物業(yè)稅開征的效應分析-文獻綜述

1、<p><b>　　畢業(yè)論文文獻綜述</b></p><p><b>　　會計學</b></p><p>　　物業(yè)稅開征的效應分析</p><p>　　物業(yè)稅在國外已經(jīng)是一個比較完善和成熟的稅種，國外對物業(yè)稅的理論研究和制度設(shè)計也比較成熟。而中國的物業(yè)稅尚屬于起步探索階段，但發(fā)展較快，特別近年來，國內(nèi)涌現(xiàn)了一大批

2、學者對物業(yè)稅進行了相關(guān)的研究，成果顯著。接下來筆者將從國外和國內(nèi)兩個方面綜述世界范圍內(nèi)對物業(yè)稅的研究成果。</p><p><b>　　1 國外文獻綜述</b></p><p>　　國外物業(yè)稅實際上就是財產(chǎn)稅，也稱作地產(chǎn)稅或財富稅，其主體是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估價值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。</p>

3、<p>　　對物業(yè)稅也就是財產(chǎn)稅的征收在國外有著悠久的歷史，在人類歷史發(fā)展過程中，當私有財產(chǎn)制度確定后，對財產(chǎn)課稅就有了可能。對財產(chǎn)課稅的理論基礎(chǔ)的研究可以追溯到英國古典經(jīng)濟學鼻祖亞當.斯密（1790）提出稅收應貫徹的原則之一是“一國國民都須在可能范圍內(nèi)，按照各自能力的比例，即按照各自在國家保護下享得收入的比例，繳納國賦，維持政府?！被蛘?，對于富人來說，可能“按照收入更高比例為國家費用”。稅收的首要原則，就是關(guān)于納稅人之間

4、的公平。這一公平觀念后經(jīng)瓦格納引中，并加入社會政策觀念，便形成了“課稅公平原則”即根據(jù)社會政策的觀點，按納稅能力的大小，采用累進稅率課稅，以求得實質(zhì)上的平等，并不承認財富的自然分配狀態(tài)。同時，對最低生活費免稅，并重課財產(chǎn)所得稅。</p><p>　　近代學派馬斯格雷夫（1997）認為，稅收公平應是，凡具有相等經(jīng)濟能力的人，應負擔相等的稅收;不同經(jīng)濟能力的人，負擔不同的稅收。也就是說公平的概念包括兩種，分為“橫向公

5、平”和“縱向公平”。所謂橫向公平，就是納稅能力相同應負擔相同的稅;卡爾多認為，擁有較多財富的人要比擁有較少財富的人具有更大的納稅能力。擁有財富要比來自財產(chǎn)的現(xiàn)金收入給所有者帶來更大的利益。其好處在十從財富提到的利益包括動用儲蓄的能力、經(jīng)濟資源的控制、非現(xiàn)金收入和社會地位。因此，財富給所有者帶來的利益要大十當時所取得的現(xiàn)金收入。而縱向公平，就是納稅能力不同的人，負擔的稅負則不應相同，納稅能力越強承擔的稅負應越重。</p>&

6、lt;p>　　美國經(jīng)濟學家合維羅森（1999）的說法具有代表性。他對征收財產(chǎn)稅觀點:一是有助于糾正在征管綜合所得稅時出現(xiàn)的不可避免的那種未實現(xiàn)資本利潤的財富一部分偏差。二是在其他因素包括收入不變，如果一個人財富越多，納稅能力越強，富的人應具備納稅義務。二是降低了財富和集中程度。四是財富持有者的納稅對于政府來說獲得了利益支付。</p><p>　　國外關(guān)于物業(yè)稅的研究成果: Sullivan.Arthur,

7、Terri.Sexton以及Steven.Shef (1995)三位學者在其著作中研究了美國加州發(fā)生過的物業(yè)稅危機及其因果，論述了稅收公平及稅收效率的重要性。Jay K. Rosengard(1998)在其著作中對四個正在實行物業(yè)稅改革的發(fā)展中國家進行考察，匯聚了許多個案，并提出了許多發(fā)展中國家適用的物業(yè)稅征管措施。William Mccluskey (1999)在其著作中對世界主要國家和地區(qū)進行了財產(chǎn)稅的國際比較，其研究模式影響了眾多

