物業(yè)稅開征的效應(yīng)分析【畢業(yè)論文+任務(wù)書+開題報告+文獻(xiàn)綜述+外文翻譯】

1、<p>　　本科畢業(yè)論文(設(shè)計)</p><p><b>　　（二零 屆）</b></p><p>　　物業(yè)稅開征的效應(yīng)分析</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級 會計學(xué) </p&g

2、t;<p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號 </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　

3、自十六屆三中全會提出:“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”以來，關(guān)于物業(yè)稅的討論便成為了一個熱點。文章通過對物業(yè)稅開征背景和我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀的分析，指出了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在實踐中存在的“重流通、輕保有”、稅種設(shè)置復(fù)雜，重復(fù)征稅，計稅依據(jù)不合理等眾多缺陷，并從完善稅制的角度，探討了我國物業(yè)稅的思路和改革框架，認(rèn)為，物業(yè)稅應(yīng)該是對現(xiàn)有房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和費等歸并后，統(tǒng)一

4、按房地產(chǎn)課稅價值征收的一種針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的全新稅種。通過對其他國家物業(yè)稅征收概況和我國上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點情況的介紹和分析，為我國物業(yè)稅改革提供了經(jīng)驗借鑒。</p><p>　　最后，文章針對兩種不同物業(yè)稅改革模式下的稅收效應(yīng)進(jìn)行了對比分析，并以寧波市6區(qū)為例進(jìn)行了實證考察，結(jié)果表明：對所有物業(yè)征收物業(yè)稅，將帶來較強(qiáng)的稅負(fù)遞增效應(yīng)、地區(qū)差異效應(yīng)，以及對房屋租賃市場的沖擊效應(yīng)，但稅收收入有較強(qiáng)的穩(wěn)定性與充足

5、性。因此，從我國現(xiàn)實考慮，現(xiàn)階段應(yīng)該對居民基本住宅免征物業(yè)稅；但在長期內(nèi)，應(yīng)對所有物業(yè)征收物業(yè)稅。</p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；房地產(chǎn)稅制；稅收效應(yīng)；稅負(fù)遞增效應(yīng)；地區(qū)差異效應(yīng)</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Third Plenary Session of the Sixth Central

6、Committee raised:" Carry out the construction taxation reform in Cities and towns, and levy the unified and standard property tax on real estate, and also cancel the relative charge". Discussion on the property

7、 tax has become a hot spot. By background and the property tax levy of the current real estate tax status of the analysis points out the current real estate tax in the practice of the existence of "heavy flow, light

8、 to keep" taxes set complex, dou</p><p>　　Finally, the reform of property tax revenue under the two different models were compared effects, and 6 District, Ningbo City, an empirical case study results s

9、howed that: the property tax levy on all property, will bring a strong the effect of increasing the tax burden, regional differences in effect and the impact on the housing rental market effects, but there is a strong ta

10、x revenue stability and adequacy. Therefore, from our reality to consider, at this stage should be exempt from the resid</p><p>　　Keywords: Property tax;Real estate industry taxation system;Tax effect;The ef

11、fect of increasing the tax burden;Effect of regional difference目 錄</p><p><b>　　1 緒 論1</b></p><p>　　1.1 研究背景1</p><p>　　1.2 研究目的和意義2</p><p>　　1.2.1 研究目的

12、2</p><p>　　1.2.2 研究意義2</p><p>　　1.3 研究方法與創(chuàng)新點3</p><p>　　1.3.1 研究方法3</p><p>　　1.3.2 論文創(chuàng)新點3</p><p>　　2 相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)4</p><p>　　2.1 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度及存

13、在的問題4</p><p>　　2.2 物業(yè)稅與財產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅的關(guān)系6</p><p>　　2.2.1 物業(yè)稅的概念與改革框架界定6</p><p>　　2.2.2 財產(chǎn)稅8</p><p>　　2.2.3 房產(chǎn)稅9</p><p>　　2.2.4 物業(yè)稅與財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅三者之間的關(guān)系10</p&g

14、t;<p>　　3 國內(nèi)外房地產(chǎn)稅征收實踐和經(jīng)驗借鑒11</p><p>　　3.1 重慶和上海實施的房產(chǎn)稅改革分析11</p><p>　　3.1.1 上海試點現(xiàn)狀12</p><p>　　3.1.2 重慶試點現(xiàn)狀12</p><p>　　3.1.3試點階段效應(yīng)分析13</p><p>　　3

15、.2 美國、英國和香港地區(qū)房地產(chǎn)稅征收概況13</p><p>　　3.3 國際房地產(chǎn)稅征收實踐的經(jīng)驗總結(jié)15</p><p>　　3.3.1 作為地方財政收入的主要來源，歸屬于地方稅15</p><p>　　3.3.2“寬稅基、少稅種、低稅率”是物業(yè)稅征收遵循的基本原則15</p><p>　　3.3.3 在稅制結(jié)構(gòu)安排上，堅持“重

16、保有、輕流通”16</p><p>　　3.3.4 采取市場評估價值為核心的從價計征方式16</p><p>　　4 開征物業(yè)稅的效應(yīng)分析17</p><p>　　4.1 對所有物業(yè)征收物業(yè)稅改革模式的稅收效應(yīng)分析17</p><p>　　4.1.1 稅負(fù)遞增效應(yīng)17</p><p>　　4.1.2 地區(qū)差異

17、效應(yīng)19</p><p>　　4.1.3 結(jié)構(gòu)沖擊效應(yīng)19</p><p>　　4.1.4 行業(yè)差異效應(yīng)19</p><p>　　4.2 對基本住房免征物業(yè)稅改革模式的稅收效應(yīng)分析22</p><p>　　4.2.1 財政效應(yīng)22</p><p>　　4.2.2 結(jié)構(gòu)沖擊效應(yīng)23</p>&l

18、t;p>　　4.2.3 行業(yè)差異效應(yīng)23</p><p><b>　　結(jié) 論25</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)26</b></p><p>　　早在上世紀(jì)90年代初就有學(xué)者提出了“物業(yè)稅”的概念，多年來無論是在學(xué)術(shù)界，還是在尋常老百姓之間，關(guān)于物業(yè)稅的討論都不絕于耳，眾說紛紜，引起社會的廣泛關(guān)

19、注。2003年10月，中共十六屆三中全會通過的《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》指出：“實行城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費?！笔状卧谖覈岢隽碎_征物業(yè)稅的改革設(shè)想。2005年10月中共中央十六屆五中全會關(guān)于第十一個五年規(guī)劃的建議中也提出了 “穩(wěn)步推行物業(yè)稅”。2009年5月國務(wù)院公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》中第九條提到，要加快推進(jìn)財稅體

20、制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財稅體制，深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。在這種情況下，物業(yè)稅的開征成為近年來的一個熱點話題。</p><p><b>　　1 緒 論</b></p><p><b>　　1.1 研究背景</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是近年來我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要引擎。由

