增值稅納稅申報（房地產(chǎn)業(yè)）-江蘇省網(wǎng)上稅務(wù)局-江蘇省國家稅務(wù)局

1、增值稅納稅申報,（房地產(chǎn)業(yè)）,江蘇省國家稅務(wù)局營改增工作領(lǐng)導(dǎo)小組,2016年5月,主要內(nèi)容,一、房地產(chǎn)業(yè)一般業(yè)務(wù) （一）預(yù)收款階段 （二）交付階段 （三）土地價款扣除二、特殊問題的申報操作,*注：為方便理解，培訓(xùn)材料中申報表及其說明以萬元為單位，實際填報應(yīng)以元為單位。,一、一般業(yè)務(wù),【案例一】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）開發(fā)A和B兩個房地產(chǎn)項目，A項目取得《建筑工程施工許可證》注明開工時間為

2、試點前，選擇適用簡易計稅方法；B項目取得《建筑工程施工許可證》注明開工時間為試點后，適用一般計稅方法。,（一）預(yù)收款階段,2016年5月份發(fā)生以下預(yù)收款業(yè)務(wù)： A項目銷售房屋30套，當(dāng)月收取預(yù)收款9450萬元,其中5250萬元開具專票,4200萬元開具普票； B項目銷售房屋10套，當(dāng)月收取預(yù)收款1110萬元，其中222萬元開具專票,888萬元開具普票。 A、B項目《商品房買賣合同》約定交付時間均為20

3、16年6月。,一、一般業(yè)務(wù),（一）預(yù)收款階段,【提示】1、預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實際取得的售房款。預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款（因為全款取得也要事后開票和確認應(yīng)稅收入，因此也作為預(yù)收款）。定金屬于預(yù)收款，誠意金、認籌金和訂金不屬于預(yù)收款。2、房屋交付之前均為預(yù)收款階段,該階段納稅義務(wù)未發(fā)生，僅按3%預(yù)繳增值稅，填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。3、一般計稅方法的開票方式：全額開具（按扣除土地價款前的金額）

4、。,一、一般業(yè)務(wù),（一）預(yù)收款階段,【相關(guān)政策】1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款次月納稅申報期，依據(jù)以下預(yù)繳公式向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，預(yù)征率3%；預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+適用稅率或征收率）*3%2.上述預(yù)繳不得扣除土地價款，需填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》,一、一般業(yè)務(wù),（一）預(yù)收款階段,【預(yù)征稅額計算】A項目（簡易計稅）： 不含稅銷售額=9450/(1+5%)

5、=9000萬元 預(yù)征稅額=9000*3%=270萬元B項目（一般計稅）： 不含稅銷售額=1110/(1+11%)=1000萬元 預(yù)征稅額=1000*3%=30萬元,一、一般業(yè)務(wù),（一）預(yù)收款階段,【預(yù)繳稅款表填寫】納稅人應(yīng)分項目填寫增值稅預(yù)繳稅款表。,一、一般業(yè)務(wù),（一）預(yù)收款階段,一、一般業(yè)務(wù),A項目適用簡易計稅方法,填寫《建筑工程施工許可證》上的編號，根據(jù)相關(guān)規(guī)定不需要申請《建筑工

6、程施工許可證》的不動產(chǎn)開發(fā)項目，不需填寫,填寫房地產(chǎn)項目的具體地址,填寫房地產(chǎn)項目的名稱。,填寫本期收取的預(yù)收款（含稅）,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需填寫“扣除金額”欄,9450/(1+5%)*3%,（一）預(yù)收款階段,一、一般業(yè)務(wù),B項目適用一般計稅方法,預(yù)收款（含稅）,1110/(1+11%)*3%,（一）預(yù)收款階段,一、一般業(yè)務(wù),【申報表填寫】將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）,納稅義務(wù)未發(fā)

7、生，本期應(yīng)納稅額為0元，因此第4欄“本期實際抵減稅額”即填寫0元,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【接案例一】 2016年6月發(fā)生以下業(yè)務(wù)：5月所售A、B項目的40套商品房已交付，假設(shè)6月未發(fā)生其他銷售業(yè)務(wù)也未取得進項。B項目已銷售并交付的10套房屋建筑面積為1000m2，可供出售建筑總面積為5000m2，支付土地總價款為555萬元。,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【相關(guān)政策】 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般

8、納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%） 2、當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【相關(guān)政策】 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以