8、學者對物業(yè)稅研究。Michaele.Bell (2003)在其著作中系統(tǒng)地論述了財產(chǎn)稅的稅制要素設(shè)計以及征管，為我國學者進行物業(yè)稅研究提供了非常有價值的理論依據(jù)和參考。William Mccluskey (2004)在其論文中對住宅用房地產(chǎn)提出了新的物業(yè)稅評稅和征稅方法。Cornia.Gary C和S1ade.Barrett A ( 2005 )在其論文中對擁有多戶居民的住房或一體式公寓如何征收物業(yè)稅以實現(xiàn)橫向公平和縱向公平進行了實證分

9、析，并對收益法和市場比較法的優(yōu)劣進行了比較分析?！禦efo</p><p><b>　　2 國內(nèi)文獻綜述</b></p><p>　　目前我國準物業(yè)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅類包括的具體稅種為:房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和契稅。近年來，在實踐過程中，除了契稅在內(nèi)容上做了重大改革外，其余稅種基本上都在沿用當初制訂該稅種時的稅制內(nèi)容。這些在特定條

10、件和背景情況下制訂的稅制內(nèi)容已經(jīng)不能適應我國當前經(jīng)濟發(fā)展的需要。因此，在我國當前的稅制改革中，適時開征物業(yè)稅就被作為改革當前房地產(chǎn)稅制的重要議題提出。對于物業(yè)稅的研究，我國尚處于理論研究和摸索階段，部分地區(qū)開展了物業(yè)稅模擬評稅(也稱“空轉(zhuǎn)”)工作。但由于我國的特殊國情，開征物業(yè)稅前尚有很多函待解決的問題。</p><p>　　2.1 關(guān)于物業(yè)稅定義的研究</p><p>　　以蔡紅英（20

11、06）為代表的觀點認為物業(yè)稅屬于房地產(chǎn)稅系，是對土地、房屋等不動產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)征收的一種財產(chǎn)稅。在稅率確定的情況下，稅額隨著房地產(chǎn)的升值而提高。</p><p>　　以吳俊培（2006）為代表的觀點認為物業(yè)稅是財產(chǎn)稅?！拔飿I(yè)稅”一詞在我國東南亞和香港地區(qū)使用，而“財產(chǎn)稅”一詞是西方國家“Property Tax”的中文翻譯，因此物業(yè)稅和財產(chǎn)稅只是對同一概念的不同表述而已。物業(yè)稅并不是一個具體的稅種名稱，而是財產(chǎn)稅的

12、一個類別，其基本含義是對財產(chǎn)征稅。</p><p>　　2.2 關(guān)于開征的利弊效應的研究</p><p>　　國內(nèi)學者在開征物業(yè)稅利弊的認識上，主要有兩種觀點：一種觀點是積極提倡物業(yè)稅開征，認為利大于弊；另一種觀點則相反，認為開征物業(yè)稅弊大于利。張帛寧、祝平衡（2008）認為物業(yè)稅開征后可以帶來有利影響：一是有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度，以改變我國房地產(chǎn)業(yè)稅種繁雜、稅基不合理、重復稅收、一些稅

13、種計稅依據(jù)不合理的現(xiàn)狀；二是有利于降低開發(fā)成本，減少金融風險，降低購房門檻；三是有利于限制房地產(chǎn)投機行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場；四是有利于深化我國的財政制度改革，建立地方財政的主體稅種，為政府帶來穩(wěn)定的稅源；五是有利于調(diào)節(jié)貧富差距，通過制定不同稅率，對居住豪宅和擁有多套住房者課以重稅，對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對特別貧困家庭居住劣房者實行免稅政策，可以有效維護社會穩(wěn)定。</p><p>　　王小霞（

14、2006）認為，開征物業(yè)稅是將原來由開發(fā)商承擔的稅費轉(zhuǎn)嫁給了消費者，增加了消費者的住房成本。單靠推行一項稅種根本無法解決房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的稅收問題，開征物業(yè)稅是治標不治本。房地產(chǎn)稅制改革，應該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開征物業(yè)稅，物業(yè)稅解決不了房地產(chǎn)稅制中存在的根本問題。</p><p>　　李冬（2008）認為開征物業(yè)稅存在著6個方面的不利影響：一是可能導致“平買貴賣”現(xiàn)象，致使消費者的使用