21、于房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動性，確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展不僅對國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，而且還對維護(hù)社會穩(wěn)定、提高人民生活質(zhì)量都有著極為重要的作用?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入一個嶄新的時期，而相關(guān)房地產(chǎn)稅制的跟進(jìn)則相對遲緩，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在諸多方面都表現(xiàn)出與市場的不協(xié)調(diào)，無法起到維持市場穩(wěn)定和促使市場健康發(fā)展的作用，房地產(chǎn)稅制改革的緊迫性和必要性充分顯現(xiàn)出來。隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，相關(guān)稅制也必須與時俱進(jìn)，只有當(dāng)相關(guān)

22、稅制得到不斷地完善，才能更好地發(fā)揮稅收的杠桿作用，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。作為房地產(chǎn)稅制改革的一部分，開征物業(yè)稅是其中的一項重大舉措，然而，物業(yè)稅作為一項影響國計民生的重要稅種，我國政府的態(tài)度是審慎的，為了研究物業(yè)稅開征后可能產(chǎn)生的影響，截至目前，我國已在多個省市如安徽、河南、福建、天津、北京、深圳、寧夏、遼寧、江蘇、重慶等進(jìn)行了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點。從西方發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗并結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r分析，開征物業(yè)稅必然成為我

23、國新一輪房地產(chǎn)稅制改革的方向。在這種背景下，筆者</p><p>　　1.2 研究目的和意義</p><p>　　1.2.1 研究目的</p><p>　　目前世界上絕大多數(shù)的成熟市場經(jīng)濟(jì)國家都實行了物業(yè)稅，很多發(fā)展中國家也己經(jīng)開征物業(yè)稅。但我們不能一切照搬國外，對于開征物業(yè)稅，中國必須結(jié)合自身的一些特點來考慮。本文以目前我國房地產(chǎn)稅制存在問題為起點，通過對存在問題

24、的分析，論證物業(yè)稅改革的必要性。通過對世界范圍內(nèi)具有典型代表意義的國家和地區(qū)的物業(yè)稅制度和實施情況進(jìn)行多方位、多角度的對比為開征物業(yè)稅提供政策選擇。通過對開征物業(yè)稅產(chǎn)生的稅收效應(yīng)進(jìn)行定性定量分析，對實施物業(yè)稅后可能造成影響進(jìn)行預(yù)測，有利于將來我國出臺切實可行的稅收政策，對我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展意義重大。筆者希望通過本文能達(dá)到對物業(yè)稅改革方案提出一些有借鑒價值的內(nèi)容的目的。</p><p>　　1.2.2 研究意

25、義</p><p>　　研究我國物業(yè)稅開征的相關(guān)問題，除了因為它是近一段時間熱門的話題，還由于其本身的重要性：</p><p>　?。?）物業(yè)稅是我國進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革的必然選擇?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制幾十年未做變動，存在著眾多缺陷，已經(jīng)與高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，也成為房地產(chǎn)市場正常運作的障礙。所以我國只有在現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制中引入物業(yè)稅這一保有階段的稅種，這些問題才有可能得到解決。</p&

26、gt;<p>　　（2）物業(yè)稅是政府財政收入的重要來源。世界上大多數(shù)的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收財產(chǎn)稅，即物業(yè)稅。房地產(chǎn)價值量大，在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重大，人們對房地產(chǎn)的需求也會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷增長，所以房地產(chǎn)業(yè)可長期作為國家支柱型產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)征收財產(chǎn)稅就成為國家財政穩(wěn)定而重要的來源。</p><p>　?。?）物業(yè)稅是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的一種有效手段。由于物業(yè)稅是對房地產(chǎn)本身征稅，所以，要想擁有房地

27、產(chǎn)，每年就必須支付相應(yīng)的成本，也就是說，擁有房地產(chǎn)是要不斷地花錢的。住房成本高，就有利于房地產(chǎn)向有經(jīng)營能力的人流動，有利于房地產(chǎn)的保值增值，帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，國家也可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、社會的穩(wěn)定、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r等各方面的需要，對不同檔次的房地產(chǎn)，制定不同的稅率，從而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、促進(jìn)社會公平競爭的目的。</p><p>　　因此，有必要在分析和借鑒發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅稅制經(jīng)驗的同時，結(jié)合自

28、己的國情和特點正確看待物業(yè)稅開征所帶來的稅收效應(yīng)，正確分析物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響，制定出切實可行的稅收政策來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，深化我國的房地產(chǎn)稅制改革，更好地發(fā)揮稅收對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用，推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。</p><p>　　1.3 研究方法與創(chuàng)新點</p><p>　　1.3.1 研究方法</p><p>　　本文在研究過程中運用了以

29、下研究方法：</p><p>　?。?）規(guī)范研究法。本文從我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的弊端分析出發(fā)，運用規(guī)范分析方法對物業(yè)稅的內(nèi)涵、物業(yè)的改革框架界定進(jìn)行了分析。</p><p>　?。?）文獻(xiàn)檢索、分析。由于在我國相關(guān)“物業(yè)稅”的各方面研究尚處于起步階段，因此筆者通過檢索相關(guān)的國外國內(nèi)文獻(xiàn)，在對部分發(fā)達(dá)國家和香港地區(qū)物業(yè)稅制度進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)其對我國的啟示和借鑒意義。</p&

30、gt;<p>　?。?）假設(shè)開征法。在假定物業(yè)稅己經(jīng)開征的前提下，分析應(yīng)該向居民征收的物業(yè)稅額并測算物業(yè)稅對居民造成的稅收負(fù)擔(dān)。</p><p>　?。?）實證對比分析。本文在借鑒相關(guān)理論知識的基礎(chǔ)上，結(jié)合寧波市2008-2010年間各區(qū)的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對兩種不同物業(yè)稅改革模式下所可能產(chǎn)生的稅收效應(yīng)進(jìn)行了分析和對比，從而得出相關(guān)結(jié)論。</p><p>　　1.3.2 論文創(chuàng)

31、新點</p><p>　　本文的創(chuàng)新之處在于：首先，本文在總結(jié)我國房地產(chǎn)稅制目前存在的問題并借鑒國外物業(yè)稅制度的經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，分析并提出了物業(yè)稅的開征框架構(gòu)想；其次，論文的研究內(nèi)容以寧波市為例，具有很強(qiáng)針對性；最后，本文不同于目前國內(nèi)其他的對物業(yè)稅的研究主要側(cè)重于能否簡單降低房價和稅制設(shè)計，而是著眼于運用相關(guān)數(shù)據(jù)對兩種不同改革模式下物業(yè)稅開征可能產(chǎn)生的稅收效應(yīng)進(jìn)行整體分析，研究的思路比較新穎。</p>

32、<p>　　2 相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)</p><p>　　2.1 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度及存在的問題</p><p>　　新中國成立以來，作為稅收體系的重要組成部分，我國的住房市場相關(guān)稅制經(jīng)過了多次改革和完善。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的基本框架，是1994年全面的結(jié)構(gòu)性稅制改革后形成的。我國住房產(chǎn)業(yè)涉及的稅種共計13個，其中直接以住房為課稅對象的稅種6個，即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使