9、上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。 3、當(dāng)期應(yīng)納稅額抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【應(yīng)納稅額計算】A項目（簡易計稅）： 應(yīng)納稅額=9450/(1+5%)*5%=450萬元，抵減預(yù)繳270萬元后，實際繳納增值稅180萬元 注：A項目適用簡易計稅方法，土地價款不得扣除。B項目（一般計稅，差額扣除地價）

10、： 當(dāng)期允許扣除的土地價款=(1000m2/5000m2)*555=111萬元 應(yīng)納稅額=（1110-111）/(1+11%)*11%=99萬元，抵減預(yù)繳30萬元后，實際繳納增值稅69萬元,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【申報表填寫】 1.將B項目當(dāng)期允許扣除的土地價款填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附表三（服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細）,扣除土地價款之前的含稅銷

11、售額,本期計算得出允許扣除的土地價款,期初余額+本期發(fā)生額,含稅銷售額>111萬元，應(yīng)扣除的土地價款可全額扣除,（二）交付階段,一、一般業(yè)務(wù),【申報表填寫】 2.將本期應(yīng)納稅額填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附表一（本期銷售情況明細）,B項目適用一般計稅方法,A項目適用簡易計稅方法,當(dāng)期允許扣除的土地價款= (1000/5000)*555=111萬元,扣除地價后含稅銷售額= 1110-111=99

12、9萬元,扣除地價后，計算銷項稅額= (1100-111) /(1+11%)*11%=99萬元,3.將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）,將5月份的期末余額轉(zhuǎn)為6月份期初余額,由于本期應(yīng)納稅額為549萬元，大于300萬元，因此本期發(fā)生的應(yīng)抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實際抵減稅額”即填寫300萬元,B項目：一般計稅，扣除地價前的不含稅銷售額,4.填寫《增值稅納稅申報表（一般納稅人

13、適用）》主表,A項目：簡易計稅不含稅銷售額,B項目：銷項稅額900*11%=99萬元,A項目：應(yīng)納稅額9000*5%=450萬元,A+B：99+450=549萬元,4.填寫《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》主表,抵減5月已預(yù)繳稅款=270+30=300萬元,應(yīng)繳納增值稅=應(yīng)納稅額-預(yù)繳稅額=549-300=249萬元,（三）土地價款扣除,一、一般業(yè)務(wù),【相關(guān)政策】 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情

14、況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。,（三）土地價款扣除,一、一般業(yè)務(wù),【臺賬填寫】,B項目適用一般計稅方法，每期扣除土地價款，應(yīng)及時登記臺賬；A項目適用簡易計稅方法，不得扣除土地價款，無需在臺賬中填列,當(dāng)期扣除：1000m2/5000m2*555=111萬元,未扣除：555-111=444萬元,（一）預(yù)收款開具普票,二、過渡階段特殊情況,【提示】 為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在

15、收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。,（一）預(yù)收款開具普票,二、過渡階段特殊情況,【開票】開具一張首付款為100萬元的增值稅普通發(fā)票：,注：待總局進一步明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時，可以使用“不征稅項目”編碼開具增值稅普通發(fā)票，不申報繳納增值稅，不進行票表比對。,（一）預(yù)收款開具普票,二、過渡階段特殊情況,【申報清卡】 預(yù)收款

16、應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅，應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》，同時將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）。 開具發(fā)票時間不作為納稅義務(wù)發(fā)生時間，申報當(dāng)期稅款時不需反映該項收入，該申報操作造成的一窗式比對異常，通過手工清卡方式處理。,（二）4月30日之前預(yù)收款已申報繳納營業(yè)稅但未開票,試點后按規(guī)定可以補開增值稅普通發(fā)票。,二、過渡階段特殊情況,【相關(guān)政策】 總局2016年第23

17、號公告第三條第七款規(guī)定，納稅人在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。,（二）4月30日之前預(yù)收款已申報繳納營業(yè)稅但未開票,試點后按規(guī)定可以補開增值稅普通發(fā)票。,二、過渡階段特殊情況,注：待總局進一步明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補開營業(yè)稅發(fā)票時，可以使用“不征稅項目”下設(shè)的“補開營業(yè)稅發(fā)票”編碼開具增值稅普通發(fā)票，不申報繳納增值稅，不進行票表比對。,【開票】

