某中小企業(yè)科技園策劃案

1、天馬行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ 群：175569632某中小企業(yè)科技園策劃案 某中小企業(yè)科技園策劃案第一部分 第一部分 成都市工業(yè)園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 成都市工業(yè)園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r全市范圍內(nèi)的各類開發(fā)區(qū)共有 14 個，即成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（含西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)） 、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、成都 xx 科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園等 3 個國家級開發(fā)區(qū)；西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、成都市新都

2、衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)、金堂三中園區(qū)（四川中美/外中小企業(yè)發(fā)展園區(qū)） 、都江堰工業(yè)開發(fā)區(qū)、成都現(xiàn)代工業(yè)港（郫縣） 、邛崍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（青羊區(qū)） 、成都彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)、成都錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)等 9 個省級開發(fā)區(qū)；成都鳳凰山第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、成都牧馬山旅游度假區(qū)等 2 個市級開發(fā)區(qū)。第二部分 第二部分 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況一 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目簡介xx 中小企業(yè)科技園是國家級工業(yè)園區(qū)——成都 xx 科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)專為 xx 中小企業(yè)開辟

3、的創(chuàng)業(yè)起步區(qū)，科技園利用孵化器的政策和功能優(yōu)勢，為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)空間和資源，幫助企業(yè)降低創(chuàng)業(yè)成本和風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)科研技術(shù)成果商品化、產(chǎn)業(yè)化，推動中小企業(yè)的快速成長。項(xiàng)目總規(guī)劃面積 300 畝，一期占地 73 畝，其中待征地 13 畝，總建筑面積 33000 平方米，將建成五層孵化中心大樓 10000 平方米，工業(yè)廠房 23000 平方米，容積率為 0.825。二 項(xiàng)目用地描述 項(xiàng)目用地描述（一） （一） 地理位置 地理位置項(xiàng)目位于成都西

4、郊溫江區(qū)國家級海峽科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)腹心地帶，蓉臺大道與柳臺大道交匯處的 502 廣場，兩面臨路，交通十分便利。距成都外環(huán)高速路 16km，距火車西站13km，距火車北站約 25km，距雙流國際機(jī)場 18km。連通溫江與成都的光華大道建成后，從溫江到成都市區(qū)僅需 8 分鐘，成溫邛高速公路的全面通車及北大道，草金路、西延線、溫江段等工程的竣工將溫江和開發(fā)區(qū)納入大成都四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)中。（二） （二） 土地面積及規(guī)劃使用性質(zhì) 土地面積及規(guī)劃使

5、用性質(zhì)園區(qū)規(guī)劃面積 300 畝，目前已征地 73 畝，其中代征地 13 畝。用地規(guī)劃使用性質(zhì)為工業(yè)用地。主要用于建設(shè)工業(yè)廠房、孵化樓及園區(qū)配套設(shè)施（食堂、宿舍）等。（三） （三） 項(xiàng)目進(jìn)展情況 項(xiàng)目進(jìn)展情況目前土地已交付科技園，用地已打圍，紅線已畫，原用地內(nèi)溝渠已改，可以進(jìn)行場平工作。新成立項(xiàng)目公司名稱已注冊，公司組織機(jī)構(gòu)已初步建立，整個項(xiàng)目開發(fā)工作沿兩條線同時推進(jìn)，一條是項(xiàng)目規(guī)劃、基建，一條是項(xiàng)目策劃、招商。第三部分 第三部分 項(xiàng)目策

6、劃方案 項(xiàng)目策劃方案一 項(xiàng)目 項(xiàng)目 SWOT 分析 分析（一） （一） 項(xiàng)目優(yōu)勢（ 項(xiàng)目優(yōu)勢（S）1、 成都市工業(yè)發(fā)展核心地帶圈溫江是成都市城市的第二層次地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一產(chǎn)業(yè)圈。開發(fā)區(qū)是成都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長，是全市發(fā)展生物制藥、食品加工的重要基地，在發(fā)展工業(yè)上區(qū)域優(yōu)勢突出2、 國家級開發(fā)區(qū)優(yōu)勢1) 公司資金壓力小，資金占用少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小2) 投資風(fēng)險(xiǎn)小。弊：1) 開發(fā)周期拉長，影響二期拿地和開發(fā)，同時可能面臨管委會壓力2) 因整個園