33、用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅；與住房產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的稅種7個，即營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加（視同特定目的稅由地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收）。從住房的流轉(zhuǎn)過程來看，可以將其大體劃分為三大類：第一類是住房所得稅類，包括房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、個人所得稅、耕地占用稅等；第二類是流轉(zhuǎn)稅類，包括印花稅、契稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅等稅種；第三類是住房保有稅類

34、，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種。（我國房地產(chǎn)各課稅環(huán)節(jié)征收的稅種見表1） </p><p>　　表1 我國房地產(chǎn)各課稅環(huán)節(jié)征收的稅種</p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)</p><p>　　從以上有關(guān)我國房地產(chǎn)稅收制度的相關(guān)梳理可以看出我國現(xiàn)行的房地

35、產(chǎn)稅制存在著很大的弊端，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：</p><p>　　(1)稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重</p><p>　　我國房地產(chǎn)稅收體系涉及到流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)稅、特定目的稅等多個</p><p>　　相關(guān)稅種。這些稅種在形式上雖相互獨立，但實質(zhì)上卻有內(nèi)在聯(lián)系，甚至造成</p><p>　　對同一稅基的重復(fù)征稅。例如對房屋租金收入，不僅要征

36、收5%的營業(yè)稅，還要征收12%的房產(chǎn)稅，等等。稅種過多，既不符合簡化稅制的原則，還會導(dǎo)致納稅人的地下交易行為增多，造成稅款流失。</p><p>　　(2)重交易輕保有，稅負(fù)不公</p><p>　　由表中可見，我國目前房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)中，針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅</p><p>　　種只有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。而我國房地產(chǎn)在開發(fā)流通階段設(shè)置了營業(yè)稅

37、、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費(其中開發(fā)環(huán)節(jié)的土地出讓金、土地使用費等收費約占整個開發(fā)期間稅費總額的75%)，這些稅費一般占房產(chǎn)價格的30%-40%。這種典型的重交易輕保有的稅制模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公。其后果是：一方面房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費過于集中提高了商品房價格，從而帶動房產(chǎn)市場價格上揚；另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費種類相對較少，稅負(fù)較輕，阻礙了資源的優(yōu)化配置。</p><p

38、>　　(3)計稅依據(jù)不合理</p><p>　　我國現(xiàn)行主要房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)分別為房產(chǎn)余值、租金收入和實際占</p><p>　　用的土地面積，這些計稅依據(jù)不能正確地反映土地的級差收益和土地、房產(chǎn)的</p><p>　　時間價值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不</p><p>　　能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入的

39、作用。</p><p><b>　　(4)稅基狹窄</b></p><p>　　城鎮(zhèn)土地使用稅僅對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的國內(nèi)單位和個人征收。我國是一個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村的土地占全國土地面積的很大一部分。國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊、政府財政撥款的事業(yè)單位等自用的房產(chǎn)，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)、經(jīng)房管部門備案并執(zhí)行房管部門租金標(biāo)準(zhǔn)出租給個人居住的房產(chǎn)等都屬

40、于房產(chǎn)稅的免征范圍。廣大農(nóng)村企業(yè)和規(guī)模龐大的城市居民住房均不在征收范圍之內(nèi)。</p><p>　　(5)內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不利于體現(xiàn)公平稅負(fù)、平等競爭的原則</p><p>　　目前我國的房地產(chǎn)稅收實行內(nèi)外兩套不同的稅制，如內(nèi)資企業(yè)、單位和個</p><p>　　人繳納房產(chǎn)稅，外資企業(yè)和外國人則繳納城市房地產(chǎn)稅；而城鎮(zhèn)土地使用稅只</p><p&g

41、t;　　對國內(nèi)企業(yè)和個人征收，外資企業(yè)則繳納土地使用費。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅</p><p>　　不利于企業(yè)之間的公平競爭，而且也有違國民待遇原則。</p><p>　　因此作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，物業(yè)稅的開征能夠改變我國房地產(chǎn)稅制體系“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的弊端，同時，通過對一系列房地產(chǎn)稅種的整合，取消相關(guān)稅費，特別是對房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅的整合，可以有效統(tǒng)一我國內(nèi)外房地產(chǎn)稅制，達(dá)到“寬稅

42、基、簡稅制”的良好效果。</p><p>　　2.2 物業(yè)稅與財產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅的關(guān)系</p><p>　　2.2.1 物業(yè)稅的概念與改革框架界定</p><p>　　雖然物業(yè)稅被廣泛關(guān)注，但對于究竟什么是物業(yè)稅官方從未做過正式明確的闡述，而學(xué)術(shù)界對“物業(yè)稅”、“財產(chǎn)稅”、“房產(chǎn)稅”這幾個概念有時并不加以區(qū)分，相互混用：作為本文的研究對象，筆者首先對“物業(yè)稅”做一個明

43、確的界定。</p><p>　　“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，，一般是指土地、已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等?！拔飿I(yè)稅”這個概念是來自于英文“Property Tax”，也即對財產(chǎn)的征稅，又稱為不動產(chǎn)稅，是以土地、房屋等不動產(chǎn)為課稅對象，要求承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，同時所繳納的稅值會隨著其市值的增長而升高，即對于擁有的不動產(chǎn)所繳納的稅費，屬于財產(chǎn)稅的一個類別。</p

44、><p>　　物業(yè)稅的拉弗曲線理論解釋即保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞瑟·拉弗運用數(shù)學(xué)方法建立了一個表述稅率與稅收收入之間函數(shù)關(guān)系的模型，以反映稅率變化對經(jīng)濟(jì)的影響。以橫軸代表稅率，縱軸代表稅收收入，拉弗曲線就是在該坐標(biāo)系上的一條向上凸的曲線(拉弗曲線如圖1)該圖表示，在稅率為零和100%時，政府的稅收收入都是零。當(dāng)稅率為A或B時，政府的稅收收入相同。稅率從A提高至C時稅收收入會隨稅率的提高而增加，而稅率

45、從D提高至B時，稅收收入反而隨稅率的提高而減少。在點E時政府稅收收入達(dá)到最大，供給學(xué)派將E點右側(cè)，拉弗曲線與橫軸及EE′圍成的區(qū)域稱為“拉弗禁區(qū)”，當(dāng)稅率進(jìn)入禁區(qū)后，稅收收入與稅率成負(fù)相關(guān)關(guān)系。我國房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅和所得稅稅種過多，稅率過高，總體稅負(fù)達(dá)到銷售收入的23%左右，造成了稅率與稅收收入呈線性增長關(guān)系，稅收收入與經(jīng)濟(jì)增長不同比，進(jìn)入了拉弗禁區(qū)，可用點B表示。此時應(yīng)通過降低稅率使稅收收入提高。而保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅種，不僅稅率

46、較低而且免稅范圍大，總體稅負(fù)水平相當(dāng)于房地產(chǎn)價值的1.5%-2%左右，可用點A表示。此時應(yīng)引進(jìn)稅種并擴(kuò)大稅基，即在房地產(chǎn)保有階段引進(jìn)物業(yè)稅。</p><p><b>　　圖1 拉弗曲線</b></p><p>　　資料來源：《涉外稅務(wù)》</p><p>　　物業(yè)稅改革波及范圍很大，無論對國家、開發(fā)商還是購房者都將產(chǎn)生重大影響。究竟我國的物業(yè)稅制