15、成本增加；二是可能導致房地產(chǎn)商的過度開發(fā)；三是房價下調(diào)空間被過分夸大；四是加大金融系統(tǒng)的金融風險；五是房地產(chǎn)評估結(jié)果可能導致不公正的賦稅；六是影響“二手房”市場的交易。</p><p>　　2.3 關(guān)于物業(yè)稅開征必要性和開征時機的研究</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，稅費負擔重，從某種程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負擔輕，且稅收優(yōu)惠范圍大，導致炒賣現(xiàn)象

16、嚴重。這是我國目前房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點。房地產(chǎn)領(lǐng)域稅目繁多、項目重復納稅及稅基的不合理性確實到了應進行改革的時候了。同時，作為對社會貧富差距的重要調(diào)節(jié)手段，物業(yè)稅的征收也確實有其積極意義。</p><p>　　夏杰長（2007）認為開征物業(yè)稅是理順房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費的重要措施。開征物業(yè)稅將有助于減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風險，降低房屋成本，激活“二手房”市場，增加地方政府收入，優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，增進社會公平，但在展望物

17、業(yè)稅可能贏得諸多利益的同時，也應客觀的預見它所可能產(chǎn)生的新問題，以便有效防范。他認為，目前開征物業(yè)稅的時間還不盡成熟，仍受制于理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系、整頓評估中介市場、理順房地產(chǎn)稅費、改革土地制度等諸多因素的限制，我國開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，至少需要3-5年的時間準備，切不可操之過急。</p><p>　　張建松（2007）認為開征物業(yè)稅勢在必行，我國目前的房地產(chǎn)稅制有許多弊端，為了發(fā)揮房地產(chǎn)稅收在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀和居民收入分配的

18、作用，開征物業(yè)稅就成為必要。在制定物業(yè)稅時應體現(xiàn)以人為本的精神，從稅率、稅種、免稅等范圍全面考慮。</p><p>　　絕大多數(shù)學者贊同現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在很多問題，開征物業(yè)稅是完善我國房地產(chǎn)稅制的需要，同時也是規(guī)范房地產(chǎn)稅費標準、穩(wěn)定地方政府稅收的需要。關(guān)于開征物業(yè)稅的可行性的觀點:陳淮(2006)、吳俊培(2006)等人認為時機已經(jīng)成熟“不動產(chǎn)己經(jīng)進入大多數(shù)家庭的資產(chǎn)構(gòu)成，開征物業(yè)稅的社會物質(zhì)基礎(chǔ)己具備”。&l

19、t;/p><p>　　2.4 關(guān)于物業(yè)稅與土地出讓金可否替代的研究</p><p>　　根據(jù)1990年5月19日頒布實施的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者向國家支付的金額。1995年1月1日起實施的《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金應當全部上繳財政，列入

20、預算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。商品房預售，應當符合已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書的條件。近年來土地出讓金為國家的財政收入做出了重大貢獻，為國家積累了大量建設(shè)資金。圍繞著土地出讓金，目前學術(shù)界主要有以下兩種觀點：</p><p>　　觀點一，我國現(xiàn)有的土地使用制度是“批租制”根據(jù)土地的不同用途，批租的期限從40年到70年不等，而其中部分稅費，

21、用地者須一次性支付。這種做法實際上是將后40年到70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其必然的后果是對土地的濫用?！芭庵啤钡谋锥司驮谟诿繉谜紵o法實現(xiàn)貨幣共享，而土地儲蓄是有限的，隨著土地使用權(quán)的不斷出讓，政府在這方面獲得的財政收入也在不斷銳減，長此以往，將會造成沒有土地使用權(quán)出讓的尷尬局面。程瑤（2006）認為房產(chǎn)所存者在購入房地產(chǎn)時，其房價中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費，

22、這部分稅費繼而也構(gòu)成了重復的、不斷滾動征收的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和契稅等相關(guān)稅費的稅基，造成重復征稅?；谝陨险撌霰惝a(chǎn)生了第一種觀點：物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)而為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。吳俊培（2006）、馬克和（2006）、等學者也認為物業(yè)稅應該包括土地出讓金。他們的主要理由是，現(xiàn)在低價攀升導致房價太高，認為以物業(yè)稅取代土地出讓金，就可以把土地的負擔從房地產(chǎn)開

