基于產權視角的小產權房問題研究.pdf

1、近年來，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程的加快，我國的國民經濟迅速發(fā)展，房價也一路飆升，城市的高房價使得消費者的實際購房能力急劇削弱，在高房價、社會主義新農村建設的大背景下，小產權房應運而生，而在小產權房背后折射出的是我國土地產權制度的二元性所面臨的困境。本文結合土地產權理論，試圖基于產權視角來分析我國的小產權房問題，擬尋求小產權房的處理對策，并完善我國的土地產權制度。
　　 在實際中，小產權房有著不同的解釋，在本文中，所討論的小產權房是

2、指在農村集體土地上建設的房屋，并向本集體經濟組織之外的成員銷售，其產權證書是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會頒發(fā)的，也有可能沒有任何產權證書。小產權房不同于鄉(xiāng)產權房，鄉(xiāng)產權房是具有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)的產權證，其可以出售給本村居民，也可以出售給外村居民或者城市居民，其中只有出售給外村居民和城市居民的鄉(xiāng)產權房才可列入小產權房的范圍。小產權房具有法律上的不確定性、產權的不完整性，相關利益主體的多元性、地域性和價格低廉性，并且按照不同的標準，本文對小產權

3、房進行了分類，為處理小產權房問題提供基礎。
　　 小產權房在我國已有十多年的歷史，但其產生初期并沒有引起人們的關注，近年來，隨著小產權房的大規(guī)模建設，其在我國大中城市蔓延開來，功能也不斷增加，隨之而來也產生了很多問題，尤其是產權的糾紛。小產權房之所以呈現熱銷的現象，是有著很多原因的，直接原因是購房者，城郊集體經濟組織和開發(fā)商的經濟利益誘導，政府在立法、執(zhí)法和監(jiān)管職能方面的缺失；重要原因是我國城市住房保障體系的不完善；根本原因是我

4、國二元結構的土地產權制度和市場經濟制度之間的矛盾。
　　 我國現行的土地產權制度呈二元結構的特征，主要表現在農村土地與城市土地在權利結構上的二元分割；農村土地與城市土地在管理模式上的二元分割；農地所有權與最終處分權的二元主體。土地產權制度的二元性、相關法律規(guī)定的空白，使得有關小產權房的爭議頗多。結合我國的基本國情和現行的法律法規(guī)、土地產權制度，筆者認為小產權房的建設行為是不合法的，占用土地不合法，交易主體不合法，流通過程不合法，

5、建設程序不合法，所以小產權房難以獲得法律上的保護，購買的產權嚴重殘缺，其購房者的權益得不到很好的保護，在建設環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)和權屬登記環(huán)節(jié)都存在很大的風險，給相關利益主體帶來很大的危害。
　　 小產權房的類型是復雜的，針對不同類型的小產權房要區(qū)別對待，采取不同的解決措施。其中，對于在建的、已建成待售的和已經銷售的建設在集體建設用地（包括宅基地）上的普通住房型的小產權房，可以考慮將其合法化，轉為保障性住房、普通商品住房和特別住房。而