47、度應(yīng)該如何改革?成為各界關(guān)注的焦點，當(dāng)前正處于不斷探討和研究階段。對物業(yè)稅的界定標(biāo)準(zhǔn)、范圍和改革的基本框架眾說不一，分歧主要集中在土地出讓金方面：</p><p><b>　　（1）觀點一</b></p><p>　　物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費臺并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。這也是最早出現(xiàn)的一種觀點。（吳

48、俊培，2006）</p><p><b>　?。?）觀點二</b></p><p>　　物業(yè)稅應(yīng)該是對現(xiàn)有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等歸并后，統(tǒng)一按房地產(chǎn)課稅價值征收的一種財產(chǎn)稅，并不涉及到土地出讓金的問題。（劉維新，2007）</p><p>　　上述兩種觀點最大的分歧就在于是否用分期征收的物業(yè)稅取代一次性收取的土地出讓金。<

49、/p><p>　　贊成將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的主要費用土地出讓金劃歸到物業(yè)稅里分年征收觀點的主張實行土地“年租制”。我國現(xiàn)有的土地使用制度是“批租制”，根據(jù)土地的不同用途，批租的期限從40年到70年不等，而其中部分稅費，用地者須一次性支付。這種做法實際上是將后40年到70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其必然的后果是對土地的濫用。他們認(rèn)為改革后有幾大好處：一是避免政府寅吃卯糧；二是

50、可降低購房消費者負(fù)擔(dān)，變一次性交付為長期小額交付；三是對開發(fā)商來說，可以進(jìn)一步降低房地產(chǎn)開發(fā)的門檻；四是可以降低金融風(fēng)險。</p><p>　　比較上述兩種觀點，筆者個人比較傾向于第二種觀點，原因如下：</p><p>　　第一、兩者的性質(zhì)不同。</p><p>　　我國實行社會主義公有制，《憲法》明確規(guī)定：“土地屬于國家所有”，國家只能出讓土地使有權(quán)。土地出讓金是

51、土地使用權(quán)的一種價格形式，是一定年限的地租折現(xiàn)價格。而物業(yè)稅是一種稅收，是國家憑借政治權(quán)利強(qiáng)制無償征收的。兩者是兩個完全不同的領(lǐng)域和范疇，前者是土地使用權(quán)的價值體現(xiàn)，是市場交易行為，而后者則是政府的政策行為。兩者不能簡單地相互替代。</p><p>　　第二、違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。</p><p>　　土地是國家的不可再生資源，若取消土地出讓金，政府向房地產(chǎn)開發(fā)者無償供給土地，將使得土地變成無

52、價值之產(chǎn)，使政府缺失分配土地資源的依據(jù)，政府就隨之失去了市場作用配置土地資源的手段，其結(jié)果只能是與市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)背道而馳，放棄多年土地市場化改革的成果，倒退回計劃經(jīng)濟(jì)時期的政府憑借行政手段劃撥的老路，這必然導(dǎo)致土地資源無法得到有效配置的結(jié)果，隨之還會加劇各種經(jīng)濟(jì)利益實體為掠奪有限的土地資源而展開的激烈無序的不合理競爭，同時對于政府而言也會加劇相關(guān)管理部門為追求利益而產(chǎn)生的各種尋租和腐敗現(xiàn)象。而房地產(chǎn)作為投資對象的一個重要前提，就是要房屋存

53、在升值空問，而房屋之所以能夠升值主要是以土地升值為基礎(chǔ)，離開土地升值，房屋本身難以升值，房屋隨著時問的推移，是不斷發(fā)生磨損累計折舊的，其價值只能不斷貶值。</p><p>　　第三、嚴(yán)重影響地方政府的財政收入。</p><p>　　土地出讓金收入歷來都是各級地方政府財政的固定收入，并專項用于城市開發(fā)建設(shè)，而將土地出讓金以物業(yè)稅形式征收后，各級政府城市建設(shè)將因此失去資金來源，而目前城市建設(shè)又

54、年年需要大量的投入，這將給本來已經(jīng)十分緊張的地方財政帶束更大的困難，影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。</p><p>　　因此筆者認(rèn)為我國開征物業(yè)稅的框架應(yīng)是第二種觀點，即物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種。物業(yè)稅應(yīng)該是對現(xiàn)有房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和費等歸并后，統(tǒng)一按房地產(chǎn)課稅價值征收的一種針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅，且稅額隨房產(chǎn)價值的變動而變動。</p><p><b>　　2.2.2 財產(chǎn)

55、稅</b></p><p>　　我國的稅收按照課稅對象的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類可以分為以下五類：流轉(zhuǎn)稅類、</p><p>　　所得稅類、資源稅類、財產(chǎn)稅類、行為稅類。由此可見，財產(chǎn)稅并不是一個單一的稅種名稱，而是稅收分類的一個類別。目前，國內(nèi)外的相關(guān)文獻(xiàn)對于財產(chǎn)</p><p>　　稅體系的理解與界定并未形成共識，總體看來，理論界對財產(chǎn)稅體系大體存在</p

56、><p>　　狹義的和廣義的理解與界定。</p><p>　　狹義的財產(chǎn)稅體系一般僅指財產(chǎn)保有稅，即著眼于財產(chǎn)保有的事實而課征</p><p>　　的稅收。財產(chǎn)保有稅根據(jù)其課稅對象范圍大小，可分為選擇性財產(chǎn)保有稅和一</p><p>　　般性財產(chǎn)保有稅。其中，選擇性財產(chǎn)保有稅以納稅義務(wù)人的特定財產(chǎn)為課征對</p><p>

57、　　象，大體分為不動產(chǎn)保有稅和動產(chǎn)保有稅。不動產(chǎn)保有稅主要指對保有土地與</p><p>　　其上定著物(主要是房屋建筑物)的課稅。國外大量相關(guān)文獻(xiàn)所討論的財產(chǎn)稅，在多數(shù)情況下僅指不動產(chǎn)保有稅。動產(chǎn)保有稅主要指對保有車輛、船舶和飛行器等動產(chǎn)的課稅。這主要是因為這些動產(chǎn)不僅價值大，而且各國法律對其一般也采取了登記制度，從而易于課稅。一般性財產(chǎn)保有稅以納稅義務(wù)人的財產(chǎn)總額或財產(chǎn)凈額為課征對象，包括臨時課征和每年反復(fù)課

58、征的稅收。</p><p>　　廣義的財產(chǎn)稅則不僅包括財產(chǎn)保有稅，還包括財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅是</p><p>　　指對財產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時課征的稅收。按是否支付對價，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償轉(zhuǎn)讓</p><p>　　和無償轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓是指支付對價的轉(zhuǎn)讓，如財產(chǎn)的出售或出租；無償轉(zhuǎn)讓是指受讓人不支付對價的轉(zhuǎn)讓，在現(xiàn)實生活中，就主要體現(xiàn)為財產(chǎn)的繼承和贈與。因此，從理論上看，財