23、發(fā)者身上后</p><p>　　觀點二，政府目前在出讓土地時，各種稅收一次性繳納（開發(fā)商墊付，進而轉(zhuǎn)嫁給購房者），后期不再增收。政府轉(zhuǎn)而把這筆出讓收益投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施以及公用設(shè)施建設(shè)，客觀上使得土地不斷升值，真正獲得土地增值收益的房產(chǎn)所有人沒有繳稅。因此產(chǎn)生了第二種觀點，該觀點認為開征物業(yè)稅后將當前一次繳納的土地出讓金轉(zhuǎn)化成年值一同記入物業(yè)稅是一種誤解，物業(yè)稅不應包含土地出讓金。馮菱君、王海勇（2009）對全國

24、實行設(shè)立土地年租金進行了介紹，認為不應將土地年租金并入物業(yè)稅，將它以稅的形式進行征收就會形成“以稅代租”的現(xiàn)象，很容易導致形成土地為部門所有、企業(yè)所有甚至個人所有的觀念，容易造成征管的失控。何振一（2007）、劉維新（2007）也都認為物業(yè)稅與土地出讓金不可替代。他們認為，物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種，而土地出讓金是地租的別稱，地租是政府以土地所有者身份，在出讓土地使用權(quán)時收取的土地租金，它并不是政府為實現(xiàn)公共管理職能收取的費用。兩種是性質(zhì)不同

25、的經(jīng)濟范疇，稅是公共分配范疇，地租是市場范疇，兩者不能也不應當相互替代。他們反對簡單的把一次性收取土地出讓金看成是政府的短視，認為政府的短視不在于是否一次性收取土地出讓金，而在</p><p>　　2.5 關(guān)于開征物業(yè)稅對房價影響的研究</p><p>　　吳曉宇（2008）認為土地出讓金是地價的一部分，一般只占到地價的10%-30%，而土地價格一般占到房地產(chǎn)價格的20%-40%，計算下來

26、，出讓金占房地產(chǎn)價格的2%-12%。取最多12%，這是房價降低的極限，事實上，開發(fā)商不可能一次將房價降到12%，可能將房價降到5%，已經(jīng)具備價格優(yōu)勢了。結(jié)果，開發(fā)商又賺取了7%的超額利潤。吳曉宇還從需求角度分析認為，由于我國人口眾多，人們的住房需求今年才得到釋放，在住房需求十分旺盛的狀況下，開發(fā)商讓利的空間不會太大，因此，開征物業(yè)稅后房價大幅下跌的可能性不大。</p><p>　　劉維新（2008）認為物業(yè)稅開征

27、后房價會下跌但幅度不大。他們的分析主要基于供求關(guān)系的變化。按照經(jīng)濟學的理論，從供給角度分析，開發(fā)商的建設(shè)成本相應降低，因此房價也就應當下降。但事實上影響房屋最大的因素還是供求關(guān)系，僅僅以成本來預測房價下降是不合理的。開征物業(yè)稅后，養(yǎng)房用更高，對于擁有多套房產(chǎn)的房主或炒家而言負擔必然加重，所以二手市場上的房源會有一定增加，一定時期內(nèi)的房地產(chǎn)的供應會大于需求，供求關(guān)系的改變可能會導致二手房價下降，但是二手市場的供應量增大也只是一段時期內(nèi)可能

28、出現(xiàn)的情況,并不具有長期性。從需求角度分析，由于我國人口眾多，人們的住房需求近年才得到釋放，在住房需求十分旺盛的狀況下，開發(fā)商讓利的空間不會太大，所以價格也不會下降很多。</p><p>　　綜合以上文獻所述,盡管存在著反對物業(yè)稅開征的聲音, 但是絕大多數(shù)學者贊同現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在很多問題，開征物業(yè)稅是完善我國房地產(chǎn)稅制的需要，同時也是規(guī)范房地產(chǎn)稅費標準、穩(wěn)定地方政府稅收的需要。通過對各國開征的物業(yè)稅進行廣泛考察

29、并總結(jié)經(jīng)驗,再結(jié)合我國的實際情況，找出中國實施物業(yè)稅所具有的本土特色和優(yōu)勢，從而搭建能夠有效指導我國物業(yè)稅稅制改革的理論框架。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]理查德.馬斯格雷夫．財政理論與實踐[M]．北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2003（3）．</p><p>　　[2]蔡紅英．對物業(yè)稅內(nèi)涵及改革目標的進

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