7、區(qū)配套不到位，企業(yè)對服務(wù)、園區(qū)管理乃至公司實(shí)力信心不足，招商工作難度大。3) 投資回報(bào)較低。2、 引入新投資商聯(lián)合開發(fā) 引入新投資商聯(lián)合開發(fā)以項(xiàng)目土地使用權(quán)作股，引進(jìn)新的投資商對海峽教育科技公司增資擴(kuò)股，進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。新投資商可以優(yōu)先考慮皎龍等運(yùn)作工業(yè)園區(qū)較成功的工業(yè)地產(chǎn)商，因?yàn)樗麄円环矫鎸I(yè)地產(chǎn)有較深入的理解和認(rèn)識，另一方面資金實(shí)力強(qiáng)，現(xiàn)金流量充足，再者有較成熟的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道可以共享。引入新的投資商后即可對園區(qū)進(jìn)行整體啟動，孵化樓

8、和標(biāo)準(zhǔn)廠房可以先建起來，同時整個園區(qū)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)也可以有所提高。非標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)仍可向企業(yè)出售土地，由企業(yè)自己開發(fā)。利：1) 開發(fā)周期短，資金壓力小，風(fēng)險(xiǎn)分散2) 有利于樹立公司和園區(qū)形象，對二期拿地有幫助。3) 利于招商4) 如果能引入工業(yè)地產(chǎn)商則可以利用對方的網(wǎng)絡(luò)推進(jìn)招商工作。弊：1) 尋找理想的新投資商較困難2) 利潤空間壓縮三 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目市場定位（一） （一） 同類工業(yè)園區(qū)考察情況 同類工業(yè)園區(qū)考察情況龍騰工業(yè)城 龍騰工

9、業(yè)城由宏杰置業(yè)（臺資）投資，位于成都龍泉國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心位置世紀(jì)大道旁，占地 1000 畝，分 A、B 區(qū)開發(fā)，預(yù)計(jì) 5 年內(nèi)完成整體開發(fā)。目前已完成一期開發(fā)，含 11棟標(biāo)準(zhǔn)框架結(jié)構(gòu)廠房和 1 棟員工宿舍，二期三棟廠房 6 月前可交付，9 月前完成二期建設(shè)。工業(yè)城只租不售，03 年開始招商，目前一期除兩棟廠房共約 2000 平米外已完成大部分招商入駐率達(dá) 92%，租賃價(jià)為 10-13.5 元/平米（含物管費(fèi)） ，員工宿舍每間可容納

10、 16人，含基本設(shè)施 650 元/月，不含基本設(shè)施 580 元/月。園區(qū)用水為自來水，噸水價(jià)約 0.50元；每 1000 平米廠房配電 60KW，超出部分按 500 元/KVA 加收電力增容服務(wù)費(fèi)。折合后動力電價(jià)約 0.70 元，照明電約 0.90 元。目前入駐企業(yè)主要是制造業(yè)、機(jī)械加工、包裝和電子。成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)由成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司投資，是成都市 21 個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，園區(qū)位于青羊區(qū)蘇坡

11、、文家交界處，東臨火車西站、三環(huán)路，西接繞城高速，南接成溫邛高速公路。總占地面積 3057 畝，規(guī)劃總建筑面積 220 萬平方米，主要規(guī)劃為兩大區(qū)域：2593 畝市工業(yè)發(fā)展區(qū)、464 畝集中發(fā)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程，整個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的概念設(shè)計(jì)和 300 畝科技創(chuàng)新起步區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)已委托日本大廠株式會設(shè)計(jì)完成，464 畝發(fā)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程—— “英國小城”的概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案已委托英國和樂集團(tuán)設(shè)計(jì)完成。園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位