59、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅相應(yīng)地可分為財產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓稅和財產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓稅。</p><p>　　根據(jù)理論上對財產(chǎn)稅體系的理解和界定，在我國現(xiàn)行的稅收體系中，與財</p><p>　　產(chǎn)稅有關(guān)的稅種主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用</p><p>　　稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅9個稅種。</p><p><b&g

60、t;　　2.2.3 房產(chǎn)稅</b></p><p>　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開始征收的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，并于當(dāng)年10月1日開始實施（我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收內(nèi)容見表2）。</p><p>　　表2 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收內(nèi)容<

61、;/p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》</p><p>　　現(xiàn)行房產(chǎn)稅的特點：（1）房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；（2）征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；（3）區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。&l

62、t;/p><p>　　2.2.4 物業(yè)稅與財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅三者之間的關(guān)系</p><p>　　由以上的分析我們可以知道，三者之間存在著相通之處，具體聯(lián)系與區(qū)別如下：</p><p>　?。?）稅種：房產(chǎn)稅與物業(yè)稅都是財產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅。</p><p>　?。?）征收對象。房產(chǎn)稅與物業(yè)稅都涉及對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，但物業(yè)稅征收對

63、象范圍更廣。（現(xiàn)行房產(chǎn)稅與物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”征收情況對比見表3）</p><p>　　表3 現(xiàn)行房產(chǎn)稅與物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”征收情況對比</p><p>　　經(jīng)過上述對物業(yè)稅、財產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的介紹、比較和分析，不難看出，物業(yè)稅涵蓋了房產(chǎn)稅，是對整個房地產(chǎn)稅收體系的重新調(diào)整，波及范圍廣，但實施難度較大。隨著稅制改革進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場規(guī)范發(fā)展的需要，物業(yè)稅已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢。<

64、;/p><p>　　3 國內(nèi)外房地產(chǎn)稅征收實踐和經(jīng)驗借鑒</p><p>　　3.1 重慶和上海實施的房產(chǎn)稅改革分析</p><p>　　結(jié)合我國目前房地產(chǎn)市場狀況以及國家相關(guān)部門對近期房地產(chǎn)市場價格的調(diào)控的迫切意愿，為調(diào)節(jié)收入分配，引導(dǎo)個人合理住房消費并進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅，重慶和上海作為首批個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市于2011年1月28日正式啟動改革試點工作（重慶、上海

65、房產(chǎn)稅細(xì)則見表4）。</p><p>　　表4 重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則對比</p><p>　　資料來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)</p><p>　　3.1.1 上海試點現(xiàn)狀</p><p>　　根據(jù)《暫行辦法》，上海市的征稅對象是“本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房”。辦法規(guī)定，合計家庭全部住房

66、面積人均不超過60平方米的，其新購住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按《暫行辦法》規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，即0.6%。對于應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的則適當(dāng)優(yōu)惠，稅率暫減為0.4%。根據(jù)上海市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房房價低于28426元／平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價格的房產(chǎn)稅稅率為0.6%。</p><p&g

67、t;　　現(xiàn)階段，上海符合征稅范圍的人群較少。只有已有一套住房再買一套后，家庭人均面積超標(biāo)的家庭才會被征稅。如以三口之家計算，只有超過180平方米的住房才會被征稅。這意味著，房價不會受到實質(zhì)性影響。更多還是象征性影響，即繼限購、限貸、營業(yè)稅、契稅后的又一個調(diào)控工具。</p><p>　　上海市統(tǒng)計局4月25日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海商品房銷售面積同比下降23.5%，商品住宅下降24.6%。其中，140平方米以上住

68、宅銷售面積下降超過了30%。價格方面，今年第一季度，上海商品住宅成交均價為每平方米22237元，同比去年第一季度的每平方米19826元則上漲12%。</p><p>　　3.1.2 重慶試點現(xiàn)狀</p><p>　　根據(jù)《暫行辦法》，重慶市的征收對象包括：獨棟商品住宅，不管存量還是增量；個人新購的高檔住房，主城新建商品住房建筑面積成交均價高兩倍的房子；無重慶戶籍、未在當(dāng)?shù)毓ぷ鳎谥貞c買房，

69、第一套不收稅，但是兩套及兩套以上，開始征稅。具體稅率為，“獨棟商品房、新購商品房價格超過均價3倍以下，按照0.5%征繳，3至4倍收1%，4倍以上收1.2%。”此外，重慶目前以房產(chǎn)交易價為征稅基數(shù)，但3年或5年后可能有其他評估方法。</p><p>　　4月24日剛剛落幕的2011重慶春季房交會成交量暴跌。為期4天的房交會上，共成交各類房屋3403套，成交建筑面積32.94萬平方米，成交金額20.67億元。成交套數(shù)

70、只占去年秋交會的40%，更不到去年春交會的兩成。而4月18日，國家統(tǒng)計局公布的3月份重慶市住宅銷售價格變動情況顯示，和2月份相比，3月重慶新建商品住宅大、中、小戶型價格均在漲，其中90平方米以下的價格漲幅最大，環(huán)比漲幅達(dá)到0.9%，較2月份提高了0.5個百分點；90~144平方米的環(huán)比上漲0.7%；144平方米以上的大戶型價格環(huán)比小漲0.1%。</p><p>　　3.1.3試點階段效應(yīng)分析</p>

71、<p>　　從上海、重慶正式推出房產(chǎn)稅試點，到今天已經(jīng)運行三個多月。在房產(chǎn)稅及一系列調(diào)控措施影響下，上海、重慶二個城市的樓市成交量低迷，特別是高檔樓盤受到?jīng)_擊較大，但目前這些城市的房價仍然堅挺，并未出現(xiàn)明顯下跌，甚至還有微漲，房產(chǎn)稅改革對于樓市調(diào)控并未產(chǎn)生立竿見影的效果，這也說明了房產(chǎn)稅改革是一個緩慢而長期的過程。</p><p>　　從上海、重慶的房產(chǎn)稅改革試點的實施可以看出我國近年來為進(jìn)一步調(diào)節(jié)房

72、地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)，抑制過旺需求，引導(dǎo)居民住房消費行為，加緊了針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收改革，一邊是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點范圍在擴(kuò)大，一邊是房產(chǎn)稅改革正在推進(jìn)，與物業(yè)稅不同，此次上海、重慶推行的房產(chǎn)稅改革并非一個新的稅種，可以說，自1986年以來，我國的房產(chǎn)稅作為地方稅種一直存在。只是該稅種僅對單位和個人的經(jīng)營性用房按房產(chǎn)余值（房產(chǎn)原值一次性減除10%～30%后的余值的）1.2%或租金的12%征收，對個人所有的非營業(yè)性用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。此次的

73、“改良”房產(chǎn)稅，就是將房產(chǎn)稅的征稅范圍擴(kuò)大到個人擁有的居民住宅，“改良”的房產(chǎn)稅在形式上更加貼近物業(yè)稅的范疇，更像是一種“上海重慶式”的物業(yè)稅，這次上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點也可以看作是我國對物業(yè)稅改革道路更進(jìn)一步的嘗試和摸索。</p><p>　　3.2 美國、英國和香港地區(qū)房地產(chǎn)稅征收概況</p><p>　?。?）美國房地產(chǎn)稅制</p><p>　　美國是西方國

