城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤區(qū)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償研究——以湖北省鄂州市為例.pdf

1、隨著中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)U(kuò)張與農(nóng)村建設(shè)用地閑置并存，耕地保護(hù)壓力越來越大。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策中實(shí)施的農(nóng)村宅基地退出是緩解“建設(shè)與保護(hù)”壓力的重要手段之一。但就研究現(xiàn)狀而言，對宅基地退出及補(bǔ)償?shù)难芯看蠖嗤Ａ粼诶碚摲治錾?，缺乏?shí)證研究；關(guān)于農(nóng)戶宅基地退出意愿和宅基地價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測算的研究尚少，有待深入。本文在對宅基地退出相關(guān)研究和實(shí)踐進(jìn)展進(jìn)行系統(tǒng)梳理的基礎(chǔ)上，通過規(guī)范分析與實(shí)證研究相結(jié)合，探討影響農(nóng)戶退出宅基地意

2、愿的主要因素，并從土地發(fā)展權(quán)視角探討農(nóng)村宅基地價(jià)值，以期為農(nóng)村宅基地退出和補(bǔ)償政策的制定提供參考。研究農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制對于調(diào)動(dòng)農(nóng)民退出宅基地的積極性，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地的節(jié)約集約利用水平，保障農(nóng)民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。
　　 文章首先運(yùn)用logistic模型分析了農(nóng)戶宅基地退出意愿的主要影響因素；從土地發(fā)展權(quán)角度，結(jié)合成本逼近法，探索了宅基地價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；并在此基礎(chǔ)上提出了農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制設(shè)計(jì)的初步方案和完善農(nóng)

3、村宅基地退出機(jī)制的相關(guān)輔助措施。本文通過研究得到以下結(jié)論：
　　 (1)農(nóng)民宅基地退出意愿受多種因素綜合影響。農(nóng)民宅基地退出意愿與農(nóng)民家庭年均純收入、宅基地宗數(shù)、購買城鎮(zhèn)住房的能力、非農(nóng)職業(yè)技能成顯著正相關(guān)關(guān)系；與農(nóng)民年齡、農(nóng)業(yè)收入比重呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。其中影響系數(shù)最高的是農(nóng)民年齡，其次是家庭年均純收入、宅基地宗數(shù)、農(nóng)業(yè)收入比重、是否購買城鎮(zhèn)住房、是否具有職業(yè)技能。
　　 (2)基于土地發(fā)展權(quán)測算農(nóng)村宅基地價(jià)值具有一定可

4、行性。從土地發(fā)展權(quán)視角，結(jié)合成本逼近法，在設(shè)定五個(gè)假設(shè)條件下，參考2009年該地工業(yè)用地監(jiān)測價(jià)格，測算出鄂州市蒲團(tuán)鄉(xiāng)宅基地價(jià)值約為212.51元/m2，即每畝約14.17萬元。測算結(jié)果在一定程度上反映了宅基地的市場價(jià)格水平，可以為農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償提供一定的參考依據(jù)。
　　 (3)農(nóng)村宅基地退出應(yīng)建立相應(yīng)的補(bǔ)償機(jī)制。從退出與補(bǔ)償?shù)哪康?、原則、主體、方式、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、資金管理等方面初步設(shè)計(jì)了一套農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制；從土地規(guī)劃、