(投資理財(cái)筆記)第周課堂筆記

1、1第 8 周財(cái)務(wù)自由投資課堂筆記我們來(lái)分析下中國(guó)房地產(chǎn),先來(lái)回顧下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展1998-2002 1998-2002 年:房改 房改1997 年亞洲金融風(fēng)暴,中國(guó)的進(jìn)出口貿(mào)易受到了嚴(yán)重影響,當(dāng)時(shí)的貿(mào)易出口對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要.于是為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),政府將刺激出口政策轉(zhuǎn)向刺激國(guó)內(nèi)需求,而房地產(chǎn)被確定為重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè).1998 年房改,正式啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng).2002-2004 2002-2004 年:抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱 抑制房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱2003 年國(guó)家確立房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè),與此同時(shí)房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭.2004 年全國(guó)房地產(chǎn)銷售均價(jià)增長(zhǎng)超過(guò) 17%.為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,政府開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),但效果一般.2005-2007 2005-2007 年:穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格2005 年政府加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度,先后出臺(tái)調(diào)整土地供應(yīng)、調(diào)節(jié)市場(chǎng)、信貸結(jié)構(gòu)和開(kāi)征交易稅費(fèi)等措施,調(diào)控效果依然不理想,房?jī)r(jià)在短期下跌之后依然上漲.2008-2009 2008-

3、2009 年:刺激住房消費(fèi) 刺激住房消費(fèi)2008 年由美國(guó)次貸危機(jī)造成的金融風(fēng)暴席卷全球,全球經(jīng)濟(jì)衰退,國(guó)家為了保住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),推出四萬(wàn)億投資計(jì)劃,并且政策轉(zhuǎn)向,由調(diào)控轉(zhuǎn)為刺激住房消費(fèi),推出信貸支持、增加保障房供應(yīng)和稅收減免政策,房?jī)r(jià)大漲.2010-2013 2010-2013 年:遏制房?jī)r(jià)上漲 遏制房?jī)r(jià)上漲經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)后,2010 年迎來(lái)了當(dāng)時(shí)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策,房?jī)r(jià)上漲放緩.2014-2016 2014-2016 年 9 月:借穩(wěn)增長(zhǎng)和去庫(kù)

4、存再度刺激 借穩(wěn)增長(zhǎng)和去庫(kù)存再度刺激2014 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)再度面臨下行壓力,再次放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng),一二線城市再次瘋漲,部分區(qū)域甚至翻倍.2016 2016 年 9 月至今 月至今:房住不炒 房住不炒,促進(jìn)健康發(fā)展 促進(jìn)健康發(fā)展重新收緊限購(gòu)限貸政策,2016 年國(guó)慶過(guò)后,一二線房?jī)r(jià)和銷量迅速降溫.回顧房地產(chǎn)的發(fā)展史可以發(fā)現(xiàn),從 1998 年之后中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)的支撐.每一次經(jīng)濟(jì)有下行壓力,就會(huì)放開(kāi)房地產(chǎn).房地產(chǎn)的啟動(dòng)是由于 1997

5、 年亞洲金融風(fēng)暴,2008 年金融危機(jī)再次刺激房地產(chǎn),2014 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力,還是靠房地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng).為什么房地產(chǎn)可以刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展?房地產(chǎn)的發(fā)展可以帶動(dòng)各行各業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)拿到地之后,建房子要鋼鐵水泥,要請(qǐng)工人,建好之后要裝修,需要油漆、瓷磚、鋁合金等等,裝修完要添置家具,空調(diào)、洗衣機(jī)、床、電視等等,這也是為什么房地產(chǎn)曾被定義為支柱產(chǎn)業(yè).那么為什么只要一放開(kāi)調(diào)控,房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲呢?那么房地產(chǎn)上漲背后的邏輯是什么呢?1、 人口紅

6、利與城鎮(zhèn)化 人口紅利與城鎮(zhèn)化第 1 頁(yè) 共 5 頁(yè)3中國(guó)的貨幣供應(yīng)量在 2000 年初的時(shí)候只有 20 萬(wàn)億不到,但是從 2008 年金融危機(jī)開(kāi)始貨幣供應(yīng)量激增,從 1999 年到 2018 年,中國(guó)的貨幣供應(yīng)量增速高達(dá) 15%,如果這段期間投資收益率達(dá)不到 15%,那么相當(dāng)于你是虧錢的.每一次放水幾乎都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲,超發(fā)貨幣是房?jī)r(jià)短期暴漲的邏輯3. 3. 土地財(cái)政 土地財(cái)政很多人以為錢都被房地產(chǎn)商賺走了,事實(shí)上真的這樣嗎,房

7、地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在 30%到40%附近,這個(gè)毛利率實(shí)在算不上有多高.那么這么高的房?jī)r(jià),為什么毛利率只有 30%多呢?錢都被誰(shuí)賺走了呢?其實(shí)房子最貴的在于土地,這就要說(shuō)到咱們國(guó)家的財(cái)政政策了.咱們國(guó)家中央和地方的財(cái)政是分開(kāi)的,對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),除了稅收之外,主要的收入來(lái)源其實(shí)是土地出讓金,地方政府為了搞經(jīng)濟(jì)發(fā)展,完成 GDP 要求,自然需要資金大力發(fā)展,那么錢從哪里來(lái)?靠的是賣地.簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),你買房子的錢,最大的一部分落入了政府的口袋,其次

8、才是房地產(chǎn)企業(yè)以及一些炒房客,所以對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),一方面知道房?jī)r(jià)上漲太快會(huì)出問(wèn)題,但是另一方面,地方政府為了獲得資金又需要賣地.政府拿到這些錢干嘛去了呢?當(dāng)然也不是隨便糟蹋掉.其實(shí)咱們中國(guó)過(guò)去 20 年發(fā)展迅速,城市的基礎(chǔ)設(shè)施做的非常好,高鐵、地鐵、公路、醫(yī)院、學(xué)校等等都要花錢.地方政府可以說(shuō)是房?jī)r(jià)上漲的重要推手.從以上三個(gè)邏輯我們知道,過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲是必然的,各個(gè)國(guó)家在特定的歷史時(shí)刻都會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展.那么這三大邏輯