74、家中房地產(chǎn)稅制最完善的國家。美國對土地和房屋直接征收房地產(chǎn)稅，又稱不動產(chǎn)稅(歸在財產(chǎn)稅項下)，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例(各州規(guī)定不一，從20%-100%不等)。目前美國的50個州都征收這項稅收，只是各州和地方政府的稅率不同，大約在1%～3%之間。由于財產(chǎn)稅與地方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，除馬里蘭州己將征稅權(quán)上收到政府之外，其他49個州都是歸地方政府征收。目前財產(chǎn)稅是地方政府財政收入的主要來源，同時也是平衡財政預(yù)算的重要手段，大約占30%。如果

75、扣除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入，僅就地方政府自身的收入來看，大約占近一半。其他有關(guān)的稅種主要是根據(jù)房地產(chǎn)交易、繼承與贈與以及所得，分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈與稅和所得稅項下。一是交易稅，稅率約為2%，房地產(chǎn)買賣時繳納。二是所得稅，其中個人所得稅實行超額累進(jìn)稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅；資本利得稅，依據(jù)房地產(chǎn)出售所獲得的差價收入征收；公司所得稅實行超額累進(jìn)稅，稅率分15%、25%、34%、35%四檔，

76、稅基為房地產(chǎn)公司的凈利潤。三是遺產(chǎn)贈與稅，房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)和被贈與時才征收，規(guī)定價值超過60萬美元的遺產(chǎn)和每次</p><p>　　美國房地產(chǎn)稅收的免稅是在州的法律框架下管理實行的。所有的州均對政府所有的房地產(chǎn)免稅，用于宗教和教育的房地產(chǎn)也通常被免稅。慈善機(jī)構(gòu)大部分被免收房地產(chǎn)稅，但是州的法律在限定慈善機(jī)構(gòu)的免稅上存在差異。</p><p>　　為了保證不動產(chǎn)稅的足額征收，各地方政府都擁有自

77、己的房地產(chǎn)估價部門和大量從事房地產(chǎn)估價工作的專業(yè)人員。其評估的辦法主要有資本還原法、公平市場價格法和重置成本評估法。</p><p>　?。?）英國房地產(chǎn)稅制</p><p>　　在英國，有關(guān)房地產(chǎn)的稅種可以分為三類：一是物業(yè)稅；二是對變動征收的稅，包括印花稅、遺產(chǎn)稅；三是對房地產(chǎn)帶來的增值額和的稅，包括營業(yè)房產(chǎn)稅和資本增值稅、個人所得稅及公司所得稅。</p><p&g

78、t;　　英國物業(yè)稅由地方政府對居民住宅按房產(chǎn)價值課征。納稅人為年滿18周歲的住房所有者或者住房承租者，包括永久地契居住人、租約居住人、法定許可居住人、居住人業(yè)主五類。物業(yè)稅的課稅對象為居民住宅的價值。</p><p>　　現(xiàn)行的英國物業(yè)稅有以下特點：一是居民占用的住宅價值越高，稅負(fù)重；住宅價值低的貧民稅負(fù)輕，解決了人頭稅負(fù)擔(dān)貧富不均的問題。二是中央政府統(tǒng)一將住宅價格分檔與地方確定具體稅額相結(jié)合，既保證了稅收統(tǒng)一，

79、又能適應(yīng)各地的不同情況。三是體現(xiàn)了對低收入者、傷殘人和未成年人的照顧。</p><p><b>　?。?）香港物業(yè)稅</b></p><p>　　香港物業(yè)稅收制度包括物業(yè)稅和差餉稅。物業(yè)稅和差餉構(gòu)成了香港政府的主要財政來源，主要用于向居民提供水、電、消防、治安等市政公共服務(wù)的支出。</p><p><b>　?、?差餉</b&g

80、t;</p><p>　　差餉又稱房地捐，是香港政府對擁有土地及樓宇等不動產(chǎn)者課征的一種間接稅，無論物業(yè)是否用于出租，都必須繳納差餉，即使物業(yè)空置也要繳稅。其課稅對象是附著于土地上的建筑物，以及香港境內(nèi)的土地。納稅義務(wù)人是物業(yè)的所有者或者承租人。</p><p>　　差餉的計稅依據(jù)是應(yīng)課差餉的租值，即不動產(chǎn)的評估值，此租值有香港物業(yè)估價署評定。差餉的稅率由立法會決定，制定稅率的基本依據(jù)是香

81、港政府財政收支狀況，每年按財政收支狀況的不同進(jìn)行調(diào)整，2005年為5%。由于物業(yè)的應(yīng)課差餉評估值取決于物業(yè)的市場價值，因此會隨市場情況而波動。</p><p><b>　?、?物業(yè)稅</b></p><p>　　物業(yè)稅是向本港土地及建筑物的業(yè)主(擁有人)所征收的稅項。香港的物業(yè)稅是一種直接稅，納稅人是擁有應(yīng)稅物業(yè)的業(yè)主，不能轉(zhuǎn)嫁給租戶。如果該稅由業(yè)主以外的人繳納的，則

82、有可以從業(yè)主那里收回稅款的法定權(quán)利，除非承租人業(yè)主商定他同意承擔(dān)此稅為一種額外租金。計算辦法是將物業(yè)的評稅凈值依標(biāo)準(zhǔn)稅率16%計算。</p><p>　　物業(yè)稅的稅基是根據(jù)為換取物業(yè)的使用權(quán)而付出的代價而確定，代價包括租金、為樓宇的使用權(quán)而支付的許可證費用、支付給擁有人的服務(wù)費及管理費、住客支付的擁有人開支(如修理費)等等。物業(yè)的應(yīng)評稅凈值，是以應(yīng)評稅值減去20％的修繕及支出免稅額后所得出的數(shù)目。</p&g

83、t;<p>　　香港對物業(yè)稅的免稅：(1)對于自有物業(yè)，若全部自有自住物業(yè)完全免稅；部分自住部分出租的物業(yè)只有自住部分免稅；部分自住部分經(jīng)營的物業(yè)全部不免稅。(2)對空置物業(yè)，即在課稅年度沒有被占用的，業(yè)主可以獲得免稅。</p><p>　　3.3 國際房地產(chǎn)稅征收實踐的經(jīng)驗總結(jié)</p><p>　　各國雖然因不同的國情以及經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)不同，其房地產(chǎn)稅制之間存在著很多不同之

84、處，但它們一般都很重視房地產(chǎn)稅制的建立和完善縣以此作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段和財政收入的重要來源。在西方國家，土地多為私有，房地產(chǎn)稅收關(guān)系容易明確。而在我國實行社會主義的土地公有制，國家既是土地資產(chǎn)的所有權(quán)主體，又是政治權(quán)力機(jī)關(guān)的征稅主體，故國家與土地使用者之問的經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較復(fù)雜，但是我們?nèi)钥梢詮南愀鄣貐^(qū)及西方房地產(chǎn)稅收的具體實踐中得到許多有益的啟示，可以借鑒其許多有用的做法：</p><p>　　3.3.1 作為地

