者的信心,,現(xiàn)場展板,購房合同中附加的裝修協(xié)議對如何確保精裝修房的交房質(zhì)量及后期維戶作了詳細的說明，使購房者放心購買萬科精裝修產(chǎn)品,,,,,裝修用材保質(zhì)期說明,電器保質(zhì)保修期說明,交房質(zhì)量標準說明,裝修標準說明,購房合同,,1 工法樣板間的價值和意義,傳承香港樓盤展示方法的重要

19、手段之一,存在暗暗放大空間尺寸而有“水份”,裝修的視覺效果會混淆視線轉(zhuǎn)移注意力,送給購買期房的畫餅,精裝樣板房,樓盤展示的“標準配置”,交房標準,溫柔圈套,真實的交樓品質(zhì)的展示,真實地將樓盤采用的各種材料、設(shè)備，工藝、工序展示出來,工法樣板房,坦然向消費者展示工法樣板房的樓盤也不多見,品質(zhì)保障,已經(jīng)成為一線發(fā)展商（中海，萬科）的標準配置,尋求萬科品牌新的支撐點,促進銷售，將質(zhì)量賣給顧客,工法樣板房對萬科的重

20、要意義,強者順應(yīng)時勢的選擇,顧客視角而非工程師視角的樣板,當(dāng)?shù)毓し影宸恐械臉影?我們的工法樣板房定位,刺激購買欲望的樣板,具有教育意思的樣板,將質(zhì)量賣給業(yè)主,騎龍山莊,觀山水mini,500,品牌溢價,,,x300,,x800,物有所值,收集資料,萬科——東海岸泓景花園,網(wǎng)上搜集資料,采盤資料,藍湖郡資料,內(nèi)部工法資料資料,金科——廊橋水岸俊逸——藍山,工法點評,土建安裝水工,萬科——東海岸,工法樣

21、板間,萬科——東海岸,萬科——東海岸,鋁合金型材及配件，室外給水管材，室內(nèi)給水管材，排水管材,萬科——東海岸,管道壓力試驗,萬科——東海岸,熱水管、冷水管管線預(yù)埋地面標識,萬科——東海岸,鋁合金窗安裝構(gòu)造做法,萬科——東海岸,鋁合金窗安裝構(gòu)造做法,萬科——東海岸,鋁合金欄桿構(gòu)造做法,萬科——東海岸,上人平屋面構(gòu)造做法,萬科——東海岸,衛(wèi)生間地面做法,萬科——東海岸,熱水管、冷水管管線預(yù)埋地面標識,萬科——東海岸,電器管材、線盒，開關(guān)、插

22、座，電線、電纜,萬科——東海岸,樓宇對講系統(tǒng)與居家防盜系統(tǒng),萬科——東海岸,廳房墻面構(gòu)造做法,萬科——東海岸,廳房墻面構(gòu)造做法,萬科——東海岸,木質(zhì)入戶門構(gòu)造做法,萬科——東海岸,廣州天地——泓景花園,廣州天地——泓景花園露臺做法內(nèi)墻做法下沉式衛(wèi)生間樓面做法鋁合金門窗配件樣品給排水材料等等,1、蜂窩狀節(jié)能隔熱磚。2、20厚1：2水泥砂漿保護層。3、高聚物改性瀝青卷材防水層4厚。4、20厚1：25水泥砂漿找平層壓光，刷基層

23、處理劑一遍。5、1：8水泥陶粒找坡，最薄處30厚（i＝2％）。6、鋼筋砼現(xiàn)澆屋面板,廣州天地——泓景花園,1、 乳膠漆第1遍。2、 乳膠漆第2遍。3、 膩子二遍。4、 砂漿面層。5、 連接處掛鋼絲網(wǎng)片。6、加氣混凝土砌塊墻體。,廣州天地——泓景花園,具有良好的隔熱、隔音、保暖、防結(jié)露、降低冷輻射和安全節(jié)能性能。,廣州天地——泓景花園,1、面鋪高級復(fù)合實木地板配復(fù)合木腳線。

24、2、鋪貼防潮膜一道。3、作20厚1：5水泥砂漿找平層。4、用素水泥漿結(jié)合層一道。5、在現(xiàn)澆鋼筋砼樓板上,廣州天地——泓景花園,1、 面層防滑地磚。2、 聚合物水泥砂漿。3、 聚合物水泥基防水涂膜。4、 混凝土找平層。5、 陶粒填充層。6、水泥基滲透結(jié)晶防水涂層。,廣州天地——泓景花園,強、弱電回路分設(shè)配電箱、照明、插座及電話、電視、可視對講等回路均按回路分別設(shè)獨立暗敷導(dǎo)管

25、。,廣州天地——泓景花園,外墻展示,樓板構(gòu)造展示,陽臺防水展示,廚房防水、煙道展示,窗安裝構(gòu)造展示,欄桿、呼叫系統(tǒng)、鋁合金斷橋展示,內(nèi)墻構(gòu)造墻展示,衛(wèi)生間展示,給排水管道材料展示,,,,,,,,,,強弱電箱展示,,俊逸——藍山,俊逸——藍山,俊逸——藍山,俊逸——藍山,,,,,俊逸——藍山,俊逸——藍山,,,,俊逸——藍山,俊逸——藍山,,,,,俊逸——藍山,,,俊逸——藍山,俊逸——藍山,,,,,,俊逸——藍山,俊逸——藍山,俊逸—

26、—藍山,入口門洞,衛(wèi)生間防水展示區(qū),總體介紹展板,廚房煙道展示區(qū),地面展示區(qū),砌體展示區(qū),材料樣品展示區(qū),,,,外墻保溫展示區(qū),窗體展示區(qū),,,,,,,,,籌劃計劃安排,網(wǎng)上資料收集,其他樓盤工法資料收集,內(nèi)部工法資料收集,藍湖郡工法資料收集,第一輪討論會議（在哪里做，做什么，怎么做，誰去做）（工程營銷參與）,提交深化成果并討論,分頭實施階段,合成最終成果及點評,開放展示,,,,,11月1日,10月29日,10月30日,10月2