高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃項目投資商業(yè)計劃書

1、高層住宅 住宅項目投 目投資估算及 估算及資金籌措 金籌措計劃部分 劃部分（項目投 目投資可行性研究 可行性研究報告） 告）第一 第一節(jié) 建設項 設項目的大體概況與投 目的大體概況與投資經營 資經營方案 方案一、高 一、高層住宅 住宅項目概述 目概述1、項目概況項目位于南寧市舊城區(qū),南臨 XXX，北臨 XXX，西南面對 XXX，項目東側為 XXX，項目總用地47375.75m2，經南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施，實際建

2、設用地面積 39390.36 m2，計容積率建筑面積率為 149683.37 平方米。（表：6-1-1） 【項目主要技術經濟指標】內容 指標 內容 指標建設地點 南寧市區(qū) 規(guī)劃總用地面積 47375.75m2實際用地面積 39390.36m2 計容積率面積 149683.37m2總建筑面積 157689.07m2 建筑容積率 3.8建筑密度 28% 綠地率 30.8%住宅面積 141125.4

3、9 m2 商業(yè)面積 8527.04 m2地下室面積 8036.54 m2 居住總戶數(shù) 1520 戶根據(jù)上述規(guī)劃經濟指標，計容積率總建筑面積 149683.37m2，其中住宅 141125.49m2，商業(yè)部分8527.04m2，另外不計容積率之地下室建筑面積 8036.54m2，共 494 個車位，項目總建筑面積157689.07m2，擬建 21 棟 18 層商住樓。二、 二、項目投 目投資方案 方案（一） （一）投資組合方式在房地產開發(fā)

4、中，大量的資金周轉使開發(fā)商很難單憑自身的經濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設期利息）為 37725.35 萬元，整個建設經營期為 3 年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于

5、投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入 15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計 37725.35 萬元，自有資金 10000 萬元，占總投資的 26.5%，銷售收入再投入用于投資合計 7725.35 萬元，另需貸款額合計 20000 萬元。（二） （二）資金動作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金

6、融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。1、自有資金整個項目的自有資金為 10000 萬元，占總投資的 26.5%，分 3 年投入。詳見表:6-1-2(表:6-1-2) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年 第二年 第三年C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：15 個月4、項

7、目周期設定①開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下：③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設中設清晰的分期,從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進,按總建設面積的 1/3 左右為一個工程流水節(jié)奏,間隔六個月(一季左右)的動工時間,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。5、分段周期設定① 開發(fā)正式啟動的時間

8、設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時,設此時間為項目開發(fā)周期的起始日。② 開發(fā)計劃安排。③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。第三 第三節(jié) 項目投 目投資估算及 估算及資金籌措 金籌措計劃一、高 一、高層住宅 住宅項目投 目投資與成本 與成本費用估算 用估算（一） （一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計

9、投入資金6000 萬元人民幣。（2）前期工程費：1199.26 萬元，詳見本項目前期工程費估算表（見表：6-3-1）。（表：6-3-1） 前期工程費估算表 (單位:萬元)序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元）1 規(guī)劃設計費 建安工程費×稅率 620.302 可行性研究費 建安工程費×稅率 31.023 水文、地質、勘察費 建安工程費×

10、;稅率 31.024 籌建開辦費 建安工程費×稅率 516.92合計 1199.26（3）建安工程費：20676.77 萬元。 （見表 6-3-2）（表：6-3-2） 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 (單位:萬元)項目 高層（元/平方米） 項目 高層（元/平方米）樁基礎 70 土建工程 750電梯 120 消防 30一般水電安裝 100 煤氣 10通訊 5 公用天線 3普通裝修 50