85、方財政收入的主要來源，歸屬于地方稅</p><p>　　在現(xiàn)代社會，物業(yè)稅已不再是各國稅收中的主體稅種。雖然物業(yè)稅的收入規(guī)模在許多國際稅收收入總額總的比重普遍不是很高，但其占地方級稅收收入的比重卻較大，已成為地方政府的主要財政收入之一。衡量物業(yè)稅財政地位重要性的指標(biāo)為物業(yè)稅在地方稅收結(jié)構(gòu)中的比例。無論是發(fā)達(dá)國家，還是發(fā)展中國家，物業(yè)稅都是大部分地方財政收入的重要組成部分，甚至是主體稅種。</p>&

86、lt;p>　　3.3.2 “寬稅基、少稅種、低稅率”是物業(yè)稅征收遵循的基本原則</p><p>　　寬稅基，即拓寬稅基，擴(kuò)大征稅范圍。一般來說，各國或地區(qū)除對公共事</p><p>　　業(yè)、宗教、慈善機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實行免稅外，其余的房地產(chǎn)均為征稅對象，同時</p><p>　　還包括與房地產(chǎn)相關(guān)的一些經(jīng)濟(jì)行為，如房地產(chǎn)的繼承和贈與?？偟膩碚f，房</p>

87、;<p>　　地產(chǎn)稅收涵蓋了房地產(chǎn)取得、保有、流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)，并將房地產(chǎn)信托、證券化</p><p>　　等新興行業(yè)納入了征稅范圍，為穩(wěn)定房地產(chǎn)稅收提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。</p><p>　　少稅種，顧名思義就是簡化稅種，國外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收稅類較少，</p><p>　　一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負(fù)不公現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面</p&

88、gt;<p>　　又可以降低稅收征管成本提高稅收效率，例如美國僅設(shè)置了財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、</p><p>　　贈與稅和房地產(chǎn)經(jīng)營所得稅，這樣便于理清稅收征納關(guān)系，提高稅收征管效率。</p><p>　　低稅率，就是指主體稅種的稅率較低，但在稅基較寬、征收效率較高的條</p><p>　　件下，仍能為地方財政創(chuàng)造相對充足和穩(wěn)定的收入來源。如日本的房地產(chǎn)稅種

89、</p><p>　　雖然較多，但稅負(fù)水平低，其固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，最高稅率為2.1%，</p><p>　　而且其課稅價格一般為市價的10%。另據(jù)國家稅務(wù)統(tǒng)計局的一份考察報告顯</p><p>　　示，美國紐約市的房地產(chǎn)稅負(fù)水平為0.85%-4.77%。</p><p>　　3.3.3 在稅制結(jié)構(gòu)安排上，堅持“重保有、輕流通”&

90、lt;/p><p>　　堅持“重保有、輕流通”，極大的促進(jìn)了土地的配置效率和房屋的自然折舊。大多數(shù)國家都在房地產(chǎn)的取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)設(shè)置了相關(guān)稅種，基本涵蓋了房地產(chǎn)市場運行的各個環(huán)節(jié)，且稅負(fù)相對集中在保有環(huán)節(jié)，取得和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)適當(dāng)。以英國為例，在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，其印花稅僅按土地和房產(chǎn)取得價格的1%征收，而來自房地產(chǎn)，經(jīng)營性不動產(chǎn)差餉卻占總稅收的30%左右。“重存輕流”的稅制結(jié)構(gòu)極大推動了房地產(chǎn)流通與土地高效供給。

91、高額的房地產(chǎn)保有稅避免了業(yè)主控制或低效使用房地產(chǎn)，遏制了房地產(chǎn)開發(fā)商“圈地”、“待價而沽”，極大的繁榮了房地產(chǎn)二級市場，推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。</p><p>　　3.3.4 采取市場評估價值為核心的從價計征方式</p><p>　　當(dāng)前世界上很多發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅都由原來的從量計征發(fā)展為從價計征。因為以土地面積作為計稅依據(jù)，不能有效的反映土地級差收益和房地產(chǎn)的</p>

92、<p>　　時間價值，同時在稅率一旦設(shè)置，長期不變的情況下，會造成房地產(chǎn)稅收收入</p><p>　　增長與房地產(chǎn)價值增值及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脫節(jié)。采用從價計征，以市場價值為</p><p>　　基礎(chǔ)，綜合考慮房地產(chǎn)坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等因素的評估價值，其</p><p>　　所得的數(shù)據(jù)比較客觀，能夠準(zhǔn)確反映稅基的真實面目。</p>&

93、lt;p>　　4 開征物業(yè)稅的效應(yīng)分析</p><p>　　物業(yè)稅作為一項針對房地產(chǎn)保有階段征收的普遍稅，關(guān)系到國家和幾乎每位城市居民的切身利益，但我國物業(yè)稅從一開始，就不是單純的稅制改革，而是被賦予了調(diào)控房地產(chǎn)市場的重任。正因為我國的物業(yè)稅既承擔(dān)著普通的稅收收入的功能，又肩負(fù)著調(diào)控房地產(chǎn)市場的重任，因而近年來，物業(yè)稅的開征及改革模式受到了社會的很大關(guān)注，目前物業(yè)稅改革模式大致分為兩種：一是對所有物業(yè)征收物

94、業(yè)稅改革模式，二是基本住房免征物業(yè)稅的改革模式。本文針對這兩種不同改革模式下所產(chǎn)生的稅收效應(yīng)進(jìn)行對比分析，并以寧波市6區(qū)為例進(jìn)行了實證考察，對開征物業(yè)稅后引起的房地產(chǎn)價格變動以及稅收負(fù)擔(dān)等多種效應(yīng)進(jìn)行了定量分析，為物業(yè)稅的開征提供依據(jù)。</p><p>　　4.1 對所有物業(yè)征收物業(yè)稅改革模式的稅收效應(yīng)分析</p><p>　　對所有物業(yè)征收物業(yè)稅的稅制模式在很多國家實行，如美國、英國等國

95、。這一模式的優(yōu)點有：一是稅收征管成本較低，因為是對所有住宅征收，不需要花費很多人力、物力去甄別是第一套房還是二套以上住宅；二是稅收覆蓋面廣、稅源穩(wěn)定，政府可獲得一個穩(wěn)定而充足的稅收收入。這一方案所帶來的沖擊主要是：一是居民基本住宅也需要繳納物業(yè)稅，有可能加重普通居民的稅收負(fù)擔(dān)；二是不利于居民改善居住條件，提高了人們的居住成本；三是由于普通居民的稅負(fù)可能增加，因而物業(yè)稅改革的阻力較大。</p><p>　　4.1.