18、 補開一張試點前已申報營業(yè)稅但未開票的房價為100萬元的增值稅普通發(fā)票：,（二）4月30日之前預(yù)收款已申報繳納營業(yè)稅但未開票,試點后按規(guī)定可以開具增值稅普通發(fā)票。,二、過渡階段特殊情況,【申報清卡】 已申報繳納營業(yè)稅，該項收入無需再申報增值稅，該申報操作造成的一窗式比對異常，通過手工清卡方式處理。,（三）4月30日之前收取部分售房款并開具營業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開全額增值稅發(fā)票。,二、過渡階段特殊情況,【

19、案例二】 2016年4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）向消費者個人銷售商品房，房屋售價100萬元，《商品房買賣合同》約定交付時間為2016年12月，該商品房對應(yīng)開發(fā)項目在試點前已開工，納稅人選擇適用簡易計稅方法。 消費者于2016年4月支付定金和首付30萬元，納稅人就30萬預(yù)收款已申報繳納營業(yè)稅。2016年5月消費者付清尾款70萬元并辦理完交房手續(xù)，納稅人收回營業(yè)稅發(fā)票，對其重新開具全額的增值稅普通發(fā)票。,

20、（三）4月30日之前收取部分售房款并開具營業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開全額增值稅發(fā)票。,二、過渡階段特殊情況,【提示】 過渡階段出現(xiàn)該情況,普票和專票的開票和申報方式相同，申報時僅就繳納增值稅部分的銷售額填寫申報表，票面稅額與實際申報繳納的增值稅額是一致的，但票面金額與申報的不含稅銷售額不一致,一窗式比對異常通過手工清卡方式處理。,（三）4月30日之前收取部分售房款并開具營業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開全額增

21、值稅發(fā)票。,二、過渡階段特殊情況,【應(yīng)納稅額計算】 營業(yè)稅應(yīng)納稅額：30*0.05=1.5萬元 增值稅應(yīng)納稅額：70/1.05*0.05=3.33萬元【開票】,第1步,第2步,第3步,系統(tǒng)自動返算,（三）4月30日之前收取部分售房款并開具營業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開全額增值稅發(fā)票。,二、過渡階段特殊情況,【申報清卡】1. 將應(yīng)繳納增值稅部分銷售額填入《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》附表一（

22、本期銷售情況明細）,申報銷項稅額與開票稅額一致,僅申報繳納增值稅部分的銷售額，不反映已申報營業(yè)稅的銷售額，與開票金額不一致，造成票表比對異常，通過手工清卡方式處理,2.填寫《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》主表,僅申報繳納增值稅部分的銷售額，不反映已申報營業(yè)稅的銷售額,2.填寫《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》主表,（四）預(yù)繳稅款的抵減和會計核算。,二、特殊情況,【案例三】 2016年8月，房地產(chǎn)開發(fā)企

23、業(yè)（一般納稅人）取得不含稅銷售收入2000萬元，銷項稅額220萬元，期初留抵稅額為270萬元。當(dāng)月收到預(yù)收款1000萬元，已預(yù)繳增值稅30萬元，當(dāng)月該公司留抵稅額50萬元。【提示】 留抵稅款能否抵減預(yù)繳稅款？ 答：不能。該納稅人應(yīng)當(dāng)繳納預(yù)繳增值稅30萬元，50萬元留抵稅額繼續(xù)留抵，而不允許以留抵稅額抵減預(yù)繳稅額。,（四）預(yù)繳稅款的抵減和會計核算。,二、特殊情況,【會計核算】 在會計處理上，預(yù)繳

24、的增值稅一般在“應(yīng)交稅費—已交增值稅”科目借方記載，而增值稅留抵稅額在“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目核算。兩者屬于不同的會計科目，不能相互抵減?！緫?yīng)納稅額計算】 銷項稅額-進項稅額（上期留抵稅額）=220-270=0元，期末留抵稅額50萬元，預(yù)繳稅額30萬元結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。,（四）預(yù)繳稅款的抵減和會計核算。,二、特殊情況,【申報】1.《增值稅預(yù)繳稅款表》的填寫此處省略。2.將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報表

25、（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）,本期進項大于銷項產(chǎn)生留抵，應(yīng)納稅額為0，實際抵減的預(yù)繳稅款為0,3.填寫《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》主表,不含稅銷售額,按適用稅率計算銷項,結(jié)轉(zhuǎn)上期期末留抵,3.填寫《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》主表,本期銷項<期初留抵,220-270<0形成期末留抵50萬元,本期應(yīng)納稅額為0，實際抵減的預(yù)繳稅款為0，本期發(fā)生的預(yù)繳稅額不在主表中反映，在附表四“期末