96、1 稅負(fù)遞增效應(yīng)</p><p>　　物業(yè)稅具有稅負(fù)難以轉(zhuǎn)稼、稅負(fù)水平隨著房地產(chǎn)價值的增加也不斷提高的特點，并且由于征稅對象是人們的基本住宅，房地產(chǎn)市場價值的增加并不能通過市場交易而實現(xiàn)，反而因為升值而需要繳納更多的物業(yè)稅。因此，物業(yè)稅的稅源只能來自于人們的可支配收入，人們需要從自己的收入里拿出一個不斷增長的部分，為自己的住宅支付物業(yè)稅，這意味著人們的稅負(fù)水平在不斷提高（假定人們的收入不變），這就是稅負(fù)遞增效應(yīng)。

97、</p><p>　　下面以寧波市為例運用假設(shè)開征法對物業(yè)稅的稅率及納稅人的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行分析測算（寧波市各區(qū)住宅價格見表5）。</p><p>　　表5 寧波市各區(qū)住宅價格 單位：元/平方</p><p>　　資料來源：中國寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)</p><p>　　這里以寧波市各區(qū)的數(shù)據(jù)資料，對物業(yè)稅稅負(fù)遞增效應(yīng)進(jìn)行

98、分析。假設(shè)物業(yè)稅稅率為1%，計稅金額按房屋市場價值的70%進(jìn)行估算，單套住房以100平米計算。根據(jù)表中數(shù)據(jù)，可計算出2008年至2010年寧波市各行政區(qū)的物業(yè)稅稅額（計算結(jié)果見表6，各區(qū)物業(yè)稅額增長率見表7）</p><p>　　表6 寧波市各區(qū)物業(yè)稅稅額 單位：元/年</p><p>　　資料來源：根據(jù)表5和定量假設(shè)計算整理而來</p><

99、p>　　表7 寧波市各區(qū)物業(yè)稅額增長率</p><p>　　資料來源：根據(jù)表6計算得來</p><p>　　數(shù)據(jù)顯示，由于房價上漲，從2008年到2010年，各區(qū)的物業(yè)稅都有較大幅度上漲，其中北侖區(qū)上漲了76.33%，江東區(qū)上漲了53.43%，因為物業(yè)稅是根據(jù)房屋的市場價值進(jìn)行計算，因此房價上漲越快，物業(yè)稅上漲幅度也越大。房價上漲的較慢的鄞州區(qū)，海曙區(qū)物業(yè)稅上漲幅度也較慢。</

100、p><p>　　而從2008年到2010年，寧波市居民人均可支配收入從25304元增加到30166元，居民人均可支配收入增長幅度為19.21%。但與房價和物業(yè)稅上漲幅度相比，要小了許多，因此，如果對居民基本住宅征收物業(yè)稅，居民的稅收負(fù)擔(dān)將隨著房價上漲而上升。</p><p>　　4.1.2 地區(qū)差異效應(yīng)</p><p>　　從地區(qū)角度看，如果兩個地區(qū)的房價不同，物業(yè)稅稅

101、率標(biāo)準(zhǔn)相同，則房價高的地區(qū)居民家庭將為自住住宅支付更高的物業(yè)稅，而房價低的地區(qū)居民家庭將支付一個相對較低的物業(yè)稅，因此，在不同地區(qū)之間，產(chǎn)生了一個稅收差異效應(yīng)。由于屬于自住住宅，房屋增值并不能通過市場交易來實現(xiàn)，因此，這也意味著房價高的地區(qū)居民家庭將支付更高的居住成本。在這里，物業(yè)稅將產(chǎn)生一種“擠出效應(yīng)”，收入水平較低、收入增長緩慢的居民將不得不離開房價高的地區(qū)，而轉(zhuǎn)向房價低的地區(qū)尋求就業(yè)和居住?！皵D出效應(yīng)”的存在，使得房價高的地區(qū)對房

102、地產(chǎn)的需求減少，而對房價低的地區(qū)房地產(chǎn)需求增加，因而不同地區(qū)的房價差異將逐漸縮小而趨于一致。</p><p>　　從表6可以看出，由于房價不同，寧波6個區(qū)物業(yè)稅稅額有較大差異，這就是物業(yè)稅的地區(qū)差異效應(yīng)。其中江東區(qū)稅負(fù)最高，2010年稅額為18004元，而北侖區(qū)最低，2010年為6170.5元，江東區(qū)物業(yè)稅比北侖區(qū)高了2倍多，這就是物業(yè)稅的地區(qū)差異效應(yīng)。而這只是一個城市不同區(qū)域的物業(yè)稅差異，如果是不同城市之間，由

103、于房價差異更大，因而物業(yè)稅的差異也將更大。對于普通居民來說，對基本住宅征收物業(yè)稅，且房價高的地區(qū)繳納更多物業(yè)稅，這將迫使眾多中低收入家庭從房價高的區(qū)域向房價低的區(qū)域遷移，以減輕物業(yè)稅負(fù)擔(dān)。如寧波市內(nèi)江東、海曙區(qū)的居民向北侖、鄞州區(qū)遷移。</p><p>　　4.1.3 結(jié)構(gòu)沖擊效應(yīng)</p><p>　　在商品房銷售市場中，征收物業(yè)稅后，由于所有房屋均需繳納物業(yè)稅，且是按房屋的市場價值來繳納

104、。根據(jù)理性選擇，人們會更多地選擇小戶型、低總價的住房，而減少對大戶型、豪華型住房的購買。需求的改變，必將引起供給層面的變化，也就是住房供給結(jié)構(gòu)中，小戶型住房將增多，大戶型、高檔公寓以及別墅的供應(yīng)將減少。</p><p>　　4.1.4 行業(yè)差異效應(yīng)</p><p>　　物業(yè)稅的開征，對房屋租賃市場、房屋買賣市場、土地市場都將產(chǎn)生影響，但影響程度存在較大差異。</p><

105、p><b>　?。?）房屋租賃市場</b></p><p>　　由于征收物業(yè)稅，住房投資成本增加，投資者要么自己承擔(dān)增加的稅收，要么將增加的稅負(fù)或部分或全部轉(zhuǎn)嫁給租房者。由于目前房地產(chǎn)市場上房屋“租售比”較低，租房收入只夠抵消資金成本，投資者主要是通過房屋的“低買高賣”來獲取投資收益。因此，征收物業(yè)稅后，投資者自己承擔(dān)稅負(fù)的程度有限，只能通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁將大部或全部稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租房者，這意味

106、著租賃市場上租金將較大幅度上漲。同時，由于基本住宅也需要繳納物業(yè)稅，這將使部分居民放棄購買住宅，而通過租賃住房來滿足居住需要，這使得租賃市場上房租有進(jìn)一步提高的可能。</p><p>　　目前房地產(chǎn)市場上“租售比”較低的狀況，可從寧波市的房地產(chǎn)市場得到證實，所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1：300～1：200。如

107、果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。（寧波市各區(qū)住宅租金情況見表8，租售比見表9）。</p><p>　　表8 寧波市各區(qū)住宅租金情況 單位：元/月/平米</p><p>　　資料來源：中國寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)</p><p>　　表9 寧波市各區(qū)租售比情況</p><p>　　資料來源：根據(jù)表5